Legalizacja samowoli budowlanej. Nowe przepisy


Z legalizacją wybudowanego bez pozwolenia domu lub garażu trzeba się pospieszyć. Ostatnia nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła bowiem termin, do którego legalizacja może się odbyć bez opłat.

Sposób postępowania w sprawie legalizacji samowoli zależy od tego, kiedy ją wybudowano i kiedy wszczęto legalizację. Obecne regulacje dotyczące samowoli mają bowiem zastosowanie tylko do tych obiektów, które wzniesiono po wejściu w życie ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r.

Samowole wybudowane przed 1995 r...
W stosunku do obiektów, których budowę zakończono przed 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy Prawa budowlanego z 1974 r. Pozwalają one na legalizację samowoli, pod warunkiem że wybudowane bez pozwolenia obiekty:
- znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju;
- nie stanowią zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia.
Aby zalegalizować taką samowolę sprzed kilkunastu lub kilkudziesięciu lat, właściciele powinni zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania. Z legalizacją tych samowoli nie trzeba się spieszyć, gdyż do obiektów, których budowę zakończono przed 1995 r., nie mają zastosowania przepisy obecnie obowiązującego Prawa budowlanego dotyczące opłat legalizacyjnych. W odniesieniu do takich budynków czy innych budowli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może jednak nakazać:
- rozbiórkę, jeśli obiekt stoi na terenie nieprzeznaczonym w planie miejscowym pod zabudowę lub przeznaczonym pod zabudowę innego rodzaju bądź zagraża bezpieczeństwu, albo
- wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego  do stanu zgodnego z przepisami, a następnie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

...po 31 grudnia 1994 r., a przed 11 lipca 1998 r.
Obiekty wybudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia w początkowym okresie obowiązywania ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. mogą być zalegalizowane w procedurze uproszczonej. Muszą być jednak spełnione następujące warunki:
- budowa została zakończona po 31 grudnia 1994 r., a przed 11 lipca 1998 r. oraz
- przed dniem 11 lipca 2003 r. nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie jej legalizacji. Do takich obiektów nie stosuje się przepisów art. 48-49b ustawy Prawo budowlane z 1994 r., które przewidują możliwość legalizacji samowoli po wniesieniu opłaty legalizacyjnej. Aby skorzystać z uproszczonej procedury, właściciel musi złożyć do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego sporządzoną przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania oraz – w przypadku obiektów usługowych lub produkcyjnych – oświadczenia o braku sprzeciwu ze strony Inspekcji Ochrony Środowiska, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Państwowej Straży Pożarnej.
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego – po protokolarnym potwierdzeniu zgodności inwentaryzacji powykonawczej ze stanem faktycznym – wyda decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, pod warunkiem że obiekt budowlany nie narusza:
- przepisów, w tym techniczno-budowlanych, na tyle, że nie da się go doprowadzić do stanu zgodnego z prawem, oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo orzekania. Jeżeli natomiast nieprawidłowości są tego rodzaju, że można je usunąć, organ powinien wydać postanowienie nakładające obowiązek poprawienia ich w wyznaczonym terminie. W razie jego niewykonania właściciel otrzyma nakaz rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części. Nakaz rozbiórki otrzymamy też wtedy, gdy obiekt narusza przepisy w takim stopniu, że nie da się usunąć nieprawidłowości.

...i po 10 lipca 1998 r.
Jeśli nadzór budowlany wykryje, że budujemy dom lub inny obiekt bez wymaganego pozwolenia, wyda postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Ustali w nim wymagania w zakresie niezbędnego zabezpieczenia budowy i zobowiąże inwestora do przedstawienia w wyznaczonym terminie następujących dokumentów:
- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną, w dniu wszczęcia postepowania legalizacyjnego, decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma planu);
- czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami;
- zaświadczenia o wpisie autora projektu na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego;
- oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Uwaga! Nie uda się zalegalizować samowoli, jeśli nie ma planu miejscowego, a inwestor nie uzyskał wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta musiałaby być jednak wydana przed wszczęciem procedury legalizacyjnej i przed tym terminem musiałaby się stać ostateczna. Problem w tym, że decyzja taka jest wydawana tylko dla obiektów projektowanych, a nie już istniejących (chyba że urzędnicy nie zorientują się, że obiekt istnieje).

Przedłożenie tych dokumentów w wyznaczonym terminie jest równoznaczne ze złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót.
Po otrzymaniu dokumentów urząd zbada, czy projekt jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego (jeśli taki uchwalono) lub decyzją o warunkach zabudowy, czy jest kompletny i czy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, oraz wyda postanowienie ustalające wysokość opłaty legalizacyjnej. Stanowi ona iloczyn podwyższonej 50-krotnie podstawowej stawki opłaty (s) wynoszącej obecnie 500 zł, współczynnika kategorii obiektu (k) i współczynnika wielkości obiektu (w). Dla obliczenia opłaty trzeba więc zastosować wzór: 500 zł x 50 x k x w.
Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych k = 2, w = 1, a zatem opłata legalizacyjna wyniesie 50 000 zł (500 zł x 50 x 2 x 1). Dla domów letniskowych lub garaży do dwóch stanowisk włącznie k = 1 i w = 1, a opłata legalizacyjna to 25 000 zł (500 zł x 50 x 1 x 1).
Na postanowienie ustalające wysokość opłaty można wnieść zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Niestety, nie wstrzymuje to wykonania postanowienia. Opłatę trzeba wnieść w terminie siedmiu dni od doręczenia postanowienia, w przeciwnym razie może się to skończyć nakazem rozbiórki. Po wniesieniu opłaty nadzór budowlany zatwierdza projekt i zezwala na wznowienie robót. W wydanej decyzji nakłada też obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jeśli samowolną budowę już zakończono, nadzór budowlany wydaje postanowienie nakazujące przedłożenie wymaganych dokumentów (jak wyżej) i postanowienie w sprawie opłaty legalizacyjnej. Potem zatwierdza projekt i zobowiązuje inwestora do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Podobna procedura obowiązuje w wypadku wykrycia budowy obiektu lub wykonywania innych robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia. Wstrzymując budowę, nadzór budowlany nakazuje wówczas inwestorowi przedłożenie w ciągu 30 dni:
- dokumentów takich jak przy zgłoszeniu (opis inwestycji, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane);
- projektu zagospodarowania działki lub terenu;
- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną, w dniu wszczęcia postępowania, decyzją o warunkach zabudowy (jeżeli nie ma planu).
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustala też wysokość opłaty legalizacyjnej, jednak w odniesieniu do obiektów wymagających jedynie zgłoszenia stawki tych opłat są znacznie niższe i wynoszą 2500 lub 5000 zł. Opisana wyżej procedura będzie miała także zastosowanie do samowoli wybudowanych po 1 stycznia 1995 r., a przed 11 lipca 1998 r., które nie zostaną zalegalizoweane do końca 2007 r.

Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
- ustawa z 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 99, poz. 665)

Wyłączenie opłaty tylko do 1 stycznia 2008 r.

Niestety, znowelizowane przepisy nie precyzują, czy aby uniknąć opłat legalizacyjnych wystarczy złożyć do tego dnia wniosek o legalizację, czy też przed tą datą musi się zakończyć postępowanie w tej sprawie.
Nie można wykluczyć, iż urzędy staną na stanowisku, że jeśli przed 1 stycznia 2008 r. nie zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, to sprawa będzie kontynuowana w oparciu o przepisy art. 48-49b ustawy Prawo budowlane, gdyż nie ma w tym zakresie żadnych dodatkowych przepisów przejściowych (poprzednie zostały zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny – 18 października 2006 r., sygn. akt P 27/05, Dz.U. nr 193, poz. 1430), zaś generalna zasada przy wydawaniu decyzji jest taka, że stosuje się przepisy właściwe w chwili orzekania. Takie stanowisko byłoby z pewnością nieuzasadnione w stosunku do właścicieli, którzy złożą wniosek o legalizację w 2007 r. w terminie wystarczającym do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zgodnie bowiem z art. 35 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. Dlatego lepiej odpowiednio wcześnie złożyć wniosek o legalizację.

Co jest samowolą?

- Budowa lub rozbudowa budynku albo innego obiektu bez wymaganego pozwolenia na budowę;
- wybudowanie obiektu lub wykonanie określonych robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu;
- zmiana sposobu użytkowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia;
- istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę;
- przystąpienie do użytkowania obiektu bez wymaganego zawiadomienia o zakończeniu budowy
lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Opłaty legalizacyjne dotyczą tylko dwóch pierwszych z wymienionych wyżej rodzajów samowoli

Kiedy nakaz rozbiórki?

Decyzję nakazującą rozbiórkę otrzymamy, gdy:
- budowa jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
– ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
– ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie ma planu miejscowego, lub
- budowa narusza przepisy, w tym techniczno-budowlane, w sposób uniemożliwiający doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem, albo
- inwestor nie spełnił w terminie obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany mających na celu doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem, lub
- inwestor nie uiścił w terminie opłaty legalizacyjnej (chyba że zostaną spełnione warunki do uproszczonej bezpłatnej legalizacji lub legalizacja następuje w oparciu o przepisy Prawa budowlanego z 1974 r.).

Przykładowe opłaty legalizacyjne
Za wybudowanie bez pozwolenia:
- domu jednorodzinnego - 50 000 zł;
- domu letniskowego, budynku gospodarczego, garażu do dwóch stanowisk – 25 000 zł;
- pensjonatu, sklepu, restauracji, garażu powyżej dwóch stanowisk o kubaturze do 2500 m³ – 375 000 zł;
- parkingu o powierzchni do 1000 m² – 200 000 zł.
Za wykonanie bez zgłoszenia:
- budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni zabudowy do 25 m² – 5000 zł;
- przydomowej oczyszczalni ścieków – 5000 zł;
- tymczasowego obiektu budowlanego – 5000 zł;
- przydomowego basenu i oczka wodnego o powierzchni do 30 m² – 2500 zł;
- zbiornika na gaz płynny o pojemności do 7 m³ – 5000 zł;
- przyłączy do budynków – 5000 zł, a za ich przebudowę lub remont – 2500 zł;
- docieplenie ścian budynków o wysokości do 12 m – 2500 zł.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty