Sprawy wieczystoksięgowe.


Niedawno wraz z rodziną dokonaliśmy sądownie fizycznego podziału działki – teraz to osobne cztery parcele o nowych numerach ewidencyjnych, z których jedna pozostała we współwłasności (droga dojazdowa), a jedna należy wyłącznie do mnie. Co teraz powinienem zrobić: złożyć wniosek o wpis w starej istniejącej księdze wieczystej czy raczej wniosek o założenie księgi wieczystej dla nowo powstałej działki? Jakie załączniki do takiego wniosku są wymagane? Ile wyniosą opłaty? Czy dla wspólnej drogi wystarczy po prostu zmodyfikować wpis w istniejącej księdze wieczystej?

Od osoby sprzedającej działkę otrzymałem elektroniczny wypis z księgi wieczystej. W dziale II jest wpisane imię i nazwisko właściciela. Nie jest to jednak osoba, która podając się za niego, chce sprzedać mi działkę. Jest to jego ojciec albo dziadek. Czy to możliwe, aby kilka lat po otrzymaniu spadku nowy właściciel nie został wpisany do księgi wieczystej? Dane osoby sprzedającej mi działkę odnajduję natomiast w dziale III (podrubryka 3.4.5). Co to wszystko oznacza? Czy w księdze wieczystej są zapisywani kolejno wszyscy właściciele, czy tylko aktualny?

Po podziale działki

Księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, którą jest grunt – działka lub działki ewidencyjne – oraz budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków stanowiące odrębny przedmiot własności. Nie ma możliwości prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości, w której skład wchodzą działki ewidencyjne stanowiące własność różnych właścicieli. Jeżeli więc został dokonany sądowy podział nieruchomości (na przykład poprzez zniesienie współwłasności) i nastąpiło przekazanie współwłaścicielom poszczególnych działek, powstałych z podziału dotychczasowej, należy dla nich założyć księgi wieczyste. Jest to dokonywane na podstawie wniosku zawierającego:
- oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości (dane wynikające z wypisu z rejestru gruntów);
- wymienienie wszystkich uprawnionych (imię, nazwisko, PESEL), na których rzecz własność ma być wpisana, oraz wskazanie ich adresów;
- powołanie tytułu własności nieruchomości;
- wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Reasumując, w opisanej sytuacji należy złożyć na urzędowym formularzu wniosek o sprostowanie działu I-O poprzez ujawnienie podziału nieruchomości wraz z wnioskiem o odłączenie nieruchomości od pozostałej części, dla której prowadzona jest dotychczasowa księga wieczysta, do nowej księgi wieczystej, w której zostanie ujawniony jej właściciel.
Do wniosku o założenie księgi wieczystej dla wydzielonej działki ewidencyjnej należy dołączyć:
- dokumenty stwierdzające nabycie własności ww. nieruchomości, czyli prawomocne orzeczenie sądu na przykład znoszące współwłasność. Orzeczenie należy załączyć w oryginale;
- dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości, czyli mapę z projektowanym podziałem nieruchomości i wypis z rejestru gruntów dla działki odłączanej oraz pozostałej części nieruchomości. Dokumenty geodezyjne należy złożyć w oryginale.
Jeśli chodzi o działkę przeznaczoną na drogę (pozostającą we współwłasności), to jeśli nie zmieniły się udziały dotychczasowych współwłaścicieli, nie ma potrzeby składania żadnego wniosku, gdyż jedyne, co zostało zmienione, to oznaczenie wyżej wymienionej działki, co zostanie ujawnione przy prostowaniu działu I-O.
Opłaty sądowe w opisanej sprawie wyniosą: za założenie księgi wieczystej i odłączenie części nieruchomości 60 zł oraz za wpis prawa własności z tytułu zniesienia współwłasności 150 zł.

Przed kupnem nieruchomości

W polskim systemie prawnym nie ma obowiązku urządzania i prowadzenia dla każdej nieruchomości księgi wieczystej. Nieruchomość może zmienić właściciela bez konieczności ujawnienia go w księdze wieczystej. Jednak księgi wieczyste zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chronią tego, kto przez czynność prawną z osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako uprawniona nabył własność nieruchomości. Osoba nieuprawniona, a ujawniona w dziale drugim jako właściciel, może zbyć skutecznie nieruchomość, dlatego też należy dbać, aby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej był aktualny. Ponadto w księgach wieczystych obowiązuje domniemanie wiarygodności, zgodnie z którym prawo jawne wpisane w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. W związku z tym w odpisie zwykłym z księgi wieczystej ujawniony będzie aktualnie wpisany właściciel nieruchomości, chociaż nie zawsze jest to zgodne z rzeczywistością. Wszystkie wpisy, jakie były dokonywane w księdze wieczystej, czyli również te wykreślone, zawiera odpis zupełny z księgi wieczystej.
Tak więc jest możliwe, że w księdze wieczystej ujawniona jest osoba zmarła, choć własność przeszła już na spadkobierców. W opisanej sprawie prawdopodobnie spadkobierca nie złożył wniosku o uaktualnienie stanu prawnego w księdze wieczystej lub złożył wniosek, ale został on z jakichś powodów oddalony.
Księga wieczysta, zarówno papierowa, jak też elektroniczna, zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
W elektronicznej księdze wieczystej dane dotyczące właścicieli umieszczone są w dziale II „Własność”, który jest podzielony na rubryki, a te na podrubryki. Rubryka 2.2 „właściciel” obejmuje:
1) w podrubryce 2.2.1 „udział” następujące pola:
- 2.2.1.1 „numer udziału w prawie” – kolejny numer udziału w prawie własności (współwłasności) nieruchomości,
- 2.2.1.3 „rodzaj wspólności” – jeżeli prawo przysługuje kilku podmiotom wspólnie – rodzaj wspólności, w której udziały nie są oznaczone;
2) w podrubryce 2.2.5 „osoba fizyczna” następujące pola:
- 2.2.5.1 „udział w prawie” – wskazanie udziału w prawie własności (współwłasności) nieruchomości, określonego w polu 2.2.1.1 „numer udziału w prawie”,
- 2.2.5.2 „imię pierwsze” – pierwsze imię,
- 2.2.5.3 „imię drugie” – drugie imię,
- 2.2.5.4 „nazwisko / pierwszy człon nazwiska złożonego” – nazwisko lub pierwszy człon nazwiska złożonego,
- 2.2.5.5 „drugi człon nazwiska złożonego” – drugi człon nazwiska złożonego,
- 2.2.5.6 „imię ojca” – imię ojca, jeżeli nie jest podany PESEL,
- 2.2.5.7 „imię matki” – imię matki, jeżeli nie jest podany PESEL,
- 2.2.5.8 „PESEL” – numer ewidencyjny osoby fizycznej, chyba że odrębne przepisy nie przewidują nadawania tego numeru.
Dział III księgi wieczystej zawiera informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, oraz innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. W elektronicznej księdze wieczystej dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” jest podzielony na rubryki:
1) 3.2 – numer wpisu;
2) 3.3 – napis;
3) 3.4 – treść wpisu, a ta na podrubryki:
- 3.4.1 – treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia,
- 3.4.5 – osoba fizyczna.
Skoro osoba sprzedająca nieruchomość została ujawniona w dziale III w podrubryce 3.4.5., to należałoby sprawdzić wpis w podrubryce 3.4.1, gdzie podano przyczynę umieszczenia jej w tym dziale, a nie w dziale II. Prawdopodobnie jest to wpis ostrzeżenia wynikający z postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, które spowodowało niezgodność stanu prawnego ujawnionego w dziale II z rzeczywistym stanem prawnym.

Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny
- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. z 2001 r. Dz.U. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. nr 162, poz. 1575 z późn. zm.)
- ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167, poz. 1398)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty