Opłaty adiacenckie


Wzrost wartości nieruchomości powinien cieszyć każdego właściciela. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy tymi zyskami trzeba się podzielić z gminą.


Są to to świadczenia, które gmina ma prawo pobierać wówczas, gdy na własny koszt lub przy częściowym udziale środków własnych albo skarbu państwa wybuduje urządzenia infrastruktury technicznej, a inwestycja ta spowoduje wzrost wartości nieruchomości. Urządzeniami tymi są na przykład: wodociąg, kanalizacja, gazociąg, droga.

Uwaga! Opłaty mogą być ustalone każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń albo do korzystania z wybudowanej drogi.

Kolejną sytuacją, która uprawnia gminę do obciążenia właściciela nieruchomości opłatą adiacencką, jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem dokonanym na wniosek właściciela nieruchomości albo scaleniem i wtórnym podziałem gruntów.
O ile wybudowanie drogi lub uzbrojenie terenu, a także scalenie i podział nieruchomości, zazwyczaj powodują wzrost wartości nieruchomości i „grożą” koniecznością wniesienia opłaty adiacenckiej, o tyle podział przeprowadzany na wniosek właściciela nie zawsze wywiera taki skutek.

Kto zapłaci

Opłaty adiacenckie obciążają właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub już je wnieśli za cały okres użytkowania.
Obowiązek ponoszenia opłat adiacenckich nie dotyczy użytkowników wieczystych, którzy uiszczają opłaty roczne za użytkowanie, bo w ten sposób już uczestniczą w kosztach budowy infrastruktury technicznej. Gmina może bowiem podwyższać (aktualizować) opłaty roczne, gdy nastąpi wzrost wartości nieruchomości.
W orzecznictwie sądowo-administracyjnym nie ma jednak jednoznacznego stanowiska w kwestii, kto jest zobowiązany do ponoszenia opłat adiacenckich, gdy po zaistnieniu podstaw do ich pobrania (wybudowaniu urządzeń lub drogi) dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości: były czy obecny właściciel.
W wyroku z 29 maja 2001 r. (sygn. II SA/Po 336/00, ONSA 2002/3/118) Naczelny Sąd Administracyjny w Poznaniu stwierdził, że właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej, nie jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia. Z kolei w wyroku z 16 stycznia 2002 r. (sygn.I SA 1433/00) Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, iż skoro opłatę adiacencką ustala się decyzją, to data jej wydania decyduje, kto jest stroną postępowania. Może nią być aktualny właściciel nieruchomości.

Kto, kiedy i jak ustala opłatę

Opłaty adiacenckie są ustalane jako pewien procent przyrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej lub podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty ustala rada gminy stosowną uchwałą. Stawka nie może być jednak większa niż 50% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem czy wybudowaniem urządzeń i po tych zmianach.

Uwaga! Opłaty adiacenckie określone w uchwale gminy mogą być pobierane wyłącznie w odniesieniu do sytuacji (podziału, budowy infrastruktury), które miały miejsce po podjęciu uchwały, a nie wcześniejszych.

W odniesieniu do konkretnej nieruchomości wysokość opłaty adiacenckiej ustalana jest decyzją administracyjną wydawaną przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Podstawą do jej wyliczenia jest wartość nieruchomości gruntowej oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu (przed podziałem i po podziale) i określona według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w gotówce lub w naturze, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jeśli zatem ktoś poniósł koszty równe lub wyższe niż ustalona wysokość opłaty adiacenckiej, to nic nie dopłaca, ale nie może też liczyć na zwrot. Jeśli jego wkład był niższy – dopłaca różnicę.
W świetle orzecznictwa­ Naczelnego Sądu Admi­nistracyjnego to na organie administracji spoczywa obowiązek zażądania od osoby, której ma być wymierzona opłata adiacencka, wyjaśnień, czy dokonała jakichkolwiek świadczeń na rzecz budowy danego urządzenia infrastruktury technicznej, a jeśli tak – zażądania stosownych dowodów, gdyż to organ, a nie strona postępowania, ma obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego (wyrok NSA w Warszawie z 27 stycznia 2000 r., sygn. I SA 269/99).
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.
Ustalenie opłaty adiacenckiej (wydanie decyzji) może nastąpić w terminie trzech lat od dnia:
- w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne lub
- stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo
- stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.
Terminy te nie mają zastosowania do ustalania opłat adiacenckich w przypadku scalenia i podziału nieruchomości, gdyż w takiej sytuacji ustalenie opłat jest elementem procedury scaleniowej.

Uwaga! Po upływie trzech lat od wybudowania infrastruktury i stworzenia możliwości podłączenia do niej nieruchomości gmina nie może wydać decyzji o opłacie adiacenckiej.

Jak i kiedy płacić

Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej (w przypadku budowy urządzeń infrastruktury i podziału nieruchomości) powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej gmina ma prawo pobrać odsetki ustawowe.
Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji, począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty (czyli na przykład za okres postępowania odwoławczego).
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują możliwości zwolnienia od jej ponoszenia, a jedyna ulga w uiszczeniu opłaty może polegać na jej rozłożeniu na raty roczne, płatne w okresie do dziesięciu lat (na wniosek właściciela nieruchomości). Warunki rozłożenia na raty określone są w decyzji o ustaleniu opłaty, dlatego jeśli ktoś jest tym zainteresowany, warto złożyć taki wniosek, jak tylko gmina zawiadomi nas o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.
Raty podlegają oprocentowaniu z zastosowaniem stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Pierwszą ratę należy wnieść w ciągu 14 dni od uprawomocnienia się decyzji.
Należność gminy z tytułu opłaty adiacenckiej podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
W przypadku scalenia i podziału nieruchomości terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty przez podpisanie protokołu uzgodnień. Gdy nie dojdzie do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, gdyż uchwała o scaleniu zawiera także ustalenia co do rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej planowanych do wybudowania, terminów ich budowy oraz źródeł finansowania.

GMINA MOŻE ŻĄDAĆ OPŁATY ADIACENCKIEJ TYLKO WTEDY...

...gdy wartość nieruchomości wzrośnie na skutek:
- wybudowania drogi ze środków gminy lub skarbu państwa;
- wybudowania przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych za pieniądze publiczne;
- podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela;
- scalenia i podziału nieruchomości.

OPŁATY ADIACENCKIE NIE DOTYCZĄ NIERUCHOMOŚCI:

- położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne;
- a w przypadku braku planu miejscowego nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (oznaczonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu).

JEŚLI OPŁATA WYDAJE SIĘ NAM WYGÓROWANA, MOŻEMY WNIEŚĆ ODWOŁANIE OD DECYZJI

Od decyzji ustalającej opłatę można wnieść odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od otrzymania decyzji. Wprawdzie odwołanie nie musi zawierać szczegółowego uzasadnienia, jednak warto sprecyzować zarzuty co do decyzji. Najczęściej spotykane nieprawidłowości dotyczą terminu ustalenia opłaty, jej wysokości czy sposobu wyceny nieruchomości.
Jeśli mamy zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzonej wyceny, to oprócz wniesienia odwołania możemy się zwrócić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i poinformować o tym organ odwoławczy lub wnioskować o przeprowadzenie takiego dowodu w postępowaniu odwoławczym. Trzeba wtedy będzie uiścić zaliczkę na poczet wykonania tej oceny.
Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Gdy organizacja oceni, że wycena została sporządzona wadliwie, decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z pewnością zostanie uchylona.

Kiedy gmina stwarza warunki do podłączenia?
„Stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia wodociągowego, umożliwiające wymierzenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 145 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, to wybudowanie sieci wodociągowej wraz z zaworem za wodomierzem głównym na przyłączu lub miejscu przeznaczonym na jego umieszczenie, określonym w warunkach technicznych przyłączenia obiektu do tych urządzeń”.
(wyrok NSA w Warszawie z 6 marca 2003 r., sygn. I SA 2053/01)

Kiedy można mówić o urządzeniu drogi?
„Przez urządzenie drogi, o jakim mowa w przepisach ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami regulujących opłaty adiacenckie, rozumieć należy budowę nowej drogi od podstaw. Pogląd, jakoby przedmiotowe opłaty mogły być wymierzane nawet kilkakrotnie po wybudowaniu poszczególnych części składowych drogi, jak jezdnia, chodniki itp., nie znajduje uzasadnienia prawne­go, ponieważ opłaty adiacenckie mogą być wymierzone tylko za urządzenie drogi w całości”.
(wyrok NSA w Warszawie z 8 marca 2002 r., sygn. I SA 2032/00)

Kiedy podział bez opłaty adiacenckiej?
Po pierwsze, opłaty adiacenckie nie dotyczą nieruchomości rolnych i leśnych, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg publicznych albo wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (wówczas mogą być naliczane opłaty adiacenckie).
Po drugie, opłat nie pobiera się, jeśli podział dokonywany jest niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc między innymi w celu:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
- wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- realizacji roszczeń do części nieruchomości wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych ustaw;
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej;
- wydzielenia działki budowlanej.
Jeśli jednak plan przewiduje podział dotychczasowego pola na działki budowlane i właściciel je dzieli, żeby sprzedać, to gmina ma prawo upomnieć się o opłaty adiacenckie.

Podstawa prawna:
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r.­ nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty