Podatek od sprzedaży nieruchmości.


Nie zawsze trzeba go płacić. W niektórych przypadkach wystarczy na rok zamieszkać w domu, który chcemy sprzedać. Wiele zależy od tego, kiedy nabyliśmy nieruchomość.
W obrocie nieruchomościami wprowadzono od 1 stycznia 2007 r. bardzo poważne zmiany w opodatkowaniu transakcji. Zmieniły się całkowicie zasady rozliczania podatku dochodowego i podatku od czynności cywilnoprawnych. Z dawnych zasad pozostały reguły dotyczące okresu powstania przychodu i sposobu jego ustalania.

Przychód tylko w ciągu pięciu lat
Utrzymano poprzednio obowiązującą regułę, zgodnie z którą przychód z odpłatnego zbycia:
- nieruchomości oraz udziału w nieruchomości;
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- prawa wieczystego użytkowania gruntów – powstaje wyłącznie wówczas, gdy zbycia dokonano przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Warto pamiętać, że w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z dokonujących jej osób. Zbycie po pięciu latach nie rodzi już żadnego obowiązku w zakresie podatku dochodowego.

Jak określa się przychód...Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów jest wartość zbywanej rzeczy (prawa) wyrażona w cenie określonej w umowie i pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zalicza się do nich między innymi:
- opłaty – notarialną i sądową;
- koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami;
- inne koszty, takie jak wycena rzeczoznawcy, opłata planistyczna – faktycznie poniesione przez zbywcę.
Cena w zasadzie powinna odpowiadać wartości rynkowej, którą określa się na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Przy odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw do lokali trzeba pamiętać, że podatkowi podlega zawsze przychód należny (czyli określony w umowie), a nie otrzymany, czyli faktycznie uzyskana zapłata. Tak więc obowiązek podatkowy obejmuje całą należną kwotę, niezależnie od tego, czy została rozłożona na raty, w ogóle nie została zapłacona itp.

...a jak dochód ze sprzedaży
Dotychczas na ustaleniu przychodu (cena minus koszty) podatnik kończył obliczenia. Podatek wynosił 10% i trzeba go było zapłacić w ciągu 14 dni od sprzedaży. Od 1 stycznia 2007 r. od ustalonego według powyższych reguł przychodu można odjąć koszty, którymi są:
1. przy sprzedaży kupionych lub wybudowanych obiektów:
– udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia,– udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły wartość sprzedawanych rzeczy lub praw majątkowych;
2. przy sprzedaży obiektów nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób:
– udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania,
– kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn przypadającego od tej nieruchomości. Przy dokumentowaniu poniesionych kosztów warto zwrócić uwagę na to, że od dochodu można odjąć nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, a więc nie tylko te, które zostały poniesione po dacie nabycia. Pod pojęciem posiadania należy rozumieć każdy stan faktyczny, w którym zbywca posiadał nieruchomość, na przykład na podstawie umowy przedwstępnej wydano mu lokal do korzystania. Dodatkowym problemem, jaki może się pojawić przy obliczaniu kosztów, jest warunek, aby nakłady zwiększały wartość rzeczy i praw majątkowych. Organy podatkowe mogą tutaj kwestionować wartość prac remontowych, które co do zasady nie zwiększają wartości rzeczy, lecz jedynie ją odtwarzają. Wysokość nakładów będzie ustalana wyłącznie na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Żadne oświadczenia podatnika dotyczące tych wydatków oraz umowy cywilnoprawne nie będą stanowić podstawy do obliczenia poniesionych nakładów. Koszty nabycia i koszty wytworzenia nie muszą być dokumentowane fakturami VAT. Będą one corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po tym, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie. Waloryzacja ta będzie dokonywana z urzędu, według wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez GUS.

Nowe zasady obliczania podatkuZ ustawy o PIT skreślono art. 28, w którym do końca 2006 r. określone były zasady rozliczania podatku należnego od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. W zamian pojawił się nowy przepis – art. 30e.
Stawka podatku. Podatek wynosi 19% dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem (cena minus koszty transakcji) a kosztami uzyskania przychodu (nabycie, wybudowanie plus nakłady albo nakłady plus podatek spadkowy). W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw do lokali (domów) w drodze zamiany dochód ustala się u każdej ze stron umowy. Jeżeli mieszkanie lub budynek były przez podatnika amortyzowane (na przykład dla obliczania dochodu z najmu), dochód trzeba będzie powiększyć o dokonane odpisy amortyzacyjne. Sposób i termin zapłaty. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw do lokali spółdzielczych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Oznacza to kontynuację dotychczasowej zasady, zgodnie z którą wartość tego dochodu nie powiększa podstawy opodatkowania skalą podatkową. Warto o tym pamiętać, ponieważ podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należy zapłacić dopiero w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Nie wykazuje się ich jednak w tym zeznaniu.
„W terminie złożenia zeznania„ oznacza, że:
- dotyczy to wszystkich zeznań składanych za dany rok podatkowy (PIT 36, PIT 37, PIT 16);
- w dniu złożenia zeznania trzeba zapłacić 19-procentowy podatek od zbycia nieruchomości, a nie trzeba podatku od pozostałych dochodów obliczonego według skali podatkowej, który można zapłacić do 30 kwietnia.

Zwolnienie po 12 miesiącachWiększość dotychczasowych zwolnień od podatku zniknęła z ustawy z końcem 2006 r. Pojawiło się natomiast nowe – wprowadzone do art. 21 ust. 1 pkt 126. Zwolnione od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku;
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu;
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie;
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie – jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Ustawodawca nie wymaga, aby okres zameldowania liczony był od daty nabycia do daty zbycia.

Uwaga! Niestety, w ustawie nie przewidziano żadnego zwolnienia w przypadku zbycia niezabudowanych gruntów lub budynku (lokalu) w stanie surowym. Warto także pamiętać, że zwolnienie dotyczy wyłącznie budynków i lokali, nie obejmując gruntów z nimi związanych.

Warunkiem zwolnienia jest złożenie oświadczenia w swoim urzędzie skarbowym (to znaczy według miejsca zamieszkania) w ciągu 14 dni od zbycia, że podatnik spełnia warunki konieczne do zwolnienia. Jest to niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku. Przepis art. 21 ust. 21 jest bowiem jednoznaczny: „Zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika”. Zwolnienie od podatku ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Niestety, w tej chwili trudno określić, czy oznacza to, że jeżeli jedno nie jest zameldowane w lokalu, to będzie musiało zapłacić podatek, czy odwrotnie – zwrot „łącznie” oznacza, że wystarczy meldunek jednego z nich.

Kiedy cena może być niższa od rynkowej?Urząd skarbowy przygląda się uważnie cenom podanym do aktów notarialnych, ma bowiem prawo skorygować wycenę. Ustawa o PIT daje podatnikom prawo do legalnego obniżenia ceny:
- nieznacznie – bez żadnej konkretnej przyczyny;
- znacznie – ale z uzasadnionej przyczyny.
Trzeba pamiętać, że organ podatkowy przed wydaniem decyzji w sprawie określenia wartości rynkowej i w efekcie wymiaru podatku ma obowiązek zbadania przyczyn obniżenia ceny. W przypadku wad mieszkania lub budynku warto dysponować wyceną rzeczoznawcy. Dobrym dowodem są także rachunki i faktury dokumentujące remont mieszkania, jeżeli był on przeprowadzony po zakupie przez nabywcę, dowody spłaty długu, jeżeli sprzedawany dom (mieszkanie) był obciążony hipoteką. O wiele trudniej przekonać organy podatkowe, że istnieją uzasadnione pozarynkowe przyczyny obniżenia ceny. W takich bowiem przypadkach na wysokość ceny wpływają względy emocjonalne lub życiowe, z założenia trudne do obrony. Istnieje tu także ryzyko wpadnięcia w swoistą pułapkę podatkową, jaką jest uznanie, że doszło do nieodpłatnego świadczenia, a nie do sprzedaży.

Kiedy inne zasady opodatkowania?Omówiony sposób i termin zapłaty podatku oraz stawka podatkowa nie dotyczą sytuacji, kiedy:
- budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika (tzw. działaność deweloperska);
- przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej (wyprzedaż majątku firmowego).
Chodzi tu o działalność gospodarczą zdefiniowaną na potrzeby ustawy o podatku dochodowym, a nie na potrzeby ustawy o VAT.

Kiedy stosujemy nowe, a kiedy stare zasady obliczania podatku
Kwestie stosowania starych i nowych przepisów określa art. 7 ustawy nowelizującej ustawę o PIT. Zgodnie z nim do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady obowiązujące do końca 2006 r.
Przepis ten nie precyzuje, niestety, czy chodzi tu o każdy przypadek zbywania budynku lub lokalu wybudowanego przed końcem 2006 r. – nawet ten, gdy zbywca nabył budynek lub lokal po 1 stycznia 2007 r. Brak w nim zastrzeżenia, że poprzednie zasady opodatkowania mogą dotyczyć tylko przychodu uzyskanego przez podatnika, który nabył lub wybudował nieruchomość przed 31 grudnia 2006 r., a po tej dacie dokonuje jej sprzedaży. Przypuścić jednak należy, że ustawodawcy chodziło, choć wyraził to bardzo nieprecyzyjnie, o nabycie lub wybudowanie wyłącznie przez obecnego zbywcę. Ten sposób odczytania przepisu jest z pewnością bardziej bezpieczny.



Przykłady1. Pan X. w 2007 r. odziedziczył działkę po dziadkach i w tym samym roku sprzedaje ją za 100 000 zł:
- podatek od sprzedaży wyniesie 19 000 zł;
- bez podatku mógłby ją sprzedać dopiero w 2013 r.

2. Pani Y. w 2007 r. kupiła działkę z rozpoczętą budową (fundamenty), którą zakończy w tym roku i sprzeda. Działka kosztowała 50 000 zł, a dokończenie budowy 200 000 zł. PCC i taksę notarialną zapłaciła w całości Pani Y. (razem z innymi kosztami nabycia – 2310 zł). Cenę sprzedaży szacuje na 500 000 zł (w tym 75 000 zł za działkę):
- podatek od sprzedaży wyniesie 47 061 zł ((500 000 – (50 000 + 200 000 + 2310)) x 19%);
- gdyby zameldowała się w wybudowanym domu i sprzedała go po roku, zapłaciłaby podatek tylko za zbywany grunt, czyli 4311 zł;
- gdyby zaczekała ze sprzedażą do 2013 r., wcale nie zapłaciłaby podatku od sprzedaży. Nawet gdyby nie zameldowała się w tym domu.

Podstawa prawna:
- ustawa z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty