Podpisujemy umowę o roboty budowlane


umowę o roboty budowlane, musimy zachować ostrożność – zanim ją podpiszemy, warto dokładnie ustalić, czego oczekujemy od wykonawcy i jakie warunki jesteśmy gotowi zaakceptować.

Umowa o roboty budowlane musi być zawarta na piśmie; brak formy pisemnej nie powoduje jej nieważności, ale może utrudnić postępowanie dowodowe. Żeby umowa była ważna, należy ją podpisać z osobą (osobami) upoważnioną (upoważnionymi). W przypadku gdy umowę podpisuje z nami pełnomocnik, zażądajmy pełnomocnictwa i sprawdźmy, czy zostało ono podpisane przez osoby upoważnione do jego udzielenia. Przy podpisywaniu umowy zażądajmy okazania aktualnego odpisu z KRS bądź aktualnego zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej (o tym, kto może podpisać umowę w imieniu firmy i co sprawdzić w odpisie lub zaświadczeniu

Kto sporządzi umowę

Bezpieczniej jest nie powierzać wykonawcy wyłącznego prawa do określenia postanowień zawieranej umowy; powinniśmy mieć aktywny wpływ na jej treść. W przypadku gdy firma dysponuje gotowymi wzorcami takich umów, poprośmy o możliwość spokojnego przeczytania wzorca w domu. Skonsultujmy niepokojące nas zapisy z rodziną, ze znajomym prawnikiem i zażądajmy ich zmiany. Sprawdźmy, czy umowa nie zawiera tak zwanych klauzul abuzywnych, czyli postanowień, które można w świetle polskiego prawa uznać za niedozwolone (kwestiom tym poświęcone są art. 3851-3853 Kodeksu cywilnego). Stosowanie przez którąkolwiek firmę postanowień, co do których zapadł prawomocny wyrok stwierdzający ich niedozwolony charakter, jest zabronione od momentu wpisania ich do rejestru (w ramce na stronie obok kilka przykładów takich postanowień).

Uwaga! Na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl) znajduje się rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami przez Sąd Okręgowy w Warszawie – sąd ochrony konkurencji i konsumentów.

Wszelkie postanowienia, które mogą być w świetle prawa uznane za niedozwolone, ale jeszcze nie były przedmiotem wyrokowania sądu, nie będą wiązać konsumenta, jeśli nie były z nim uzgadniane indywidualnie, a kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Taki skutek powstaje nawet wtedy, gdy konsument podpisze umowę zawierającą takie postanowienia.

Jakich zapisów się wystrzegać

W umowie z wykonawcą nie gódźmy się na postanowienia, które:
- wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność wykonawcy względem zamawiającego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie domu albo uzależniają tę odpowiedzialność od wykonania zobowiązań przez osoby, przy pomocy których wykonawca spełnia swoje zobowiązanie (na przykład podwykonawców);
- zezwalają wykonawcy na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy na inny podmiot bez zgody zamawiającego;
- uzależniają wykonanie umowy przez wykonawcę od okoliczności, które zależą wyłącznie od jego woli (na przykład od zatrudnienia przez niego wykwalifikowanych pracowników);
- uprawniają wykonawcę do ustalania wiążącego dla stron sposobu rozumienia postanowień umowy;
- przewidują obowiązek wykonania umowy przez zamawiającego mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez wykonawcę;
- nakładają wyłącznie na zamawiającego obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z wykonania umowy;
- nakładają na zamawiającego, który nie wykonał umowy lub od niej odstąpił, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego;
- uprawniają wykonawcę do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie;
- pozbawiają wyłącznie zamawiającego uprawnienia do wypowiedzenia, odstąpienia lub rozwiązania umowy;
- przewidują utratę przez zamawiającego prawa żądania zwrotu świadczeń spełnionych przez niego na rzecz wykonawcy jeszcze przed spełnieniem świadczenia przez wykonawcę, gdy strony rozwiązują, wypowiadają umowę lub odstępują od niej;
- uprawniają wyłącznie wykonawcę do jednostronnej zmiany bez ważnych przyczyn istotnych cech budynku będącego przedmiotem umowy.

Co powinno być w umowie

Należy w niej dokładnie określić:
- strony umowy;
- przedmiot umowy, powołując się na właściwą dokumentację doręczoną wykonawcy. Trzeba sprecyzować, czy przedmiotem umowy ma być dom w stanie surowym otwartym (ma on wymurowane ściany nośne i kominy, strop nad parterem, schody wewnętrzne, jeśli są żelbetonowe, więźbę i pokrycie dachu), czy surowym zamkniętym (są w nim dodatkowo zamontowane okna i drzwi zewnętrzne oraz wymurowane ściany działowe), czy też ma to być dom pod klucz, czyli co najmniej z podłogami i białym montażem;
- terminy: rozpoczęcia i zakończenia robót przez wykonawcę, przekazania przez zamawiającego dokumentacji wykonawcy i udostępnienia mu placu budowy (najlepiej załączyć do umowy harmonogram wszystkich istotnych czynności);
- maszyny, narzędzia, konstrukcje, jakie zobowiązuje się dostarczyć w związku z budową wykonawca, i termin tej dostawy;
- zobowiązanie wykonawcy do powierzenia poszczególnych prac osobom o stosownych kwalifikacjach (w tym funkcji kierownika budowy osobie uprawnionej do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w tym zakresie) oraz do zapewnienia przestrzegania zasad BHP na placu budowy;
- wynagrodzenie wykonawcy, harmonogram i sposób jego wypłaty. Wynagrodzenie może być ustalone bądź ryczałtowo, bądź kosztorysowo; kwestie te są pozostawione przez prawo swobodnej woli stron umowy (różnice wyjaśniamy w ramce na stronie obok). Nie mają tu też odpowiedniego zastosowania przepisy regulujące wynagrodzenie z tytułu umowy o dzieło. W umowie należy dokładnie określić podstawy ustalenia wynagrodzenia, dobrze jest z góry określić jego wysokość, wyraźnie zastrzegając, w jakich okolicznościach i według jakich zasad będzie mogło ono ulec zmianie;
- zadatek – w umowie można zastrzec zapłatę przez zamawiającego na rzecz wykonawcy zadatku na poczet wykonania przez niego zobowiązania. Zastrzeżenie zadatku pozwoli zamawiającemu, w razie niewywiązywania się przez wykonawcę z umowy, na odstąpienie od umowy z jednoczesnym zażądaniem zapłaty przez wykonawcę sumy w wysokości dwukrotności zadatku. Takich uprawnień nie daje zastrzeżenie w umowie zaliczki;
- oświadczenie wykonawcy, że zobowiązuje się wykonać powierzoną pracę z należytą starannością, zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, normami, obowiązującymi przepisami, zasadami BHP, dokumentacją projektowo-techniczną oraz zasadami etyki zawodowej i postanowieniami umowy. Zamawiający powinien zastrzec wyraźnie w umowie, jakie prawa mu przysługują w razie naruszenia tych warunków;
- wysokość kar umownych z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez każdą ze stron. Dobrze jest wskazać enumeratywnie, jakie zachowania stron są podstawą do uznania umowy za niewykonaną (nienależycie wykonaną), oraz zastrzec, iż oprócz kar umownych dopuszczalne jest dochodzenie przez zamawiającego odszkodowania na zasadach ogólnych prawa cywilnego (art. 471 k.c.), jeżeli poniesiona przez niego szkoda przekroczy wysokość kar umownych;
- gwarancję – warto zastrzec w umowie z wykonawcą, iż na oddawany przez niego dom przysługuje nam gwarancja z tytułu ewentualnych wad fizycznych obowiązująca na przykład dziesięć lat i dokładnie określić, co będzie ona obejmować. Taki termin jest korzystniejszy niż roczny (liczony od momentu przekazania domu) przewidziany w Kodeksie cywilnym na wypadek niezastrzeżenia przez strony terminu odmiennego. Zastrzeżenie gwarancji w umowie jest istotne, o ile bowiem trzyletnia rękojmia z tytułu wad fizycznych (licząc od dnia wydania budynku) i roczna z tytułu wad prawnych prawnych domu (licząc od dnia, w którym kupujący dom dowiedział się o istnieniu wady) przysługuje nam z mocy samego prawa (na podstawie Kodeksu cywilnego), o tyle gwarancja, jako dodatkowe zabezpieczenie naszych roszczeń z tytułu wad fizycznych, będzie nam przysługiwać tylko wówczas, gdy udzieli nam jej wykonawca w umowie;
- zastrzeżenie, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz że w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego;
- podpisy stron.

Czy musi być zgoda na podwykonawców

Warto zwrócić uwagę, że po podpisaniu umowy z wykonawcą ten ostatni może zawrzeć umowę z podwykonawcą tylko za uprzednią zgodą zamawiającego (inwestora) – może on zatem wyrazić sprzeciw. Ale uwaga! Jeśli inwestor w ciągu 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy (jej projektu) z podwykonawcą nie zajmie w tej sprawie stanowiska, uznaje się, że milcząco wyraził zgodę na taką umowę.
Natomiast dopuszczony do robót budowlanych podwykonawca może zawrzeć umowę z dalszym podwykonawcą tylko za zgodą inwestora i wykonawcy. Zarówno umowa z podwykonawcą, jak i z dalszym podwykonawcą musi zostać zawarta na piśmie, inaczej będzie nieważna.
Można w niej skutecznie zastrzec, że inwestor zgadza się tylko na podwykonawcę określonego w umowie konkretnie z nazwy lub przez wskazanie warunków, jakie powinien on spełniać. Można również zastrzec, że wykonawca jest obowiązany wykonać dom osobiście, bez posługiwania się podwykonawcami. Takie zastrzeżenia są skuteczne i możliwe zgodnie z obowiązującą w polskim prawie zasadą swobody umów oraz w związku z brakiem przepisów, które wyłączałyby takie postanowienia w umowie.

Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
- Prawo budowlane – ustawa z 7 lipca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)

Dla kogo korzystniejszy ryczałt, a dla kogo kosztorys?

WYKONAWCY chcą zwykle, by wynagrodzenie było ustalone kosztorysowo, to jest, by było oparte na zestawieniu planowanych prac i przewidywanych kosztów według cen i stawek obowiązujących w obliczeniach kosztorysowych. Jednocześnie wymagają zastrzeżenia w umowie, że ostateczne rozliczenie nastąpi na podstawie kosztorysu powykonawczego.

DLA ZAMAWIAJĄCEGO wygodniej jest zaś ustalić wynagrodzenie ryczałtowe, to jest ustalone poprzez wskazanie przypuszczalnej ceny wykonania domu, bez wdawania się w szczegółowe wyliczenia kosztów. Takie ustalenie wynagrodzenia jest korzystne dla zamawiającego również dlatego, że wykonawca, który się na nie zgodzi, nie będzie mógł następnie żądać jego podwyższenia, jeśli strony nie poczyniły zastrzeżeń przeciwnych. Wyjątkowo wykonawca może uzyskać sądowe podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego, ale tylko wówczas, gdy na skutek nadzwyczajnej zmiany stosunków, której w chwili zawarcia umowy nie można było przewidzieć, wykonanie umowy groziłoby mu rażącą stratą lub wiązało się z nadmiernymi trudnościami.
Można spekulować, że z taką niespodziewaną zmianą stosunków będziemy się spotykać rzadko, na przykład gdy ustawodawca nieoczekiwanie wprowadzi ustawę ustalającą minimalne wynagrodzenie dla pracowników zatrudnionych na budowie na poziomie 2000 zł.

PRZYKŁADOWE POSTANOWIENIA UMÓW WPISANE DO REJESTRU POSTANOWIEŃ NIEDOZWOLONYCH:

- „Zawiadomienie spółki przez nabywcę o wypowiedzeniu umowy nie zwalnia nabywcy od obowiązku wpłaty ustalonych należności zgodnie z terminarzem płatności, do chwili znalezienia przez spółkę nowego nabywcy i rozwiązania niniejszej umowy”.
- „Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty”.
- „Kupujący może rozwiązać niniejszą umowę w każdym czasie z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia z obowiązkiem zapłaty narosłych od dnia zawarcia umowy odsetek, kar umownych oraz z obowiązkiem zapłaty kary umownej z tytułu rozwiązania niniejszej umowy przez kupującego w wysokości 10% ceny określonej w §6 ust. 1”.
- „Sprzedający może być zwolniony od odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem siły wyższej. Zdarzeniami siły wyższej są zdarzenia stojące na przeszkodzie wykonania obowiązku sprzedającego określonego w niniejszej umowie, które wystąpiły lub stały się stronom po jej zawarciu, których nikt nie mógł przewidzieć w chwili zawarcia umowy, które są zewnętrzne w stosunku do działalności sprzedającego, a w szczególności: pożar, susza, powódź, trzęsienie ziemi, strajk, uszkodzenie maszyny i surowców niezbędnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia“.

Czy możliwy jest kompromis w kwestii wynagrodzenia?

SYSTEM MIESZANY może być propozycją zabezpieczającą interesy obu stron. Godząc się na zastrzeżenie kosztorysu powykonawczego, zamawiający powinien równocześnie zażądać, by w umowie znalazło się postanowienie, według którego ów kosztorys powykonawczy nie przekroczy wysokości ustalonego ryczałtu (tak zwana umowa na gwarantowane maksimum). W celu ustalenia przybliżonej ceny końcowej dobrze jest sporządzić tak zwany kosztorys inwestorski (wstępny) przy zawieraniu umowy i załączyć go do niej.

HARMONOGRAM WYPŁAT jest niezmiernie ważnym elementem umowy niezależnie od wybranego sposobu ustalenia wynagrodzenia. Powinien powiązać wypłaty kolejnych rat wynagrodzenia z postępem prac – raty powinny być uiszczane na podstawie faktur przy odbiorze kolejnych części robót. Przykładowo: pierwsza rata po wykonaniu 10% prac, druga po wykonaniu stanu surowego otwartego, trzecia po wykonaniu stanu surowego zamkniętego, ostatnia po odbiorze faktury końcowej wystawionej po podpisaniu przez strony protokołu odbioru.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.