Dobry grunt pod budowę domu


O tym, które grunty są przeznaczone pod zabudowę, decydują zapisy planów miejscowych. Czasem warto zainwestować w grunt rolny na obszarze, na którym nie ma planu, pod warunkiem że jest szansa na jego odrolnienie.
Zazwyczaj szukamy działki budowlanej, na której bez przeszkód będzie można zbudować dom. Dużą popularnością cieszą się też grunty rolne, ponieważ są znacznie tańsze od działek budowlanych. Z takim zakupem wiąże się jednak większe ryzyko trudności z postawieniem domu. Dlatego przed zakupem musimy sprawdzić, czy rzeczywiście nie napotkamy prawnych ograniczeń dotyczących zagospodarowania nieruchomości. Takie ograniczenia zabudowy mogą się znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez gminę. Niestety, może się okazać, że planu nie ma, ponieważ z końcem 2003 r. większość dotychczasowych utraciła ważność, a nowe uchwalono w niewielu gminach. Do czasu powstania nowych planów należy uzyskiwać decyzje o warunkach zabudowy będące niezbędnym warunkiem ubiegania się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ograniczenia wynikające z planu
Z treści art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że w planie miejscowym gmina ustala przeznaczenie gruntu oraz określa sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Gminy mogą ustanawiać w planie tak zwane tereny zamknięte, strefy ochronne oraz tereny, w których wprowadza się ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów – w tym zakaz zabudowy. Mogą to być na przykład tereny o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, a także kolejowe lub przy liniach wysokiego napięcia, lasów, doliny rzek i strumieni, rolnicze, zieleńce, parki krajobrazowe. Obszary te zazwyczaj są wyłączone z zabudowy. Na podstawie art. 19 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami gminy mogą, w zależności od potrzeb, ustanawiać też strefy ochrony konserwatorskiej obejmujące obszary, na których obowiązują określone ograniczenia, zakazy i nakazy mające na celu ochronę znajdujących się tam zabytków. Strefy te mogą być wprowadzone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a także w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ich istnienie oznacza konieczność uzgodnienia projektu budowlanego z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Jeżeli kupiliśmy działkę w gminie, która ma aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, i chcemy zbudować na niej dom – musimy pamiętać, że starosta wyda decyzję o pozwoleniu na budowę po sprawdzeniu zgodności inwestycji z planem miejscowym.
Ograniczenia wynikające z warunków zabudowy
W przypadku braku planu miejscowego sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy są ustalane w drodze decyzji. Uzyskanie jej jest możliwe tylko wtedy, gdy łącznie są spełnione następujące warunki:- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy
oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- działka ma dostęp do drogi publicznej rozumiany jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (wystarczy, że wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w umowie między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (są to zazwyczaj tylko najsłabsze grunty rolne) albo taka zgoda zos-
tała udzielona przy okazji opracowywania wcześniej obowiązujących planów miejscowych;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (na przykład prawem wodnym, ustawą o ochronie środowiska czy ochronie zabytków).
W decyzji o warunkach zabudowy urząd określa:
- rodzaj inwestycji;
- warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy z uwzględnieniem wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony zabytków;
- obsługę w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji;
- wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.
W decyzji tej mogą zatem znaleźć się ograniczenia, które nie pozwolą zagospodarować nieruchomości w dowolny sposób. Na przykład dopuszczalna wysokość budynku, szerokość elewacji frontowej, kształt dachu, linia zabudowy, powierzchnia zabudowy, konieczność przyłączenia budynku do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Pozwolenie na budowę jest wydawane w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli wniosek został złożony w okresie ważności tej decyzji.

Z rolnego na budowlany
Coraz częściej kupujemy ziemię poza granicami miasta, bo chcemy uciec od zgiełku i hałasu, ważne staje się dla nas otoczenie, krajobraz, spokój i „wiejska sielanka”. Poza tym kupno ziemi rolnej jest opłacalne, mimo że nabywcę takiej ziemi czeka więcej wizyt w urzędach. Przed zakupem trzeba jednak sprawdzić, jakie są szanse na odrolnienie, i pamiętać o obowiązującym przy zakupie ziemi rolnej prawie pierwokupu.
Procedura odrolnienia gruntu składa się z dwóch etapów:
- zmiany przeznaczenia grun­tów w planie miejscowym;
- wyłączenia gruntu z produkcji rolnej w drodze decyzji administracyjnej.
Zmiana przeznaczenia. Już w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy określa się obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Samo odrolnienie ziemi przeprowadzane jest przez gminę podczas uchwalania lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan zmienia przeznaczenie gruntów, to musi on objąć cały obszar gruntów rolnych lub leśnych zaplanowany w studium na inne cele. Jest to działanie kompleksowe, które dotyczy większego obszaru, a nie poszczególnych działek.
Sporządzanie planu to długotrwała i kosztowna procedura, dlatego niewiele gmin ma aktualne plany miejscowe. Bez uchwalenia planu odrolnienie ziemi jest jednak niemożliwe. Można jedynie próbować uzyskać zezwolenia na budowę siedliska, ale i to nie zawsze jest możliwe.
Uwaga! Gdy na skutek uchwalenia planu wzrośnie wartość nieruchomości, trzeba się liczyć z obowiązkiem zapłaty tak zwanej renty planistycznej w wysokości do 30% wzrostu wartości nieruchomości. Będzie to konieczne, jeśli grunt zostanie sprzedany w ciagu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Wyłączenie z produkcji rolnej. Jeżeli działka została już odrolniona w planie miejscowym, należy wystąpić o wydanie decyzji o wyłączeniu jej z produkcji rolnej. Decyzję taką wydaje starosta albo wójt, burmistrz lub prezydent miasta na wniosek zainteresowanego. Trzeba się o nią postarać przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Jedynie w przypadku ziemi gorszej jakości, czyli użytków rolnych klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, wyłączenie nie jest potrzebne.
Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie działki z produkcji rolnej, jest obowiązana uiścić za to należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Należność pomniejsza się o wartość gruntu.
Ustawa przewiduje jednak zwolnienie od zapłaty należności, opłat rocznych i jednorazowego odszkodowania w przypadku wyłączenia na cele mieszkaniowe gruntu:
- do 0,05 ha – dla budynku jednorodzinnego;
- 0do 0,02 ha – na każdy lokal w budynku wielorodzinnym.

Budowa siedliska
Nawet jeśli w gminie nie ma planu miejscowego, w niektórych przypadkach na gruntach rolnych można wybudować tak zwane siedlisko, czyli budynek mieszkalny wraz z zabudowaniami gospodarczymi służącymi do prowadzenia produkcji rolnej. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której określono, kiedy można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, umożliwia bowiem zabudowę zagrodową także wtedy, gdy na sąsiednich działkach nie ma zabudowy mogącej wyznaczać parametry dla nowych obiektów (brak dobrego sąsiedztwa). Jest to możliwe, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię takich gospodarstw w gminie. Wielkości te są bardzo różne w poszczególnych gminach (od kilku do kilkunastu hektarów), więc przed kupnem gruntu rolnego trzeba sprawdzić te dane w urzędzie gminy. Taki sposób budowy domu będzie więc dobry dla osób gotowych wydać na kupno ziemi znaczną sumę. Aby uzyskać warunki zabudowy i wybudować siedlisko, trzeba jednak spełnić pozostałe wymogi ustawy: teren musi być uzbrojony, mieć dostęp do drogi publicznej, a inwestycja nie może naruszać przepisów szczególnych, na przykład z zakresu ochrony środowiska. Większą pewność zamieszkania na terenach rolnych daje zakup gospodarstwa z istniejącymi zabudowaniami, nawet jeśli są one w kiepskim stanie. Jest to rozwiązanie tańsze, dające nadzieję, że budynek będzie można wyremontować i w nim zamieszkać, jeśli nie jest w planie przeznaczony do rozbiórki. Zamiast o pozwolenie na budowę należy wtedy w zależności od zakresu robót wystąpić o pozwolenie na wykonanie robót remontowych lub je zgłosić.

Warto inwestować w ziemię w gminach, które mają uchwalony pan miejscowy...
...lub chociaż studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

W planie znajdują się informacje, czy działka ma przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, czy dodatkowo mogą tam być lokalizowane usługi, czy w najbliższym sąsiedztwie mogą powstać obiekty użyteczności publicznej (szkoły, przedszkola), jaki jest stan infrastruktury technicznej (media), jakie uciążliwe inwestycje są planowane w okolicy (obwodnica, zakłady przemysłowe, linie wysokiego napięcia, składowisko śmieci) oraz jaki budynek będzie można tam postawić (ile może mieć kondygnacji, jaki kształt dachu, gdzie przebiega linia zabudowy). Informacje te mają niebagatelny wpływ na cenę ziemi. Jak zakłada projekt ustawy Ministerstwa Budownictwa, gminy mają otrzymać państwową ziemię na cele budownictwa mieszkaniowego. Warto śledzić takie informacje, gdyż wokół terenów przeznaczonych pod budownictwo rozwinie się infrastruktura techniczna. Grunty, głównie rolne, zyskają na wartości. Zawsze należy pamiętać, że ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych dąży do ograniczania ich przeznaczania na cele nierolnicze i nieleśne. Przekwalifikowaniu ulegną tylko najsłabsze ziemie i tylko takie warto kupować z myślą o inwestowaniu w ziemię. Nie można też zapominać o sprawdzeniu, jakie są zamiary gminy odnośnie do tego obszaru wskazane w studium kierunków i uwarunkowań rozwoju przestrzennego.

Gdzie sprawdzić plan?
Można to zrobić w wydziale architektury urzędu gminy. Każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego. Można również zamówić wypis i wyrys z planu. Trzeba jednak za te dokumenty wnieść opłatę skarbową – 30 zł za wypis do pięciu stron (50 zł, jeśli ma więcej niż pięć stron) i 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu (nie więcej jednak niż 200 zł). Można też wystąpić do gminy o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przeznaczenie działki (opłata 17 zł).

Gdzie po warunki zabudowy?
Wniosek o wydanie decyzji składamy w urzędzie gminy (na druku przygotowanym przez urząd). Jeśli decyzja ma dotyczyć budynku mieszkalnego, jest bezpłatna. Jeżeli chodzi o inną inwestycję (na przykład budynek usługowy), za decyzję zapłacimy 107 zł opłaty skarbowej. Teoretycznie na decyzję o warunkach zabudowy powinno się czekać nie dłużej niż dwa miesiące, w praktyce może być wydana nawet po czterech-sześciu miesiącach od złożenia wniosku.

Dla kogo prawo pierwokupu?
W przypadku sprzedaży gruntów rolnych trzeba się liczyć z prawem pierwokupu. Przysługuje ono na podstawie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz skarbu państwa. Uprawnienie to wydłuża termin załatwiania formalności, ponieważ strony sporządzają dodatkową umowę notarialną (warunkową), kupujący płaci jedynie zadatek, i dopiero gdy Agencja Nieruchomosći Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od zawarcia transakcji, można sporządzić przyrzeczoną umowę sprzedaży. W praktyce Agencja bardzo rzadko korzysta z prawa pierwokupu.

Kiedy nie ma możliwości odrolnienia?
Odrolnić albo odlesić można tylko te grunty, których zmianę przeznaczenia zaplanowano w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeśli określono tam, iż tereny te mają zachować status gruntów rolnych lub leśnych wyłączonych spod zabudowy, to nie ma szans na zmianę przeznaczenia gruntów w planie miejscowym. Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym plan miejscowy musi być zgodny z ustaleniami studium. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Im lepsza klasa gruntu, tym większe prawdopodobieństwo, że w studium i planie miejscowym zostanie zachowane jego rolne przeznaczenie.

Budowa na gruncie rolnym może przybrać jeden z dwóch wariantów:
- zostanie on przekwalifikowany na budowlany;
- powstanie tam zabudowa siedliskowa.

Podstawa prawna:- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717)
- ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty