Ubezpieczenie domu jako zabezpieczenie kredytu


Obecnie dziesięć banków oferuje swoim klientom specjalne programy ubezpieczeniowe.
Jednym z elementów zabezpieczających kredyt hipoteczny jest polisa chroniąca dom przed skutkami zdarzeń losowych. W niektórych bankach ubezpieczenie budynku można załatwić na miejscu przy okazji zawierania umowy kredytowej. Taka usługa skraca i upraszcza formalności związane z otrzymaniem kredytu.

Zawarcie umowy ubezpieczenia
Kredytobiorca ma dwa sposoby na zawarcie umowy ubezpieczenia:
- może skontaktować się z przedstawicielem zakładu ubezpieczeń i przedstawić w banku indywidualną polisę, pod warunkiem że spełnia ona wymogi banku co do zakresu ubezpieczenia i wysokości sum ubezpieczenia. Bank, przyjmując polisę, wymaga cesji praw z polisy na swoją rzecz, więc klient musi wrócić do zakładu ubezpieczeń z dokumentami bankowymi w celu potwierdzenia cesji na polisie i na dokumentach bankowych;
- może skorzystać z programu ubezpieczeniowego dla klientów zaciągających kredyt hipoteczny w danym banku, jeśli taka usługa jest oferowana przez bank. Kredytobiorca składa wówczas uproszczony wniosek ubezpieczeniowy, w którym od razu wyraża zgodę na warunki cesji praw z polisy na rzecz banku. Załatwienie wszystkich formalności związanych z zawarciem umowy ubezpieczenia i cesją przejmuje na siebie bank.

Zakres ubezpieczenia

Jest z tym pewien problem, bowiem – poza ujednoliconymi umowami ubezpieczenia sporządzanymi w ramach programów ubezpieczeniowych – banki nie precyzują katalogu zdarzeń losowych, które powinna obejmować polisa.
Ograniczają się zazwyczaj do określenia, że polisa ma być od ognia (pożaru) i innych zdarzeń losowych, ale przeważnie żaden bank nie określa dokładnie, jakie „inne zdarzenia losowe” mają znajdować się w polisie i ile powinno ich być. Klienci przynoszą więc jako zabezpieczenie polisy dające ochronę w zakresie kilku podstawowych zdarzeń losowych – takich jak pożar, wybuch, uderzenie pioruna i upadek statku powietrznego – albo składające się z kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu rodzajów ryzyka w katalogu zdarzeń losowych.

Suma ubezpieczenia w polisie

Banki wymagają, aby suma ubezpieczenia odpowiadała rynkowej wartości nieruchomości. W tej sytuacji pojawiają się dwie kwestie, które dotychczas nie zostały jednoznacznie rozwiązane w ustaleniach pomiędzy bankami i firmami ubezpieczeniowymi.
Problem dotyczy przede wszystkim sum ubezpieczenia budynków mieszkalnych, które firmy ubezpieczeniowe ubezpieczają według wartości rzeczywistej lub odtworzeniowej, a nie rynkowej. W przypadku mieszkań zarówno banki, jak i ubezpieczyciele posługują się wartością rynkową.
Skąd biorą się różnice pomiędzy wymaganiami banków i ubezpieczycieli? Bankom zależy bowiem na ustaleniu wartości zbytu nieruchomości, z kolei zadaniem zakładów ubezpieczeń jest wypłata odszkodowania pozwalająca na odbudowę, czyli odtworzenie mienia do stanu sprzed szkody w tym samym miejscu i na działce, która była miejscem ubezpieczenia.
Drugim problemem związanym z wartością nieruchomości jest jej cena rynkowa określona przez rzeczoznawcę bankowego uwzględniająca zazwyczaj wartość działki, która z kolei nie podlega ubezpieczeniu.
W rezultacie może okazać się, że suma ubezpieczenia określona w polisie jest zawyżona w stosunku do wartości wymaganej przez firmy ubezpieczeniowe. W konsekwencji klient płaci zbyt wysoką składkę ubezpieczeniową, a wypłacone odszkodowanie będzie sięgać maksymalnie wartości szkody w budynku i nigdy nie osiągnie wartości wskazanej w polisie, może więc w razie szkody nie pokryć zobowiązania wobec banku.

Koszt ubezpieczenia

Prawie każda z trzydziestu kilku „majątkowych” firm ubezpieczeniowych oferuje polisy dla nieruchomości w kilku wariantach zakresu ubezpieczenia i ceny. Można przyjąć, że rozpiętość cen za indywidualne ubezpieczenie waha się od 0,05 do 0,12% sumy ubezpieczenia rocznie, a w przypadku budynków w budowie nawet do 0,24%. Składka płatna jest z góry, za okres ochrony ubezpieczeniowej, jednorazowo albo w ratach półrocznych lub kwartalnych. Klient sam musi pamiętać o opłacaniu kolejnych składek i odnowieniu umów w kolejnych latach spłaty kredytu.
Grupowe umowy ubezpieczenia (funkcjonujące w różnych formach w zależności od banku, ale dedykowane tylko ich kredytobiorcom) są coraz bardziej popularne w bankach. Zarówno bank, jak i klient, korzystając z takiej umowy, uzyskują praktycznie same korzyści:
- po pierwsze, banki negocjują z firmami ubezpieczeniowymi bardzo szeroki zakres ubezpieczenia, co daje duże bezpieczeństwo zarówno bankowi, jak i klientowi oraz niską cenę w zamian za tak szeroką ochronę (od 0,05 do 0,15%, szczegółowe dane w tabeli obok);
- po drugie, forma ubezpieczenia pozwala na ograniczenie liczby dokumentów i formalności, co skraca proces otrzymania kredytu;
- po trzecie, ubezpieczenia te przewidują zazwyczaj automatyczne odnowienie rocznych umów na kolejne okresy ubezpieczenia, więc klient nie musi pamiętać o odnowieniu umowy;
- po czwarte, są stosowane dogodne formy płatności. W niektórych umowach można spotkać nawet płatności miesięczne wymagalne wraz z ratą kredytu. Z punktu widzenia klienta jest to korzystne nawet w przypadku minimalnie wyższej stawki za ubezpieczenie, gdyż nie powoduje konieczności wyłożenia jednorazowo większej kwoty, a miesięczne składki będą na poziomie od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych.
Wydaje się, że dla kredytobiorcy opłacalne jest skorzystanie z umowy ubezpieczenia przygotowanej specjalnie dla konkretnego banku i jego klientów. Warto jednak przyjrzeć się ofercie ubezpieczeniowej, aby ponieść jak najniższe koszty związane z obsługą kredytu. Mimo iż samo ubezpieczenie jest obowiązkowe, bank nie może nas zmusić do skorzystania z usług konkretnej firmy ubezpieczeniowej, jeśli chcemy jako zabezpieczenie przynieść polisę innego ubezpieczyciela, której zakres ubezpieczenia odpowiada wymogom banku.
Co to jest cesja praw z polisy?
To przelew wierzytelności, umowa, na podstawie której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność na osobę trzecią. Przelew nie wymaga udziału ani zgody dłużnika. Dłużnik jednakże powinien być o nim powiadomiony. Cesja w ubezpieczeniach to przekazanie odszkodowania przysługującego ubezpieczającemu na rzecz banku, który udzielił mu kredytu, na przykład pod zastaw ubezpieczonego mienia (według „Małego leksykonu ubezpieczeniowego” opracowanego przez Norberta Laskowskiego).
Inaczej mówiąc, jeżeli polisa zostaje obciążona cesją, to uprawnionym do odszkodowania w pierwszej kolejności jest bank. Jeśli kwota odszkodowania przekracza sumę zobowiązania wobec banku, to nadwyżkę otrzyma właściciel nieruchomości.

ISTOTNYM ELEMENTEM CESJI JEST WPISANIE KWOTY STANOWIĄCEJ GÓRNĄ GRANICĘ ODPOWIEDZIALNOŚCI WOBEC BANKU

Należy pamiętać, że kwotą tą będzie suma ubezpieczenia odpowiadająca wartości mienia, a nie wartość kredytu. Dlaczego? Ponieważ kwota zobowiązania wobec banku może przekroczyć wartość kredytu, na przykład na skutek nieterminowej spłaty rat kredytu.
Prawidłowo sporządzona cesja (zwłaszcza w polisie, w której oprócz ubezpieczenia nieruchomości znajduje się również ubezpieczenie wyposażenia mieszkania lub domu) powinna zawierać wszystkie wyżej wymienione elementy. Może być zapisana w ten sposób:
„Cesja na rzecz (tutaj nazwa i adres banku) z tytułu ubezpieczenia (budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego) wskazanego w polisie, do kwoty (tutaj suma ubezpieczenia nieruchomości) nie większej niż kwota zobowiązania wobec banku”.
Jeżeli polisa dotyczy wyłącznie nieruchomości ubezpieczonej od zdarzeń losowych, można pominąć wyjaśnienie, z tytułu jakiego ubezpieczenia jest dokonywana cesja. Pozostałe elementy tego zdania są jednak niezbędne.
Jedna polisa może zostać obciążona tylko jedną cesją, chyba że:
- następny bank zgodzi się na to, aby jego prawa do odszkodowania były realizowane w drugiej kolejności po banku, który już ma ustanowioną cesję w polisie;
- dotychczasowy kredyt został spłacony, bank powiadomił klienta i zakład ubezpieczeń, iż zrzeka się praw do polisy. Wówczas dotychczasowa cesja może zostać zniesiona, a zamiast niej wprowadzona cesja na rzecz nowego banku.
Nie ma sensu ubezpieczanie nieruchomości w dwóch różnych firmach ubezpieczeniowych po to, aby ustanowić na nich cesje w różnych bankach. W przypadku szkody zakłady ubezpieczeń będą odpowiadać wspólnie wyłącznie do kwoty szkody powstałej w mieniu. Takie rozwiązanie nie zabezpieczy więc interesów banku.
Banki są zainteresowane ubezpieczeniem wyłącznie nieruchomości: domów i mieszkań „gotowych” lub w budowie. Nie spotyka się sytuacji, gdy cesją jest obciążone również wyposażenie domu takie jak elektronika, sprzęt RTV i AGD.

Jaka jest różnica między wartością rynkową, odtworzeniową i rzeczywistą?

Na wartość rynkową wpływ ma przede wszystkim czynnik lokalizacyjny związany z popytem na mieszkania lub budynki w danym miejscu.
Wartość rynkowa jest określana przez banki jako najbardziej prawdopodobna cena transakcyjna, czyli najbardziej prawdopodobna cena sprzedaży nieruchomości w momencie rozpatrywania wniosku kredytowego.
Wartości odtworzeniowa i rzeczywista nie ulegają wahaniom z uwagi na czynniki rynkowe i w całym kraju będą zbliżone. Niewielkie różnice mogą wynikać z lokalnych cen robocizny, materiałów lub transportu.
Wartość odtworzeniowa odpowiada wysokości kosztów odbudowy określonych zgodnie z zasadami kalkulacji i ustalania cen robót budowlanych, z uwzględnieniem dotychczasowych wymiarów, konstrukcji, technologii i materiałów.
Wartość rzeczywista jest to wartość odtworzeniowa pomniejszona o stopień zużycia technicznego budynku z uwagi na jego wiek, który można oszacować na przykład na podstawie tak zwanej tabeli Rossa.
Przykładowo można stwierdzić, że wartość odtworzeniowa lub rzeczywista dwóch identycznych budynków – jeden w Warszawie i drugi w małym mieście o nieatrakcyjnej lokalizacji – będzie zbliżona. Rynkowa będzie natomiast diametralnie różna.
Wartość rynkowa budynku mieszkalnego w atrakcyjnej okolicy w Warszawie może nawet kilkakrotnie przewyższać wartość odtworzeniową lub rzeczywistą budynku, a w małej miejscowości wartość rynkowa może być nawet niższa od rzeczywistej czy odtworzeniowej.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty