Negocjujemy umowę kredytową


Kredyt hipoteczny to z reguły bardzo wysoka kwota, której spłata jest rozłożona na długi okres. Każdy punkt umowy z bankiem powinien być więc przemyślany.

Warunkiem zaciągnięcia kredytu jest posiadanie zdolności kredytowej i nieruchomości z założoną księgą wieczystą lub brakiem przeciwwskazań do jej założenia, której wartość jest wystarczającym zabezpieczeniem dla banku. Po podjęciu decyzji o budowie domu stajemy przed ważnym wyborem – w którym banku wziąć kredyt? Wchodząc do banku, klient spotyka się ze standardową ofertą przeznaczoną dla szerokiego grona kredytobiorców, nie zawsze w pełni odpowiadającą jego potrzebom. W toku negocjacji chce doprowadzić do tego, aby jego zdolność kredytowa została oceniona jak najwyżej, a warunki spłaty ustalono według jak najkorzystniejszych dla niego zasad (co najmniej takich, jakie są obiecywane w reklamach). Żeby osiągnąć sukces, musi przekonać bank, że jest klientem godnym zaufania, a ryzyko banku jest znikome.

Im pewniejszy klient, tym tańszy może być kredyt

Największą szansę na wynegocjowanie dla siebie preferencyjnych warunków mają klienci, którzy:
- dysponują dużym wkładem własnym, ponieważ w znacznym stopniu zmniejsza to ryzyko banku;
- są klientami banku od dłuższego czasu;
- ubiegają się o wysoką kwotę kredytu;
- posiadają promesę kredytową udzieloną w innym banku, który zaproponował korzystniejsze warunki;
- osiągają wysokie dochody i zdecydują się na przelewanie swojego wynagrodzenia na konto w banku, w którym ubiegają się o kredyt.

O co można powalczyć
Przed wyborem banku warto przeanalizować wszystkie koszty początkowe związane z uruchomieniem kredytu oraz z jego późniejszą obsługą. Część z nich podlega negocjacji, a część nie.

Oprocentowanie. To najważniejszy element umowy (decyduje o końcowym koszcie kredytu) i jednocześnie najtrudniejszy do negocjacji. Na oprocentowanie składa się marża banku oraz stawka referencyjna (WIBOR, LIBOR, EURIBOR). Wysokość tej stawki zależy od czynników rynkowych i na jej wysokość nie mamy wpływu, natomiast marża może być przedmiotem negocjacji. To od niej zależy, czy oferta danego banku będzie atrakcyjna, czy też kredyt okaże się za drogi. Wiele banków w spotach reklamowych kusi klientów wyjątkowo niską marżą dochodzącą nawet do 0,45 punktu procentowego. Tak atrakcyjne warunki dotyczą najczęściej klientów dysponujących dużym wkładem własnym i jednocześnie ubiegających się o kredyt opiewający na niebagatelną kwotę. Wysokość proponowanej przez banki marży uwarunkowana jest – poza wcześniej wspomnianymi czynnikami – również wyborem waluty kredytu. Z reguły marże kredytów walutowych są wyższe niż złotowych. Przeciętna marża kredytów walutowych wynosi 1,4 p.p., a złotowych 1,2 p.p. Przed podpisaniem umowy kredytowej musimy się dowiedzieć, jaka jest wysokość marży i przez jaki okres jest ona gwarantowana. Najczęściej banki stosują trzy- bądź sześciomiesięczne wskaźniki stawek referencyjnych. Wskaźniki trzymiesięczne mają niższe wartości, ale częściej się zmieniają. Częstsze zmiany są korzystne dla klienta w razie obniżki stóp referencyjnych – ze względu na szybszą korektę całkowitego oprocentowania. Odwrotnie jest w przypadku wskaźników sześciomiesięcznych, które reagują wolniej. Przy częstych podwyżkach stóp referencyjnych – jak w ostatnim czasie – ich sześciomiesięczny okres zmiany daje klientowi czas na działanie, na przykład na zmianę waluty.
Prowizja. Tym większą ma wagę, im wyższy kredyt (na przykład na 100% wartości nieruchomości). Jej wysokość także często bywa negocjowana przed podpisaniem umowy kredytowej. Wysokość prowizji waha się od 0 do 2,9%.
Uwaga! Banki konkurują między sobą, ogłaszając promocje i preferencyjne warunki dla określonych grup klientów. Trzeba je dokładnie przeanalizować. Wyjątkowo atrakcyjne oprocentowanie (czyli niska marża) może bowiem obowiązywać jedynie przez pewien okres – rok lub dwa lata – po upływie którego wraca do standardowego, często zupełnie nieatrakcyjnego poziomu. Natomiast oferta bez prowizji za udzielenie kredytu zazwyczaj charakteryzuje się wyższą marżą. Z punktu widzenia klienta bardziej opłacalny jest jednak wariant z prowizją i niższą marża.
Warunki wcześniejszej spłaty zadłużenia. To dla sporej grupy klientów ważny element kredytu. Świadomi kosztów związanych z długoterminową obsługą kredytu chcieliby je w miarę możliwości zminimalizować, regulując zobowiązanie przed terminem. Dla banków jest to niekorzystne (tracą odsetki), pobierają więc przez określony w umowie czas prowizję od nadpłacanej kwoty. Przedmiotem negocjacji może być nie tylko wysokość takiej opłaty, ale i okres czasu po pełnym uruchomieniu kredytu, w jakim będzie ona pobierana. Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę wynosi do 2% niektóre banki rezygnują z pobierania prowizji), okres przejściowy waha się od roku lub pięciu lat do nawet całego okresu kredytowania. Pamiętajmy, że dokonywanie jakichkolwiek zmian w umowie kredytowej wiąże się z koniecznością podpisania aneksu, za który jest pobierana opłata zgodna z aktualną tabelą opłat i prowizji. Karencja w spłacie kapitału. Polega na odroczeniu spłaty rat kapitałowych przy terminowym regulowaniu rat odsetkowych. Dzięki niej można zmniejszyć wysokość pierwszych kilku lub kilkunastu miesięcznych rat spłaty kredytu – na czas budowy i po jej zakończeniu, gdy musimy urządzić nowy dom. Długość okresu karencji najłatwiej negocjować, leży ona bowiem w interesie banków (dostaną więcej odsetek). Warunkiem jest jedynie nieprzekroczenie maksymalnego okresu spłaty kredytu oraz zachowanie zdolności kredytowej. Długość karencji proponowanej przez banki waha się od 1 do 24 miesięcy. Decydując się na skorzystanie z karencji i maksymalnego okresu kredytowania, skracamy sobie czas, jaki pozostaje nam na spłatę pozostałego zadłużenia, a co za tym idzie, zwiększamy ratę kapitałowo-odsetkową kredytu. Karencja powoduje rów-nież wzrost kosztu kredytu. Weźmy taki przykład: klient zaciąga kredyt w wysokości 300 000 zł na 20 lat, wysokość oprocentowania jest na poziomie 6%. Suma odsetek zapłaconych w ciągu całego okresu spłaty wyniesie 215 830,36 zł. Jeśli kredytobiorca zdecydowałby się na skorzystanie z 12-miesięcznej karencji, suma zapłaconych odsetek (całkowity koszt kredytu) wzrosłaby o 5650,41 zł.
Na co nie mamy wpływu

Negocjacjom nie podlegają:
- koszt wyceny nieruchomości – jeżeli bank zażąda operatu szacunkowego, będziemy musieli ponieść koszt jego sporządzenia. Oferty niektórych banków są tak skonstruowane, że dla kredytów do określonych kwot nie jest wymagana wycena nieruchomości lub możliwe jest podniesienie kwoty kredytu o koszt jej wykonania;
- spread, czyli różnica między kursami danej waluty stosowanymi przez bank przy wypłacie i spłacie kredytu walutowego – zwiększa koszt całkowity o mniej więcej 4% kwoty kredytu;
- koszt ubezpieczenia przejściowego, które jest pobierane do momentu uprawomocnia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości, i innych ubezpieczeń towarzyszących spłacie kredytu (polisy od zdarzeń losowych lub wymaganego w niektórych wypadkach ubezpieczenia na życie, od utraty pracy itp.). Ich wysokość nie podlega negocjacjom, ponieważ banki są związane umowami podpisanymi z ubezpieczycielami, na mocy których mają wynegocjowane stawki jednakowe dla wszystkich klientów. Część banków nie dopuszcza możliwości skorzystania przez klienta z własnego ubezpieczenia. Umowa kredytowa zobowiązuje go do kupna ubezpieczenia w firmie współpracującej z bankiem. Najczęściej stawki ubezpieczeń oferowane przez banki są jednak bardzo korzystne i trudno byłoby znaleźć korzystniejszą ofertę na własną rękę. Przed podpisaniem umowy kredytowej musimy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi jej warunkami. W przeciwnym razie możemy narazić się na przykre niespodzianki. Sprawdźmy, czy bank zobowiązał się do informowania nas o ewentualnym opóźnieniu w obsłudze zobowiązania. Da to nam możliwość uregulowania należności, zanim bank wyciągnie konsekwencje karne. Powinniśmy też dążyć do tego, żeby w umowie były zapisane wszystkie kluczowe parametry kredytu, a nie tylko odesłania do regulaminu czy tabeli opłat i prowizji. Regulamin i tabelę bank może bowiem zmienić jedną decyzją, a umowy nie.

Co możemy zrobić ze starym i drogim kredytem?
Kredyty hipoteczne są dostępne na rynku od kilku lat, jednak w tym czasie nastąpiło wiele ważnych zmian. Najistotniejsza z nich to wielokrotne podwyżki stóp procentowych. Efekt tego jest taki, że kredyt udzielony na przykład dwa lata temu z atrakcyjną na owe czasy marżą, jednak znacznie wyższą niż obecnie proponowane, stał się dzisiaj bardzo drogi. Klienci mogą próbować renegocjować warunki kredytu w banku, który go udzielił, lub poszukać tańszego rozwiązania u konkurencji. Przed podjęciem decyzji o zmianie kredytodawcy należy wziąć pod uwagę to, że taka operacja wiąże się z kosztami wcześniejszej spłaty. Co prawda wymogi konkurencji sprawiają, że banki w większości udzielają kredytów refinansowych, nie pobierając prowizji, nie unikniemy jednak kosztów ubezpieczeń i opłat sądowych. W 2001 roku oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych wynosiło średnio 16,5%. Dla kredytu w kwocie 200 000 zł dawało to ratę w wysokości około 2770 zł miesięcznie, a po sześciu latach (czyli do chwili obecnej) klientowi pozostało do spłaty mniej więcej 197 500 zł. Jeżeli zdecydowałby się na kredyt refinansowy, otrzymałby oprocentowanie w złotych na poziomie około 6%, a rata wyniosłaby 1300 zł. Dzieje się tak dlatego, że banki chcąc być bardziej konkurencyjne, proponują coraz lepsze warunki kredytowania.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty