Kłopoty z wykonawcami robót budowlanych. Jak do nich nie dospuścić


Od wyboru wykonawcy zależy nie tylko to, czy dom zostanie zbudowany, ale również jak i kiedy.
Wielu inwestorów twierdzi, że prawdziwe kłopoty związane z budową domu zaczynają się dopiero wtedy, gdy trzeba wybrać wykonawcę inwestycji. Jak dobrze wybrać, jak uniknąć typowych kłopotów, jak zabezpieczyć się przed stosowanymi przez nich pułapkami? Najrozsądniej skorzystać z usług sprawdzonej firmy, która ma doświadczenie w branży i może się pochwalić udanymi inwestycjami. Rzetelny przedsiębiorca nie wstydzi się własnej pracy i z pewnością z ochotą wskaże przykłady swoich dokonań. Niechęć w tym zakresie może być sygnałem, że mamy do czynienia z firmą, która nie daje gwarancji rzetelnego wywiązania się z umowy. Jednak nawet sprawdzeni wykonawcy mogą przysporzyć inwestorowi problemów. Oto kilka najczęściej spotykanych.

Nie chcą spisywać umów
Wykonawca, który oferuje zdecydowanie niższe stawki niż inni, deklaruje, iż pracę wykona ekpresowo, a świstek w postaci umowy nie jest mu potrzebny, bo on ręczy słowem, nie powinien budzić zaufania inwestora. Umowa o roboty budowlane musi być sporządzona na piśmie. Nie oznacza to, że ustna umowa z wykonawcą nie będzie ważna. Jeśli jednak w związku z taką ustną umową dojdzie do sporu między stronami, co w sytuacji uzgodnień „na słowo” jest bardzo prawdopodobne, nie będzie można powołać się na świadków, jak również nie będzie dopuszczalny dowód z przesłuchania stron na fakt jej zawarcia. Jeżeli umowa zostanie sporządzona na piśmie, wszelkie jej zmiany również powinny być dokonywane w formie pisemnej, na przykład w postaci aneksów do umowy.

Upierają się przy swoich wzorcach umowy
Bywa, że wykonawca przedstawia inwestorowi do podpisu gotowy wzór umowy. Twierdzi, że to typowy, stosowany przez wielu wzór umowy o roboty budowlane. Niestety, zazwyczaj stosowane przez wykonawców wzory umów zabezpieczają przede wszystkim ich interesy, całkowicie pomijając oczekiwania inwestora. Inwestor nie ma obowiązku podpisywania przedstawionej przez wykonawcę umowy. Najlepiej skonsultować przedstawiony wzór z prawnikiem bądź skorzystać z bezpłatnej pomocy, na przykład w biurze rzecznika konsumentów. Mało prawdopodobne, aby przedsiębiorca, który zamierza rzetelnie wywiązać się ze swoich zobowiązań, sprzeciwił się takiej konsultacji i nie udostępnił umowy.

Ociągają się z rozpoczęciem robót
Zdarzają się wykonawcy, którzy po podpisaniu umowy zabierają się do szukania następnych zleceń albo w poczuciu dobrze spełnionego obowiązku „odpoczywają”. Skutek jest jeden – budowa leży. O tym, w jakim stylu przedsiębiorca zamierza wywiązać się z zawartej umowy, zazwyczaj można się przekonać już w umówionym terminie rozpoczęcia prac. Doświadczeni budowlańcy potrafią w rozmowie z inwestorem natychmiast przytoczyć kilka powodów, dla których mimo terminu prace nie zostały rozpoczęte. A to obficie pada, a to obecne ceny materiałów zmuszają do oczekiwania na następną, tańszą dostawę itd. Zgodnie z przepisami prawa inwestor może nawet bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu jej realizacji, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je ukończyć w umówionym czasie. Odstąpienie od umowy należy traktować jako ostateczność, dlatego już na początku współpracy inwestor powinien uzmysłowić wykonawcy, że nie zamierza przymykać oczu na zwłokę czy też zwykłe lenistwo. Warto więc już przy pierwszych trudnościach przesłać wykonawcy pisemny monit ze wskazaniem terminu, w którym inwestor oczekuje przystąpienia do pracy.

Żądają wynagrodzenia, zanim coś zrobią
Wielu inwestorów nie umie poradzić sobie z wykonawcami, którzy domagają się wygórowanych zaliczek, jeszcze zanim rozpoczną budowę. Tymczasem zgodnie z przepisami, jeśli strony nie umówią się inaczej, wynagrodzenie powinno być wypłacane wykonawcy w miarę wykonywania robót, po oddaniu określonego etapu. Jeżeli więc godzimy się na płacenie zaliczek, to tylko w wysokości niezbędnej do zakupu materiałów.

Podwyższają cenę
Wykonawcy coraz częściej podwyższają z dnia na dzień uzgodnioną cenę, a w razie odmowy grożą porzuceniem budowy. Wynagrodzenie za roboty budowlane może zostać ustalone na podstawie kosztorysu, czyli zestawienia zaplanowanych prac i ich kosztów, bądź w formie ryczałtu. W toku prowadzonych prac budowlanych może dojść do zmian stawek i cen lub konieczności wykonania dodatkowych prac niebranych wcześniej pod uwagę. Wykonawca, opierając się na kosztorysie i pojawiających się w nim modyfikacjach, będzie się więc mógł domagać podwyższenia zapłaty. Korzystniejsze dla inwestora jest zapisanie w umowie, że wynagrodzenie zostanie uiszczone w określonej kwocie (ryczałt) po zakończeniu pracy bądź będzie wypłacane w częściach po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Jeżeli w umowie zabraknie zapisu dopuszczającego możliwość podwyższenia wynagrodzenia, przedsiębiorca nie powinien się tego domagać. W obecnej sytuacji, gdy ceny materiałów i usług rosną znacząco z dnia na dzień, trudno jest namówić wykonawców na rozliczenie ryczałtowe. Nawet ci, którzy taki sposób rozliczenia przyjęli w umowie, starają się o sądową waloryzację wynagrodzenia z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków (cen) powodującą, że realizacja umowy za dotychczasową cenę groziłaby im rażącą stratą.

Nie rozliczają się z powierzonych materiałów
Przekazanie wykonawcy materiałów koniecznych do budowy nie powinno pozbawić inwestora kontroli nad tym, jak zostaną one spożytkowane. Wykonawca powinien zużyć ich tyle, ile wymaga wykonanie przewidzianych w umowie robót. Następnie wykonawca powinien złożyć inwestorowi rachunek i zwrócić nieużytą część. Inwestor, który zauważy, iż wykonawca zużywa więcej materiałów niż planowano, powinien niezwłocznie wyjaśnić tę kwestię z wykonawcą. Być może przyczyna tkwi w złym planowaniu, ale równie dobrze powodem może być okradanie budowy przez pracowników bądź nawet samego wykonawcę. Największy wpływ na koszt budowy domu ma to, z czego jest zbudowany. Pozostawienie wykonawcy decyzji w kwestii wyboru firmy, jakości, ceny materiałów, jedynie z obowiązkiem rozliczenia się z otrzymanych zaliczek i zapłaconych faktur nie jest dobrym rozwiązaniem. Budowlańcy znają się między sobą i korzystają z usług zaprzyjaźnionych sprzedawców, niekoniecznie najtańszych. Warto więc w umowie określić tryb zakupu materiałów, na przykład zobowiązując wykonawcę, aby przed dokonaniem transakcji skonsultował się z inwestorem. Inwestor może sam określić firmę lub firmy, z których mają pochodzić materiały, ze wskazaniem, aby ewentualne braki w asortymencie były uzupełniane w innej firmie po wcześniejszej z nim konsultacji. Materiały budowlane, które mają usterki, podlegają reklamacji. Aby jednak taki wadliwy towar zareklamować, należy przedstawić sprzedawcy dowód zakupu (fakturę, paragon) wystawiony na osobę składającą reklamację. Jeśli wykonawca kupuje materiały na swoje nazwisko, nie mamy wpływu na to, czy zgłosi reklamację. Dlatego lepiej uzgodnić z wykonawcą, że będzie on kupował materiały w imieniu i na rzecz inwestora i będzie mu przekazywał wszystkie dokumenty związane z ich zakupem, w tym faktury, karty gwarancyjne i inne dołączane do towaru dokumenty.

Porzucają pracę

Nawet najlepsza firma może nie być w stanie ukończyć pracy, gdy okaże się, że większość jej pracowników zatrudniła się na budowach w bogatszych krajach Europy. I w tym wypadku pomocne może być zdecydowane powołanie się na przepisy prawne. Wykonawca, który wykonuje pracę w sposób sprzeczny z ustaleniami zawartymi w umowie, czyli na przykład niezgodnie z harmonogramem, powinien się liczyć z tym, że inwestor wezwie go do zmiany postępowania i w tym celu wyznaczy mu odpowiedni termin. Po jego upływie przy braku reakcji ze strony wykonawcy inwestor będzie miał prawo odstąpić od umowy albo powierzyć wykonanie dalszych prac innej firmie na koszt i ryzyko dotychczasowego wykonawcy. Ponadto opóźnienie w realizacji umowy w sposób, który budzi przeświadczenie, iż nie jest prawdopodobne, aby praca została ukończona w ustalonym terminie, daje inwestorowi podstawę do odstąpienia od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Problem w tym, że jeżeli zrezygnujemy z dotychczasowego niesolidnego wykonawcy, nie mamy gwarancji, czy znajdziemy jeszcze w tym sezonie innego, a jeśli nawet tak, to czy nie trzeba będzie zapłacić mu znacznie więcej.

Wadliwie wykonują roboty
W trakcie realizacji inwestycji należy nie tylko przyglądać się, w jakim tempie, ale również w jaki sposób praca jest wykonywana. Jest to o tyle istotne, że w konstrukcji tak złożonej jak budynek mieszkalny większość usterek łatwiej usuwa się przed podjęciem kolejnych prac. Inwestor, który zauważy błędy na budowie, może skorzystać ze swoich uprawnień i domagać się ich usunięcia, wyznaczając wykonawcy odpowiedni termin. Wykonawca, który nie upora się z poprawkami w terminie, musi się liczyć z tym, że inwestor odstąpi od umowy lub zleci wykonanie poprawek innej firmie na jego koszt i ryzyko. Czasem wady ujawniają się dopiero przy lub po odbiorze budynku. Inwestor powinien się więc pilnie przyjrzeć efektowi wykonanej pracy i zgłosić zauważone usterki. Wykonawca odpowiada z mocy ustawy na zasadzie rękojmi za wady budynku w okresie trzech lat od momentu jego odbioru. Inwestor nie może jednak zwlekać ze zgłoszeniem wad, gdyż traci uprawnienia, jeśli nie zawiadomi wykonawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Ewentualna reklamacja powinna zawierać żądanie usunięcia wady ze wskazaniem terminu realizacji reklamacji i z zagrożeniem, iż po jego bezskutecznym upływie naprawa nie zostanie przyjęta. Wykonawca może jednak odmówić wykonania naprawy, jeśli okaże się, że wymaga ona nadmiernych kosztów. Z kolei inwestor może odstąpić od umowy, jeżeli ma do czynienia z usterkami istotnymi i niedającymi się usunąć albo gdy wiadomo, iż wykonawca nie podoła naprawie w odpowiednim czasie, czyli istotnym z punktu widzenia interesów inwestora. Gdy usterki nie należą do istotnych, inwestor może się domagać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku.

Zwlekają z poprawieniem usterek
Bywa, że wykonawca zwleka z usunięciem wad budynku, licząc, że z upływem czasu uprawnienia inwestora wygasną. Często jest to skuteczna taktyka, gdyż inwestorzy nie wiedzą, że bieg terminu przedawnienia roszczeń z rękojmi skutecznie przerywa tylko złożenie pozwu w sądzie przed upływem trzech lat od odbioru budynku. Dlatego jeśli wykonawca zwleka z naprawą, konieczne będzie oddanie sprawy do sądu.

Na kłopoty kara umowna
Dobrym rozwiązaniem dopingującym firmę do dotrzymania terminów, dbania o dokładność i jakość wykonanej pracy jest zastrzeżenie w umowie kary umownej. Można w niej zatem wskazać, że w razie opóźnienia bądź wadliwego lub niezgodnego z umową wykonania prac wykonawca będzie musiał zapłacić określoną sumę (obniżeniu ulegnie jego wynagrodzenie). Dla domagania się zapłaty kary umownej nie ma znaczenia, czy doszło do faktycznej szkody. Wystarczy, że nastąpiło zdarzenie przewidziane w umowie i obwarowane sankcją w postaci kary. Dobrze jest jednak zastrzec w umowie, że niezależnie od kar umownych inwestor ma prawo dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, gdyby się okazało, że wykonawca wyrządził szkody, których kara nie pokrywa. Bez takiego zastrzeżenia nie można żądać dodatkowego odszkodowania. Bywa, że inwestorzy, którzy nie zadbali o zapisanie w kontrakcie paragrafu o karze umownej, uważają, że stracili szansę dochodzenia swoich roszczeń. Otóż w takiej sytuacji mogą domagać się od wykonawcy odszkodowania na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym, co oznacza, że muszą wykazać, iż doszło do szkody, udowodnić jej wysokość oraz istnienie związku przyczynowego między szkodą a zachowaniem, które ją wywołało (na przykład, że zaniedbanie pracownika firmy spowodowało uszkodzenie elewacji).

Rezygnujesz - zapłać
Inwestor aż do ukończenia budowy może w każdej chwili odstąpić od umowy, pod warunkiem jednak że zapłaci wykonawcy umówione wynagrodzenie. Jego obniżenie będzie możliwe najwyżej o kwotę, którą wykonawca zaoszczędził z powodu nieukończenia budowy. Oznacza to, że jeśli inwestor na własne życzenie chce się rozstać z wykonawcą, powinien mu zapłacić za już wykonaną pracę. Musi się też liczyć z tym, że wykonawca może zażądać odszkodowania za niewykonanie zobowiązania, jeśli poniesie szkody związane na przykład z zatrudnieniem ludzi, wynajęciem sprzętu czy zakupem materiałów, których nie będzie mógł wykorzystać do umówionych wcześniej prac.

Ostrożnie z gwarancją
Rzetelna gwarancja musi być udzielona na piśmie, ze wskazaniem wszystkich istotnych elementów, czyli na przykład czasu ochrony i jej zakresu. Powinna też określać, w jakim terminie wykonawca zobowiązuje się usunąć wady. Jeżeli nie przewidziano gwarancji, inwestor może skorzystać wyłącznie z ochrony wynikającej z rękojmi. Jeśli wykonawca na własny rachunek kupuje materiały objęte wieloletnią gwarancją, powinien scedować uprawnienia z gwarancji na inwestora. W przeciwnym razie będą one objęte tylko taką gwarancją, jakiej udzieli wykonawca na cały budynek. Zazwyczaj ograniczona jest ona do trzech lat od oddania obiektu, a więc nie jest dłuższa niż ustawowa rękojmia. Taka gwarancja nie stanowi żadnego zabezpieczenia. Użyte do budowy materiały powinny przecież służyć przez wiele lat, a ich producenci często udzielają wieloletnich gwarancji, dlatego wymagajmy, aby wykonawca dokonał cesji uprawnień z takich gwarancji na rzecz inwestora.

Uwaga na podwykonawców
Wykonawca może powierzyć pewne roboty podwykonawcom. Umowa z podwykonawcą powinna być pod rygorem nieważności sporządzona na piśmie. Ponadto do zawarcia takiej umowy konieczna jest zgoda inwestora, który ma 14 dni od przedstawienia mu umowy na zgłoszenie na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń. Brak sprzeciwu lub zastrzeżeń traktuje się jak wyrażenie zgody przez inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą. Podobnie ma się rzecz, jeżeli to podwykonawca postanowi powierzyć wykonanie określonych prac dalszemu podwykonawcy. W tym przypadku zgodę będzie musiał wyrazić zarówno wykonawca, jak i inwestor. Taka kontrukcja ma na celu zabezpieczenie interesów inwestora, bez którego wiedzy i zgody nie może dojść do porozumienia między wybranym przez niego wykonawcą a innym fachowcem, który niekoniecznie musi przypaść do gustu inwestorowi. Inwestor powinien pamiętać również o tym, że zgodnie z prawem odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia za roboty wykonane przez podwykonawcę. Oznacza to, że ów podwykonawca będzie mógł skutecznie domagać się zapłaty wynagrodzenia również od samego inwestora. Tej odpowiedzialności nie da się uniknąć, zapisując w umowie przykładowo, iż tylko wykonawca odpowiada za zapłatę wynagrodzenia innym podwykonawcom. Z mocy prawa tego typu zapisy będą nieważne.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty