Pozwolenie na budowę. Po nowelizacji prawa budowlanego


Budowa domu i wielu innych obiektów wymaga pozwolenia na budowę. Budując bez niego, dopuszczamy się samowoli, której legalizacja może nas dużo kosztować.

Niełatwo jest przebrnąć przez wszystkie formalności budowlane, nie warto jednak iść na skróty i budować bez pozwolenia. Legalizacja samowolnie wybudowanego budynku mieszkalnego kosztuje 50 tys. zł, zaś opłata legalizacyjna za garaż lub domek letniskowy wynosi 25 tys. zł.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę

Może być ono wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli taka decyzja jest wymagana (to znaczy, gdy nie ma planu miejscowego). Do wniosku trzeba dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego z załączonymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz z zaświadczeniem, że projektant ma prawo do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (czyli że uzyskał wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, co musi być potwierdzone zaświadczeniem wydanym przez tę izbę zawierającym określony termin ważności);
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. Prawem tym może być własność, użytkowanie wieczyste lub umowa najmu czy dzierżawy z wyraźnie wskazanym uprawnieniem do wybudowania danego obiektu.
Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę zostały określone w przepisach prawa, nie mogą więc mieć dowolnej treści. Dlatego najlepiej jest skorzystać z formularzy dostępnych w starostwach powiatowych lub urzędach miasta, aby nie przeoczyć żadnego ważnego punktu.

Co musi być w projekcie

Projekt budowlany powinien zawierać:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący granice działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
- projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe ukazujące zasady nawiązania do otoczenia;
- stosownie do potrzeb oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych, a także oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną;
- w zależności od potrzeb wyniki badań geologiczno-inżynierskich (w przypadku trudnych warunków gruntowych oraz w odniesieniu do skomplikowanych obiektów, na przykład budynków wysokościowych, parkingów podziemnych) oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Uwaga! Projekt budowlany musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli planu nie ma – z wymaganiami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kim trzeba uzgodnić projekt
Projekt – w zależności od rodzaju obiektu, jego przeznaczenia i stopnia skomplikowania – może wymagać różnych uzgodnień, na przykład:
- z rzeczoznawcą do spraw bezpieczeństwa i higieny pracy, gdy projekt dotyczy zakładu pracy;
- z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, gdy ma być wybudowany obiekt użyteczności publicznej albo obiekt zagrożony wybuchem lub zaliczony do kategorii zagrożenia pożarowego (stacja paliw, hotel, parking wielopoziomowy, budynek wysokościowy);
- z państwową inspekcją sanitarną, jeżeli będzie to na przykład sklep spożywczy, bar lub restauracja.
Powyższe uzgodnienia z reguły nie dotyczą budynków mieszkalnych i związanych z nimi urządzeń. W przypadku domów jednorodzinnych wymagane jest uzgodnienie projektu:
- z wojewódzkim konserwatorem zabytków, jeśli roboty mają być prowadzone w obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, w otoczeniu zabytku lub w strefie objętej ochroną konserwatorską;
- z zarządcą drogi w zakresie obsługi komunikacyjnej obiektu – w razie konieczności wykonania lub przebudowy zjazdu z drogi publicznej;
- w zakresie usytuowania przyłączy do budynku w celu wyeliminowania ich ewentualnej kolizji z istniejącymi i projektowanymi obiektami infrastruktury technicznej. Dotychczas uzgodnień tych dokonywały ZUD-y (Zespoły Uzgadniania Dokumentacji Projektowej), po ostatniej nowelizacji Prawa budowlanego kompetencje te będą jednak należały do starostów, a raczej działających w ich imieniu geodetów powiatowych. Mają oni na podstawie danych zamieszczanych w geodezyjnej sieci uzbrojenia terenu koordynować usytuowanie urządzeń infrastruktury technicznej. Problem w tym, że na razie takiej geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia nie ma, zaś dane, jakimi dysponują w tym zakresie ośrodki dokumentacji geodezyjnej, nie zawsze są zgodne z rzeczywistością.

Co urząd sprawdzi w projekcie

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:
- czy projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu, a także z wymaganiami ochrony środowiska;
- czy projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (w szczególności czy zachowano określone w przepisach odległości między poszczególnymi obiektami i sąsiednią działką);
- czy projekt budowlany jest kompletny i zawiera wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (konieczna dla budynków wielorodzinnych, dużych obiektów przemysłowych lub usługowych);
- czy projektant należy do odpowiedniej izby samorządu zawodowego;
- czy projekt został sprawdzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego (jeśli projektant nie ma takich uprawnień).
W razie stwierdzenia braków lub nieprawidłowści w dokumentacji urząd nałoży postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin (zazwyczaj od 14 do 30 dni).
Po jego bezskutecznym upływie wyda decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Jeśli wszystkie wymienione wyżej wymagania zostaną spełnione, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Uwaga! Pozwolenie na budowę jest wydawane wyłącznie dla przyszłych inwestycji, a nie dla obiektów już zrealizowanych. Organ nie wyda go więc, jeśli roboty budowlane zostały rozpoczęte bez ostatecznej (prawomocnej) decyzji o pozwoleniu na budowę oraz gdy budynek, którego ma dotyczyć pozwolenie, już stoi.
Ponadto właściwy organ odmówi zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki.

Kiedy można rozpocząć budowę

Gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna, inwestor ma prawo przystąpić do realizacji wskazanego w niej obiektu. Ma to miejsce wówczas, gdy w ciągu 14 dni od otrzymania nikt się nie odwoła od wydanej decyzji albo – w razie wniesienia odwołania – gdy zostanie ona utrzymana w mocy przez wojewodę.
Przed rozpoczęciem robót trzeba jednak zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót (siedem dni wcześniej) i ustanowieniu kierownika budowy.

Uwaga! Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli prace nie zostaną rozpoczęte przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub gdy budowa zostanie przerwana na dłużej niż dwa lata.

Jakie odstępstwa od projektu są dopuszczalne

Obiekt budowlany powinien być realizowany zgodnie z zatwierdzonym projektem. Jest jednak możliwość wprowadzenia w nim zmian już po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Sposób postępowania i ewentualne konsekwencje zależą od rodzaju odstępstw od projektu.
Jeśli są nieistotne, wystarczy, że projektant zamieści w projekcie odpowiednie informacje (w formie rysunku i opisu) dotyczące wprowadzanych zmian.
Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu to takie, które nie dotyczy:
- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu;
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji;
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne;
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń lub innych dokumentów określonych w przepisach szczególnych.
Przed nowelizacją Prawa budowlanego obowiązującą od 26 września za istotne uważano też odstępstwa dotyczące elewacji, geometrii dachu i niezbędnych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego. Obecnie zmiany w tym zakresie nie są już uważane za istotne.
Pozostałe odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę wiążą się jednak z surowymi konsekwencjami, jeśli nie dopełni się wymaganych formalności.
Istotne odstąpienie jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Gdy samowolnie wprowadzimy istotne zmiany, w przypadku kontroli nadzór budowlany nakaże wstrzymanie robót i dostarczenie projektu zamiennego, a w razie potrzeby zobowiąże inwestora do wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem. Jednocześnie organ, który wydał pozwolenie na budowę, uchyli tę decyzję, zaś wznowienie robót będzie możliwe dopiero po uzyskaniu na to kolejnego pozwolenia.
Kwalifikacji zmian jako istotne lub nieistotne dokonuje projektant, co nie oznacza, że urząd musi się z nią zgodzić. Niestety, za ewentualną pomyłkę projektanta odpowiedzialność poniesie inwestor.

Jak zgłosić roboty niewymagające pozwolenia
Obiekty, które nie są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, zazwyczaj wymagają zgłoszenia co najmniej 30 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót.
W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego (w drodze postanowienia) obowiązek uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
Nie dziwmy się zatem, gdy w postanowieniu organ zobowiąże nas do przedłożenia zaktualizowanej mapy z naniesionymi istniejącymi i projektowanymi obiektami na działce, co może być na przykład niezbędne do ustalenia, czy można bez pozwolenia wybudować kolejny budynek gospodarczy, czy też zostały już wyczerpane limity w stosunku do powierzchni działki.
Przedłożenie mapy z projektem zagospodarowania terenu jest niezbędne w przypadku zgłaszania budowy przyłączy i instalacji zbiornikowych na gaz płynny. Ponadto projekt zagospodarowania działki dla zbiorników na gaz musi być uzgodniony ze strażą pożarną.
Do budowy można przystąpić, jeśli urząd w ciągu 30 dni od zgłoszenia nie wyrazi sprzeciwu w drodze decyzji. Sprzeciw wyrażony po upływie tego terminu jest nieskuteczny, jednakże urzędy niezbyt się tym przejmują. Bywa, że inwestor otrzymuje decyzję o sprzeciwie po kilku miesiącach od zgłoszenia, gdy obiekt już dawno został wykonany. Wtedy taka decyzja nie rodzi skutków prawnych.

Podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016, ostatnie zmiany Dz.U. z 2005 r. nr 163, poz. 1364).

Kogo urząd powiadomi o sprawie?
Stronami w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Są to na przykład sąsiedzi, których budynki z uwagi na niewielką odległość zabudowy mogą być zacieniane przez nowy obiekt. Natomiast organizacja społeczna nie może być stroną w takim postępowaniu, co stanowi wyjątek w ogólnej definicji strony zawartej w Kodeksie postępowania administracyjnego.

Czy na każdy budynek osobne pozwolenie?
Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku gdy obejmuje ono więcej niż jeden obiekt, pozwolenie może – na wniosek inwestora – dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu (uwzględniającego wskazania zawarte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli była wydana) dla całego zamierzenia budowlanego.

WIĘCEJ OBIEKTÓW I ROBÓT BUDOWLANYCH ZWOLNIONYCH Z POZWOLENIA NA BUDOWĘ

Ostatnie zmiany Prawa budowlanego, które obowiązują od 26 września, rozszerzyły katalog obiektów i robót niewymagających pozwolenia na budowę. Szczególnie istotne jest zwolnienie z tego obowiązku:
- wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m² (przed zmianami do 10 m²), przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki (wcześniej jeden obiekt na 500 m²);
- przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych doprowadzanych także do niezabudowanych działek (wcześniej zwolnienie dotyczyło tylko przyłączy do budynków);
- remontu istniejących obiektów budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków, bez względu na zakres robót (przed zmianami pozwolenie na budowę było potrzebne, gdy remont wiązał się ze zmianą elementów konstrukcyjnych budynku lub dotyczył instalacji gazowej).
Pozwolenia na budowę nadal nie wymagają między innymi:
- obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej (w tym parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m);
- indywidualne przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m³ na dobę;
- altany i obiekty gospodarcze na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m² w miastach i do 35 m² poza ich granicami;
- boiska, korty tenisowe, bieżnie;
- miejsca postojowe dla samochodów osobowych do dziesięciu stanowisk włącznie;
- tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
- przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 m²;
- pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych;
- instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
- obiekty małej architektury;
- ogrodzenia;
- obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych położonych na terenie budowy;
- docieplenie budynków o wysokości do 12 m;
- utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych;
- instalowanie tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków oraz reklam świetlnych i podświetlanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;
- instalowanie krat na obiektach budowlanych;
- instalowanie urządzeń na obiektach budowlanych.
Większość wymienionych obiektów i robót wymaga jednak zgłoszenia, z wyjątkiem: domków i altan w pracowniczych ogrodach działkowych, obiektów małej architektury na działkach prywatnych, ogrodzeń między sąsiednimi działkami o wysokości do 2,2 m, tymczasowych obiektów stanowiących zaplecze budowy, krat na budynkach jednorodzinnych i urządzeń o wysokości do 3 m na innych obiektach.

W jakich urzędach załatwiamy sprawy?
Organem właściwym w sprawach udzielania pozwolenia na budowę i przyjmowania zgłoszeń budowy lub wykonania innych robót jest starosta. W miastach na prawach powiatu kompetencje te ma prezydent miasta.
Od wydanych przez nich decyzji można się odwoływać do wojewody, który jest organem drugiej instancji.
Natomiast sprawy związane z kontrolą przestrzegania przepisów budowlanych, ze sprawdzaniem zgodności budowy z projektem i z pozwoleniem na budowę, oddawaniem obiektów do użytkowania, legalizacją samowoli należą do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Od wydanych przez niego decyzji można się odwoływać do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Jak długo będziemy czekać na pozwolenie?

Prawo budowlane inaczej niż Kodeks postępowania administracyjnego określa, ile czasu ma urząd na wydanie decyzji. Pozwolenie na budowę powinno być wydane w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Do tego terminu nie wlicza się jednak terminów przewidzianych w przepisach prawa na dokonanie innych określonych czynności (na przykład przeprowadzenie uzgodnień), okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony (braki w dokumentacji) albo z przyczyn niezależnych od organu.
Jeśli organ nie zdąży wydać decyzji we wskazanym terminie, wojewoda wymierzy mu w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Odwołania od decyzji organów administracji architektoniczno-budowlanej powinny być rozpatrzone w ciągu miesiąca od ich otrzymania przez organ drugiej instancji.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.