Remont zgodny z prawem


Poważny remont wymaga załatwienia pewnych formalności w urzędzie. W zależności od rodzaju planowanych prac wymagane jest zgłoszenie albo pozwolenie na budowę.

Zgodnie z przepisami roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że dana inwestycja została wymieniona w art. 29 Prawa budowlanego zawierającym katalog robót budowlanych niewymagających takiego pozwolenia. Jedną z takich prac jest remont istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków. W zakres remontu nie wchodzi docieplenie budynku, ale i ono nie wymaga pozwolenia, jeśli budynek ma nie więcej niż 12 m wysokości. Nie oznacza to jednak, że nie musimy załatwiać żadnych formalności.
Kiedy wystarczy zgłoszenie

Remont i docieplenie budynku wymagają zgłoszenia w starostwie powiatowym (urzędzie miasta powiatowego). Należy to zrobić co najmniej 30 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót budowlanych. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.
Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także – w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki (może tego zażądać urząd). Do remontu można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, ale nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia robót.
Starosta może wydać decyzję o sprzeciwie i nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja naruszałaby ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodowała:
- zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia (na przykład istnieje obawa naruszenia konstrukcji budynku);
- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
- pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
- wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (może to mieć na przykład miejsce w przypadku remontu budynku znajdującego się przy granicy i sąsiadującego z innymi obiektami).

Kiedy konieczne pozwolenie na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę będzie bezwzględnie potrzebna, gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Wtedy dodatkowo potrzebna będzie zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków na wykonanie prac, same roboty może zaś wykonywać tylko osoba mająca stosowne uprawnienia do prac przy zabytkach.
Obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie ominiemy też, gdy na przykład przy okazji remontu dachu zechcemy zmienić jego konstrukcję i podwyższyć budynek albo dobudować dodatkowe pomieszczenia. Takie inwestycje wymagają nie tylko pozwolenia na budowę, ale również uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jeśli w danej miejscowości nie ma planu miejscowego, gdyż prowadzą do zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości.
Uzyskanie pozwolenia na budowę jest trudniejsze niż dokonanie zgłoszenia. Do wniosku o pozwolenie trzeba dołączyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz decyzję o warunkach zabudowy (jeśli jest wymagana).

Z ORZECZNICTW SĄDÓW ADMINISTRACYJNYCH

Niezgłoszenie remontu
Brak zgłoszenia, mimo obowiązku wynikającego z art. 30 Prawa budowlanego, oznacza prowadzenie robót remontowych w warunkach samowoli budowlanej, co uzasadnia obowiązek ingerencji organów nadzoru budowlanego na podstawie art. 84 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego (wyrok NSA w Warszawie z 31 sierpnia 2005 r., sygn. OSK 1923/04 Prok. i Pr. 2006/4/63). Oznacza to, iż w razie wykrycia wykonywania remontu bez zgłoszenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma prawo wstrzymać roboty i wszcząć procedurę legalizacyjną.

Zgłoszenie zamiast pozwolenia
W wyroku z 28 kwietnia 2004 r. (sygn. OSK 108/04, ONSAiWSA 2004/1/26) NSA w Warszawie uznał, iż zgłoszenie wykonywania określonych robót budowlanych i brak sprzeciwu właściwego organu wyłącza co do zasady ustalenie, że roboty te są wykonywane w warunkach samowoli budowlanej, chyba że rzeczywistym zamiarem inwestora jest obejście przepisów o uzyskaniu pozwolenia na budowę. Stanowisko sądu wskazuje zatem, iż z ochrony prawnej nie mogą korzystać osoby, które celowo, pod pretekstem remontu, wykonują inne roboty wymagające uzyskania pozwolenia na budowę (na przykład dokonują przebudowy lub rozbudowy domu).

Nowa budowa zamiast remontu
Nie stanowi odtworzenia stanu pierwotnego w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a więc remontu, wybudowanie zamiast dotychczasowego budynku gospodarczego budynku o takiej samej kubaturze, lecz o zmienionym zasadniczo usytuowaniu na działce (wyrok WSA w Rzeszowie z 27 października 2004 r., sygn. SA/Rz 2137/02, ONSAiWSA 2005/5/106). Podobnie należy traktować sytuację, gdy w miejscu istniejącego budynku budowany jest nowy.

Likwidacja okien i wykonanie nowych
Zlikwidowanie okien w jednej ścianie, wybicie otworów okiennych i zamurowanie okien na ścianie innej stanowi niewątpliwie przebudowę nieruchomości (wyrok NSA w Warszawie z 14 kwietnia 1999 r., sygn. IV SA 175/97).

Budowa ściany działowej
O tym, czy brak zgłoszenia lub pozwolenia na budowę ścian działowych jest samowolą, czy nie, wypowiedział się WSA w Warszawie w wyroku z 27 października 2004 r. (sygn. IV SA 1537/03), którym uchylił decyzję wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego i poprzedzającą ją decyzję powiatowego inspektora nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę ściany działowej. W uzasadnieniu orzeczenia sąd stwierdził, iż „przepis art. 48 ustawy z 7 lipca 1994 r.
– Prawo budowlane dotyczy jedynie sytuacji, gdy bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia wybudowano obiekt budowlany lub jego część. Natomiast wewnętrzna ściana działowa nie stanowi sama w sobie obiektu budowlanego ani też jego części. Przeciwne rozumienie prowadziłoby do wniosku, że każdy element składowy budynku (np. pełniący funkcję dekoracyjną filar) stanowi jego część w rozumieniu przepisu art. 48”.
Z orzeczenia tego wynika, iż nie ma podstaw do stosowania sankcji przewidzianych dla samowoli budowlanych w przypadku wykonania ściany działowej bez zgłoszenia, sąd nie przesądził jednak, czy takie zgłoszenie jest w ogóle potrzebne, czy nie.

Kiedy remont, kiedy bieżąca konserwacja?

Przepisy Prawa budowlanego nie zawierają definicji bieżącej konserwacji, co powoduje trudności z ustaleniem, kiedy kończy się bieżąca konserwacja, która nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, a zaczyna remont, który trzeba zgłosić w urzędzie. Różnica znaczeniowa wynika z zakresu i częstotliwości wykonywania robót. Można więc uznać, że drobne prace w poszczególnych pomieszczeniach budynku, jak: malowanie, wymiana okładzin ściennych i podłogowych, urządzeń sanitarnych, mieszczą się w pojęciu bieżącej konserwacji, która nie wymaga zgłoszenia.
Trudniej natomiast zakwalifikować prace wykonywane na zewnątrz budynku, jak uzupełnienia ubytków i malowanie elewacji czy wymiana okien. W takich przypadkach praktyka urzędów jest bardzo różna. Niektóre uważają, że takie prace nie mieszczą się w zakresie robót budowlanych podlegających kontroli ze strony organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz organów nadzoru budowlanego i się nimi nie interesują, inne – wręcz przeciwnie – brak zgłoszenia takich robót traktują jak samowolę budowlaną, aczkolwiek nie ma uzasadnienia dla takiego stanowiska. Wszystkie te roboty mieszczą się w zakresie obowiązków właściciela obiektu, którego przepisy Prawa budowlanego zobowiązują do utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym i niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Skoro właściciel ma na bieżąco dbać o stan techniczny obiektu, to czynności te nie mogą być uzależnione od załatwiania dodatkowych formalności i przeprowadzania długotrwałych procedur.

Kiedy remont, kiedy przebudowa?

Prawo budowlane zawiera ustawowe definicje remontu i przebudowy. Pojęcia te różnią się zakresem i nie mogą być stosowane zamiennie.
REMONT to wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.
PRZEBUDOWA to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Zarówno remont, jak i przebudowa mieszczą się w pojęciu robót budowlanych, przez które zgodnie z przepisami należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty