Koszt kredytu


To nie tylko oprocentowanie, ale również prowizje i opłaty, niektóre dobrze ukryte.
Polsce produkty bankowe oferowane przez różne banki są do siebie podobne. Z czasem będą się bardziej od siebie różniły i łatwiej będzie wybrać dla siebie najlepiej dopasowaną ofertę. Na razie skupiamy się głównie na kosztach.

Po pierwsze, oprocentowanie (marża)
Wybierając kredyt, kierujemy­ się przede wszystkim oprocentowaniem, bo to ono głównie decyduje o koszcie kredytu. Składa się ono najczęściej z dwóch części: rynkowej stopy procentowej (WIBOR dla złotych, LIBOR dla franków szwajcarskich – w tych walutach najczęściej są udzielane kredyty hipoteczne) i marży. Wysokość stóp rynkowych codziennie się zmienia. W pierwszych dniach czerwca tego roku notowania dla poszczególnych walut były na poziomie 4,45% dla złotych (WIBOR trzymiesięczny) i 2,47% dla franków szwajcarskich (LIBOR CHF trzymiesięczny). Jeśli odsetki są ustalane na bazie stóp rynkowych, banki muszą podnieść oprocentowanie, gdy stopy te rosną, i obniżyć, gdy maleją (mówimy o oprocentowaniu zmiennym, które wybiera zdecydowana większość kredytobiorców). Podwyżki czy obniżki mogą być jednak różne w poszczególnych bankach – zależnie od stosowanych mechanizmów aktualizacji. Niektóre banki ustalają oprocentowanie raz na miesiąc, inne co kwartał lub co pół roku. Niektóre opierają je na aktualnej stawce, inne na średniej z poprzednich miesięcy. Stosowane są też tak zwane wskaźniki zmienności – bank zmienia oprocentowanie kredytów dopiero wtedy, gdy stawka zmieni się o określony procent. Marża jest najważniejszym parametrem oceny opłacalności kredytu. Jej wysokość zależy od decyzji banku. Kredyty hipoteczne należą do najtańszych, marże są tu znacznie niższe niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Wynoszą od 0,5 do 3%, przy czym wyższe stawki dotyczą kredytów w obcej walucie. To, jaką marżę bank zaproponuje swojemu klientowi, zależy od kilku parametrów: przede wszystkim od kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego i długości okresu kredytowania. Przy wysokich kwotach kredytu (na przykład 300 tys. zł) z reguły jest możliwość negocjowania wysokości marży. Ale znaczenie ma tu również wysokość dochodów kredytobiorcy (im wyższe i pewniejsze, tym mniejsze ryzyko dla banku, więc marża może być niższa). Warto mieć zagwarantowaną w umowie stałą marżę na cały okres spłaty.
Oprocentowanie kredytów złotowych wynosi średnio 5,7%, a we frankach – 3,88% (początek czerwca tego roku).

Po drugie, prowizje i inne opłaty
O koszcie kredytu decydują­ również prowizje pobierane za:
1. udzielenie kredytu - od 0,5 do 4%. Ważne, czy należy ją zapłacić od razu przed uruchomieniem kredytu, czy też zostanie skredytowana (doliczona do kwoty kredytu). W drugim wypadku trzeba będzie płacić dodatkowe odsetki;
2. ewentualne przewalutowanie - niektóre banki zawsze pobierają prowizję za taką operację, inne tylko przy przejściu ze złotych na obcą walutę. Nie powinno to być jednak kryterium decydujące o wyborze, bo przewalutowanie rzadko się opłaca (tylko wtedy, gdy mamy długoterminowe tendencje zmiany kursu waluty, a do spłaty kredytu zostało jeszcze wiele lat);
3. ewentualną spłatę przed terminem określonym w umowie kredytowej – od 1 do 3% spłacanej kwoty. Prowizja ta ma zrekompensować bankowi „anulowane” odsetki. W większości banków płaci się ją tylko w ciągu pierwszych (na przykład trzech) lat kredytowania. Coraz częściej rezygnuje się jednak z tej opłaty. Za spłatę częściową (czyli nadpłacanie rat) pobiera się na ogół nie prowizję, ale stałą opłatę za sporządzenie aneksu do umowy zawierającego nowy plan spłat (od 30 do 200 zł). Czasami ta operacja jest bezpłatna, ale i tak trzeba się udać do banku, żeby złożyć odpowiedni wniosek. Wcześniejsza spłata ma sens finansowy w początkowym okresie spłaty, w końcowym - gdy rata zawiera głównie kapitał, a niewiele odsetek - nie ma już praktycznie znaczenia dla kosztu kredytu. Możliwość nadpłacania rat może mieć duże znaczenie, jeśli spłacamy kredyt walutowy, a kurs waluty jest akurat niski.

Dochodzi jeszcze opłata za wycenę nieruchomości wymaganą w wielu bankach przed wydaniem decyzji kredytowej, zwłaszcza przy wysokich kwotach kredytu. Może wynieść 1000-1200 zł, banki coraz częściej biorą ją jednak na siebie.

Po trzecie, różnice kursowe
Kredyty walutowe są obciążone dodatkowym kosztem wynikającym z niekorzystnych dla kredytobiorców przeliczeń kursowych. Wypłata kredytu odbywa się po kursie kupna danej waluty, a spłata po kursie sprzedaży. W ten sposób już w chwili wypłaty kredytu nasz dług przewyższa o kilka procent otrzymaną kwotę (na przykład pożyczyliśmy równowartość 100 tys. zł we frankach szwajcarskich, a musimy oddać 105 tys. zł, nie licząc oczywiście odsetek).
Im większa różnica między kursem kupna a sprzedaży, tym droższy kredyt. Ten tak zwany spread walutowy sięga 6% (w każdym banku jest inaczej, warto to sprawdzić), podnosząc przy tym rzeczywiste roczne oprocentowanie kredytu nawet o 0,65 punktu procentowego (p.p.). Jeśli spread wynosi na przykład 4%, do podanej stopy­ oprocentowania kredytu udzielonego na 20 lat należy dodać 0,45 p.p., a jeśli 5% – 0,56 p.p. Oczywiście kredyt może się okazać droższy, niż zakłada­liśmy, jeżeli waluta zdrożeje. Jednak według Instytutu Ba­dań nad Gospodarką Rynkową ryzyko kursowe w prognozie do 2011 r. jest niewielkie. Bardziej prawdopodobny jest natomiast wzrost oprocentowania zarówno kredytów złotowych, jak i walutowych.

Po czwarte, zabezpieczenia
Hipoteka. Jest to podstawowe zabezpieczenie kredytu, zawsze wymagane przez bank. Za wpisanie ustanowionej hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości trzeba zapłacić 200 zł. Jeśli dla jednego kredytu ustanowiono dwie hipoteki (zwykłą i kaucyjną), opłata się podwaja. Trzeba też uiścić podatek od czynności cywilno­prawnych – 0,1% kwoty zabezpieczenia za hipotekę zwykłą i 19 zł za kaucyjną.
Ubezpieczenia. Kolejnym zabezpieczeniem kredytu jest cesja praw z umów ubezpieczenia. Coraz częściej możemy je zawrzeć w banku, który przy okazji udzielania kredytu hipotecznego proponuje sprzedaż pakietu, w którego skład mogą wchodzić ubezpieczenia:
- domu od ognia i zdarzeń losowych (ta polisa jest obowiązkowa) – koszt to od 0,05 do 0,15% wartości domu rocznie przez cały okres spłaty kredytu;
- pomostowe – ok. 0,08% kwoty kredytu miesięcznie do czasu dokonania wpisu hipoteki;
- niskiego wkładu – średnio­ 3,5% brakującej kwoty jedno­razowo za pięć lat;
- na życie – od 0,02 do 0,1% sumy ubezpieczenia (aktualnej wysokości zadłużenia) miesięcznie;
- od utraty pracy – 1,5% kwoty kredytu jednorazowo za pięć lat ochrony.
Polisy oferowane przez banki są na ogół tańsze od kupowanych u agentów towarzystw ubezpieczeniowych, a czasami nawet dodawane do kredytu za darmo.

Co ważniejsze: oprocentowanie czy prowizja?
Niektóre banki w ramach promocji rezygnują z prowizji za udzielenie kredytu, inne ją pobierają, ale za to oferują niższe oprocentowanie. Co się bardziej opłaca? Można to samemu policzyć, korzystając z dostępnych w Internecie kalkulatorów kredytowych. Na przykład przy kredycie w wysokości 100 tys. zł spłacanym przez 20 lat wyższe o 0,1 punktu­ oprocentowanie powoduje, że kwota wszystkich zapłaconych odsetek rośnie o 1400 zł. Czasami wyższa niż w innych bankach prowizja jest ceną za obniżkę oprocentowania jedynie przez pierwszy rok kredytowania – trzeba na to zwrócić uwagę, zanim skusimy się na taką okazję. Kredyt hipoteczny zaciąga się na długie lata, więc roczna obniżka nie wpłynie znacząco na jego koszt. Warto się jednak dowiadywać, jakie promocje oferują banki w czasie, gdy szukamy kredytu.­ Może to być nie tylko niższe oprocentowanie w pierwszym roku kredytowania, ale na przykład bezpłatne ubezpieczenie na życie, 10% kwoty kredytu bez odsetek, darmowe karty kredytowe itp. Im dłużej spłacamy kredyt, tym większe znaczenie ma dla nas wysokość oprocentowania, bo to ono głównie będzie decydować o koszcie kredytu. Jeśli zatem nie bierzemy pod uwagę możliwości wcześniejszej spłaty, wybierzmy ofertę o najniższym oprocentowaniu.

Jak na koszt kredytu wpływa okres spłaty?

Im dłużej będzie trwać spłata kredytu, tym niższe będą miesięczne raty, a tym samym dostępna będzie wyższa kwota kredytu. Na przykład rata w wysokości 1000 zł pozwoli obsługiwać spłatę kredytu w wysokości 91 741 zł zaciągniętego na dziesięć lat, 143 693 zł – na 20 lat i 173 113 zł – na 30 lat (przy założeniu, że oprocentowanie wynosi 5,7%). Z drugiej strony przedłużanie spłaty powoduje, że zapłacimy w sumie więcej odsetek. Dlate­­go jak najdłuższa spłata leży w interesie banku. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że od pewnego momentu wydłużanie czasu spłaty nieznacznie wpływa na wysokość raty. Dlatego trzeba dokładnie policzyć, jaką kwotę miesięcznie jest się w stanie przeznaczyć na spłatę zadłużenia, i wybrać optymalny dla siebie okres spłaty leży w interesie banku. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że od pewnego momentu wydłużanie czasu spłaty nieznacznie wpływa na wysokość raty. Dlatego trzeba dokładnie policzyć, jaką kwotę miesięcznie jest się w stanie przeznaczyć na spłatę zadłużenia, i wybrać optymalny dla siebie okres spłaty.

Jakie znaczenie ma rodzaj raty?

Raty równe.
W początkowej fazie spłacania są zawsze niższe od rat malejących, pozwalają więc na zaciągnięcie wyższego kredytu (rośnie zdolność kredytowa, bo licząc ją, banki biorą pod uwagę wysokość najwyższej raty). Jednak suma zapłaconych odsetek jest wyższa – zwłaszcza przy kredytach długoterminowych. System równych rat jest polecany osobom o stabilnej sytuacji zawodowej i stałych, systematycznych dochodach, którym zależy na wykazaniu w banku jak największej zdolności kredytowej i pożyczeniu jak najwyższej kwoty.
Raty malejące są korzystniejsze (niższy koszt kredytu), pod warunkiem że kredytobiorcę na nie stać. Powinny je wybrać osoby dobrze sytuowane, liczące się jednak z możliwością spadku dochodów w niezbyt dalekiej przyszłości.

Na czym polegają kredyty odsetkowe?

Takie kredyty – zwane też balonowymi – to na razie nowość. Polegają na tym, że przez cały okres spłacania spłacamy tylko odsetki, a pożyczony kapitał dopiero na końcu w jednej transzy (rata balonowa). Jest to ciekawa oferta dla osób, które chcą inwestować, na przykład w nieruchomości.Podobny mechanizm jest zastosowany w produkcie GE Money Banku odroczenie spłaty kapitału o maksymalnie dziesięć lat. Różnica jest taka, że kapitał spłacamy nie jednorazowo, ale przez umówiony okres. Rozwiązanie to pozwala obniżyć raty w pierwszych latach spłaty.

Uwaga! Sprawdź, zanim podpiszesz umowę kredytową
- Na jakich zasadach jest ustalane oprocentowanie kredytu, co decyduje o jego zmianie, czy zmaleje, jeśli spadną stopy procentowe;
- czy bank będzie pisemnie informował o zmianie wysokości oprocentowania, a więc i rat;
- czy postanowienia dotyczące wysokości oprocentowania i prowizji są zawarte w umowie, czy też mamy tam tylko odesłanie do regulaminu lub tabeli opłat. To ważne, bo te ostatnie mogą być zmieniane bez zgody kredytobiorcy, a umowa nie;
- ile wynosi prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu;
- czy określono minimalną wysokość nadpłacanej kwoty;
- ile wynosi opłata za wyliczenie nowej wysokości rat;
- czy nadpłaty lub wcześniejszej spłaty można dokonać w dowolnym momencie, czy tylko w wyznaczonym dniu;
- jakie bank stosuje kursy kupna i sprzedaży walut;
- kto zapłaci za wycenę nieruchomości;
- jakich ubezpieczeń żąda bank i czy ma je w swojej ofercie.

Kredyt z dopłatą
W myśl ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania małżonkowie oraz osoby samotnie wychowujące dzieci mogą zaciagnąć kredyt złotowy na kupno lub budowę mieszkania albo domu jednorodzinnego z dopłatą od państwa. Powierzchnia użytkowa takiego domu nie może przekraczać 140 m² (mieszkania – 75 m²), a dopłata 50% odsetek – obejmie jedynie część kredytu pokrywającą koszty budowy 70 m² domu (50 m² mieszkania). Ponadto dopłata będzie przysługiwać tylko przez osiem lat. Cena kupna lub budowy 1 m² mieszkania czy domu nie może jednak przekroczyć średniej z dwóch ogłoszonych ostatnio przez wojewodę lokalnych wskaźników (na przykład w Warszawie 4877,5 zł, a w województwie mazowieckim – 2690 zł). Ich wysokość można sprawdzić na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego Planowane jest podwyższenie pułapu ceny o 30%. To jednak nie wszystkie ograniczenia – pomoc nie przysługuje osobom, które już mają mieszkanie (własne, spółdzielcze czy nawet są najemcami lokalu komunalnego), chyba że wystąpią ze spółdzielni mieszkaniowej lub rozwiążą umowę najmu. Jak widać, ograniczeń jest sporo, ale ci, którzy spełnią wszystkie­ warunki dopłaty, mają się nad czym zastanawiać: rata kredytu złotowego o wysokości 150 tys. zł zaciągniętego na 20 lat przy oprocentowaniu 5,5% zmaleje o 222 zł (z 1032 do 810 zł). Taki kredyt może być tańszy niż we frankach. Kredytów z dopłatą udzielają: PKO BP, SKOK (46 placówek), Gospodarczy Bank Wielkopolski (98 banków spółdzielczych zrzeszo­nych z GBW), Bank Polskiej Spółdzielczości (51 banków spółdzielczych zrzeszonych z BPS), Bank Pocztowy.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty