Użytkowanie na własność. Nowe przepisy


W ciągu najbliższych siedmiu lat można będzie przekształcić użytkowanie wieczyste we własność. Niestety, nie za darmo.
Sejm RP przyjął 29 lipca 2005 r. ustawę o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości. Jest to kolejny akt prawny, który ułatwia nabywanie prawa własności nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu. Nie każdy z nich jednak będzie mógł z tej możliwości skorzystać.

Kto może się starać o przekształcenie?
Podmiotem uprawnionym do żądania uwłaszczenia na warunkach określonych ustawą jest osoba fizyczna będąca 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym:
- nieruchomości rolnej;
- nieruchomości, która została zabudowana na cele mieszkaniowe lub garażem albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę (przy czym już 13 października 2005 r. musiał istnieć dokument określający takie przeznaczenie. Późniejsza zmiana przeznaczenia nie uprawnia do przekształcenia).
Przekształcenia mogą także żądać następcy prawni wskazanych wyżej użytkowników wieczystych, ale tylko ci, którzy są osobami fizycznymi. Nie ma znaczenia, kiedy stali się następcami prawnymi; ważne, by byli nimi w trakcie trwania postępowania o przekształcenie.
Dodatkowo z żądaniem uwłaszczenia w trybie omawianej ustawy może wystąpić:
- osoba fizyczna lub prawna będąca właścicielem lokalu użytkowego, jeśli jej udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego (nawet gdy nabyła ten udział po 13 października 2005 r.), a także jej następca prawny (zarówno osoba fizyczna, jak i prawna);
- spółdzielnia mieszkaniowa będąca właścicielem budynku lub garażu, a także jej następca prawny (osoba fizyczna i prawna).

Jak się uwłaszczyć?

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest dokonywane w drodze postępowania administracyjnego. Może ono  być wszczęte wyłącznie na wniosek zainteresowanego podmiotu.
Wniosek o przekształcenie powinien zostać złożony do:
- właściwego terytorialnie starosty – w przypadku nieruchomości stanowiących własność skarbu państwa;
- zarządu województwa – w przypadku nieruchomości będących własnością województwa samorządowego;
- zarządu powiatu – w przypadku nieruchomości stanowiących własność powiatu;
- wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – w przypadku nieruchomości będących własnością gminy.
Prawodawca nie wskazał w ustawie, co musi zawierać taki wniosek; wydaje się zatem, że wystarczy zamieścić w nim dane wnioskodawcy oraz jego oświadczenie woli o chęci skorzystania z przepisów ustawy o przekształceniu. Do wniosku powinny zostać dołączone dokumenty stwierdzające możliwość zastosowania w danym przypadku przepisów ustawy (czyli potwierdzających wypełnienie przez wnioskodawcę wskazanych wyżej przesłanek podmiotowych i przedmiotowych ustawy).
Wniosek musi zostać złożony do 31 grudnia 2012 r. Po upływie tego terminu roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie omawianej ustawy wygaśnie.

Czego spodziewać się w decyzji?

Opierając się na złożonym wniosku, odpowiedni organ administracyjny powinien wydać decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jeżeli wskazane wcześniej przesłanki zostały spełnione. Powinien wy-dać tę decyzję w terminie ogólnym, czyli w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wniosku (w sytuacjach szczególnych – w terminie 60 dni).
Decyzja o przekształceniu musi zawierać:
- elementy wymagane dla decyzji administracyjnej (wskazane w art. 107 k.p.a.);
- stwierdzenie faktu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości;
- ustalenie wysokości opłaty za przekształcenie należnej dotychczasowemu właścicielowi.
Decyzja o przekształceniu, jeżeli jest ostateczna, powoduje, że dotychczasowy użytkownik wieczysty nabywa prawo własności. Wpis do księgi jedynie to stwierdza. Datą powstania prawa własności jest więc dzień wydania ostatecznej decyzji administracyjnej.
Decyzja o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie może naruszać praw osób trzecich.
Innymi słowy, nie może uwalniać nowego właściciela od obowiązku respektowania ustanowionych na nieruchomości (a także na prawie użytkowania wieczystego) praw ograniczonych i obligacyjnych, na przykład prawa służebności, użytkowania lub najmu lokalu w budynku znajdującym się na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego.
Jeśli jesteśmy niezadowoleni z wydanej decyzji, możemy się od niej odwołać w ciągu 14 dni od momentu, w którym ją otrzymaliśmy lub w inny sposób dowiedzieliśmy się o jej treści (na przykład gdy treść decyzji została nam odczytana).
Odwołanie należy składać do:
- właściwego terytorialnie wojewody – w przypadku nieruchomości stanowiących własność skarbu państwa;
- samorządowego kolegium odwoławczego – w przypadku nieruchomości stanowiących własność województwa samorządowego, powiatu lub gminy.

Uwaga! Organ nie może odmówić przekształcenia, jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonuje swoich obowiązków, na przykład nie zabudowuje gruntu, choć umowa zawarta z właścicielem tego wymaga. Odmowa nie byłaby możliwa nawet wtedy, gdyby w chwili rozpatrywania wniosku o nabycie toczyło się postępowanie dotyczące rozwiązania umowy wieczystego użytkowania w trybie art. 240 k.c. (zob. A. Cisek, J. Kremis: „Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Komentarz”, s. 30-31).

Ile kosztuje przekształcenie?

Tak dokonywane uwłaszczenie jest przeprowadzane odpłatnie. Nowy właściciel zobowiązany jest wnieść na rzecz dotychczasowego właściciela opłatę za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Wysokość tej opłaty ustala właściwy organ w decyzji o przekształceniu na podstawie aktualnej wyceny wartości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość opłaty niewątpliwie nie odzwierciedla rzeczywistej wartości danej nieruchomości – ustawodawca przewidział bowiem, że wysokość opłaty stanowi różnicę między wartością nieruchomości a kwotą równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości określoną według stanu na dzień uwłaszczenia (odpowiednio stosowany art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Opłata może być przez organ rozłożona na raty w decyzji o przekształceniu, jednak na okres nie dłuższy niż dziesięć lat. Powstała w ten sposób wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości (odpowiednio stosowany art. 70 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Dla kogo bonifikata?

W ustawie o przekształceniu wskazano, że w odniesieniu do nieruchomości rolnej organ właściwy do wydania decyzji o przekształceniu może udzielić bonifikaty od należnej opłaty. Jej wysokość zależy od lokalnych przepisów oraz od woli tego organu.
Nie oznacza to jednak, że bonifikaty nie można udzielić także w odniesieniu do nieruchomości innych niż rolne. Podstawą byłby tu jednak nie przepis ustawy o przekształceniu, ale zasada ogólna wyrażona w art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią o bonifikatę mogą się ubiegać między innymi wszystkie podmioty, które nabywają prawo własności lokalu mieszkalnego. Zakres także tej bonifikaty zależy od lokalnych przepisów oraz woli organu administracyjnego.
Uzyskanie bonifikaty wiąże się jednak z obowiązkiem wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem przez osobę, która nabyła prawo własności:
- w ciągu pięciu lat w przypadku nieruchomości rolnej. Jeżeli osoba, na rzecz której zostało dokonane przekształcenie, przed upływem pięciu lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż stanowiące podstawę udzielenia bonifikaty, organ, który jej udzielił, ma obowiązek zażądać jej zwrotu. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej (zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz osoby pozostającej ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu), spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku;
- w ciągu pięciu lat w przypadku lokalu mieszkalnego i dziesięciu lat w przypadku innej nieruchomości mieszkaniowej, jeżeli bonifikatę uzyskano zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W razie zbycia lokalu czy nieruchomości w tym czasie lub wykorzystania jej na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty nabywca jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Dla kogo nieodpłatne przekształcenie?

Prawo własności nieodpłatnie otrzymują użytkownicy wieczyści oraz ich następcy prawni:
- którym nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste przed 5 grudnia 1990 r. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz skarbu państwa na podstawie innych tytułów;
- którzy uzyskali użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

Co z wnioskami złożonymi wcześniej?

Ustawa o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości jest już trzecim (licząc od 1997 r.) aktem prawnym regulującym kwestie uwłaszczenia użytkowników wieczystych. Wcześniej obowiązywały:
- ustawa z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz
- ustawa z 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.
Istotna wątpliwość dotyczy tych wniosków, które były złożone pod rządami obu powyższych ustaw, ale nie zostały ostatecznie rozpatrzone. W ustawie z 2005 r. prawodawca zawarł zasadę, zgodnie z którą do spraw wszczętych na podstawie ustawy z 1997 r. o przekształceniu i ustawy z 2001 r. o nabywaniu, niezakończonych decyzją ostateczną do 13 października 2005 r., stosuje się przepisy nowej ustawy. Problemem staje się kwestia odpłatności. Poprzednie ustawy szerzej niż obecna określały bowiem krąg podmiotów uprawnionych do nieodpłatnego nabycia prawa własności.
Jeżeli organ administracyjny będzie rozpatrywał wniosek użytkownika wieczystego uprawnionego do nieodpłatnego nabycia według ustawy z 1997 r. lub z 2001 r., ale nie według przepisów obecnie obowiązujących, to nie będzie mógł dokonać nieodpłatnego przekształcenia. Uwaga ta dotyczy zarówno postępowania przed organem pierwszej, jak i drugiej instancji. W tych sytuacjach bardzo prawdopodobne jest naruszenie art. 2 Konstytucji, ponieważ obywatel, który nabył określone ustawą uprawnienie i skorzystał z niego, składając wniosek, nie może być zaskakiwany niekorzystną dla niego zmianą przepisów. Problem ten, niestety, nie może zostać skorygowany przez organy administracyjne. Jeśli zatem osoba, która złożyła wniosek o nieodpłatne nabycie prawa własności w trybie poprzedniej ustawy, otrzyma decyzję o odpłatnym przekształceniu – może złożyć odwołanie.
W przypadku jego nieuwzględnienia (a w moim przekonaniu organy administracyjne nie będą mogły uwzględnić odwołania) zainteresowanemu adresatowi decyzji przysługuje prawo do złożenia skargi w wojewódzkim sądzie administracyjnym.
Sąd ma możliwość zastosowania w sprawie nie ustawy, ale konstytucji.

Podstawa prawna:
- ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowa nia w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175, poz. 1459)
- ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. – Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
- rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 22 września 2004 r.)
- ustawa z 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości skarbu państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego (Dz.U. z 2004 r. nr 6, poz. 39 z późn. zm.)

Kto jest następcą prawnym?

Jest nim podmiot, który wstępuje w prawa innej osoby. Następstwo prawne może być szczególne lub ogólne. Następstwem ogólnym jest sytuacja, w której podmiot wstępuje we wszystkie prawa majątkowe innego podmiotu (na przykład dziedziczy po zmarłym). Następstwo szczególne dotyczy sytuacji, w której dany podmiot wstępuje tylko w określone prawa po innym podmiocie (na przykład następcą prawnym po zbywcy rzeczy jest jej nabywca).

Która nieruchomość jest rolna?
Jest nią ta nieruchomość, która jest wykorzystywana (lub może być wykorzystywana) do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nie dotyczy to nieruchomości, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy ustala przeznaczenie inne niż rolne.

Czy trzeba wnieść opłatę roczną?

Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania we własność w ciągu danego roku nie będzie zwalniało od obowiązku wniesienia opłaty rocznej ani nie będzie powodowało konieczności zwrotu opłaty rocznej już wniesionej (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z 3 września 2003 r., II CKN 419/01, opublikowany w numerze 4 Biuletynu Sądu Najwyższego z 2004 r.). Idąc dalej – zaliczeniu na poczet tej opłaty nie będzie mogła podlegać kwota opłaty za użytkowanie wieczyste, którą użytkownik musi wnosić zgodnie z brzmieniem art. 287 k.c. oraz art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zobacz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodka Zamiejscowego we Wrocławiu z 18 października 2000 r., II SA/Wr 2367/98. Teza orzeczenia cytowana za: Lex Polonica Maxima, styczeń 2004 r.).

WZÓR WNIOSKU O PRZEKSZTAŁCENIE

                                                                                        Warszawa, 20 października 2005 r.
Tadeusz Kowalski
zam. ul. Najnowsza nr 11 m. 18
00-321 Warszawa  
                                                                                                    Wójt Gminy Szczebieszyce
                                                                                                               ul. Komunalna nr 1
                                                                                                          00-002 Szczebieszyce


Na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175, poz. 1459) wnoszę o przekształcenie w prawo własności prawa użytkowania wieczystego przysługującego mi w odniesieniu do nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,20 ha położonej w Szczebieszycach przy ulicy Najstarszej 11, oznaczonej jako działka nr 3 w obrębie Miasto w jednostce ewidencyjnej Ciechanów w województwie mazowieckim, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr 12345 przez Sąd Rejonowy w Ciechanowie, Wydział Ksiąg Wieczystych.
Nieruchomość ta – na podstawie Planu Przestrzennego Zagospodarowania Gminy Szczebieszyce zatwierdzonego uchwałą nr 1/2004 Rady Miasta z 11 stycznia 2004 r. – przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Została ona zabudowana budynkiem mieszkaniowym jednorodzinnym, na podstawie pozwolenia na budowę z 11 stycznia 1998 r. wydanego przez wójta gminy Szczebieszyce.
Dodatkowo wnoszę o ustalenie należnej opłaty za przekształcenie oraz o udzielenie mi bonifikaty od tak określonej opłaty, zgodnie z zasadami przyjętymi w Gminie Szczebieszyce.
                                                                                                                 Tadeusz Kowalski
Załączniki:
– aktualny wyciąg z księgi wieczystej nr 12345

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty