Ukryte wady domu

Kilka miesięcy temu kupiłam używany dom i rozpoczęłam remont. Gdy ekipa przystąpiła do prac, okazało się, że budynek ma nadpalone stropy i więźbę dachową. Poinformowałam o tym sprzedającą, a ta stwierdziła, że nic o tym nie wie. Zgłosiłam sprawę do nadzoru budowlanego. W czasie kontroli inspektor stwierdził, że budynek stwarza zagrożenie i zakazał jego użytkowania do chwili, gdy zostanie wyremontowany. Teraz ja ponoszę konsekwencje czyjejś nieuczciwości. Czy i jak mogę dochodzić odszkodowania?
Sprzedający ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy, niezależnie od tego, czy o tych wadach wiedział, czy nie. Jest z niej zwolniony tylko wtedy, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Odpowiedzialność taka w przypadku domu trwa przez trzy lata od dnia wydania przedmiotu sprzedaży.
Oprócz tego sprzedający odpowiada za nienależyte wykonanie zobowiązania, ale tego typu odpowiedzialność oparta jest na zasadzie winy. Roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy sprzedaży przedawniają się dopiero po dziesięciu latach, ale trzeba udowodnić sprzedającemu, że świadomie sprzedał uszkodzony budynek.
Skoro nie upłynęły jeszcze trzy lata od wydania budynku, lepiej skorzystać z rękojmi za wady fizyczne sprzedanego domu.
Takie postępowanie jest mniej skomplikowane dowodowo, a poza tym kupujący ma do wyboru kilka roszczeń przeciwko sprzedającemu:
- może żądać obniżenia ceny;
- może odstąpić od umowy. Uprawnienie to jednak mu nie przysługuje, jeśli sprzedający niezwłocznie usunie wady;
- może (oprócz odstąpienia lub obniżenia ceny) żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności (choć w opisanej sprawie jest to mało prawdopodobne). Może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, ubezpieczenia rzeczy (jeśli od umowy odstąpi) oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści. W opisanej sprawie odszkodowanie może również obejmować na przykład koszt wynajęcia mieszkania od momentu, gdy nadzór budowlany zakazał użytkowania obiektu, koszt przeprowadzki, remontu itp.
Natomiast co do stanowiska nadzoru budowlanego, to wydawane przez ten organ decyzje w odniesieniu do budynków jednorodzinnych adresowane są do ich właścicieli. Urząd nie docieka, kto doprowadził budynek do stanu technicznego zagrażającego bezpieczeństwu. Do usunięcia zagrożenia zawsze zobowiązywany jest aktualny właściciel.

Podstawa prawna:
- art. 556-576 Kodeksu cywilnego