Odstępstwa od projektu


Od 26 września 2005 r. niektóre zmiany zatwierdzonego już projektu są traktowane mniej rygorystycznie. Wcześniej wymagały one uzyskania urzędowej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, teraz wystarczy ocena projektanta.

Większość robót budowlanych wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, która jednocześnie zatwierdza projekt budowlany. Zobowiązuje ona inwestora do prowadzenia robót zgodnie z pozwoleniem i zatwierdzonym projektem. Niestety, często dopiero w trakcie budowy powstaje konieczność wprowadzenia zmian. W zależności od ich rodzaju trzeba dokonać odpowiednich czynności formalnych, aby być w zgodzie z Prawem budodowlanym.

Istotne wymagają projektu zamiennego

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Oceny, czy dane odstępstwo jest istotne, czy nie, dokonuje projektant. Niestety, jeśli się pomyli i wprowadzi w błąd inwestora, to inwestor poniesie konsekwencje w razie wykrycia odstępstw przez nadzór budowlany. Co najwyżej będzie mógł w postępowaniu cywilnym dochodzić odszkodowania od projektanta, który naraził go na straty.
Obecnie nie ma już przepisu, który pozwalał organom administracji architektoniczno-budowlanej na dokonywanie wiążącej oceny charakteru planowanych zmian. Przepis ten był zresztą ułomny, gdyż na skutek przeoczenia przy okazji wcześniejszych zmian ustawy uchylono tę jego część, która określała, w jakiej sprawie ma być udzielona odpowiedź, a pozostawiono fragment stwierdzający, w jakim czasie urząd ma udzielić odpowiedzi i co będzie, jeśli się w tym czasie nie wypowie.
Błędy te zostały poprawione przez całkowite zwolnienie urzędów od obowiązku wypowiadania się w kwestii charakteru odstępstw i przerzucenie całej odpowiedzialności w tym zakresie na projektanta i inwestora.
Jeśli projektant zakwalifikuje zmiany jako istotne, należy wstrzymać roboty budowlane, przygotować projekt zamienny i wystąpić do starosty (w miastach powiatowych do prezydenta miasta) z wnioskiem o jego zatwierdzenie i wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero gdy taka decyzja stanie się ostateczna, można kontynuować budowę.

Uwaga! Jeśli zechcemy na przykład:
- podwyższyć poddasze nawet o wysokość jednego pustaka;
- zwiększyć długość lub szerokość domu;
- dobudować nieprzewidziany w projekcie ganek lub garaż;
- urządzić poddasze użytkowe zamiast zaprojektowanego nieużytkowego;
- zmienić miejsce usytuowania domu, garażu czy nawet szamba,
musimy uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projektu zamiennego.

Nieistotne trzeba nanieść w projekcie

Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne i nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje na temat zmian (w formie rysunku i opisu).

Uwaga! Kierownik budowy nie ma do tego prawa.

Wprowadzenie nieistotnych zmian w projekcie nie rodzi konieczności przerywania budowy i zatwierdzania zmian w urzędzie ani nie grozi grzywną.

Uwaga! Jeśli chcemy:
- zmienić układ pomieszczeń (pokój w miejscu zaplanowanej kuchni itp.);
- zmienić kąt nachylenia dachu lub układ połaci dachowych, a nie jest to sprzeczne z ustaleniami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- wprowadzić zmiany w zakresie instalacji wewnętrznych;
- zmienić wielkość, układ lub liczbę otworów okiennych albo drzwiowych;
- zastosować inny rodzaj materiału, z którego będą wykonane ściany, jeżeli nie powoduje to zmian w kubaturze;
wystarczy, że zmiany te zostaną zaakceptowane przez projektanta i zaznaczone przez niego w projekcie.

Samowolne zmiany grożą konsekwencjami

Jeśli dokonamy istotnych odstępstw bez uzyskania urzędowego zezwolenia, narażamy się na interwencję nadzoru budowlanego, który w każdej chwili może skontrolować naszą budowę, zwłaszcza na życzenie zaniepokojonych zmianami sąsiadów.
W razie stwierdzenia w czasie kontroli, że wprowadzono istotne zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda postanowienie o wstrzymaniu budowy. Na postanowienie to możemy wnieść zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, jeśli na przykład nie zgadzamy się z dokonaną przez inspektora powiatowego oceną charakteru zmian.
Oprócz przerwania budowy inspektorzy nadzoru budowlanego mogą ukarać inwestora mandatem karnym w wysokości do 500 zł.
Postanowienie o wstrzymaniu robót traci moc po upływie dwóch miesięcy, jeżeli w tym czasie nie zostanie wydana decyzja określająca dalsze obowiązki inwestora.
W decyzji takiej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakłada na inwestora, określając termin wykonania, obowiązek:
- sporządzenia i przedstawienia zamiennego projektu budowlanego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz
- w razie potrzeby – przeprowadzenia określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.
Decyzja jest przesyłana do wiadomości organowi, który wydaje pozwolenia na budowę.
Po jej otrzymaniu organ ten ma obowiązek uchylić pozwolenie.
Po upływie wyznaczonego w decyzji terminu nadzór budowlany na wniosek inwestora sprawdza, czy nałożone obowiązki zostały wykonane, zatwierdza projekt budowlany i wydaje pozwolenie na wznowienie robót. W tej decyzji nakłada się na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
W przypadku niewykonania w terminie nałożonych obowiązków nadzór budowlany wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
Jeśli kontrola miała miejsce po zakończeniu budowy, nadzór budowlany zobowiązuje inwestora jedynie do przedłożenia projektu zamiennego, który następnie na wniosek inwestora jest zatwierdzany. Oprócz tego inwestor musi też uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
Warto wiedzieć, że jeżeli po zatwierdzeniu projektu zamiennego inwestor dokona samowolnie dalszych istotnych zmian, które wykryje nadzór budowlany w czasie obowiązkowej kontroli przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie, to zostaną nałożone kary za każde istotne odstępstwo.
Wysokość kary to iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).
Dla budynków mieszkalnych kara ta wynosi 1000 zł za każde istotne odstępstwo.

Podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)


Co z prawami autorskimi projektanta?

Pamiętajmy, że każdy projekt podlega ochronie wynikającej z przepisów ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Nie można go więc dowolnie zmieniać bez zgody autora. Takie samowolne zmiany naruszają prawa autorskie projektanta, który może dochodzić odszkodowania w postępowaniu cywilnym.

Jakie odstępstwa trzeba uznać za istotne?

Takie, które dotyczą:
- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu (na przykład sposobu usytuowania budynku);
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne (na przykład podjazdy, parkingi, windy w obiektach użyteczności publicznej);
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (na przykład wybudowanie zamiast budynku gospodarczego warsztatu lub sklepu);
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (na przykład wybudowanie na terenie rolnym zamiast siedliska hali magazynowej niezwiązanej z produkcją rolną);
- uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi (na przykład pozwolenia konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów zabytkowych, sanepidu czy straży pożarnej – w przypadku obiektów usługowych, produkcyjnych, użyteczności publicznej).

Co zmieniło się w przepisach od 26 września?

Do 25 września ubiegłego roku za istotne uważane były też odstępstwa dotyczące elewacji, geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych) oraz niezbędnych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem (na przykład zmiana sposobu ogrzewania). Teraz zmiany te mają charakter odstępstw nieistotnych.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty