Czy warto kupić samowolę


Od dawna chciałam kupić dom na wsi i wreszcie znalazłam taki, który mi odpowiada. Okazało się jednak, że właściciel rozpoczął rozbudowę starego, prawie 200-letniego domu mieszkalnego pięć lat temu i jeszcze jej nie zakończył. Do tej pory dobudował łazienkę i zmienił konstrukcję dachową – bez projektu i bez zgody urzędu, czyli popełnił samowolę budowlaną. Jak powinnam postąpić, żeby przy zakupie tej nieruchomości nie wpaść w pułapkę finansową? Kto i jak powinien zalegalizować rozbudowę? Wydaje mi się, że sprzedający. Czy mam rację? Ile kosztuje legalizacja takiej samowoli? 

Dobudowa części obiektu wymaga pozwolenia na budowę. W opisanej sytuacji mamy więc faktycznie do czynienia z samowolą budowlaną. Organem właściwym w rozwiązywaniu takich spraw jest nadzór budowlany, a procedurę legalizacji określa art. 48 Prawa budowlanego.
Po pierwsze, niezbędne jest udowodnienie, że samowolna budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów, zwłaszcza techniczno-budowlanych (w tym dotyczących odległości od granic z sąsiednimi działkami), w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie dobudowanej części do stanu zgodnego z prawem. Po drugie, konieczne jest wniesienie opłaty legalizacyjnej. Niespełnienie któregokolwiek z tych warunków wyklucza legalizację i skutkuje nakazem rozbiórki. W przypadku opisanego (prawie 200-letniego) budynku należałoby też ustalić, czy nie jest on wpisany do rejestru zabytków, gdyż zgodnie z ustawą z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków prowadzenie robót przy obiekcie wpisanym do rejestru wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeśli jest wpisany do rejestru, trzeba uzyskać opinię tego organu w zakresie wykonanych samowolnie robót. Legalizacja samowoli budowlanej nie jest obowiązkiem, lecz uprawnieniem inwestora. O samowoli może powiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego inwestor, właściciel, a także inna osoba. W trakcie postępowania administracyjnego organ nadzoru nałoży na inwestora (w drodze postanowienia) obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie:
- zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego albo ostatecznej – w dniu wszczęcia postępowania
- decyzji o warunkach zabudowy, w razie braku planu;
- dokumentów, które są wymagane przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę: czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z zaświadczeniem o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli inwestor przedłoży te dokumenty, organ nadzoru budowlanego ustali w kolejnym postanowieniu wysokość opłaty legalizacyjnej. Opłata za samowolną rozbudowę jest taka sama jak za budowę takiego obiektu od fundamentów. W art. 48 wyraźnie jest bowiem mowa o budowie obiektu budowlanego lub jego części (w opisanym przypadku jest to pomieszczenie łazienki) bez wymaganego pozwolenia na budowę. Należy podkreślić, że przepisy nie uzależniają wysokości opłaty od stopnia zaawansowania robót. W przypadku samowolnej rozbudowy (nadbudowy) budynku mieszkalnego jednorodzinnego wyniesie ona 50 tys. zł. Należy ją uiścić w terminie siedmiu dni od doręczenia postanowienia na rachunek bankowy właściwego urzędu wojewódzkiego lub w kasie tego urzędu. Nieuiszczenie opłaty skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki dobudowanej części. Jeżeli wszystkie warunki legalizacyjne zostaną spełnione, nadzór wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego z obowiązkiem uzyskania po zakończeniu robót decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W opisanej sytuacji byłoby najlepiej, gdyby obecny właściciel (sprzedający) zalegalizował samowolę (jeśli jest to w ogóle możliwe) i poniósł jej koszty – jeszcze przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży. Oczywiście nie ma przeszkód, aby to nowy właściciel złożył wniosek o legalizację (zgodnie z art. 52 Prawa budowlanego adresatem postanowień i decyzji wydawanych w ramach postępowania legalizującego może być inwestor, właściciel lub zarządca). Wiedząc o samowoli, kupujący ma prawo zażądać obniżenia ceny nieruchomości o koszt wykonania projektu i opłaty legalizacyjnej. Jednak przed zakupem powinien dowiedzieć się, czy legalizacja jest w ogóle możliwa. W urzędzie gminy może sprawdzić, czy teren, na którym jest nieruchomość, ma obowiązujący plan miejscowy i jakie są jego zapisy (informacji w zakresie zgodności z przepisami może zasięgnąć na przykład od osoby z uprawnieniami budowlanymi). właściciel, który wie o samowoli dokonanej przez swojego poprzednika, nie musi składać wniosku o legalizację. Nie można jednak wykluczyć, że o samowoli powiadomi nadzór budowlany ktoś inny, na przykład sąsiad, a wtedy organ ten będzie zobowiązany do wszczęcia postępowania. Gdyby sprzedający ukrył fakt samowoli budowlanej przed kupującym (a ten z powodu braku dokumentacji budowy nie mógłby stwierdzić jej sam) i wyszłoby to na jaw już po dacie zakupu nieruchomości, nowy właściciel miałby prawo dochodzić odszkodowania na drodze cywilnoprawnej. rzed zakupem nieruchomości zawsze należy żądać od sprzedającego okazania nie tylko dokumentów potwierdzających stan prawny nieruchomości (aktualnego odpisu z księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków), ale także dokumentacji budowy, w tym pozwolenia na budowę z zatwierdzonym projektem budowlanym i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (z zastrzeżeniem, że w zależności od daty budowy obiektu budowlanego takiej dokumentacji w ogóle może nie być). Z tych dokumentów wynika, czy budowa albo inne roboty budowlane wykonywane już w trakcie użytkowania obiektu były zgodne z prawem. (msw)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty