Przedwczesna starość domu. Remont


Po 17 latach od wybudowania dom ma objawy, jakby stał już co najmniej sto lat...
 Dom stoi niedaleko pięknej rzeki Drawy na Pomorzu Zachodnim. Nosi nazwę Bonin 2 i został zbudowany w 1988 roku, w czasach agonii PRL – co, niestety, widać. W wieku, w którym dom osiąga dojrzałość, ten skrzypi i pęka. Pęknięcia i rysy pojawiają się na wszystkich ścianach, wywołując w mieszkańcach – Agnieszce i Dariuszu – niepokój, żeby nie powiedzieć: przerażenie. Najbardziej dramatyczne pytanie dwojga nauczycieli brzmi: – Czy nasz dom się zawali?

Nobel pod Choszcznem

20 lat temu dyrektor ośrodka szkolnego, w którym pracują nasi Czytelnicy, miał wiele powodów do zadowolenia. Doprowadził do budowy małego osiedla dla nauczycieli. Planowano 15 domów jednorodzinnych, postawiono trzy. Dom Agnieszki i Dariusza jest właśnie tym trzecim; jest to informacja o tyle ważna, że jakość prac firmy budowlanej spadała z każdym domem. Inwestycja zatrzymała się z braku funduszy, ale także ogólnej niewydolności budowlańców. Podejrzenie, że pierwszy dom zbudowano solidnie, drugi trochę mniej, a przy trzecim wystąpił deficyt materiałów i chęci, potwierdza się dzisiaj. Każdy z trzech domów ma jakieś pęknięcia – najwięcej ten, w którym mieszkają Agnieszka i Dariusz.
Teoretycznie wszystkie domy są jednakowe – parterowe, bez poddasza użytkowego, za to z piwnicą (z bloczków betonowych). Obecnie to pomieszczenie w opisywanym domu ma pęknięcia i rysy na ścianach, na szczęście niedochodzące do fundamentu.
Ściany zewnętrzne parteru mają grubość 46 cm. Są zbudowane wielowarstwowo. Na zewnątrz bloczki żużlobetonowe (o wymiarach 38 x 24 x 11 cm) otynkowane „na baranka”. W środku 5 cm pustki powietrznej.
Od wewnątrz płyta trocinobetonowa – wynalazek Polski Ludowej, o którym jeszcze trochę powiemy. Ściany w pomieszczeniach wykończono płytami gipsowo-kartonowymi. Stan na dzisiaj: rysy i pęknięcia ścian zewnętrznych.
Poddasze nieużytkowe zostało zbudowane z wiązarów dachowych, które spoczywają na drewnianym oczepie osadzonym z kolei na płytach trocinobetonowych. Dach jest lekki, pokrycie z blachy falistej. Stan na dzisiaj: dobry.
To, co w tym domu budzi zainteresowanie, a nawet zdumienie, to użycie trocinobetonu. Materiał ten był znany i przed stu laty, jednak tutaj występuje w postaci prefabrykatu: ogromnych płyt trocinobetonowych, z których największe mają szerokość 2,5 m, wysokość 2 m, grubość 25 cm i ważą 800 kg! Z czegoś takiego zbudowano ściany domów. Skąd takie olbrzymy w małej osadzie nad Drawą? Śledztwo prowadzi nas niezbyt daleko – do Zakładu Budownictwa Wiejskiego w Boninie pod Choszcznem, gdzie opracowano unikalną technologię. Ten sam zakład przygotował projekt i budował domy w ośrodku szkolnym. Jesteśmy więc na tropie niezwykle ambitnej próby zreformowania budownictwa jednorodzinnego – prefabrykat trocinobetonowy to ostatni krok postępu budującego PRL.
Niestety, 17 lat później Dariusz spisuje całą listę rys i pęknięć ścian. Agnieszka każdego dnia odkrywa nowe miejsca, które trzeba do niej dopisać.

Poziome rysy świadczą o osiadaniu ścian. Żadne pęknięcie nie jest obustronne – więc to nie rozwarstwienia ściany, tylko efekt nieprzewidzianych naprężeń.

Odkrywka od wewnątrz: płyta trocinobetonowa jest w bardzo złym stanie, elementem nośnym są raczej deski niż wypełnienie.

Trocinobeton można wydłubać ze ściany ręką – jest w stanie sypkim. Należy wykonać laboratoryjne badania próbek, które pozwolą określić skalę zniszczeń i na tej podstawie wskazać sposób przeprowadzenia remontu.

Utracona niewinność ścian

Inżynier Marzena Kaleta, właściciel Biura Inwestycyjno-Konsultingowego „Mak”, ma trudne zadanie – znaleźć przyczynę złego stanu domu. Nasi Czytelnicy obiecują sobie bardzo wiele. Szukali już rady, prosząc o opinię różne osoby z branży budowlanej. Jakiś inżynier po wizji lokalnej stwierdził, że dom się wali i – jeszcze nie teraz, ale za jakiś czas – się rozpadnie. Można zgadnąć, co czuli Agnieszka i Dariusz, słuchając tych słów. Inny doradca – z firmy produkującej materiały elewacyjne – poradził, by dom docieplić, otynkować i „nie będzie problemu”. W tak optymistyczną wersję trudno było uwierzyć...
Nasza wizyta polegała nie tylko na obejrzeniu domu, ale też postawieniu wielu pytań, z których wyłoniła się „karta informacyjna”. Oto, co zawiera.
Budowa została ukończona 17 lat temu. Pierwszymi i jedynymi lokatorami są Agnieszka i Dariusz. Kilka lat temu kupili dom na własność, wtedy zaczęli poważniejsze remonty (co nie znaczy, że wcześniej nie dbali o budynek; robili to, lecz nie inwestowali w dom).
W 2003 roku wymienili instalację c.o.
– Prace nie były inwazyjne. Nowe przewody plastikowe ekipa ułożyła w miejscu starych rur – opowiada Dariusz. W tym też roku sam docieplił strych. – Była tam warstwa trocin, dołożyłem wełny mineralnej.
W 2004 roku wymieniono drewniane okna od strony zachodniej, w tym okno tarasowe – wstawiono plastikowe. Zrobiono tak, bo stare okna zaczęły przeciekać. Deszcz odbijający się od tarasu ochlapywał i okno tarasowe, i ścianę. Pękało lastryko na tarasie. W końcu mokra plama pojawiała się na ścianie od strony pokoju, woda gromadziła się na podłodze. W trakcie wymiany, gdy monterzy usunęli starą ościeżnicę, ze ściany wypłynął szlam. Wstawiono nowe okna i... ściana w pokoju nadal zamakała po każdym deszczu.
– Już wiedzieliśmy, że mamy tu poważniejszy problem – mówi Dariusz. Znów zatrudnili ekipę. Skuto lastryko na tarasie, wykonano izolację przeciwwilgociową, ułożono nową posadzkę, wstawiono nowe parapety zewnętrzne z dużym okapem. Od tego czasu ściana jest sucha.
Informacja o wypłynięciu szlamu ze ściany jest bardzo ważna. I niepokojąca. Trocinobeton jest wrażliwy na wilgoć; szlam to dowód na to, że ściana wewnątrz zamakała.
– Jeśli przez kilkanaście lat deszcz wnikał w głąb tej ściany, to nic dziwnego, że dom pęka – ocenia Marzena Kaleta. – Gdyby nie duża odporność trocinobetonu na grzyby i pleśnie, dom na styku ściany i tarasu mógłby po prostu zgnić.
Kolejne miejsce niebezpieczne dla ścian znajduje się nad drzwiami garażu w piwnicy. Daszek ma spadek w kierunku ściany!
– Ten dom został źle zbudowany. Nie dość, że w projekcie brak wyczerpujących informacji o sposobie poprowadzenia izolacji przeciwwilgociowych, to jeszcze fachowcy źle wykonali roboty lub (jak stwierdzono w przypadku tarasu) nie wykonali ich wcale. Co więcej, spadki tarasów i daszków skierowano do budynku, co powodowało gromadzenie się wody na styku ze ścianą. To są ewidentne błędy, niedopuszczalne w żadnej technologii. Tym bardziej rażą, jeśli do budowy ścian użyto trocinobetonu. Zapewne woda zmagazynowana w ścianach wielokrotnie zamarzała zimą i rozmarzała. W zamokniętych ścianach prefabrykat ulegał rozkładowi, co nie pozostało bez wpływu na wytrzymałość konstrukcji ściany.
Odkrywka w kuchni potwierdza tę diagnozę – materiał płyty (trocino-beton) ma konsystencję ubitych trocin bez spoiwa. Można go wyjąć i rozkruszać ręką. I pomyśleć, że na czymś takim spoczywa ciężar dachu.
Zasadniczy problem polega więc na tym, że prefabrykaty z trocinobetonu są elementem nośnym ścian. Skoro uległy degradacji, osłabione ściany pękają. Prawdopodobnie doszło też do czegoś gorszego – trocinobeton osiadł w ścianie – powstały puste miejsca. Konstrukcją nośną stały się krawędziaki oraz deski wzmacniające i obudowujące płyty prefabrykowane. Niestety, stan tych drewnianych elementów jest zły – im również zaszkodziła wilgoć.
Całe szczęście, że dom nie ma piętra, a pokryty blachą dach jest bardzo lekki. Większy ciężar byłby katastrofą – dom należałoby opuścić i albo rozebrać, albo w sposób przemyślany natychmiast wzmocnić.
Warto jeszcze dodać, że zewnętrzne bloczki żużlobetonowe tylko częściowo przejmują obciążenie, główny ciężar dźwiga prefabrykat.

Właściciele domu wymienili okna i parapety zewnętrzne. Wykonali też izolację poziomą tarasu, a jednak ściana przy oknie przemakała dalej.

Daszek nad garażem również jest miejscem, przez które do ściany dostaje się woda – widać nawet wysokość zamakania.

Nie ma prostej odpowiedzi na pytanie, jak zaradzić pękaniu ścian. Materiał, z którego zbudowano ten dom, jest nieprzewidywalny. Potrzebne są dalsze badania...


Jeszcze nie jest za późno

Rysy i pęknięcia biegną w różnych kierunkach, bo i naprężenia działają w różne strony. Dobrze, że przynajmniej fundament nie nosi śladów uszkodzeń – można przypuszczać, że jest stabilny. Trzeba jednak podjąć jakieś działanie, by zatrzymać proces pękania ścian. Zwłaszcza że prawdopodobnie w wielu miejscach woda wciąż dostaje się w głąb ściany.
Marzena Kaleta tłumaczy: – Jak? Przez daszki, które nie odprowadzają wody, tylko kierują ją na ściany, przez mikroszczeliny w tynku zewnętrznym. Woda może też dostawać się tam wbijana pod dach przez wiatr – ściana osłonowa z żużlobetonu nie została poprowadzona aż do połaci, ale zakończona na wysokości okapu i drewnianej podbitki.
Pani Agnieszka opowiada o dziwnym zjawisku. Nawet jeśli w domu jest temperatura 22-23°C, ściana zawsze wydaje się bardzo zimna i wilgotna.
Marzena Kaleta: – Budynek nie spełnia dawnej normy cieplnej – U = 0,4 W/(m²·K). Teraz współczynnik ten wynosi 0,3 /(m²·K). Wilgotna ściana z trocinobetonu długo się nagrzewa i szybko traci ciepło, stąd taki efekt.
Pora na wnioski. Dom wymaga generalnego remontu. Co zrobić, by zlikwidować postępujące pękanie ścian? Inżynier budowlany, który przepowiedział zawalenie się domu, radził murować na nowo ściany zewnętrzne – kawałek po kawałku, stemplując resztę. To jest rada, jak zbudować nowy dom w miejscu starego. Wiąże się z tym całkowita dewastacja podłóg, instalacji, płyt gipsowo-kartonowych, sufitu. Zupełnie chybionym pomysłem jest rada speca od tynków zewnętrznych – ocieplenie i otynkowanie domu ukryłoby tylko problem.
Prawidłowa odpowiedź brzmi: na tym etapie nie można odpowiedzialnie wskazać sposobu naprawy. Konieczna jest pełna analiza rzeczoznawcy – większa liczba odkrywek, badania laboratoryjne próbek trocinobetonu. Na pewno na tę chwilę nie ma groźby zawalenia się domu, ale trzeba działać, by zatrzymać proces niszczenia. To jest informacja dla Agnieszki i Dariusza, a przestroga dla Czytelników Muratora. Jeśli kupujecie używany dom, jego stan techniczny, sposób budowy, użyte materiały są wielką niewiadomą! Potem wychodzą różne problemy. Dom nad Drawą wymaga naprawy i generalnego remontu. Przed innymi domami budowanymi w poprzedniej epoce stoją podobne wyzwania. W jaki sposób docieplić dom? Jak zaradzić pęknięciom? Jak sprawdzić, czy wykonano kiedyś izolacje przeciwwilgociowe? Jak przebudować wnętrze, by nie naruszyć konstrukcji? To ważne i trudne pytania, na które nie warto szukać prostej odpowiedzi, przypadkowej rady czy własnego pomysłu. Warto zlecić ekspertyzę rzeczoznawcy, który wiarygodnie i odpowiedzialnie zdiagnozuje stan domu i przedstawi środki zaradcze.
Taras zyskał nową izolację poziomą i nową posadzkę.

Przekrój ściany w domu nad Drawą


CO TO JEST TROCINOBETON?

To materiał zbudowany z wypełniaczy organicznych związanych cementem z dodatkiem żużlu granulowanego lub wapna. Wypełniaczem są najczęściej trociny o dużym rozdrobnieniu, ale mogą być też paździerze, słoma i tym podobne materiały organiczne. Trocinobeton ma korzystne właściwości fizyczne. Jest materiałem lekkim, o dobrych właściwościach izolacyjności cieplnej. Łatwo poddaje się obróbce, można go nacinać, piłować, także otynkować. Jest odporny na działanie grzybów i pleśni. Nie pali się, tylko ulega zwęgleniu.
Niekorzystne cechy trocinobetonu to niska wytrzymałość (nośność) oraz bardzo duża nasiąkliwość i higroskopijność. To dlatego przy wykorzystaniu bloczków i płyt trocinobetonowych bardzo istotne jest zaprojektowanie i wykonanie szczelnych izolacji przeciwwilgociowych fundamentów i ścian piwnic. Z kolei ściany trzeba starannie zabezpieczyć przed bezpośrednim działaniem czynników atmosferycznych. Trocinobeton narażony na działanie wilgoci traci nawet 30% swych właściwości nośnych.

GDZIE DO RZECZOZNAWCY?

Listę rzeczoznawców budowlanych można odpłatnie (i na pisemny wniosek!) uzyskać w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego w Warszawie (ul. Krucza 38/42; 00-926 Warszawa). Koszt ekspertyzy to od dwóch do kilku tysięcy złotych. Ekspertyza na piśmie musi zawierać pełną informację o przyczynach problemu, stanie technicznym domu oraz podawać zalecenia i wskazówki naprawcze.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.