Umowa przedwstępna. Bezpieczna transakcja


Zanim kupimy nieruchomość, zazwyczaj spisujemy umowę przedwstępną, która ma nam zagwarantować, że w niedalekiej przyszłości dojdzie do transakcji za umówioną cenę.

Kupujący i sprzedający nieruchomość decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej, gdy z przyczyn faktycznych lub prawnych nie mają możliwości zawarcia w danej chwili umowy właściwej. Zawierając umowę przedwstępną, strony mogą zarezerwować sobie czas na uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych (o podziale, warunkach zabudowy) lub kredytu na sfinansowanie zakupu. W przypadku kupna domu lub mieszkania od dewelopera umowa przedwstępna czasem jest podpisywana jeszcze przed rozpoczęciem budowy, właściwą umowę sprzedaży podpisuje się zaś dopiero po wybudowaniu budynku. Podstawą prawną zawarcia umowy przedwstępnej jest art. 389 Kodeksu cywilnego. Umowa taka jest korzystna dla obu stron, ponieważ uzyskują one gwarancję, że nieruchomość będzie sprzedana za określoną cenę i w określonym terminie.

Forma umowy przedwstępnej i jej skutki
Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Przepisy prawa nie wskazują żadnej z nich jako wymaganej. Różnice polegają jedynie na słabszym skutku w przypadku umowy zwykłej pisemnej.
Umowa zwykła pisemna. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może na podstawie podpisanej umowy żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Odszkodowanie może obejmować zwrot kosztów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, a więc na przykład: koszty uzyskania decyzji administracyjnych i innych dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy, koszt porady prawnej, prowizję pośrednika, a nawet koszt podróży odbytej w celu zawarcia umowy przedwstępnej. Pojawia się pytanie, czy można skutecznie żądać odszkodowania za tak zwane utracone korzyści, czyli te, na jakie strona liczyła w związku z zawarciem umowy sprzedaży. Teoretycznie tak, jednak zawsze jest to skomplikowane dowodowo. Jeśli na przykład zamierzaliśmy kupić dom z częścią usługową (sklepem, warsztatem), a sprzedający wycofał się z umowy, to jak udowodnić, że prowadzona tam przez nas działalność gospodarcza przynosiłaby dochody, i jak przewidzieć ich wysokość? Na wszelki wypadek strony powinny tak uregulować tę kwestię w umowie przedwstępnej, aby później uniknąć wątpliwości co do zakresu ewentualnego odszkodowania. W razie zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej pisemnej formie stronom nie przysługują natomiast żadne środki prawne, aby skutecznie domagać się wykonania umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że nie mogą na drodze sądowej żądać przeniesienia własności nieruchomości.
Umowa notarialna. Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego mimo sporych kosztów z tytułu opłacenia taksy notarialnej, które zwyczajowo ponosi kupujący, rodzi silniejszy skutek w przypadku uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy sprzedaży w wyznaczonym terminie. Jeśli to sprzedający nie wywiązuje się z umowy przedwstępnej, kupujący może albo żądać odszkodowania, albo dochodzić skutecznie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a prawomocne postanowienie sądu zastępuje wówczas oświadczenie sprzedającego i tym samym dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponadto kupujący może wzmocnić dodatkowo skuteczność swojego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej przez jego ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości (art. 16 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej oznacza, że staje się ono skuteczne wobec każdego właściciela nieruchomości. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, nawet jeśli zmienił się jej właściciel.

Uwaga! O ile przy umowie przedwstępnej strony mają możliwość wyboru jej formy (zwykłej pisemnej lub notarialnej), o tyle zgodnie z art. 158 k.c. umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Treść umowy przedwstępnej
Zgodnie z art. 389 k.c. umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej:
- strony umowy – należy podać dane identyfikujące, czyli w przypadku osób fizycznych imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego, PESEL, stan cywilny. W przypadku osób prawnych podaje się nazwę, adres siedziby, numer, pod którym osoba prawna figuruje w KRS, numer REGON, NIP oraz dane osoby działającej w imieniu osoby prawnej;
- przedmiot sprzedaży – podajemy położenie nieruchomości, jej przeznaczenie (rolna, budowlana), stan zagospodarowania (zabudowana, niezabudowana), numer ewidencyjny działki, powierzchnię, numer księgi wieczystej, która została założona dla nieruchomości, określamy, jakie prawo do nieruchomości przysługuje sprzedającemu (własność lub użytkowanie) i podstawę jego nabycia.
Ponadto sprzedający powinien złożyć oświadczenie, iż nieruchomość zostanie sprzedana bez obciążeń prawami lub roszczeniami osób trzecich i ograniczeniami w jej rozporządzaniu, nieruchomość nie będzie przedmiotem dzierżawy, nie została wydana w stosunku do niej żadna decyzja administracyjna, karnoskarbowa ani też orzeczenie sądów cywilnych lub karnych i nie toczy się w stosunku do niej żadne postępowanie egzekucyjne lub inne postępowanie mogące mieć wpływ na jej zbycie. Można też dodatkowo zawrzeć w umowie oświadczenie sprzedającego, że nie ma on żadnych zaległości lub zobowiązań podatkowych skutkujących powstaniem hipoteki przymusowej na nieruchomości (art. 34 i 35 ustawy z 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa), że nieruchomość nie jest przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego i nie ustanowiono w stosunku do niej prawa pierwokupu lub odkupu. Jeśli nieruchomość jest obciążona lub toczą się w stosunku do niej jakieś postępowania, sprzedający powinien się zobowiązać, iż nieruchomość zostanie sprzedana bez obciążeń;
- cenę sprzedaży – powinna być wskazana kwotowo w złotych polskich albo jako równowartość w złotych polskich kwoty wyrażonej w innej walucie. Jeżeli strony postanowiły, że płatność będzie dokonywana ratami, w umowie powinna zostać określona wysokość poszczególnych rat oraz termin ich płatności, jak również numer rachunku bankowego sprzedającego;
- ewentualnie termin zawarcia umowy przyrzeczonej – znowelizowane przepisy Kodeksu cywilnego zniosły wymóg jego określania i obecnie jest to jedynie uprawnienie stron. Przepisy wprowadzają jednak jedno istotne ograniczenie: jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony przez stronę uprawnioną termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie będzie można żądać skutecznie jej zawarcia (art. 389 § 2 k.c.). Ponadto w sytuacji, gdy obie strony są uprawnione do wyznaczenia takiego terminu, a każda z nich wskazała inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 61 k.c.). Zastrzeżenie terminu przez strony już w umowie przedwstępnej jest w pełni dopuszczalne, a nawet pożądane. Dzięki temu strony mogą uniknąć stanu niepewności co do okresu związania umową.

Uwaga! Wszelkie roszczenia związane z zawarciem umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku, licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta (art. 390 § 3 k.c.). Termin ten nie odnosi się do żądania zwrotu podwójnego zadatku wręczonego przy zawarciu umowy przedwstępnej – roszczenie to podlega dziesięcioletniemu przedawnieniu (wyrok SN z 4 grudnia 1973 r., II CRN 281/73).

Gdy w grę wchodzi prawo pierwokupu
Strony są zmuszone zawrzeć warunkową umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości w sytuacji, gdy gminie lub Agencji Nieruchomości Rolnych albo dzierżawcy gruntu rolnego przysługuje tak zwane prawo pierwokupu.
Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina ma prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości:
- niezabudowanej nabytej uprzednio od skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
- położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne;
- dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- wpisanej do rejestru zabytków.
Sprzedaż wyżej opisanych nieruchomości kupującemu może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy warunkowej nie wykonają prawa pierwokupu (art. 110 ustawy). W takiej sytuacji strony muszą zawrzeć dwie umowy (art. 157 § 2 k.c.): najpierw warunkową, zobowiązującą do przeniesienia własności, a następnie – w przypadku niewykonania przez uprawnionych prawa pierwokupu – umowę przenoszącą własność nieruchomości. Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu przysługuje zgodnie z ustawą z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Dotyczy ono ziemi rolnej sprzedawanej przez prywatnych właścicieli. Także w takiej sytuacji strony – zanim zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości – muszą najpierw spisać u notariusza umowę warunkową.

Podstawa prawna:
- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
- Kodeks cywilny
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.)
- ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 64, poz. 592)

Jak sobie zapewnić wykonanie umowy przedwstępnej?
W umowie przedwstępnej strony mogą zawrzeć dodatkowe zabezpieczenia wykonania takiej umowy, na przykład obowiązek zapłacenia zadatku lub kary umownej.
Zadatek. W przypadku niewykonania umowy przez kupującego sprzedający może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od takiej umowy  i zatrzymać zadatek. Jeśli sprzedający nie wykona umowy (nie podpisze w określonym czasie notarialnej umowy sprzedaży), musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości (art. 394 k.c.).
Kara umowna. Strony mogą zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez jedną z nich nastąpi poprzez zapłatę określonej sumy pieniężnej (art. 483 k.c.). Jeśli w umowie nie będzie zastrzeżenia, że kara umowna nie wyłącza dochodzenia odszkodowania w pełnej wysokości, to nawet jeśli szkoda jest większa niż kara umowna, nie można się domagać jej naprawienia. Przykładowo, jeśli strony zastrzegły karę umowną 5000 zł, kupujący zaś poniósł większe koszty związane na przykład z uzyskaniem kredytu czy decyzji o warunkach zabudowy, to, niestety, nie uzyska pełnego odszkodowania, jeżeli sprzedający wycofa się z umowy.

Umowa przedstępna może zawierać warunki
...od których spełnienia zależy przeniesienie własności nieruchomości

Zazwyczaj jest to warunek zawieszający, który polega na tym, że umowa staje się skuteczna dopiero w chwili jego ziszczenia, na przykład uzyskania przez sprzedającego lub kupującego jakiejś decyzji administracyjnej. Strony zawierają tego typu umowy, aby nie przenosić własności oraz nie wiązać się określonymi zobowiązaniami, dopóki nie będą miały pewności, że na danej nieruchomości uda się zrealizować zaplanowany obiekt. Najczęściej spotykane warunki zawieszające w umowach przedwstępnych to zobowiązanie do:
- uzyskania warunków zabudowy;
- uregulowania stanu prawnego nieruchomości, na przykład przeprowadzenia postępowania spadkowego, zniesienia współwłasnosci, wykreślenia hipoteki lub innych obciążeń (praw bądź roszczeń osób trzecich);
- dokonania podziału nieruchomości w celu wydzielenia konkretnej działki, która będzie przedmiotem sprzedaży, lub scalenia działek w jedną nieruchomość;
- uregulowania zaległości podatkowych związanych z nieruchomością.
Zawierając umowę pod warunkiem zawieszającym, strony powinny pamiętać, że wszelkie skutki zawarcia umowy przedwstępnej – wskazane w art. 390 k.c. – następują dopiero wtedy, gdy umowa stanie się skuteczna, czyli gdy spełni się określony w niej warunek zawieszający. Tym samym przed spełnieniem warunku strony nie mogą od siebie dochodzić roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej: żądać zawarcia umowy przyrzeczonej czy domagać się odszkodowania za poniesioną szkodę w wyniku odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez drugą stronę. Rzadziej zdarzają się umowy zawarte pod warunkiem rozwiązującym. Tutaj – odwrotnie niż w przypadku zawieszającego – po spełnieniu warunku umowa traci moc. Przykładowo strony mogą zastrzec, że z chwilą zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która uniemożliwi realizację inwestycji zgodnie z zamierzeniem, umowa ulegnie rozwiązaniu. W momencie faktycznej zmiany planu miejscowego umowa przestanie obowiązywać.

Uwaga! Umieszczenie przez strony w umowie przedwstępnej różnego rodzaju warunków jest równoznaczne z zawarciem przez nie umowy warunkowej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która – by była ważna – musi być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.), tak samo jak umowa przenosząca własność nieruchomości (umowa rozporządzająca). Niezachowanie tej formy skutkuje bezwzględną nieważnością umowy, a ponadto nieważne są dodatkowe zastrzeżenia umowne zawarte przez strony, na przykład obowiązek zapłaty kary umownej czy zadatku.

Umowa zobowiązująca rodzi zobowiązanie do zawarcia określonej umowy rozporządzającej. Zobowiązanie to może być realizowane przez zobowiązanego dobrowolnie (poprzez spisanie umowy u notariusza) lub też dochodzone na drodze sądowej (art. 353 § 1 k.c.). W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie sprzedającego o przeniesieniu własności. Jeśli strony nie przewidują żadnych dodatkowych warunków w umowie przedwstępnej,
mogą ją zawrzeć w formie zwykłej pisemnej.

Jak rozwiązać umowę przedwstępną?
Dopuszczalne jest zastrzeżenie przez strony umownego prawa odstąpienia, i to zarówno w umowach zwykłych pisemnych, jak i notarialnych. Skorzystanie z prawa odstąpienia powoduje, że umowę uważa się za niezawartą (art. 395 § 2 k.c.), co zwalnia od wszelkiej odpowiedzialności za to, że umowa przyrzeczona nie doszła do skutku. Nie ma też żadnych przeszkód, zwłaszcza w świetle art. 3531 k.c. pozwalającego dowolnie kształtować stosunek prawny, do rozwiązania umowy przedwstępnej za zgodą obu stron. Taka możliwość jest tym bardziej dopuszczalna i uzasadniona w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego dopuszczającego nawet rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości (uchwała SN z 5 lutego 1993 r., III CZP 10/93) i odstąpienie od umowy sprzedaży, mocą której nastąpiło przeniesienie wieczystego użytkowania gruntu i sprzedaży znajdujących się na gruncie budynków (uchwała SN z 17 listopada 1993 r., III CZP 156/93, OSNCP 1994/6).

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty