Proces w sądzie. Problemy z domem, działką, umową


Jak możemy bronić własnych interesów, wyegzekwować zapłatę za zajęty grunt, zawarcie obiecanej umowy czy odszkodowanie za spartaczoną robotę?

W poprzednim numerze omówiliśmy kilka rodzajów spraw dotyczących nieruchomości, które mogą być rozstrzygane przez sąd w postępowaniu procesowym. Jest ich znacznie więcej, a wszystkich nie sposób wyliczyć. Praktycznie zawsze, gdy nie uda się rozwiązać sporu polubownie, może go rozstrzygnąć jedynie sąd cywilny.

Korzystanie z cudzej rzeczy bez umowy

Roszczenia właściciela.
Jeżeli ktoś korzysta z cudzej rzeczy bez porozumienia się z właścicielem (mieszka w cudzym budynku, uprawia cudzy grunt, buduje na cudzej nieruchomości), to z reguły ma obowiązek rozliczyć się z właścicielem. Obowiązek ten kształtuje się różnie w zależności od dobrej czy złej wiary korzystającego (posiadacza).
Jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze – to znaczy nie przypuszcza, że narusza prawa właściciela – nie ma obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy i nie odpowiada za jej pogorszenie lub utratę. Stan taki trwa dopóty, dopóki posiadacz nie dowie się, że właściciel wystąpił z powództwem o wydanie rzeczy. Dopóki właściciel nie domaga się zwrotu rzeczy, posiadacz nie musi płacić za korzystanie z niej. Od chwili wytoczenia powództwa powinien on płacić właścicielowi stosowne wynagrodzenie, a w razie pogorszenia stanu nieruchomości będzie zobowiązany do odszkodowania, chyba że pogorszenie nastąpi nie z jego winy. Powinien także zwrócić właścicielowi pobrane pożytki, jeśli rzecz takowe przynosi (plony z nieruchomości rolnej, czynsz za wynajem lokalu).
W nieco innej sytuacji jest posiadacz w złej wierze – czyli taki, który wiedział bądź przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć, że rzecz, którą posiada, jest cudzą własnością. Taka osoba nie tylko zapłaci wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, odpowie za jej zużycie, pogorszenie lub utratę i będzie zobowiązana zwrócić pobrane pożytki, ale też dodatkowo powinna zwrócić wartość pożytków, których nie uzyskała z powodu niewłaściwego gospodarowania cudzą rzeczą.
Powództwo w powyższych sprawach właściciel powinien skierować do sądu rejonowego lub okręgowego (gdy wysokość dochodzonej kwoty przekracza 75 tys. zł) właściwego według miejsca zamieszkania (siedziby) posiadacza (pozwanego). W pozwie należy powołać dowody własności (na przykład odpis z księgi wieczystej) oraz okoliczności naruszenia własności przez posiadacza. Pozew podlega opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości roszczenia.
Roszczenia posiadacza.
Może się zdarzyć, że posiadacz korzystający bezumownie z cudzej rzeczy poczyni na nią nakłady, na przykład ogrodzi nieruchomość, zabuduje ją, wyremontuje. Wówczas – jeżeli jest w dobrej wierze – może żądać zwrotu nakładów koniecznych do utrzymania nieruchomości w należytym stanie (na przykład kosztów niezbędnych remontów), o ile korzystając z rzeczy, nie odniósł większych korzyści. Pozostałych nakładów może się domagać tylko wówczas, gdy w chwili wydania rzeczy właścicielowi zwiększają one wartość nieruchomości. Od momentu otrzymania wiadomości o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy posiadacz powinien powstrzymać się od dokonywania nakładów innych niż konieczne, w przeciwnym razie naraża się na ich przepadek.
Posiadacz w złej wierze może żądać od właściciela jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko wtedy, gdy w chwili wydania nieruchomości zwiększają jej wartość w stosunku do stanu sprzed objęcia posiadania.
Pozew o zwrot nakładów wnosi się do sądu rejonowego lub okręgowego właściwego dla miejsca zamieszkania (siedziby) właściciela nieruchomości – pozwanego. Podlega on opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości zgłoszonego roszczenia. Roszczenie to można zgłosić jako odrębną sprawę lub jako powództwo wzajemne po wytoczeniu przez właściciela powództwa windykacyjnego.
Zarówno wysokość wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, jak i wartość nakładów zazwyczaj ustalana jest przy pomocy biegłych.

Uwaga! Roszczenia właściciela z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy, jak też roszczenie posiadacza o zwrot nakładów poczynionych na cudzą rzecz przedawniają się z upływem roku od chwili wydania nieruchomości (czyli zwrotu rzeczy właścicielowi).

Wykup gruntu zajętego pod budowę

Roszczenie posiadacza.
Jeżeli ktoś jest posiadaczem samoistnym gruntu w dobrej wierze (włada gruntem w usprawiedliwionym błędnym przekonaniu, że jest jego właścicielem) i wzniesie na tym gruncie lub pod nim budynek albo urządzenie o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej działki, może żądać, aby właściciel gruntu przeniósł na niego własność działki zajętej pod budowę za odpowiednim wynagrodzeniem.
Roszczenie właściciela.
Takie żądanie może również skierować właściciel gruntu zajętego pod budowę w stosunku do każdego, kto na jego własności wybudował obiekt o wartości znacznie wyższej niż własność gruntu zajętego na ten cel.
Z roszczeniem o wykup gruntu zajętego pod budowę należy wystąpić do sądu rejonowego lub okręgowego – w zależności od wartości działki – właściwego dla miejsca zamieszkania (siedziby) pozwanego. Pozwanym będzie bądź właściciel gruntu zajętego pod budowę(w pierwszym przypadku),­ bądź ten, kto wzniósł budynek lub urządzenie na cudzym gruncie (przypadek drugi).
Pozew w takiej sprawie podlega opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości zajętego gruntu. W postępowaniu należy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego w celu ustalenia wartości gruntu będącego przedmiotem wykupu, budynku lub urządzenia na nim wzniesionego oraz należnego wynagrodzenia.
Przeniesienie własności nieruchomości nastąpi z chwilą uprawomocnienia się wyroku w sprawie o wykup gruntu. Taki wyrok będzie podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej bez potrzeby spisywania aktu notarialnego.

Uwaga! Roszczenie o wykup gruntu zajętego pod budowę nie ulega przedawnieniu, ale trzeba pamiętać o możliwości zasiedzenia takiego gruntu przez posiadacza.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży

W obrocie nieruchomościami powszechnie stosowana jest umowa przedwstępna, która pozwala kontrahentom na zorganizowanie przeniesienia własności nieruchomości w sposób najbardziej odpowiadający ich możliwościom finansowym i sytuacji życiowej lub gospodarczej. Umowa ta z jednej strony pozwala odwlec w czasie przeniesienie własności nieruchomości, a z drugiej, daje wysoką gwarancję, że do niego dojdzie. W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia innej, określonej umowy (na przykład kupna-sprzedaży nieruchomości) w ciągu pewnego czasu.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (strony, przedmiot transakcji, cena) oraz – choć nie jest to konieczne – termin, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta.
Jeżeli jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej, a umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego (w przypadku nieruchomości jest to warunek konieczny), drugi z kontrahentów może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji prawomocny wyrok sądu zastępuje tę umowę i przenosi własność.
Pozew należy złożyć do sądu rejonowego bądź okręgowego (w zależności od wartości nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży) właściwego ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę pozwanego kontrahenta bądź miejsce wykonania umowy. Podlega on opłacie stosunkowej – 5% wartości przedmiotu umowy.

Uwaga! Zawarcia umowy przyrzeczonej można dochodzić w ciągu roku od dnia, kiedy umowa przyrzeczona miała być zawarta; po tym terminie roszczenie ulega przedawnieniu.

Jeśli umowa przedwstępna nie odpowiada warunkom formalnym umowy przyrzeczonej (w przypadku nieruchomości była zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego) bądź jeśli sąd oddalił żądanie zawarcia umowy, strona gotowa do zawarcia przyrzeczonego kontraktu może dochodzić od drugiej strony jedynie naprawienia szkody, którą poniosła, licząc na zawarcie kontraktu.
Roszczenie odszkodowawcze należy wnieść także do sądu rejonowego bądź okręgowego właściwego dla pozwanego lub miejsca wykonania umowy.

Uwaga! Roszczenie odszkodowawcze przedawnia się w ciągu roku od ustalonego dnia zawarcia umowy przyrzeczonej bądź od daty uprawomocnienia się orzeczenia sądu oddalającego powództwo.

Rękojmia za wady budynku

Jeśli zleciliśmy wykonawcy budowę lub remont budynku i efekt nie spełnia założonych w umowie warunków, inwestorowi służą roszczenia z tytułu rękojmi za wady wybudowanego (wyremontowanego) obiektu.
Przede wszystkim powinien wezwać wykonawcę do usunięcia wad.
W przypadku wad istotnych, które nie dadzą się usunąć bądź ich usunięcie w odpowiednim czasie nie jest możliwe, inwestor może odstąpić od umowy. Gdy wady są nieistotne, ale nieusuwalne, inwestor może żądać stosownego obniżenia wynagrodzenia należnego wykonawcy.
Jeżeli inwestor odstępuje od umowy, przysługuje mu roszczenie o zwrot uiszczonego wcześniej wynagrodzenia oraz o naprawienie szkody wynikłej z wadliwego wykonania zlecenia.
Żądanie to należy skierować do sądu rejonowego lub okręgowego (w zależności od wysokości żądanej kwoty) w miejscu zamieszkania (siedziby) wykonawcy (pozwanego) albo miejscu wykonania inwestycji. Podlega ono opłacie w wysokości 5% wartości żądanej sumy.

Uwaga! Roszczenia z tytułu wad sprzedanego lub wybudowanego budynku przedawniają się z upływem trzech lat od momentu odebrania inwestycji. W przypadku wad zakupionego domu trzeba też pamiętać o obowiązku ich zgłoszenia w ciągu miesiąca od ich ujawnienia. Terminy te nie mają zastosowania, jeżeli wykonawca podstępnie zataił wadę.

Kto jest stroną sprawy?
Stronami w postępowaniu procesowym są powód i pozwany. Powód to osoba wnosząca sprawę do sądu, a pozwany to ten, przeciwko któremu skierowana jest sprawa. Po stronie powoda lub pozwanego może występować jedna osoba, ale może być także kilka osób, na przykład kilku współwłaścicieli nieruchomości.

Kto ponosi koszty sprawy?
W postępowaniu procesowym koszty rozlicza się odmiennie niż w postępowaniu nieprocesowym. Ogólną zasadą jest, że koszty procesu obciążają stronę przegrywającą, ale o tym orzeka sąd dopiero w wyroku kończącym postępowanie.
W praktyce powód, wnosząc pozew, musi jednocześnie uiścić opłatę sądową (chyba że sąd zwolni go z tego obowiązku), zaś strona wnioskująca o przeprowadzenie dowodu powodującego wydatki (na przykład opinii biegłego) powinna wnieść zaliczkę ustaloną przez sąd.
Jeśli strony korzystają z pomocy adwokata lub radcy prawnego, to do czasu zakończenia sprawy same muszą ponieść koszty ich wynagrodzenia.
Po zakończeniu postępowania sąd sumuje koszty poniesione przez każdą ze stron, po czym – jeżeli powództwo w całości uwzględnia bądź oddala – obciąża nimi stronę przegrywającą, a jeśli powództwo zostało uwzględnione tylko częściowo – rozdziela je proporcjonalnie do stopnia uwzględnienia roszczenia lub wzajemnie znosi (wtedy nikt nikomu nic nie dopłaca).

Kiedy powództwo wzajemne?
W postępowaniu procesowym pozwany może wnieść tak zwane powództwo wzajemne, czyli skierować swój własny pozew przeciwko powodowi. Jest to dopuszczalne, jeżeli roszczenie pozwanego jest związane z roszczeniem powoda lub jeśli nadaje się do potrącenia. Przykładowo, jeśli wykonawca budynku pozywa nas o zapłatę za wykonane roboty budowlane, a my zamierzamy zażądać od niego odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania (wadliwego wybudowania domu, zniszczenia materiałów), możemy wnieść powództwo wzajemne. Również posiadacz nieruchomości po wytoczeniu powództwa o jej wydanie może wnieść pozew wzajemny o zwrot nakładów.
Powództwo wzajemne wnosi się w odpowiedzi na pozew bądź jako oddzielne pismo procesowe – nie później niż na pierwszej rozprawie, albo w sprzeciwie od wyroku zaocznego. Wnosi się je do sądu, w którym złożono pozew główny.
W takiej sytuacji każda ze stron występuje w podwójnej roli: jest zarówno powodem, jak też pozwanym, a sąd musi rozstrzygnąć oba roszczenia (główne i wzajemne).
Są jednak sprawy, w których powództwo wzajemne jest niedopuszczalne, na przykład o przywrócenie naruszonego posiadania.

Jak uzyskać zwolnienie od kosztów
Sąd może zwolnić stronę od kosztów sądowych w części, jeżeli nie jest ona w stanie ponieść ich w całości. Strona częściowo zwolniona od kosztów sądowych obowiązana jest uiścić opłaty oraz ponieść wydatki w takiej wysokości, jaka nie jest objęta zwolnieniem przyznanym przez sąd.
Sąd może też całkowicie zwolnić od kosztów osobę fizyczną, która złoży oświadczenie, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny. Do wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych trzeba dołączyć oświadczenie obejmujące szczegółowe dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania osoby ubiegającej się o zwolnienie od kosztów (na druku sądowym). Sąd może dodatkowo odebrać od strony przyrzeczenie, że przedstawione informacje są prawdziwe, a także zarządzić stosowne dochodzenie w tej sprawie.
Strona zwolniona przez sąd od kosztów sądowych w całości lub części ma prawo złożyć wniosek o ustanowienie dla niej adwokata lub radcy prawnego z urzędu. Sąd uwzględni wniosek, jeżeli udział adwokata lub radcy prawnego w sprawie uzna za potrzebny.
Zwolnienie od kosztów sądowych nie zwalnia strony od obowiązku zwrotu kosztów procesu przeciwnikowi.

Podstawa prawna:
- Kodeks postępowania cywilnego
- ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167, poz. 1398)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty