Problemy z sąsiadem. Jak je rozwiązać


Radość z zamieszkania w nowym domu może przyćmić konfliktowy sąsiad, który hałasuje, śmieci, zalewa naszą działkę albo w inny sposób uprzykrza nam życie.

Kupno działki i budowa domu to zazwyczaj decyzje na całe życie. Dlatego trzeba wszystko dokładnie sprawdzić (nie tylko pod względem prawnym) i spróbować się dowiedzieć, jakich będziemy mieli sąsiadów. Warto więc się przyjrzeć ich nieruchomościom i zwrócić uwagę, czy jest na nich porządek, czy ukształtowanie terenu działek nie grozi nam podtopieniem, czy nie czuć jakichś nieprzyjemnych zapachów. Najlepiej jeszcze przed zakupem działki porozmawiać z przyszłymi sąsiadami – wypytać, jak im się mieszka, zapytać o okolicę, o grunt – czy nie jest podmokły, o uzbrojenie terenu itp. Gorzej, gdy w sąsiedztwie nie ma jeszcze domów. Wtedy nie wiadomo, kto nam się trafi za płotem.
Niestety, konflikty sąsiedzkie są zazwyczaj nie do przewidzenia i nie do uniknięcia. Pamiętajmy jednak, że aby skutecznie walczyć z dokuczliwym sąsiadem, sami musimy być w porządku wobec prawa. Robienie sobie nawzajem na złość i odpłacanie sąsiadowi pięknym za nadobne zwykle prowadzi tylko do nasilenia konfliktu, eskalacji oskarżeń, pretensji i uciążliwości.
Wkraczanie na drogę procesów sądowych w sprawach sąsiedzkich też nie jest najlepszym rozwiązaniem z uwagi na ich długotrwałość, koszty oraz trudności z wyegzekwowaniem wyroków. Lepiej więc próbować się porozumieć, a gdy nie jest to możliwe – sięgnąć do przepisów i instytucji, które mogą nam pomóc.
Najczęściej sytuacje konfliktowe w stosunkach sąsiedzkich dotyczą przebiegu granicy, sadzenia przy niej drzew, kierunków odpływu wód opadowych, prowadzenia robót budowlanych, zakłócania ciszy (również przez szczekającego psa) i porządku. Rozwiązania większości z tych problemów można szukać w przepisach prawa.

Spór o granice

To chyba najbardziej typowy konflikt sąsiedzki. Aby go rozwiązać, trzeba przeprowadzić administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe. Wniosek w tej sprawie należy złożyć w urzędzie gminy. Gdy nie przyniesie ono rezultatu (geodecie nie uda się ustalić przebiegu granicy albo strony odwołają się od jego decyzji), sprawa trafi do sądu, który orzeknie o rozgraniczeniu na podstawie art. 153 Kodeksu cywilnego, opierając się na stanie prawnym wynikającym z dokumentów, a jeśli tego stanu nie da się ustalić – na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania, a jeśli i to okaże się niemożliwe i strony nie zawrą ugody – sąd rozstrzygnie, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności sprawy.
Warto pamiętać, że długotrwałe niezgodne ze stanem prawnym posiadanie przygranicznych gruntów może doprowadzić do ich zasiedzenia przez osobę niebędącą właścicielem (gdy posiada je nieprzerwanie przez 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze).

Uwaga!
Samowolne niszczenie, uszkadzanie lub przesuwanie znaków granicznych jest przestępstwem zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do dwóch lat.
Właściciele gruntów sąsiadujących powinni wspólnie dbać o te znaki i ponosić po połowie koszty ich utrzymania.

Zalewanie działki

Zarówno przepisy techniczno-budowlane, jak też Prawo wodne zakazują podejmowania działań, które prowadziłyby do zalewania sąsiednich nieruchomości. Zgodnie z § 29 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione. Jeżeli wbrew temu zakazowi sąsiad podczas budowy podwyższy poziom gruntu lub wykona roboty budowlane w taki sposób, że wody opadowe z jego działki spłyną do sąsiada, poszkodowany może się zwrócić do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego o przeprowadzenie kontroli na budowie i wydanie stosownej decyzji nakazującej przeprowadzenie czynności mających na celu przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Jeśli zalewanie działki nie wiąże się bezpośrednio z wykonywaniem robót budowlanych, to w grę wchodzi ochrona przewidziana w przepisach Prawa wodnego. Zgodnie z art. 29 ust. 1 tej ustawy właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie – a zwłaszcza kierunku odpływu wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich, ani odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie. Nawet jeśli jest to efekt przypadku lub działania osób trzecich, na właścicielu gruntu, z którego woda spływa, spoczywa obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody.
Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Decyzja taka może być wydana na wniosek osoby poszkodowanej.

Uwaga!
Odszkodowania przed sądem cywilnym za zalewanie gruntu przez sąsiada można dochodzić dopiero po wyczerpaniu drogi administracyjnej, jeśli nie doprowadzi ona do całkowitego naprawienia szkody.

Drzewa na granicy

Drzewa i krzewy rosnące tuż przy granicy to kolejne częste źródło konfliktów sąsiedzkich, zwłaszcza że przepisy prawa nie określają, w jakiej odległości od granicy można je sadzić.
Właściciele nieruchomości, chcąc się odizolować od sąsiadów, sadzą roślinność tuż przy ogrodzeniu, nie biorąc pod uwagę, że drzewa kiedyś urosną i mogą przeszkadzać sąsiadom. Gdy gałęzie i korzenie przerosną na grunt sąsiedni, jego właściciel stosownie do art. 150 k.c. może wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia, a gdy tego nie uczyni – sam może obciąć i zachować dla siebie korzenie i gałęzie przechodzące z sąsiedniego gruntu. Powinien jednak uważać, aby nie zniszczyć drzew. Jeśli nie są to drzewa owocowe i ich wiek to ponad pięć lat, podlegają ochronie administracyjnej, a za ich zniszczenie grożą surowe kary finansowe.

Uwaga!
Przepisy nie uprawniają właściciela sąsiedniego gruntu do przycinania gałęzi drzew lub krzewów znajdujących się po jego stronie granicy, nawet jeśli miałoby to być podyktowane koniecznością konserwacji ogrodzenia. W takiej sytuacji trzeba się dogadać z sąsiadem albo... iść do sądu.

Zakłócanie ciszy nocnej

Cisza nocna to czas pomiędzy godziną 22 a 6. Jeśli sąsiedzi zachowują się wtedy głośno, urządzają hałaśliwe imprezy lub używają głośnych narzędzi, można poprosić policję o interwencję. Zakłócanie spoczynku nocnego poprzez krzyki, hałas, alarm lub inne wybryki jest wykroczeniem, za które można trafić do aresztu. Najczęściej kończy się to jednak skierowaniem sprawy do sądu grodzkiego i wymierzeniem grzywny.

Uwaga!
Są sytuacje, w których hałas bywa usprawiedliwiony (sylwester lub inne święta tradycyjnie związane z imprezami, jak andrzejki czy ostatki). W takie dni policja raczej nie będzie interweniować, jeżeli nie dochodzi do zagrożenia bezpieczeństwa.

Dokuczliwy pies

Trudno znaleźć posesję, której nie pilnowałby czworonożny stróż. Niektóre psy bywają jednak uciążliwe dla sąsiadów, zwłaszcza jeśli hałasują w nocy. Bywa też, że na skutek usytuowania kojca w nieprzemyślany sposób, na przykład przy ścianie domu sąsiada lub w sąsiedztwie jego kwietnika, pies niszczy elewację domu i ogródek. Wtedy należy zdecydowanie zażądać od sąsiada przeniesienia kojca. Niestety, wyegzekwowanie takiego żądania jest dość trudne i nie pomogą nam w tym żadne przepisy administracyjne, a jedynie sąd. Przed sądem można też dochodzić naprawienia szkody wyrządzonej przez zwierzę zarówno w mieniu, jak też na osobie.
Zgodnie z art. 431 § 1 k.c. ten, kto chowa zwierzę albo się nim posługuje, jest obowiązany do naprawienia wyrządzonej przez nie szkody niezależnie od tego, czy zwierzę było pod jego nadzorem, czy też zabłąkało się lub uciekło. Jeśli więc pies zniszczy ogrodzenie, elewację czy ogród sąsiada albo wydostanie się poza ogrodzenie i kogoś pogryzie, właściciel będzie za to odpowiadał, chyba że nie ponosi winy za to, że zwierzę uciekło, bo na przykład ktoś celowo je wypuścił lub uszkodził ogrodzenie.
Jeżeli pies tylko szczeka lub brudzi, na niewiele się zda zawiadamianie policji czy straży miejskiej. Nawet jeśli interweniują, skończy się to ewentualnym upomnieniem właściciela i odesłaniem pokrzywdzonego na drogę postępowania cywilnego. Gdyby jednak zwierzę nie było należycie pilnowane i stwarzało zagrożenie, należy poinformować policję lub straż.

Uwaga!
Osoba, która nie zachowuje zwykłych lub nakazanych środków ostrożności przy trzymaniu zwierzęcia (na przykład dopuszcza do tego, aby wydostało się poza ogrodzenie posesji), podlega karze grzywny do 250 zł albo karze nagany. Policja w takich sytuacjach często kieruje sprawy do sądu grodzkiego, ale, niestety, niewielka kara zazwyczaj nie przemawia do wyobraźni nieodpowiedzialnych właścicieli.

Zadymianie i zanieczyszczanie

Brudas za płotem może uprzykrzyć mieszkanie nawet w najbardziej uroczym zakątku. Niestety, jeszcze nie wszyscy właściciele mają nawyk dbania o czystość na posesji.
Na szczęście jest wiele przepisów, które nakazują jej utrzymanie, w szczególności ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Zobowiązuje ona właścicieli do wyposażenia nieruchomości w odpowiednie urządzenia do gromadzenia odpadów i zapewnienia ich wywózki. Właściciel nie powinien więc sam utylizować odpadów (na przykład palić), lecz zlecić ich wywiezienie zajmującemu się tym przedsiębiorstwu. Powinien też na każde żądanie gminy okazać dowód zawarcia umowy o wywóz śmieci. Jeśli go nie ma, grozi mu grzywna, gmina może zaś sama usunąć odpady z nieruchomości na koszt właściciela.
Jeżeli więc sąsiad nie ma odpowiednich zbiorników na odpady (śmietnik, szambo) lub są one w nieodpowiednim stanie technicznym, może być ukarany grzywną do 1500 zł. Z kolei za wylewanie płynów i wyrzucanie nieczystości na teren swojej lub cudzej nieruchomości grozi mu grzywna do 500 zł.
O naruszeniach należy poinformować władze gminy, straż miejską i sanepid, który może interweniować w przypadku zagrożenia bezpieczeństwa sanitarnego. Gdy uciążliwości są związane ze złym stanem technicznym obiektów budowlanych (na przykład zbiorników na nieczystości), można wystąpić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o przeprowadzenie kontroli i wydanie decyzji nakazującej naprawę obiektu.
Nieco trudniej pozbyć się kompostownika wydzielającego nieprzyjemne zapachy. Z reguły ani organy gminy, ani sanepid nie interweniują w takich sprawach. Również organy nadzoru budowlanego nie podejmują wtedy działań, gdyż uważają, że kompostowniki nie są obiektami budowlanymi, i odsyłają zainteresowanych na drogę postępowania cywilnego.
Zupełnie inne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 9 grudnia 1998 r. sygn. IV SA 2131/97 stwierdził, że kompostownik jest w rozumieniu art. 3 Prawa budowlanego obiektem budowlanym.
Stosownie do brzmienia wyżej wymienionego przepisu obiektem budowlanym jest nie tylko budynek czy obiekt małej architektury, ale również budowla (art. 3 pkt 3 cyt. ustawy), przez którą należy rozumieć między innymi składowisko odpadów. Usypany z ziemi i roślin wał w istocie stanowi kompostownik i jego budowa powinna zapewniać nieprzedostawanie się do gruntów produktów kompostowania. Wybudowanie takiego naziemnego silosu wymaga zgłoszenia (art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego).
Oznacza to zatem, że sąsiad, który bez zgłoszenia zrobił kompostownik, dopuścił się samowoli, co może skutkować w ostateczności nawet nakazem rozbiórki, a przynajmniej dokonania czynności lub robót mających na celu doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem.
Oczywiście niezależnie od skarg i wniosków składanych w trybie administracyjnym poszkodowany właściciel nieruchomości może wystąpić do sądu cywilnego z roszczeniem z art. 222 par. 2 k.c. o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Prowadzenie robót budowlanych przy granicy

Sąsiad nie może prowadzić robót ziemnych w taki sposób, żeby groziło to nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Zabrania tego art. 147 Kodeksu cywilnego. Naruszenie tego zakazu może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą, a w razie spowodowania katastrofy budowlanej – także karną. Gdyby prowadzenie robót budowlanych przy granicy mogło spowodować zagrożenie dla budynku sąsiada, inwestor powinien wykonać odpowiednie zabezpieczenia. Należy je przewidzieć już w dokumentacji projektowej. W razie wątpliwości organ wydający pozwolenie na budowę może zobowiązać inwestora do uzupełnienia dokumentacji o odpowiednie ekspertyzy lub plany bezpieczeństwa robót.
Zauważone nieprawidłowości na sąsiedniej budowie można zgłosić w nadzorze budowlanym.

Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny
- Kodeks karny
- Kodeks wykroczeń
- ustawa z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2001 r. nr 115, poz. 1229 z późn. zm.)
- ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 1996 r., nr 132, poz. 622 z późn. zm.)
- rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)

Co wolno na własnej działce?

Art. 144 k.c. stanowi, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
A zatem granicą wykonywania prawa własności jest prawo innych właścicieli do niezakłóconego, w miarę możliwości, korzystania z ich własności. Granice te są jednak trudne do wyznaczenia i przestrzegania, dlatego w każdej sytuacji, gdy właściciel zwróci się o sądową ochronę prawa własności, będzie musiał udowodnić, że hałasy, zanieczyszczenia lub inne zakłócenia wykraczają ponad przeciętną miarę.
Ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób mieszkających na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób domagających się ochrony.
Dlatego tak trudno jest ocenić, czy przeciętna miara została przekroczona, czy nie.
W przypadku długotrwałego hałasu lub emisji zanieczyszczeń można dokonać ich pomiarów, powołać biegłego, który oceni uciążliwość, lub domagać się wizji lokalnej z udziałem sądu. Problem w tym, że zazwyczaj w momencie kontroli nic szczególnego się nie dzieje – wtedy uciążliwości mogą być potwierdzone przez świadków.
O wiele łatwiej jest wykazać, że szczególne zakłócenia wynikają z wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem, na przykład gdy ktoś na działce przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne urządza warsztat.
Również złośliwe i uporczywe dokuczanie sąsiadom (hałasowanie, śmiecenie) może być uznane za przekroczenie przeciętnej miary.

Lepiej negocjować czy się procesować?

Postępowania sądowe w sporach sąsiedzkich są zazwyczaj długotrwałe, a ich wynik trudny do przewidzenia. Do tego dochodzi konieczność poniesienia kosztów (wpisu i zaliczki na wydatki), które są zwracane tylko w razie wygranej. Ponadto strona musi przedstawić dowody na poparcie swoich twierdzeń. Gdy tego nie zrobi – przegra sprawę. Dlatego lepiej spróbować się porozumieć z sąsiadem i osiągnąć jakiś kompromis. Przed skierowaniem sprawy do sądu lepiej wezwać sąsiada pisemnie do zaprzestania naruszania prawa i naprawienia ewentualnych szkód i ostrzec, że skieruje się sprawę do sądu.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.