Jak podzielić działkę pod bliźniakiem

Trzy lata temu zamieszkałem w domu jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej. Obie części bliźniaka stoją na jednej działce o powierzchni 1550 m2, do której mamy wraz z sąsiadem prawo współwła-sności. Chcielibyśmy podzielić działkę wzdłuż wspólnej ściany. Miejscowy plan przewiduje jednak minimalną powierzchnię działki 800 m2. Czy w takim razie podział jest możliwy?

Tak, podział działki jest możliwy. Procedurę określa ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z podstawową zasadą podziału można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak art. 95 ustawy przewiduje wyjątki, w których podział może nastąpić niezależnie od ustaleń planu. Jednym z nich jest zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami. Przepis wymaga, aby podział polegał na wydzieleniu – dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku – budynków wraz z działkami niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Jednocześnie wymagane jest, aby budynki były wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę, co oznacza, że konieczne będzie okazanie tego dokumentu, a tym samym wykluczona jest możliwość podziału nieruchomości zabudowanej budynkiem wybudowanym w ramach samowoli budowlanej. Podział nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami na dwie działki o powierzchni po 775 m² jest zatem dopuszczalny, mimo iż w miejscowym planie ustalono, że minimalna powierzchnia działki to 800 m². Współwłaściciele nieruchomości powinni złożyć wniosek o podział do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:
- potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (odpis z księgi wieczystej, akt notarialny);
- wypis i wyrys z katastru nieruchomości;
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
- mapę z projektem podziału z wykazem zmian gruntowych. W opisywanym przypadku, wyszczególnionym w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie trzeba załączać do wniosku wstępnego projektu podziału ani uzyskiwać uprzednio opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (wydawanej w formie postanowienia) co do zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego – tym samym procedura podziałowa jest krótsza. Protokół z przyjęcia granic oraz mapę z projektem podziału sporządza uprawniony geodeta. Granice nieruchomości podlegającej podziałowi przyjmuje się według danych z księgi wieczystej oraz z katastru nieruchomości. W przypadku ich niezgodności decydują informacje wykazane w księdze wieczystej. Jeśli jej nie ma, granice przyjmuje się na podstawie katastru. W protokole z przyjęcia granic należy określić oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi, informacje o dokumentach stanowiących podstawę przyjęcia granic, a także szkic i opis przebiegu granic. Granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu, ich powierzchnie oraz oznaczenia oznacza się kolorem czerwonym na mapie z projektem podziału nieruchomości. W wykazie zmian gruntowych należy przedstawić stan dotychczasowy oraz nowy po podziale z wyszczególnieniem oznaczeń działek powstałych w wyniku podziału i podaniem ich powierzchni. Działkę ewidencyjną oznacza się numerem, który jest liczbą naturalną lub ma postać ułamka, jeśli wcześniej był już dokonywany podział. Po kolejnym podziale działki w jej numerze zmienia się tylko mianownik ułamka, natomiast licznik nie. Mapa z projektem podziału i wykazem zmian gruntowych jest załącznikiem do decyzji wójta (albo burmistrza lub prezydenta miasta) zatwierdzającej podział. Na jej podstawie geodeta dokonuje wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych dla wydzielonych działek. Z tej czynności jest sporządzany protokół. Dokumenty geodezyjne opracowane w wyniku wyznaczenia nowych granic należy złożyć do państwowego zasobu geodezyjno-kartograficznego. Decyzja zatwierdzająca podział stanowi podstawę dokonania wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości. Podziału dokonuje się na koszt osób wnioskujących. Trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 2000-3000 zł. Tyle mogą kosztować wykonane przez uprawnionego geodetę prace niezbędne do uzyskania decyzji o podziale i wyznaczenia nowych punktów granicznych na gruncie. (msw)
Podstawa prawna:
- ustawa z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U.
z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
- rozporządzenie rady ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. nr 268, poz. 2663)