Stare domy, jak zrobić generalny remont


Pan Krzysztof postanowił wyremontować dom pod Częstochową. Mieszkali w nim jego teściowie. Od stycznia 2007 roku dom stał niezamieszkany – starsi ludzie przeprowadzili się do miasta. To dobry punkt wyjścia do remontu – budynek nie stał długo opuszczony, nie ma śladów zalania czy przemarzania. Na upartego można by w nim mieszkać dalej. Nie o to jednak chodzi.









Dom pana Krzysztofa może się podobać. Remont nie powinien popsuć uroku budynku.
Autor: Andrzej T. Papliński

Krok I.

Jeśli remont, to generalny
Pan Krzysztof zamierza uwspółcześnić stary dom. Dostosować do aktualnych standardów, ułożyć nowe instalacje, inaczej zaplanować wnętrze. W pewnym sensie ten remont będzie jak druga budowa. Tak właśnie jest ze starymi budynkami. Trudno zaakceptować niewygody, nieprzystawalność do współczesnych oczekiwań: kuchnię węglową, małe pomieszczenia, wąskie korytarze, strome schody, pofałdowane ściany z marnych tynków...
Zaczyna się remont i nie ma już odwrotu. Półśrodki nie wchodzą w grę – zatarcie gładzią i maźnięcie pędzlem nie wystarczą. Szkoda pieniędzy na remont ścian, jeśli pozostanie instalacja elektryczna z aluminium i wodna ze skorodowanych stalowych rur. Układanie paneli podłogowych na próchniejących deskach to wyrzucanie pieniędzy w błoto. Szybko okaże się też, że nie ma łatwych prac. Przed malowaniem ściany należy skuć stary, popękany tynk i ułożyć nowy. A jeśli odkryjemy pęknięcia ścian, trzeba będzie także je wzmocnić. Inny przykład – chcemy mieć poddasze mieszkalne na nieużytkowanym dotąd strychu. Pomysł bardzo dobry, ale może się okazać trudny w realizacji. Zwykle stary strop najzwyczajniej w świecie nie był planowany na tak duże obciążenia jak ściany działowe, łazienka na piętrze, ciężkie meble po dziadkach i biegające wnuki. Nie wolno więc zaniedbać jego wzmocnienia. Remont i adaptacja bez zwracania uwagi na konstrukcję byłyby początkiem katastrofy: strop rysowałby się, nadmiernie uginał i sprężynował, a nawet mógłby runąć. Zatem remont generalny należy zacząć od generalnego przemyślenia planu działania: co chcemy zmienić w domu, co dodać, w jakiej kolejności wykonać prace?



Dom od strony podwórka. W ganku jest mała łazienka. Nowi mieszkańcy mają prawo żądać wyższego standardu, stąd konieczność przebudowy.
Autor: Andrzej T. Papliński
Pionowo biegnące pęknięcia na całej grubości ściany. Tylko konstruktor oceni, jakie są konieczne środki zaradcze.
Autor: Andrzej T. Papliński
Ściany tego domu wykonano z mieszaniny żużlu hutniczego i wapna. Jak większość starych domów – trzeba docieplić.
Autor: Andrzej T. Papliński



Kolejny problem konstrukcyjny. Nie ma nadproża, podobnie jest nad oknami. Znów zadanie dla konstruktora – jak wzmocnić w tym miejscu ścianę?
Autor: Andrzej T. Papliński
Jest pokusa, by zachować starą podłogę, ale przy próbie uniesienia deski podłoga zapada się i kruszy.
Autor: Andrzej T. Papliński
Tak wyglądała deska podłogowa od spodu...
Autor: Andrzej T. Papliński

Krok II.
Konstrukcyjne dylematy
No to zaczynamy! Już na pierwszy rzut oka dom pana Krzysztofa może się podobać. Budynek ma bardzo przyjemną dla oka architekturę. Dach z naczółkami, dobre proporcje bryły typowe dla polskiego domu – to wartość, którą koniecznie trzeba zachować.
Pan Krzysztof nie ma problemu, z jakim borykają się remontujący domy-kostki. Stają oni przed zasadniczym pytaniem – jak złagodzić klocowatą, sześcienną bryłę domu? Zwykle decydują się na takie przemodelowa-nie piętra, by powstał dach mansardowy lub poddasze z dachem dwuspadowym albo dach z szerokimi okapami na kształt pagody. W ich sytuacji są zrozumiałe poszukiwania: akcenty modernistyczne, ekstrawagancja...
W domu z tradycyjnym dwuspadowym dachem tego typu zabiegi nie są potrzebne. On jest już ładny, więc zalecamy ostrożność – tej urody nie wolno zgubić w trakcie remontu.
Dom zbudowano w 1962 roku w technologii monolitycznej (stosowanej w tym okresie pod Częstochową). Z pobliskiej huty pochodzi zmielony żużel, wapno było na miejscu. Ściany o grubości 45 cm powstały poprzez ubijanie w szalunku mieszaniny żużlu i wapna.
Czy taka technologia wytrzymała próbę czasu? I tak, i nie. Dom stoi i jest w dobrym stanie, ale na ścianach zewnętrznych widać pionowe zarysowania (na dłuższych jest ich kilka). Są również przy nadprożach okiennych. Dokładniejsze badanie ujawnia te same rysy po wewnętrznej stronie ścian, pod warstwą tynku. Są to więc poważne spękania, bo aż na całą grubość ścian. Czyżby dom pękał na pół? Czy to może wynik przerw technologicznych wiążących się z wieloetapowym budowaniem ścian – podejmowaniem i przerywaniem pracy. A może są to skutki działania termiki? Ściany ogrzewają się i przemarzają – nie może to pozostać bez wpływu na konstrukcję, tym bardziej że prawdopodobnie w budynku nie wykonano wieńców. Zarysowania występują również w niektórych miejscach pod belkami stropowymi – to efekt dużego nacisku belek w miejscu ich oparcia i stosunkowo niewielkiej wytrzymałości materiału ścian. Pan Krzysztof planuje ocieplenie ścian. Wcześniej jednak trzeba się zająć spękaniami. Nie wolno ich po prostu przykryć styropianem czy wełną mineralną, bo proces pękania będzie postępował. Zasadnicze pytania brzmią: jak wzmocnić nadproża okien, jak zatrzymać i zlikwidować pionowe pęknięcia na ścianach? By wiarygodnie na nie odpowiedzieć, należy zlecić ekspertyzę techniczną. Spękane ściany można wzmocnić na różne sposoby, w zależności od przyczyny powstania szczelin. Stosuje się system ściągów stalowych spinających uszkodzone ściany lub wkleja prostopadle do rys pręty stalowe, można także wykonać iniekcję (polega ona na wstrzykiwaniu w rysy specjalnej żywicy). Nadproża można wzmocnić poprzez osadzenie kątowników na krawędzi glifów (na wierzchu ściany) lub osadzenie ceowników (w uprzednio wykutych bruzdach). Rodzaj wzmocnienia zależy od szerokości otworu i wymaganej nośności. To, jakie rozwiązanie zastosować w tym wypadku, oraz wszelkie szczegóły techniczne będzie celem ekspertyzy. Problemy konstrukcyjne są typowe dla remontów i przebudów – przez lata dom ujawnia swoje słabości. Chcemy jednak uspokoić właściciela – nie można powiedzieć, że dom się rozpada. Ale skoro pęknięcia są, nawet jeśli się nie powiększają, naprawa jest konieczna.

Dom pana Krzysztofa - stan obecny


Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki


Propozycja przebudowy parteru i ganku




Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki


Krok III. Wymieniamy okna, dach i komin


Okna.

Konieczna będzie ich wymiana. Skoro zaś ocieplenie ściany musi wynosić co najmniej 12 cm, przy osadzaniu okien trzeba będzie uwzględnić nową grubość ścian i przesunąć lico okien na zewnątrz. Okna mają wymiary 1,6 x 1,7 m. Każde składa się z trzech skrzydeł. Taki podział trzeba zachować! Pan Krzysztof chce zamówić okna z podziałem na część większą i mniejszą. Odradzamy – to typowy pomysł dla mieszkań w bloku. Zawsze trzeba unikać skojarzeń z blokowiskiem. Zwłaszcza w wypadku domu z naczółkami, który ma sielankowy, polski charakter. Błędy przy wyborze nowych okien do remontowanych domów są popełniane bardzo często. Tradycyjny dom z oknami wielkimi jak witryny sklepowe, o różnej wielkości lub niesymetrycznych podziałach razi. Takie rozwiązania psują cały urok budynku.

Dach.

O zaletach dwuspadowego dachu na domu pana Krzysztofa już powiedzieliśmy. Pokrycie było wymieniane osiem lat temu. Ułożono też wtedy wiatroizolację. Po latach blacha trapezowa jest w nie najlepszym stanie, widać, że jej jakość była niska. Pan Krzysztof jest zdecydowany zastąpić blachę gontem bitumicznym. Wymiana pokrycia to okazja, żeby dokładnie sprawdzić stan więźby dachowej. Jeśli byłyby jakiekolwiek wątpliwości co do stanu krokwi, lepiej je wymienić. Krokwie decydują o trwałości dachu. Na szczęście w tym domu jest ona w bardzo dobrym stanie – sprawdziliśmy.

Komin.

Zwykle konieczne jest wymurowanie na nowo jego części ponad połacią dachu. Można to zrobić z cegły klinkierowej. W polskich warunkach klimatycznych, gdy dom często „przechodzi„ zimą przez temperaturę 0oC, tynk na kominie okazuje się bardzo nietrwały. Oprócz tynku należy sprawdzić stan spoin wiążących poszczególne cegły na kominie – często na skutek korozji wiązanie zanika. Warto też zastosować wewnątrz komina ochronny wkład ze stali kwasoodpornej, którego zadaniem będzie uszczelnienie kanału, i to zarówno wentylacyjnego, jak i spalinowego. Spowoduje to zahamowanie erozji spalin w głąb ścian komina. Dzięki gładkiej powierzchni wkładu komin będzie miał lepszy ciąg, nie będzie zawirowań gazów, cofania się spalin oraz wilgotnienia ścian.



W czasach, kiedy nie było wełny mineralnej i styropianu, ocieplano różnie, tutaj zmielonym żużlem. Bezwzględnie do usunięcia.
Autor: Andrzej T. Papliński
Poddasze nieużytkowe. Bez sprawdzenia wytrzymałości stropu nie można tu urządzić pomieszczeń mieszkalnych.
Autor: Andrzej T. Papliński
Jeśli krokwie są porażone przez szkodniki albo zbutwiałe – trzeba je koniecznie wymienić.
Autor: Andrzej T. Papliński




Krok IV. Prace wewnątrz
Dotarliśmy do wnętrza domu. Mamy tu układ pomieszczeń rodem z chałupy. Pięć z nich jest w amfiladzie (czyli można chodzić wokół centralnego trzonu domu, którym są kominy i pionowa klatka schodowa na strych i do piwnicy). Czy pan Krzysztof chce tak mieszkać? Nie. Zrezygnować z amfilady? Zamurować wewnętrzne przejście? Być może tędy droga, ale zaraz zasadne staje się pytanie: czy zostawić małe pokoje, czy zburzyć niektóre ściany na rzecz większych przestrzeni? W domu będą mieszkały dwie osoby, czasem więcej. Dobrym pomysłem byłoby połączenie pomieszczeń – zgodne z modą, ale i logiką: przyjemniej przebywać w większej przestrzeni. Łatwiej też wtedy zaplanować układ wnętrz: kuchnia (może być zamknięta) jadalnia – pokój dzienny. W powiększonym pokoju dziennym można zrobić kominek. Dodatkowo w celu usprawnienia komunikacji między kuchnią a jadalnią warto powiększyć otwór drzwiowy tak, aby zmieściły się drzwi dwuskrzydłowe. I już jesteśmy we współczesnym domu. Podłogi – zwykle do wymiany.
Deski podłogowe sosnowe pomalowane farbą olejną, w niektórych pomieszczeniach przykryte wykładziną elastyczną, są wypaczone. Przy próbie demontażu kruszą się i pylą – to próchno! Taki jest, niestety, stan większości podłóg w domach do remontu. Wniosek? Wymieniamy! Pan Krzysztof planuje panele podłogowe. Wcześniej musi zdemontować na parterze podłogę z desek i usunąć podsypkę żużlową między legarami wsypaną tam jako ocieplenie. Trzeba ułożyć nowe warstwy: styropian, folię, 5-centymetrowy podkład betonowy i panele podłogowe. Wełna mineralna czy styropian nie są drogie.

Nowy standard łazienki.

W historii tego budynku widać, jak starano się zaadaptować go do potrzeb współczesności. Na przykład łazienkę urządzono w dobudowanym ganku. W sieni nie ma ogrzewania, co dzisiaj wydaje się poważnym mankamentem – wychodzić z łazienki do pomieszczenia, w którym temperatura zimą wynosi zwykle poniżej 10oC?! Nie do przyjęcia! Od razu podsuwamy pomysł zmiany kierunku wejścia do domu – lepiej z boku ganku, by móc oddzielić łazienkę od wejścia ścianą. Likwidując pomieszczenie gospodarcze obok, uzyskamy nie łazienkę klitkę, lecz pomieszczenie o powierzchni prawie 11 m2. I już mamy luksus!

Poddasze – trudna przemiana na użytkowe.
 Pan Krzysztof planuje adaptację nieużytkowego strychu na poddasze mieszkalne. Strop w tym domu jest typu Kleina, to znaczy na stalowych belkach (dwuteownik 140 mm) oparte są ceglane płyty stropowe (cegła dziurawka zbrojona bednarką). Płyta ceglana wraz z warstwą betonu ma grubość około 9 cm. Czy taki strop wytrzyma obciążenia związane z użytkowaniem poddasza? W tym domu słupki poddasza opierają się nie na ścianie nośnej, ale na stropie. To dodatkowa trudność. Potrzebne są obliczenia nośności istniejącego stropu! Na pewno góra musi być lekka: ścianki z płyt gipsowo-kartonowych, rezygnujemy z łazienki. Wzmocnienie stropu można wykonać na dwa sposoby:
- dospawać do wierzchu istniejących belek kolejny dwuteownik i na nim wykonać warstwy nośne posadzki (najlepiej lekkie z płyty OSB);
- na poddaszu pomiędzy już istniejącymi belkami osadzić nowe, stalowe, a następnie oddylatować je od istniejącego stropu. Na nowych belkach wykonać warstwy nośne posadzki (również z płyty OSB). Plusem jest to, że zdjęto kiedyś dachówkę betonową i ułożono blachę trapezową. Lekka blacha odciążyła i konstrukcję dachu, i strop.

Schody, których nie ma.
Po zmianie funkcji poddasza od razu powstał problem klatki schodowej. Schody tak strome i skręcone jak w domu pana Krzysztofa nie spełniają przepisów prawa budowlanego. Dobrym pomysłem jest złagodzenie ich biegu poprzez wyprowadzenie ich do przedsionka. Można częściowo wykorzystać istniejące schody betonowe, okładając ich stopnie drewnem, a nowy fragment uzupełnić schodami drewnianymi. Uniknie się w ten sposób kucia i prac mokrych. Nie będzie też trzeba burzyć starych schodów – to bardzo uciążliwe, a wibracje młota pneumatycznego mogłyby osłabić konstrukcję budynku.

Instalacje – zero litości dla starości.

Pan Krzysztof ma świadomość, że należy wszystkie wymienić – aluminiowe kable, stare gniazda, żeliwne rury i baterie. Może poza jednym wyjątkiem. W domu są piece kaflowe. Warto się zastanowić, czy nie byłyby ozdobą pokoju dziennego. Pan Krzysztof chce założyć ogrzewanie gazowe. Wszystkie piony instalacyjne pobiegną w klatce schodowej, a instalacja c.o. pod podłogą. Zostanie też zdemontowana linia napowietrzna zasilająca dom w prąd – zastąpi ją kabel podziemny.

Znów wokół domu.
Ściany trzeba ocieplić. Potrzebne będzie co najmniej 12 cm styropianu. To nie problem. Kłopot w tym, że warstwa ocieplenia przesuwa albo zakrywa elementy architektoniczne budynku: gzyms, okap, boniowanie, opaski wokół okien, nie mówiąc o podokiennikach. Trzeba więc na nowo zaplanować i odtworzyć te elementy. Wbrew obawom to łatwe zadanie. Nowe parapety to oczywiście konieczność. Gzyms można wykonać na nowo odpowiednio przyciętym styropianem. Warto to zrobić, bo wpłynie to na proporcję i urodę domu pana Krzysztofa. Dbałość o szczegóły jest ważna, by dom nie stracił swojego charakteru.Czym wykończyć elewację? Sidingiem – jak rozważa to właściciel – czy tynkiem? Na pewno lepszym rozwiązaniem jest tynk. Elewacja z paneli plastikowych jest może i praktyczna, ale nie pasuje do charakteru domu. Straciłby na urodzie. Pan Krzysztof chce wykonać opaskę betonową wokół domu, bo teraz rynna wylewa wodę w pobliżu ściany. Zdecydowanie lepiej będzie zrobić żwirową opaskę ze spadkiem, a odprowadzenie wody deszczowej oddalić od ścian budynku.



Kolejny problem wynikający z adaptacji poddasza: jak złagodzić bieg schodów?
Autor: Andrzej T. Papliński
Proste rozwiązanie – wystarczy nadbudować łagodne schody drewniane i wypuścić je na hol.
Autor: Andrzej T. Papliński
Do łazienki można włączyć sąsiednie pomieszczenie gospodarcze – to rozwiązanie nie będzie kosztowne.
Autor: Andrzej T. Papliński



Stare przyłącze napowietrzne należy zdemontować. Lepiej kablem!
Autor: Andrzej T. Papliński
Krótka wizyta eksperta to za mało – muszą być obliczenia, projekt i pozwolenie na budowę.
Autor: Andrzej T. Papliński

Krok V.
Harmonogram bardzo logiczny
Gdy już wiemy, co jest do zrobienia, można przystąpić do opracowania harmonogramu prac. W jakiej kolejności je przeprowadzać, by zachować logikę remontu i o niczym nie zapomnieć? Zacząć od komina czy piwnic, od elewacji domu czy wnętrza – od podłóg czy ścian? Już wiemy, że najpierw musimy dokładnie określić, na jakie zmiany w kształcie i funkcjach domu się decydujemy. Zwykle trzeba je wprowadzić w życie jako pierwsze. Nastąpi czas kucia, murowania, przemodelowania domu. Następnie prace wykończeniowe.
Jeśli pan Krzysztof zdecyduje się na plan wnętrza proponowany przez naszego architekta oraz uwzględni uwagi techniczne, ma do zrobienia następujące prace:
- wzmocnienie ściany w miejscu pęknięć pionowych oraz przy nadprożach;
- przebudowanie ganku i wejścia;
- poszerzenie drzwi wewnętrznych
pomiędzy kuchnią i jadalnią;
- wyburzenie części klatki schodowej, by następnie zmienić bieg schodów na poddasze;
- wyburzenie ściany dzielącej dwa pokoje, by powstał pokój dzienny i jadalnia;
- wykonanie ciągów wentylacyjnych lub adaptowanie istniejących;
- wymiana pokrycia dachu i wykonanie nowej izolacji termicznej poddasza;
- strop poddasza: wzmocnienie istniejących belek stropowych i wykonanie nowej lekkiej posadzki;
- pionowe izolacje ścian piwnicy;
- opaska i odprowadzenie wody deszczowej;
- ocieplenie ścian zewnętrznych styropianem;
- strop parteru: zdemontowanie desek podłogowych, usunięcie izolacji z luźno wsypanego żużlu, ułożenie nowej izolacji i wykonanie nowej lekkiej posadzki;
- wykucie bruzd pod instalację elektryczną, wodną, gazową;
- wymiana instalacji elektrycznej;
- wykonanie wewnętrznej instalacji gazowej (kuchnia gazowa i ewentualny kocioł c.o.);
- wykonanie instalacji wodnej i c.o.;
- wymiana wszystkich drzwi i okien;
- usunięcie starych powłok malarskich – naprawienie ścian;
- prace malarskie i glazurnicze. Kilka ważnych przestróg
Zgodnie z prawem budowlanym do przebudowy budynku polegającej na zmianie układu elewacji (nowe okna), rozbiórce ścian nośnych, wzmacnianiu konstrukcji ścian i stropów oraz nowych instalacji należy zatrudnić ekspertów – architekta i konstruktora. Opracują oni projekt budowlany, w którym zostaną opisane lub narysowane rozwiązania techniczne zastosowane w trakcie przebudowy – zarówno architektoniczne, jak i konstrukcyjne. Remont generalny wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. I ostatnia rada: Panie Krzysztofie, ze względu na dużą odpowiedzialność po stronie wykonawców, możliwe duże straty w przypadku złego wykonania robót, prace związane ze wzmacnianiem ścian i stropów, wymianą instalacji elektrycznej, wodnej i c.o. remont należy powierzyć specjalistycznej, doświadczonej, sprawdzonej ekipie.

Przed przystąpieniem do remontu:
- dokładnie zdefiniuj swoje potrzeby;
- sprawdź stan pokrycia dachu i jego konstrukcji;
- sprawdź, czy nie są spękane ściany i nadproża;
- sprawdź, czy stropy nie są nadmiernie ugięte i zarysowane;
- sprawdź termoizolacyjność ścian zewnętrznych;
- sprawdź stan stolarki okiennej i drzwiowej;
- sprawdź stan istniejących kanałów kominowych;
- sprawdź stan instalacji elektrycznych, wodnych, c.o. i gazowych.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty