Proces w sądzie. Sprawy o ochronę posiadania i własności nieruchomości


Gdy nie jesteśmy w stanie porozumieć się z sąsiadem lub gdy doznamy jakiejś szkody, często jedyna instytucją, która może rozstrzygnąć spór, jest sąd cywilny.

W artykule "Sprawa w sądzie" omówiliśmy postępowanie nieprocesowe, w którym – teoretycznie – sprawa nie ma charakteru spornego. Inaczej jest w postępowaniu procesowym – tutaj spór jest istotą postępowania i sąd rozstrzyga go wyrokiem na korzyść jednej ze stron.
Postępowanie procesowe wszczyna się poprzez wniesienie pisma zwanego pozwem. Pozew powinien zawierać wszystkie elementy pisma procesowego (wymieniliśmy je we wspomnianym artykule), ale oprócz tego należy w nim dokładnie określić żądanie powoda, czyli wskazać, jakiego rozstrzygnięcia domaga się on od sądu (na przykład zasądzenia określonej sumy pieniędzy, wydania rzeczy) oraz podać okoliczności faktyczne uzasadniające to żądanie. W sprawach o prawa majątkowe należy też oznaczyć wartość przedmiotu sporu, a gdy spór dotyczy sumy pieniężnej – określić jej wysokość.
Poza tymi elementami w pozwie można zawrzeć wnioski procesowe: o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności, o zabezpieczenie powództwa, o przeprowadzenie rozprawy pod nieobecność powoda czy o przeprowadzenie określonych dowodów, na przykład przesłuchanie świadków, dokonanie oględzin itp. Do pozwu można też dołączyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych.

Ochrona własności

Właściciel ma prawo swobodnie, czyli z wyłączeniem osób trzecich, korzystać z nieruchomości, pobierać z niej pożytki oraz rozporządzać nią wedle własnego uznania. Z tymi uprawnieniami właściciela związany jest skierowany do osób trzecich zakaz naruszania własności w jakikolwiek sposób – poza wyjątkami określonymi w przepisach prawa (na przykład stan wyższej konieczności, wywłaszczenie).
W praktyce zdarza się jednak często, że osoby trzecie naruszają uprawnienia właściciela poprzez różne działania faktyczne, z których najdalej idące jest pozbawienie go posiadania rzeczy (na przykład ogrodzenie jego działki i używanie jej na własne potrzeby z wyłączeniem właściciela czy niewyprowadzenie się z wynajętego mieszkania pomimo wygaśnięcia najmu).
Powództwo windykacyjne. Jeżeli właściciel zostanie przez osobę trzecią bezprawnie pozbawiony posiadania nieruchomości, może zwrócić się do sądu z tak zwanym roszczeniem windykacyjnym – o wydanie rzeczy. Roszczenie to kieruje się przeciwko osobie, która pozbawiła właściciela władztwa nad nieruchomością, i wnosi do sądu rejonowego lub okręgowego (jeśli wartość nieruchomości przekracza 75 000 zł) właściwego dla danej nieruchomości.
Pozew ten podlega opłacie stosunkowej wynoszącej 5% wartości spornej nieruchomości, chyba że chodzi o opróżnienie lokalu – wówczas opłata jest stała i wynosi 200 zł.
W pozwie takim należy określić nieruchomość, której rzecz dotyczy, oraz opisać, na czym polega zakłócenie uprawnień właściciela. Do pozwu właściciel powinien dołączyć odpis z księgi wieczystej potwierdzający jego prawo do nieruchomości.
Powództwo negatoryjne. Jeżeli naruszenie własności nie polega na pozbawieniu posiadania, ale narusza prawa właściciela w inny sposób (na przykład uszkodzenie ogrodzenia, wykopanie rowu), właścicielowi przysługuje tak zwane roszczenie negatoryjne – o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie dalszych naruszeń. Roszczenie to często występuje w stosunkach sąsiedzkich, gdy ktoś korzysta z własnej nieruchomości w sposób uniemożliwiający lub nadmiernie utrudniający właścicielowi sąsiedniej działki korzystanie z niej, na przykład poprzez prowadzenie działalności związanej z nadmierną emisją spalin czy hałasu. Roszczenie negatoryjne dochodzone jest analogicznie do powództwa o wydanie rzeczy.

Uwaga! Powództwa związane z ochroną własności nie ulegają przedawnieniu, jeśli dotyczą nieruchomości, a zatem można je wnieść w każdym czasie. Trzeba jednak pamiętać, że długotrwałe pozbawienie właściciela posiadania (na przykład zajęcie przez sąsiada i użytkowanie przygranicznych pasów gruntu) może prowadzić do nabycia przez posiadacza prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli taki stan trwa co najmniej 30 lat, gdy do naruszenia własnoś­ci doszło w złej wierze, lub 20 lat – przy dobrej wierze posiadacza.

Ochrona posiadania

Ochronie prawnej podlega nie tylko prawo własności, lecz także stan faktyczny, jakim jest posiadanie. Posiadaczem może być między innymi właściciel, najemca lub dzierżawca. Jeżeli dana osoba posiada nieruchomość, to – niezależnie od tego, czy posiada ją na podstawie przysługującego jej prawa, czy też bezprawnie – przysługuje jej względem innych osób ochrona przed naruszeniem tego stanu (tak zwana ochrona posesoryjna).
Powództwo posesoryjne. Jeżeli zatem doszło do naruszenia posiadania (na przykład właściciel wynajętego lokalu wymienił w nim zamki, uniemożliwiając najemcy korzystanie z lokalu albo sąsiad przestawił ogrodzenie i wszedł na cudzy teren), posiadacz może wytoczyć powództwo posesoryjne – o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie dalszych naruszeń.
Tego typu sprawy rozpatrywane są w postępowaniu odrębnym, w którym sąd bierze pod uwagę tylko ostatni spokojny stan posiadania oraz fakt jego naruszenia. Sąd nie zajmuje się więc przysługującymi stronom uprawnieniami do spornej nieruchomości ani kwestią dobrej lub złej wiary pozwanego. W sprawie takiej nie można wytoczyć powództwa wzajemnego. Dzięki temu postępowanie o naruszenie posiadania jest szybsze i sprawniejsze od postępowania o ochronę własności.
W pozwie o przywrócenie naruszonego posiadania należy wskazać osobę naruszyciela oraz nieruchomość, której naruszenie dotyczy, a także opisać sposób naruszenia i przedstawić dowody na to, że jest się posiadaczem danej nieruchomości.
Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o naruszenie posiadania nieruchomości jest sąd rejonowy, w okręgu którego sporna nieruchomość się znajduje. Pozew w takiej sprawie podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł.

Uwaga! Powództwo posesoryjne należy wytoczyć w ciągu roku od chwili dokonania naruszenia – po tym terminie wygasa ono i nie może być skutecznie realizowane.

Powództwo o wstrzymanie budowy. Takie roszczenie też jest związane z ochroną posiadania. Jeżeli na sąsiedniej nieruchomości jest planowana lub realizowana budowa, która może zakłócić posiadanie nieruchomości lub grozić wyrządzeniem szkody (na przykład naruszyć stabilność istniejącego budynku lub podtopić teren), jej posiadacz może zwrócić się do sądu rejonowego właściwego dla tej nieruchomości z żądaniem wstrzymania budowy. W pozwie powinien wskazać dowody swego posiadania (dowody opłacania podatków, odpis z księgi wieczystej, zeznania świadków), wskazać nieruchomość zagrożoną budową oraz wykazać, że budowa narusza jego posiadanie lub grozi wyrządzeniem szkody.
W postępowaniu o wstrzymanie budowy należy się liczyć z koniecznością przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, co wpływa na koszty takiego postępowania.

Uwaga! Powództwo o wstrzymanie budowy należy wytoczyć najpóźniej w ciągu miesiąca
od rozpoczęcia budowy.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej

Zdarza się, że stan ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie pokrywa się z rzeczywistym stanem prawnym. W takiej sytuacji osoba, której prawo nie jest ujawnione lub jest wpisane nieprawidłowo albo zostało błędnie obciążone bądź ograniczone, może wnieść powództwo o usunięcie tych niezgodności i ujawnienie rzeczywistego stanu prawnego.
Pozew w takiej sprawie należy wnieść przed sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości i podlega on opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości błędnie wpisanego prawa lub obciążenia.
Wskazując niezgodność pomiędzy stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, można posługiwać się wszelkimi środkami dowodowymi, ale najpewniejsze są dokumenty. Wnosząc pozew, warto dołączyć wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wpisanie ostrzeżenia w księdze wieczystej, co sygnalizuje potencjalnym nabywcom, że treść księgi nie odpowiada rzeczywistości. Opłata za wniosek to 60 zł.

Uwaga! Uprawnienie do wystąpienia z żądaniem usunięcia błędnych wpisów w księdze wieczystej nie podlega przedawnieniu, a zatem powództwo w tej sprawie może być wniesione w każdym czasie, dopóki trwa stan niezgodności.

Sprawy rozstrzygane w postępowaniu procesowym
Najczęściej spotykane sprawy dotyczące nieruchomości rozstrzygane w postępowaniu procesowym dotyczą:
- ochrony własności;
- ochrony posiadania;
- rozliczeń za korzystanie z cudzej rzeczy;
- wykupu gruntu zajętego pod budowę;
- zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości;
- rękojmi za wady budynku, innych sprzedanych rzeczy lub wykonanych usług.

Podstawa prawna:
- Kodeks postępowania cywilnego
- ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167, poz. 1398).

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty