Proces z niesolidnym wykonawcą. Co warto wiedzieć, by nie przegrać w sądzie


Gdy wykonawca popełni błędy przy budowie domu, często jedynym sposobem dochodzenia praw przez inwestora jest proces sądowy. Do takiego postępowania trzeba się jednak dobrze przygotować, aby nie stało się ono źródłem dodatkowych strat.

Budowa domu to inwestycja pochłaniająca wiele czasu, energii i pieniędzy. Wiele osób przygotowuje się do niej latami, niejednokrotnie zaciągając kosztowne kredyty na realizację życiowego celu. W praktyce często okazuje się jednak, że choć budowę powierzono fachowcom, to efekty ich pracy są opłakane. W takiej sytuacji inwestor ma kilka możliwości dochodzenia swoich praw.

Odpowiedzialność za wady budynku

Jeżeli inwestycja została zakończona, a okazuje się, że wybudowany obiekt ma wady, inwestor może w protokole odbioru wskazać wady i terminy ich usunięcia.
Niejednokrotnie jednak bywa, że wady budynku ujawniają się dopiero po pewnym czasie od odbioru. Wówczas inwestor może skorzystać z trzech możliwości pociągnięcia wykonawcy do odpowiedzialności: z rękojmi, z gwarancji lub za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Rękojmia. Z tego tytułu inwestorowi służą roszczenia o:
- usunięcie wad;
- zmniejszenie wynagrodzenia (proporcjonalnie do obniżenia wartości wykonanych robót lub stosownie do kosztów ewentualnych napraw);
- odstąpienie od umowy.
Jeżeli wady są usuwalne i wykonawca jest w stanie je usunąć w rozsądnym czasie, inwestor może go wezwać do naprawy w wyznaczonym przez siebie terminie, z zagrożeniem, że po upływie terminu jej nie przyjmie. Oczywiście wykonawca usuwa wady na własny koszt i może odmówić temu żądaniu, jeżeli naprawa wymagałaby poniesienia nadmiernych kosztów.
W przypadku odmowy usunięcia wad lub w razie ich nieusunięcia w wyznaczonym czasie inwestor może odstąpić od umowy – jeżeli wady są istotne – bądź zażądać obniżenia wynagrodzenia – jeżeli wady są nieistotne.
Jeżeli wady mają charakter nieusuwalny bądź wykonawca nie zdoła ich usunąć w rozsądnym terminie, to w zależności od rodzaju wad inwestor może: odstąpić od umowy – przy wadach istotnych, lub żądać stosownego zmniejszenia wynagrodzenia należnego wykonawcy – w przypadku wad nieistotnych.
Za wady istotne uważa się takie, które czynią budynek niezdatnym do użytku zgodnie z jego przeznaczeniem (na przykład budynek ma wady konstrukcyjne grożące zawaleniem) albo pozostają w sprzeczności z zawartą umową. Wszystkie inne wady uważa się za nieistotne.
Jeżeli inwestor wystąpi z żądaniem usunięcia wad, obniżenia ceny lub odstępuje od umowy z powodu wad budynku, wówczas dodatkowo może żądać od wykonawcy stosownego odszkodowania za uszczerbek poniesiony wskutek istnienia tych wad (na przykład za zniszczone materiały, zalane podłogi, zawilgocone ściany). Jeżeli wady są wynikiem niestaranności wykonawcy, odszkodowanie należy się w wysokości poniesionej straty i utraconych korzyści (na przykład, jeśli dom miał być przeznaczony na wynajem, a wady nie pozwalają na udostępnienie go najemcom, to od wykonawcy można żądać odszkodowania za utracone dochody z najmu).
Jeśli natomiast wady wynikają z okoliczności niezawinionych przez wykonawcę (na przykład są skutkiem wad tkwiących w dostarczonych przez wykonawcę materiałach, których wykonawca – nawet przy starannym sprawdzeniu – nie mógł zauważyć), wysokość odszkodowania ogranicza się do kosztów zawarcia umowy (obsługa prawna, koszty kredytu), kosztów ubezpieczenia budowy i innych nakładów poniesionych na budynek w zakresie, w jakim nie przyniosły one inwestorowi korzyści (prace naprawcze i zabezpieczające).
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi można w drodze umowy rozszerzyć, ograniczyć bądź wyłączyć, jednak wyłączenie bądź ograniczenie odpowiedzialności jest niedopuszczalne w umowach z udziałem konsumentów oraz bezskuteczne, jeśli wykonawca podstępnie zataił wadę przed inwestorem. Zgodnie z Kodeksem cywilnym za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.
Gwarancja. Jeżeli wykonawca udzielił inwestorowi gwarancji jakości na wybudowany przez siebie budynek, jest to dodatkowa podstawa ochrony interesów inwestora w przypadku stwierdzenia wad fizycznych obiektu. Ma ona bowiem na celu podniesienie jakości wykonawstwa budowlanego poprzez obciążenie wykonawcy (gwaranta) następstwami wad wybudowanego obiektu. Co prawda przepisy Kodeksu cywilnego nie normują kwestii gwarancji przy umowie o roboty budowlane, w piśmiennictwie prawniczym prezentowany jest jednak pogląd o analogicznym stosowaniu przepisów dotyczących gwarancji jakości rzeczy przy sprzedaży (art. 577-582 k.c.).
Udzielenie gwarancji jakości budynku następuje poprzez wydanie przez wykonawcę dokumentu gwarancyjnego (postanowienia gwarancyjne mogą być też zawarte w umowie o roboty budowlane). Tym samym wykonawca – gwarant – zobowiązuje się do usunięcia wad fizycznych budynku, które ujawnią się w okresie gwarancji. Okres gwarancji powinien zostać określony w dokumencie gwarancyjnym, a w razie braku takiego zastrzeżenia wynosi rok od chwili odbioru budynku przez inwestora.
Jeżeli zatem budynek, na który udzielono gwarancji, ma wady, które ujawnią się w okresie gwarancyjnym, inwestorowi służy roszczenie o usunięcie wad. W przypadku gdy wiąże się to z dokonaniem istotnych napraw, termin gwarancji zaczyna biec na nowo z chwilą zakończenia naprawy. W pozostałych wypadkach ulega on przedłużeniu o okres, przez który uprawniony z gwarancji (inwestor) nie mógł korzystać z obiektu.
Odpowiedzialność gwarancyjna w zakresie przysługującego roszczenia jest zbliżona do odpowiedzialności z tytułu rękojmi. O ile jednak rękojmia przysługuje zawsze, gdy nie została wyłączona, o tyle gwarancja obowiązuje tylko wówczas, gdy wykonawca wyraźnie udzielił jej dokumentem gwarancyjnym.

Nienależyte wykonanie zobowiązania. Wybudowanie wadliwego budynku może być nienależytym wykonaniem zobowiązania, jakim jest umowa o roboty budowlane. Będzie to miało miejsce w sytuacji, gdy wady są następstwem niezachowania należytej staranności przez wykonawcę lub osoby mu podległe. Inwestor może się wówczas zwrócić do wykonawcy z roszczeniem o zapłatę odszkodowania za poniesioną w ten sposób szkodę. Wysokość tego odszkodowania zależy od rozmiaru i charakteru wad (na przykład koszty naprawy wad, koszt wynajęcia mieszkania zastępczego na czas naprawy).

Jakie roszczenie wybrać
Opisane podstawy odpowiedzialności wykonawcy za wady wybudowanego domu mają charakter alternatywny, co oznacza, że inwestor może – według swego wyboru – skorzystać z rękojmi(o ile nie została wyłączona), gwarancji (jeśli jej udzielono) lub odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Przede wszystkim warto skorzystać z uprawnień przysługujących z tytułu gwarancji lub rękojmi, ponieważ dają one możliwość usunięcia wad przez wykonawcę bądź stosownego zmniejszenia należnego mu wynagrodzenia i tym samym mogą być realizowane w prosty i szybki sposób. Należy przy tym pamiętać, że inwestor może korzystać z gwarancji lub rękojmi niezależnie, według swego wyboru.
Porównując te dwa reżimy odpowiedzialności, można zauważyć, że odpowiedzialność gwarancyjna jest węższa niż odpowiedzialność z rękojmi. W ramach gwarancji przysługuje bowiem tylko jedno roszczenie – o usunięcie wad, podczas gdy z tytułu rękojmi inwestor może skorzystać aż z czterech uprawnień: żądania usunięcia wad, żądania zmniejszenia wynagrodzenia, prawa odstąpienia od umowy i żądania odszkodowania.
Ponadto krótszy jest ustawowy okres odpowiedzialności gwarancyjnej, który wynosi rok, licząc od daty odbioru budynku, podczas gdy okres rękojmi za wady budynku wynosi trzy lata od tej daty.

Uwaga! Korzystając z uprawnień z tytułu rękojmi, należy pamiętać o obowiązku zawiadomienia wykonawcy o wadach budynku w ciągu miesiąca od ich wykrycia. W tym terminie inwestor owinien wysłać wykonawcy list polecony z zawiadomieniem o wadach. Zawiadomienie to może mieć teoretycznie dowolną formę, jednak dla własnego bezpieczeństwa warto uczynić to faksem, listem poleconym bądź za potwierdzeniem odbioru. Dowód na dokonanie zawiadomienia o wadach jest niezwykle istotny, ponieważ w razie zaniedbania powyższego aktu staranności inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, chyba że wykonawca wady podstępnie zataił lub zapewnił inwestora o ich nieistnieniu.

Jeżeli wady są stosunkowo nieduże i chcemy, aby wykonawca usunął je w ramach swego zobowiązania, można korzystać z udzielonej gwarancji. W przypadku poważniejszych wad albo gdy okazuje się, że wykonawca jest nierzetelny – wówczas lepiej jest wybrać rękojmię, która daje inwestorowi możliwość jednostronnego rozwiązania stosunku zobowiązaniowego.
Gdy nie ma możliwości wykorzystania gwarancji bądź rękojmi, na przykład w przypadku upływu terminów lub niepowiadomienia wykonawcy w stosownym czasie o wadach przy rękojmi, pozostaje jeszcze trzecia droga dochodzenia praw przez inwestora – odpowiedzialność wykonawcy za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Dochodząc odszkodowania z tego tytułu, należy wykazać szkodę spowodowaną przez wady budynku, niezachowanie należytej staranności przez wykonawcę oraz związek przyczynowy pomiędzy tymi dwoma elementami. Powyższe wymagania sprawiają, że dochodzenie roszczeń w tym trybie jest bardziej skomplikowane niż realizacja uprawnień z tytułu rękojmi czy gwarancji.
Roszczenie inwestora nieprowadzącego działalności gospodarczej do wykonawcy – przedsiębiorcy – o odszkodowanie z powodu nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminie dziesięciu lat od chwili wystąpienia szkody.

Kiedy do sądu

Żądania usunięcia wad budynku i zmniejszenia wynagrodzenia należy kierować bezpośrednio do wykonawcy. Samo zgłoszenie wady i wynikających z niej roszczeń nie wymaga drogi sądowej. Także prawo odstąpienia od umowy realizowane jest poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia poprzez inwestora bezpośrednio wykonawcy. Jakkolwiek powyższe oświadczenia mogą zostać złożone w każdej formie, to warto złożyć je w formie pisemnej lub przynajmniej w obecności bezstronnych świadków, bo oszczędzi nam to trudności dowodowych w razie ewentualnego pozwania przez wykonawcę, na przykład o zapłatę reszty wynagrodzenia. W oświadczeniach tych należy opisać i – jeśli to możliwe – udokumentować zaistniałe wady (fotografią bądź ekspertyzą) oraz uzasadnić ewentualną proporcję zmniejszenia wynagrodzenia. Jeśli wykonawca nie zareaguje na nasze żądanie lub go nie uzna, pozostaje wniesienie sprawy do sądu.
Również w przypadku roszczeń odszkodowawczych wynikających z rękojmi bądź z nienależytego wykonania zobowiązania należy się raczej liczyć z koniecznością wystąpienia na drogę sądową. Uprzednio – przez wzgląd na oszczędność kosztów i czasu – warto jednak wyczerpać drogę pozasądową i wezwać wykonawcę do dobrowolnej zapłaty odszkodowania. Wezwanie powinno mieć formę pisemną – należy w nim opisać stwierdzone wady, przedstawić wyliczenie dochodzonego odszkodowania i wskazać termin oraz sposób zapłaty. Jeżeli wezwanie do zapłaty nie przyniesie rezultatu, inwestorowi pozostaje wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę.

Uwaga! Warto zacząć gromadzić dowody niezwłocznie po stwierdzeniu nieprawidłowości w wykonywaniu robót: robić zdjęcia, doręczać wykonawcy wezwania do usunięcia nieprawidłowości, wpisywać uwagi w dzienniku budowy (każdy inwestor ma do tego prawo), który może się okazać kluczowym dowodem w sprawie.

Postępowanie sądowe

Podczas procesu sądowego należy się spodziewać postępowania dowodowego zmierzającego do wykazania rzeczywistego istnienia wad budynku, ustalenia wysokości szkody poniesionej przez inwestora w związku z istnieniem tych wad oraz stwierdzenia, czy wady, a w następstwie szkoda, były wynikiem niedołożenia należytej staranności przez wykonawcę. W tym celu niezbędne będzie posłużenie się przez sąd opinią biegłego z zakresu budownictwa – ustalenia takie wymagają bowiem wiadomości fachowych. Oczywiście sporządzenie takiej opinii generuje dodatkowe koszty postępowania (od kilkuset do kilku tysięcy złotych w zależności od jej zakresu), które – podobnie jak opłatę od pozwu – wstępnie będzie musiał wyłożyć powód.

Uwaga! Sąd z własnej inicjatywy nie musi powoływać biegłego, dlatego to strona, która jest zainteresowana udowodnieniem swoich twierdzeń, powinna złożyć wniosek o przeprowadzenie takiego dowodu.

Każda strona ma prawo wypowiedzieć się w sprawie dowodów przedstawionych przez przeciwnika lub przeprowadzonych na jego wniosek. Strony mają więc prawo kwestionować opinię biegłego, doprowadzając do przeprowadzenia kolejnej ekspertyzy, jednak należy pamiętać, że to dodatkowy koszt postępowania, którym w wyroku sąd obciąży stronę przegrywającą.
Część osób jeszcze na etapie przedsądowym zleca przeprowadzenie ekspertyz rzeczoznawcom i takie dokumenty załącza do pozwu jako dowód. Postępowanie takie ma pewne uzasadnienie, jednak należy wiedzieć, iż taką prywatną ekspertyzę sąd traktuje jedynie informacyjnie i przy wydaniu wyroku będzie opierał się na opinii, której wykonanie sam zlecił w toku postępowania.
W przeciwnym wypadku naraziłby się na zarzut stronniczości ze strony pozwanego.
Przygotowanie we własnym zakresie ekspertyzy rzeczoznawcy ma jednak pewne zalety, gdyż pozwala oszacować koszt usunięcia wad budynku, a co za tym idzie – wyliczyć koszt odszkodowania; może być także argumentem dla wykonawcy świadczącym za dobrowolną zapłatą odszkodowania, bez narażania się na proces.
Jeśli już dojdzie do postępowania sądowego, pamiętajmy, że szybkość postępowania i wynik sprawy zależą od samych zainteresowanych stron. To one muszą przedstawić dowody na poparcie swoich twierdzeń, zaś rolą sądu jest ocena przedstawionych dowodów. Im solidniejsze dowody przedstawimy, tym większa szansa na wygranie.

UMOWĘ O ROBOTY BUDOWLANE WARTO MIEĆ NA PIŚMIE

Budowa domu najczęściej jest realizowana na podstawie umowy o roboty budowlane uregulowanej w art. 647-658 Kodeksu cywilnego. Umowa ta zawierana jest pomiędzy inwestorem – osobą, która finansuje budowę, a wykonawcą – podmiotem organizującym i odpowiadającym za proces budowlany.
Treścią tej umowy jest zobowiązanie wykonawcy do wykonania określonego obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej i oddania inwestorowi oraz zobowiązanie inwestora do właściwego przygotowania robót, w szczególności – do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Umowa o roboty budowlane powinna mieć formę pisemną. Jej niezachowanie nie powoduje nieważności umowy, ale pozbawia nas podstawowego dowodu w ewentualnym sporze z wykonawcą. Dlatego zawsze warto tego rodzaju kontrakt zawrzeć na piśmie i szczegółowo określić w nim między innymi wymagania dotyczące zakresu prac, sposobu i terminów budowy. Warto pamiętać, że wymagana przez Prawo budowlane dokumentacja, a zwłaszcza projekt budowlany, jest częścią składową umowy o roboty budowlane, a w razie wątpliwości uważa się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem.
Jeżeli powierzona wykonawcy budowa jest realizowana w sposób nieprawidłowy, inwestorowi przysługują różne roszczenia w zależności od etapu budowy i rodzaju nieprawidłowości.

WZÓR WEZWANIA WYKONAWCY DO USUNIĘCIA WAD

Co robić, gdy wykonawca się opóźnia?
Jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem budowy lub z wykończeniem obiektu tak, że ukończenie inwestycji w umówionym terminie jest realnie niemożliwe, inwestor jeszcze przed upływem terminu oddania budynku może odstąpić od kontraktu. Odstąpienie to może nastąpić w dowolnej formie, jednak najbezpieczniej uczynić to
w formie pisemnej, z podaniem przyczyny odstąpienia, lub w ustnie, ale w obecności świadków. W przypadku odstąpienia od umowy wykonawca powinien zwrócić wszystko to, co na poczet umowy otrzymał od inwestora, a w razie zwłoki – naprawić wynikłą stąd szkodę.

Co zrobić, gdy widzimy, że wykonawca źle buduje?
Jeżeli w trakcie budowy inwestor stwierdzi, że sposób wykonywania inwestycji jest nieprawidłowy bądź niezgodny z umową, powinien wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania budowy, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin. Jeżeli w ciągu tego czasu wykonawca nie zmieni sposobu działania, inwestorowi służy prawo odstąpienia od umowy albo prawo powierzenia budowy innemu wykonawcy – wykonanie zastępcze na koszt i ryzyko nierzetelnego kontrahenta. W obu przypadkach wykonawca jest zobowiązany do przekazania terenu budowy wraz z materiałami budowlanymi należącymi do inwestora.

Kiedy można odstąpić od umowy?
Warto pamiętać, że odstąpienie od umowy rodzi obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń przez strony. Jest to dość trudne, a czasem wręcz niemożliwe po wybudowaniu budynku. Oznaczałoby bowiem, że wykonawca powinien zwrócić całe wynagrodzenie, rozebrać budynek, zabrać dostarczone materiały i przywrócić działkę do pierwotnego stanu. Takie rozwiązanie może być stosowane jedynie w skrajnych przypadkach, na przykład:
- w czasie budowy, gdy wykonawca buduje tak źle, że nie ma szans na realizację umowy, ale nawet wtedy nie praktykuje się rozbiórki budynku, tylko rozliczenie poniesionych przez strony kosztów, lub
- gdy budynek został wybudowany w taki sposób, że nie nadaje się do użytkowania i zagraża bezpieczeństwu.
W innych sytuacjach pozostają roszczenia finansowe o obniżenie wynagrodzenia i ewentualne odszkodowanie.

Co zawrzeć w pozwie do sądu?
W pozwie należy opisać stan faktyczny będący podstawą żądania oraz wskazać rodzaj roszczenia (naprawa, zapłata). W przypadku żądania zapłaty należy uzasadnić wysokość dochodzonej kwoty.
Do pozwu należy dołączyć umowę o roboty budowlane i dowody faktycznego istnienia wad budynku:
- dokumentację fotograficzną;
- dziennik budowy zawierający wpisy dotyczące przebiegu prac i ewentualne uwagi co do ich jakości;
- dowody świadczące o poniesionych kosztach wpływających na wysokość odszkodowania (rachunki za naprawę wad, rachunki za wynajem mieszkania zastępczego na czas usuwania wad, rachunki za ekspertyzy itp.);
- dowód zawiadomienia wykonawcy o wadach, jeżeli dochodzimy odszkodowania w drodze rękojmi;
- wezwanie do usunięcia wad lub inną korespondencję wysyłaną do wykonawcy.
W pozwie należy też wskazać imiona i nazwiska oraz adresy świadków, których wezwania na rozprawę się domagamy.

W jakim sądzie złożyć pozew?
Pozew kieruje się do sądu rejonowego, gdy wysokość dochodzonego roszczenia (kosztów naprawy, odszkodowania, zwrotu wynagrodzenia) nie przekracza kwoty 75 000 zł, lub do sądu okręgowego, jeśli przewyższa tę kwotę. Właściwy miejscowo jest sąd miejsca zamieszkania (siedziby) pozwanego wykonawcy bądź miejsca budowy.

Jaka opłata?
Pozew będzie podlegał opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, nie mniej jednak niż 30 i nie więcej niż 100 000 zł.

Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny
- Kodeks postępowania cywilnego
.

Powrót do wyników wyszukiwania

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty