Pozwolenie na budowę


Roboty budowlane można rozpocząć wyłącznie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że przepisy zwalniają z obowiązku jej uzyskania. 

Zanim otrzymamy pozwolenie na budowę, musimy zgromadzić sporo różnych dokumentów. Im bardziej skomplikowany obiekt - tym więcej papierów do zebrania. Jeśli jednak zamierzamy wybudować budynek jednorodzinny bez funkcji usługowej, nie musimy się starać o wiele opinii i uzgodnień.

Jakie dokumenty

Mapa do celów projektowych.
Będzie potrzebna do:
- uzyskania decyzji o warunkach zabudowy;
- technicznych warunków przyłączenia do sieci;
- przygotowania projektu zagospodarowania działki lub terenu, który jest integralną częścią projektu budowlanego.
Mapę można otrzymać w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Taki wyrys wystarczy do decyzji o warunkach zabudowy, ale w pozostałych wypadkach mapa będzie wymagała zaktualizowania, więc trzeba ją zamówić u uprawnionego geodety.
Decyzja o warunkach zabudowy jest potrzebna,­ gdy w danej miejscowości nie ma planu miejscowego. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby na tej podstawie można było wyznaczyć parametry nowej zabudowy. Ten wymóg nazywany jest dobrym sąsiedztwem. Nie odnosi się on do zabudowy zagrodowej, jeśli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie;
- działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową);
- teren jest wystarczająco­ uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia (musi to być potwierdzone przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią);
- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane albo działki rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę);
- decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi między innymi ochrony środowiska lub zabytków.
Jeżeli w danej miejscowości obowiązuje plan miejscowy, inwestorzy mają ułatwione zadanie. W takiej sytuacji nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy, gdyż sposób zagospodarowania terenu wynika z planu.
Warunki techniczne przyłączenia są wydawane przez miejscowe przedsiębiorstwa zarządzające sieciami. Określa się w nich między innymi:
- miejsce przyłączenia;
- zakres niezbędnej rozbudowy sieci;
- parametry techniczne przyłącza;
- koszt przyłączenia do sieci.
Projekty przyłączy muszą spełniać te warunki, a ich budowa wymaga zgłoszenia albo zastosowania procedur przewidzianych w prawie energetycznym lub ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków.
Projekt budowlany. Można kupić projekt gotowy lub zamówić wykonanie projektu indywidualnego. Musi być zgodny z warunkami wynikającymi z planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Składa się z dwóch części: projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego (projektu domu). Projekt zagospodarowania działki lub terenu musi być sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej. Obejmuje on: określenie granic działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych budynków, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości.Projekt architektoniczno-budowlany określa: funkcję, formę i konstrukcję domu, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną, proponowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe. Może go wykonać osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania, która jest członkiem właściwej izby samorządu zawodowego (regionalnej izby architektów lub inżynierów budownictwa). Projekt sporządza się w czterech egzemplarzach - wszystkie trzeba dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Uzgodnienia, opinie, pozwolenia. Są wymagane w odniesieniu do niektórych obiektów, na przykład:
- projekt obiektu produkcyjnego i usługowego trzeba uzgodnić z sanepidem, inspektorem do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz z inspekcją pracy, jeśli będą w nim stanowiska pracy;
- projekt prac budowlanych w obiekcie zabytkowym lub projekt budowy w strefie ochrony konserwatorskiej należy uzgodnić z wojewódzkim konserwatorem zabytków;
- na budowę zjazdu z drogi trzeba mieć zezwolenie zarządcy drogi;
- na szczególne korzystanie z wód, jak wykonanie szamba czy studni na potrzeby produkcyjne, należy mieć pozwolenie wodnoprawne.
Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Trzeba je dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia. Jest to druk urzędowy, w którym podaje się dane dotyczące nieruchomości oraz tytuł prawny, jaki przysługuje do niej inwestorowi. Do oświadczenia nie trzeba dołączać dokumentów potwierdzających prawo do nieruchomości, gdyż urząd nie jest kompetentny do ich badania. Trzeba jednak pamiętać, że oświadczenie składa się pod groźbą odpowiedzialności karnej, więc jeśli wpiszemy tam nieprawdę, mogą być kłopoty.

Kiedy odmowa
Urząd odmówi zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę, jeśli:
- na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki. Do czasu wykonania tego nakazu nie można uzyskać żadnych pozwoleń budowlanych;
- inwestor nie usunie nieprawidłowości w dokumentacji w terminie wyznaczonym przez urząd. W tym przypadku najczęstszą przyczyną wydawania decyzji odmownych jest niezgodność projektu z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy lub brak jakichś uzgodnień.

Ile czasu ma urząd na załatwienie sprawy?

Decyzja o pozwoleniu na budowę powinna być wydana w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Jeśli starosta spóźni się z załatwieniem sprawy, organ wyższego stopnia (wojewoda) wymierzy mu – w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie – karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kary te stanowią dochód budżetu państwa. Do określonego w Prawie budowlanym 65-dniowego terminu na załatwienie sprawy nie wlicza się jednak terminów przewidzianych w przepisach prawa na dokonanie przez urząd określonych czynności (na przykład uzgodnienia projektu decyzji), okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych winą inwestora (na przykład brakami w dokumentacji). Uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę może się przedłużyć, jeśli któraś ze stron(na przykład sąsiad) wniesie odwołanie. Jego rozpoznanie przez organ wyższej instancji powinno nastąpić w ciągu miesiąca. W przypadku uchylenia decyzji do ponownego rozpoznania procedura się powtarza.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę urząd sprawdzi

- czy projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (gdy nie ma planu), a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w tak zwanej decyzji środowiskowej – w przypadku przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko;
- czy projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
- czy projekt budowlany jest kompletny i czy dołączono do niego wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
- czy projekt został wykonany przez osobę z wymaganymi uprawnieniami budowlanymi i legitymującą się ważnym na dzień opracowania projektu zaświadczeniem o przynależności do izby zawodowej. Jeśli dokumentacja zawiera braki lub nieprawidłowości w opisanym wyżej zakresie, starosta postanowieniem nakłada obowiązek ich usunięcia i wyznacza na to określony termin. W zależności od rodzaju braków jest to z reguły od siedmiu do 30 dni. Jeżeli wnioskodawca nie jest w stanie zgromadzić odpowiednich dokumentów w wyznaczonym terminie, powinien zwrócić się do urzędu o jego przedłużenie. Po bezskutecznym upływie terminu organ wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli inwestor spełni wszystkie nałożone przepisami wymagania, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Uwaga! Urzędnicy nie mogą wymagać od inwestora, aby przedkładał nieprzewidziane przepisami dokumenty. Niestety, takie działanie nie należy do rzadkości. Dodatkowo na postanowienie wzywające do usunięcia nieprawidłowości w dokumentacji nie przysługuje zażalenie. Jeżeli inwestor ma wątpliwości co do zasadności nałożonych obowiązków, to zarzuty w tym zakresie może podnosić dopiero w odwołaniu od decyzji odmawiającej udzielenia pozwolenia na budowę.

Gdzie złożyć wniosek i co do niego dołączyć?
Wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę składamy w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta na prawach powiatu – w wydziale architektury i budownictwa. Powinien on zawierać określone przepisami elementy lub być złożony na urzędowym formularzu.
Do wniosku dołączamy:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego;
- opinie, uzgodnienia, pozwolenia wymagane przepisami szczególnymi;
- ważne zaświadczenie o przynależności projektanta do odpowiedniej izby samorządu zawodowego (na przykład regionalnej izby architektów);
- oświadczenie o posiadaniu przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wzór otrzymamy w urzędzie);
- decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (gdy nie ma planu miejscowego).

Przykładowe roboty wymagające pozwolenia na budowę
- nadbudowa piętra/poddasza;
- adaptacja poddasza połączona z jego przebudową;
- budowa garażu;
- budowa wolno stojącej wiaty garażowej o powierzchni większej niż 25 m²;
- budowa budynku gospodarczego o powierzchni większej niż 25 m²;
- zmiana (wymiana) konstrukcji dachu;
- dobudowa tarasu;
- dobudowa ganku;
- dobudowa werandy/ogrodu zimowego;
- wymiana okien połączona ze zmianą ich wielkości;
- wybicie nowego okna/nowych drzwi w ścianie zewnętrznej;
- budowa schodów zewnętrznych;
- pogłębienie piwnicy;
- budowa komina zewnętrznego;
- usypanie skarpy związane z wybudowaniem muru oporowego;
- wyburzenie ściany nośnej;
- budowa komina wewnętrznego;
- budowa kominka;
- wymiana instalacji gazu ziemnego lub jej montaż;
- budowa studni;
- budowa szamba.

Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717)
- ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. nr 98,
poz. 1071 z późn. zm.)

Podobne posty