Prawo pierwokupu


Jeśli interesująca nas działka jest obciążona prawem pierwokupu, to nawet po podpisaniu przez nas umowy przedwstępnej i wpłacie zadatku może być sprzedana innemu podmiotowi.

Z prawem pierwo­kupu mamy do czynienia wtedy, gdy ustawa lub umowa zastrzega dla jednej osoby pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga osoba chciała sprzedać tę rzecz trzeciej. A zatem możemy mieć do czynienia z pierwokupem:
- umownym, powstałym na skutek ustaleń stron albo
- ustawowym, wynikającym wprost z przepisów prawa.
Prawo pierwokupu nie oznacza, że uprawniony ostatecznie nabędzie sprzedawaną nieruchomość. Ma on możliwość wyboru, czy z tego prawa skorzysta, czy nie. Jeśli nie, sprzedający może zbyć nieruchomość wybranej osobie.
Komu może przysługiwać prawo pierwokupu?

Osobie wskazanej w umowie. Najczęściej zdarza się, że jest ono zastrzegane w umowie najmu lub dzierżawy na rzecz najemcy lub dzierżawcy.
Gminie. Ma ona prawo pierwokupu na podstawie art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości:
- nabytej uprzednio od skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
- położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne;
- dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- wpisanej do rejestru zabytków. Sprzedaż wyżej wymienionych nieruchomości może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy (warunkowej zawartej między sprzedającym a kupującym) nie wykona prawa pierwokupu. Przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących pierwokupu na rzecz gminy nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych – do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Wtedy prawo pierwokupu należy bowiem do Agencji Nieruchomości Rolnych.
Dzierżawcy. Prawo pierwo-kupu dzierżawionej nieruchomości rolnej przysługuje mu z mocy art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli nieruchomość ta jest sprzedawana przez osobę fizyczną lub prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych i spełnione są łącznie następujące warunki:
- umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną (poświadczoną urzędowo) oraz była wykonywana co najmniej trzy lata, licząc od tej daty;
- nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.
O treści zawieranej umo­wy sprzedaży nierucho­mości rolnej zawiadamia się dzierżawcę. Wywołuje to skutki przewidziane w prze­pisach Kodeksu cy­wilnego dotyczących prawa pierwokupu.
Agencji Nieruchomości Rolnych. Jeżeli nie ma dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu lub też nie skorzysta on ze swojego prawa, prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych, która działa na rzecz Skar-bu Państwa (art. 3 ust.4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Współwłaścicielowi. Zgodnie z art. 166 § 1 k.c. w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy:
- współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo
- nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.
Za jaką cenę pierwokup?
Jeśli uprawniony do pierwo­kupu (gmina, ANR, dzierżawca, współwłaściciel gospodarstwa rolnego) skorzysta z tego prawa, wiążą go warunki umowy sprzedaży zawartej przez sprzedającego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Oznacza to, że uprawniony do pierwokupu może nabyć nieruchomość tylko na takich zasadach (na przykład za umówioną cenę), jakie ustalono w umowie warunkowej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Dlatego strony, aby zniechęcić uprawnionego do pierwokupu, czasem zawyżają cenę sprzedawanej nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że postanowienia umowy z osobą trzecią mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu są względem uprawnionego bezskuteczne. Ponadto w przypadku nieruchomości rolnych, do których prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych, może się ona domagać sądownego ustalenia wartości nieruchomości, jeśli uzna, że cena podana przez strony w umowie rażąco odbiega od jej wartości rynkowej. W takiej sytuacji może w terminie 14 dni złożyć do sądu wniosek o ustalenie ceny (art. 3 ust. 8 i 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Notariusz w chwili zawarcia umowy warunkowej informuje o tym strony.
Jak jest realizowany pierwokup?

Umowa warunkowa. Konsekwencją realizacji ustawowego prawa pierwokupu przysługującego gminie, Agencji Nierucho­mości Rolnych, dzierżawcy lub współwłaścicielowi nieruchomości rolnej jest przymus zawarcia przez sprzedającego i potencjal­nego nabywcę umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (zwanej też umową warunkową sprzedaży nieruchomości) w formie aktu notarialnego. Umowa ta jest pierwszym etapem finalizowania transakcji nabycia nieruchomości i gwarancją dla uprawnionego do pierwokupu, że zostanie on powiadomiony o treści umowy oraz o możliwości nabycia nieruchomości na drodze pierwokupu w przewidzianym ustawowo czasie. Niezachowanie formy aktu notarialnego skutkuje bezwzględną nieważnością umowy, czyli nie wywiera skutków prawnych w zak­resie zobowiązania do przeniesienia własności, a ponadto nieważne są dodatkowe zastrzeżenia umowne zawarte przez strony, jak obowiązek za­-płaty kary umownej czy zadatku. Umowa zobowiązująca ma ten skutek, że strony są zobligowane do zawarcia określonej umowy rozporządzającej (przenoszącej własność nieruchomości) po upływie terminu na złożenie przez uprawnionego do pierwokupu oświadczenia, czy z prawa tego korzysta, czy nie. Zobowiązanie to może być realizowane dobrowolnie lub też dochodzone na drodze sądowej. Należy pamiętać o tym, że roszczenie uprawnionego o zawarcie umowy przenoszącej własność ulega przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Powiadomienie uprawnionego. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego sprzedający powinien niezwłocznie powiadomić osobę uprawnioną do pierwokupu o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią (art. 598 § 1 k.c.). Obowiązek ten dotyczy umownego prawa pierwo-
kupu oraz prawa ustawowego przysługującego dzierżawcy, współwłaścicielowi nieruchomości rolnej lub Agencji Nie­ruchomości Rolnych. W przypadku gdy prawo pierwokupu przysługuje gminie, to notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy (art. 110 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W praktyce notariusz po­-wiadamia nie tylko gminę, ale też innych uprawnionych do pierwokupu, a sprzedający może scedować na niego ten obowiązek w akcie notarialnym. Notariusz wysyła do podmiotu uprawnionego wy­pis z aktu (umowy warunkowej), informując, że przysługuje mu prawo pierwokupu i że może z niego skorzystać w określonym terminie. Ponadto w akcie notarialnym notariusz informuje strony, że umowa przenosząca własność nieruchomości zostanie zawarta po upływie terminu, jaki ma uprawniony ustawowo na wypowiedzenie się co do skorzystania lub też nieskorzystania z prawa pierwokupu (art. 598 § 2 k.c.). Strony zazwyczaj ustalają w akcie notarialnym termin zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości (najczęściej 14 dni od otrzymania pisma informującego o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu lub od upływu terminu do złożenia takiego oświadczenia). W umowach warunkowych notariusz informuje też, że strony zawierają umowę z wyłączeniem skutku rozporządzającego i pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwo­kupu (art. 4 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
Oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Podmiot uprawniony do prawa pierwokupu ma 30 dni na złożenie oświadczenia, czy z tego prawa skorzysta, czy nie (art. 598 § 2 k.c.). W przypadku gminy termin ten jest określony jako miesiąc, co nie zawsze oznacza 30 dni (art. 110 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Termin liczy się od dnia otrzymania zawiadomienia o zawarciu umowy warunkowej. W okresie, w którym uprawniony może wykonać prawo pierwokupu, kupujący pozostaje w niepewności, czy nieruchomość tę nabędzie.
Uprawniony może zachować się w następujący sposób:
- skorzystać z prawa pierwokupu – wtedy musi w wyznaczonym terminie złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego (art. 597 § 2 k.c.), którego skutkiem będzie nabycie przez niego własności nieruchomości za cenę i na warunkach określonych w umowie zobowiązującej, albo
- nie skorzystać z tego prawa i przesłać stosowne oświadczenie do notariusza, który sporządzał umowę warunkową, lub
- nie składać żadnego oświadczenia, co skutkuje tym, iż po upływie 30-dniowego (miesięcznego) terminu przyjmuje się, że z prawa nie skorzystał, i można wtedy zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości. Niezależnie od tego, jak za­chowa się uprawniony do pierwokupu, ostateczne przeniesienie własności nieruchomości obciążonej takim prawem zostaje odsunięte w czasie na okres około dwóch miesięcy (wliczając czas na doręczenie korespondencji). Jeśli uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu, notariusz powiadomi o tym osobę trzecią (kupującego według umowy warunkowej). Od tej chwili umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nierucho­mości przestaje ją wiązać. Jeżeli zapłaciła ona już część lub całość ceny, sprzedający powinien zwrócić otrzymane pieniądze. Strony mogą w akcie notarialnym zastrzec termin i sposób zwrotu wpłaconej zaliczki na wypadek skorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu. Sprzedający może również w zakresie zwrotu zaliczki poddać się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. wprost z aktu notarialnego, co skróci znacznie czas dochodzenia roszczeń.

Kiedy prawo pierwokupu jest wyłączone?

Pierwokup nie przysługuje gminie, jeżeli:- sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osób bliskich sprzedawcy (zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej lub pozostającej ze zbywcą we wspólnym faktycznym pożyciu);
- prawo własności sprzedawanej nieruchomości zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości albo w wyniku zamiany własności nieruchomości;
- sprzedaż dotyczy nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne lub wpisanych do rejestru zabytków, jednak prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;
- sprzedaż następuje na cele budowy dróg krajowych.
Pierwokup nie przysługuje dzierżawcy ani Agencji Nieruchomości Rolnych, jeśli:- nabywcą jest osoba bliska sprzedawcy;
- nabywcą jest spółdzielnia produkcji rolnej, a przedmiotem sprzedaży przez jej członka jest nieruchomość rolna stanowiąca wkład gruntowy w tej spółdzielni;
- w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego nabywcy, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha łącznej powierzchni użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której mieszka nabywca, lub w gminie sąsiedniej.

Gdy uprawniony nie skorzysta z pierwokupu

W takiej sytuacji sprzedający i kupujący mogą przystąpić do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Musi mieć ona formę aktu notarialnego i jest zawierana w celu wykonania uprzednio istniejącego zobowiązania, które zostało określone w umowie warunkowej sprzedaży nieruchomości (art. 158 k.c.). W umowie przenoszącej własność notariusz zawiera informację o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu przez podmiot uprawniony, oświad- czenia stron o przeniesieniu własności, a jeżeli cała cena za nieruchomość nie została zapłacona – także oświadczenia co do zapłaty reszty ceny oraz sposobu i terminu płatności, jak również terminu wydania nieruchomości (zazwyczaj następuje to w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność). Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, notariusz kieruje do sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych właściwego dla miejsca położenia nieruchomości – wniosek o dokonanie na podstawie zawartej umowy wieczystej wpisu prawa własności na rzecz nowego nabywcy w dziale II księgi.

Konsekwencje sprzedaży bez powiadomienia uprawnionego do pierwokupu

Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę (art. 599 § 1 k.c.). W przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.). Również art. 9 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje sankcję nieważności w przypadku, gdy czynność prawna dokonana zostanie niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia dzierżawcy uprawnionego do prawa pierwokupu lub ANR. Niezależnie od prawa domagania się ustalenia nieważności takiej umowy, poszkodowany może też dochodzić naprawienia wyrządzonej szkody. O prawidłowe sporządzenie umowy sprzedaży z uwzględnieniem prawa pierwokupu powinien zadbać notariusz. Przy dokonywaniu jakichkolwiek czynności notarialnych powinien on działać ze szczególną starannością, ma też obowiązek odmówić dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Jeśli jednak notariusz źle sporządził umowę (na przykład pominął warunek wynikający z prawa pierwokupu), to osoba, która poniosła szkodę w wyniku czynności notarialnych, może żądać odszkodowania na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (art. 49 Prawa o notariacie). Z uwagi na to, że ustawa Prawo o notariacie nakłada na notariuszy obowiązek ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przy wykonywaniu czynności notarialnych, poszkodowany może uzyskać odszkodowanie bezpośrednio od ubezpieczyciela, jeśli sam fakt wyrządzenia szkody przez działanie notariusza jest bezsporny. Notariusz może również odpowiadać dyscyplinarnie za przewinienia zawodowe, rażącą obrazę przepisów prawnych, uchybienia powadze lub godności zawodu oraz niespełnienie obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia. Przewidziany jest następujący katalog kar: upomnienie, nagana, kara pieniężna oraz pozbawienie prawa prowadzenia kancelarii. W sprawach dyscyplinarnych orzekają sądy dyscyplinarne – w pierwszej instancji są to sądy dyscyplinarne izb notarialnych, a w drugiej Wyższy Sąd Dyscyplinarny. Wniosek o wszczęcie takiego postępowania może zgłosić minister sprawiedliwości oraz rada właściwej izby notarialnej po wstępnym wyjaśnieniu okoliczności koniecznych do ustalenia, że istnieją przesłanki do wszczęcia takiego postępowania.

Podstawa prawna:

- Kodeks cywilny
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
- ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 64, poz. 592)
- ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 2004 r. nr 208, poz. 2128 z późn. zm.)
- ustawa z 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (Dz.U. z 2002 r. nr 42, poz. 369 z późn. zm.)
Podobne posty