Wybieramy wykonawcę robót budowlanych


Solidny wykonawca da nam poczucie bezpieczeństwa w trakcie budowy i po jej zakończeniu. Warto poświęcić czas na zbadanie, czy nasz wybór jest dobry.

Najczęściej pierwszym źródłem informacji o firmach budowlanych, z którymi warto (bądź nie) zawierać umowę, są nasi bliscy i znajomi, którzy taki wybór mają już za sobą. Nawet jeśli nie budowali ani nie remontowali, warto ich popytać, czy nie wiedzą o jakimś godnym polecenia wykonawcy, czy nie słyszeli o takim od swoich znajomych, rodziny, czy nie czytali jakichś informacji w prasie na ten temat. Bardzo dobrym źródłem wiedzy o potencjalnych wykonawcach jest Internet, wystarczy wpisać w wyszukiwarce na przykład hasło „dom pod klucz”. Można też szukać wykonawcy w ogłoszeniach prasowych.
dany wykonawca nie jest przedmiotem krytyki i jakie są jej powody (czy jedynie opóźnienia w procesie budowlanym, czy – co gorsze – wadliwe wykonanie budynków). Na takim forum często znajdują się ostrzeżenia przed problemami, jakie mogą się pojawić na dalszych etapach współpracy z danym wykonawcą, który na pierwszy rzut oka wydaje się solidny i godny zaufania.

Czy forma prawna firmy ma znaczenie

Na wstępie trzeba ustalić, kto tworzy daną firmę – czy jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i zatrudniająca innych pracowników, spółka cywilna, czy też któraś ze spółek handlowych osobowych (jawna, komandytowa, komandytowo-akcyjna) lub kapitałowych (z ograniczoną odpowiedzialnością bądź spółka akcyjna).
Najlepiej, jeśli jest to spółka akcyjna – minimalny kapitał zakładowy takiej spółki wynosi 500 tys. zł, a zatem w razie problemów z wykonawcą skutkujących koniecznością dochodzenia swoich praw przed sądem zamawiający (inwestor) ma dużą szansę na zaspokojenie roszczeń odszkodowawczych.
Najgorzej, jeżeli wykonawcą jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i zatrudniająca pracowników lub spółka cywilna. Prawo nie stawia żadnych wymogów co do wielkości ich majątku, a zatem wyegzekwowanie ewentualnego odszkodowania (w zadowalającej nas wysokości) w razie niedopełnienia przez wykonawcę zobowiązania może się okazać niemożliwe.

Czy firma nie jest zadłużona

Warto sprawdzić, czy spółka bądź osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą (wspólnicy spółki cywilnej) nie znajduje (znajdują) się czasem w rejestrze dłużników niewypłacalnych. W tym celu najlepiej wystąpić o wydanie stosownego zaświadczenia (koszt wniosku – 15 zł) do właściwego miejscowo oddziału Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego (adresy tych oddziałów są dostępne na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości . Oprócz okoliczności wskazujących na niewypłacalność dłużnika w rejestrze tym znajdują się także informacje o osobach, które zostały pozbawione przez sąd upadłościowy prawa do prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek bądź pełnienia funkcji reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej.
Można również poprosić wykonawcę o okazanie aktualnego zaświadczenia z Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej o tym, iż nie jest on zobowiązany względem innych przedsiębiorców do zapłaty tak zwanych wierzytelności przeterminowanych oraz że jest rzetelnym przedsiębiorcą. Warto też poprosić o okazanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu przez wykonawcę z należnościami wobec urzędu skarbowego i ZUS.

Czym może się pochwalić

Poza kwestiami stricte prawnymi istotne jest, jak długo dany wykonawca działa na rynku, jakie ma doświadczenie i osiągnięcia. Nie zaszkodzi zapytać go o przynależność do stowarzyszeń, związków branżowych, o posiadane certyfikaty uznania i bezpieczeństwa, nagrody za zrealizowane inwestycje. Nie ma co prawda prawnych wymogów posiadania przez firmy budowlane certyfikatów oraz przynależności do stowarzyszeń, aczkolwiek jedno i drugie zwiększa wiarygodność firmy i daje nam możliwość zaczerpnięcia informacji na jej temat w danej organizacji. Należy też zapytać firmę o domy, które już wybudowała, i ich lokalizację – jeśli to możliwe, potencjalny inwestor (zamawiający) powinien pojechać i obejrzeć te inwestycje z bliska, nawiązać kontakt z właścicielami i zapytać, jak przebiegała współpraca z wykonawcą, czy wywiązywał się on z zawartej umowy, czy były problemy z dotrzymywaniem terminów, czy pojawiły się nieoczekiwanie nowe koszty w trakcie procesu inwestycyjnego, czy są zadowoleni z wybudowanego domu, czy ma on jakieś wady wynikające z niewłaściwie przeprowadzonych prac budowlanych, które trudno usunąć.

Jakich firma ma pracowników

Dobrze jest sprawdzić, ile dany wykonawca zatrudnia osób i jaka jest u niego rotacja pracowników (warto porozmawiać bezpośrednio z nimi). Częste zmiany składu osobowego nie sprzyjają utrwalaniu pewnych wypracowywanych w zespole metod pracy zwiększających efektywność, jak również nie wytwarzają więzi pomiędzy „sezonowym” pracownikiem a firmą skutkującą zwykle większą dbałością pracownika o wysoki poziom prac.
Szczególną uwagę należy zwrócić  na kwalifikacje i doświadczenie osób zatrudnionych w firmie – to one będą wznosić zamówiony dom.
Pamiętajmy, że zgodnie z Prawem budowlanym to inwestor ma obowiązek zapewnić kierownictwo budowy przez osobę z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Powinien więc sprawdzić, czy firma ma własnych inżynierów budownictwa bądź kierunków pokrewnych (ewentualnie majstrów budowlanych lub techników budownictwa) i czy mają oni uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (do budowy domów jednorodzinnych wystarczające są uprawnienia budowlane w ograniczonym zakresie w specjalności konstrukcyjno-budowlanej).
Uprawnienia takie są nadawane przez odpowiednie izby samorządu zawodowego. Osoba uprawniona musi mieć też ubezpieczenie OC. Ponadto od 2003 r. posiadający uprawnienia budowlane i chcący sprawować samodzielne funkcje techniczne podlegają obowiązkowi wpisu na listę członków izby samorządu zawodowego (na przykład Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa  możemy sprawdzić, czy dana osoba jest na liście członków). Ponadto centralny rejestr osób z uprawnieniami budowlanymi prowadzi Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Osoba z uprawnieniami budowlanymi legitymuje się imienną pieczęcią, która wskazuje między innymi rodzaj posiadanych przez nią uprawnień oraz jej numer ewidencyjny. Warto poprosić o okazanie pieczęci, a potem sprawdzić we właściwej okręgowej izbie inżynierów budownictwa, czy dana osoba ma takie uprawnienia.

Czy nie zleca prac podwykonawcy

Może się zdarzyć, że firma nie ma własnej ekipy zajmującej się budową domów, lecz zatrudnia podwykonawców. W tej sytuacji zamawiający powinien ich również sprawdzić według wskazanych w niniejszym artykule kryteriów. Może być problem, jeśli firma nie prowadzi stałej współpracy z konkretnym wykonawcą – niesie to za sobą ryzyko, że zamawiający pozna go w ostatniej chwili – bywa, że już po podpisaniu umowy o roboty budowlane. W takiej sytuacji warto w umowie z wykonawcą zastrzec warunki stawiane podwykonawcy dotyczące między innymi kwalifikacji pracowników, ich liczby, doświadczenia w budowie domów. Zawsze też, już po podpisaniu umowy, inwestor może wyrazić sprzeciw wobec powierzenia określonych prac danemu podwykonawcy. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego przedsiębiorca, z którym zawieramy umowę, odpowiada jednak za działania (i zaniechania) osób, z których pomocą wykonuje zobowiązanie bądź też którym całkowicie je powierza, tak jak za własne działania (lub zaniechania).
Z zatrudnianiem podwykonawców wiąże się dla inwestora jeszcze jedno, bardzo istotne ryzyko. Otóż zgodnie z polskim prawem wykonawca i inwestor ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane przeprowadzone przez podwykonawcę. Jest to rozwiązanie korzystne dla podwykonawcy, ale nie dla inwestora, który musi się liczyć z tym, iż nawet jeśli terminowo płaci wykonawcy umówione wynagrodzenie, lecz ten nie czyni tego względem podwykonawców, będą oni mogli żądać zapłaty zaległego wynagrodzenia według swego wyboru albo łącznie od wykonawcy i inwestora, albo od jednego z nich. W takiej sytuacji sąd będzie mógł wyrokiem nakazać inwestorowi zapłatę zaległego wynagrodzenia podwykonawcom, a inwestor będzie mógł jedynie dochodzić tak zwanego regresu (zwrotu tej kwoty) od wykonawcy, co może być czasochłonne i trudne. Przepisów o solidarnej odpowiedzialności względem podwykonawcy wyłączyć nie można; stąd przy wyrażaniu zgody na zatrudnianie podwykonawców trzeba być bardzo ostrożnym i dobrze przyjrzeć się kondycji finansowej wykonawcy.

Czy ma polisę OC

Istotną kwestią jest też posiadanie przez wykonawcę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, które oferują niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe (na przykład Towarzystwo Ubezpieczeń InterPolska Ubezpieczenia). Ubezpieczenie takie może mieć wersję podstawową lub rozszerzoną. W wersji rozszerzonej obejmuje na przykład szkody wyrządzone osobom trzecim przez podwykonawców osób objętych ubezpieczeniem. Poprośmy wykonawcę o pokazanie nam aktualnej polisy oraz zaświadczenia o opłaceniu bieżącej składki.

Czy firma ma czym pracować

Warto też sprawdzić, jakim sprzętem dysponuje firma, zwłaszcza jaki jest jego stan techniczny (wykonawca powinien na żądanie okazać dokumentację techniczno-obsługową) i ile ma przepracowanych motogodzin. Zwykle firma wynajmuje (albo bierze w leasing) potrzebny jej sprzęt budowlany, tym niemniej najlepiej dla inwestora, gdy sprzęt ten jest własnością firmy – mamy wtedy największą pewność, że w czasie budowy firma nieoczekiwanie nie zostanie pozbawiona niezbędnego zaplecza technicznego. Warto jednak sprawdzić, czy na maszynach stanowiących jej własność nie został ustanowiony zastaw rejestrowy lub skarbowy (jak, patrz ramka obok). Z zastawem wiąże się ryzyko, że osoba, której przysługuje wierzytelność zabezpieczona zastawem, zechce (w razie niemożności wyegzekwowania od firmy w umówionym terminie określonej kwoty i następnie uzyskania prawomocnego wyroku sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności) zaspokoić swoje roszczenia z maszyn obciążonych zastawem, doprowadzając do ich spieniężenia w postępowaniu egzekucyjnym.
Jeżeli sprzęt jest wynajmowany, należy poprosić firmę, żeby pokazała nam umowę najmu w celu sprawdzenia, jaki jest czas jej trwania oraz warunki wypowiedzenia przez wynajmującego. Uwaga! Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu sprzętu bez zachowania terminów wypowiedzenia między innymi wtedy, gdy najemca (tu – wykonawca) dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a także jeśli zaniedbuje maszyny do tego stopnia, że grozi to ich uszkodzeniem, a nawet utratą. Podobna ostrożność jest zalecana, gdy firma jest leasingobiorcą maszyn (nie jest ich właścicielem, a za możliwość ich używania płaci raty leasingowe innemu przedsiębiorcy, tak zwanemu leasingodawcy). Zwłoka chociażby z jedną taką ratą ze strony leasingobiorcy może skutkować (po uprzednim wyznaczeniu mu dodatkowego terminu) wypowiedzeniem umowy przez leasingodawcę ze skutkiem natychmiastowym, chyba że strony uzgodniły określony termin wypowiedzenia – warto to sprawdzić w umowie. Także zaniedbanie przez wykonawcę obowiązków konserwacji maszyn i niezbędnych napraw uprawnia leasingodawcę do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, co pociąga za sobą między innymi obowiązek zwrotu przez wykonawcę maszyn oraz zapłaty wszystkich przewidzianych w umowie, a niezapłaconych jeszcze rat, z uwzględnieniem pewnych ich pomniejszeń.
Można też zapytać, czy firma stale współpracuje z konkretną hurtownią materiałów budowlanych i czy z tego tytułu będziemy mieć jakieś rabaty.

Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny – ustawa z 23.04.1964 r. (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
- Kodeks spółek handlowych – ustawa z 15.09.2000 r. (Dz.U. nr 94, poz. 1037 z późn. zm.)
- ustawa z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
- ustawa z 20.08.1997 r.  o Krajowym Rejestrze Sądowym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 17, poz. 209)
- ustawa z 19.11.1999 r. Prawo działalności gospodarczej (Dz.U. nr 101, poz. 1178)
- ustawa z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)
- ustawa z 14.02.2003 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych (Dz.U. nr 50, poz. 424)
- ustawa z 15.12.2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz.U. z 2001 r. nr 5 poz. 42)
- ustawa z 6.12.1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz.U. nr 149, poz. 703)
Co sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym?

W DZIALE PIERWSZYM: jaka jest forma prawna działalności przedsiębiorcy; w przypadku spółki komandytowej i komandytowo-akcyjnej – kto jest w niej komplementariuszem (czyli wspólnikiem odpowiadającym za zobowiązania spółki bez ograniczeń) i jaka jest wysokość sumy komandytowej (wyłącznie do tej wartości będzie ewentualnie odpowiadał komandytariusz).
W DZIALE DRUGIM: jaki jest sposób reprezentacji spółki według jej umowy (statutu) i którzy ze wspólników (z imienia i nazwiska) są do niej uprawnieni; czy według rejestru spółka ma prokurenta (czyli pełnomocnika uprawnionego do działania w imieniu spółki we wszelkich sprawach sądowych i pozasądowych) i na jakich zasadach może on działać w jej imieniu. Tylko w przypadku zawarcia umowy z tymi osobami lub ustanowionymi przez nie pełnomocnikami będziemy mogli dochodzić jej wykonania.
W DZIALE TRZECIM: czy przedmiotem działalności spółki jest wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
W DZIALE CZWARTYM: czy spółka nie ma objętych egzekucją zaległości podatkowych, celnych oraz wobec ZUS i jaka jest ich wysokość; czy nie jest zadłużona (i na ile) względem innych wierzycieli. Te informacje mogą ostrzec inwestora przed ewentualną niewypłacalnością spółki i problemami z jej sprawnym funkcjonowaniem. Może tu być również informacja o toczącym się wobec spółki postępowaniu upadłościowym, o oddaleniu wniosku o ogłoszenie upadłości z powodu zbyt małego majątku na samo zaspokojenie kosztów tego postępowania oraz o postępowaniu egzekucyjnym (sądowym lub administracyjnym) umorzonym z uwagi na zbyt mały majątek spółki niepozwalający nawet na zaspokojenie kosztów egzekucji.
W DZIALE PIĄTYM: jako ostrzeżenie należy potraktować wpis kuratora – oznacza on zwykle, że spółka nie ma wybranych organów, a kurator próbuje je powołać, przy czym gdyby w ciągu trzech miesięcy nie udało mu się do tego doprowadzić, może podjąć czynności zmierzające do likwidacji spółki.
W DZIALE SZÓSTYM: może się tu znaleźć niepokojący wpis o rozwiązaniu spółki i toczących się likwidacji lub postępowaniu naprawczym albo upadłościowym.

Gdzie sprawdzić, czy sprzęt firmy nie jest zastawiony?

ZASTAW REJESTROWY może zabezpieczać wierzytelności (płatności) przysługujące od firmy jakiemuś wierzycielowi, na przykład bankowi, dostawcy sprzętu. Rejestry zastawów prowadzą wydziały gospodarcze sądów rejonowych w miastach wojewódzkich – sądem właściwym do wpisu danego zastawu jest sąd, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania lub siedziba zastawcy, czyli tutaj ewentualnego wykonawcy.
ZASTAW SKARBOWY zabezpiecza wierzytelności skarbu państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego z tytułu zobowiązań podatkowych wymierzonych w drodze decyzji oraz z tytułu zaległości podatkowych. Rejestry zastawów skarbowych prowadzą właściwi naczelnicy urzędów skarbowych, zaś Centralny Rejestr Zastawów Skarbowych prowadzi minister właściwy do spraw finansów publicznych. Można złożyć wniosek odpowiednio do Centralnej Informacji o Zastawach Rejestrowych lub do Centralnego Rejestru Zastawów Skarbowych o wydanie zaświadczenia lub wypisu z rejestru zastawów, że dany podmiot figuruje (lub nie) jako zastawca z tytułu zastawu na określonych przedmiotach (maszynach) w tym rejestrze. Opłata za wydanie wypisu z rejestru zastawów skarbowych wynosi 20 zł, a z Centralnego Rejestru Zastawów Skarbowych – 50 zł.

TO, CO USŁYSZYSZ OD FIRMY, SKONFRONTUJ Z INFORMACJAMI, JAKIMI DYSPONUJĄ TE ORGANIZACJE:
Krajowa Izba Budownictwa – jest organem Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa; może udzielić informacji o ponad stu firmach, które znajdują się w jej bazie. Wydaje certyfikaty firmom. Adres: Warszawa, ul. Marszałkowska 89, tel. (22) 621-91-50.
Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa  – udziela referencji firmom deweloperskim, doradza, z kim warto budować. Organizuje konkurs „Budowa roku” i przyznaje dyplomy uznania. Ma oddziały w całej Polsce. Oddział w Warszawie: ul. Świętokrzyska 14, III p., pok. 404, tel. (22) 827-75-73.
Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów – w swojej bazie ma około 1000 firm budowlanych i około 80 firm deweloperskich. Ma oddziały w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i we Wrocławiu. Siedziba w Warszawie, ul. Foksal 2, tel. (22) 827-77-50.
Związek Pracodawców Budowlanych – zrzesza około 80 firm, udziela im rekomendacji. Adres: Warszawa, ul. Elektoralna 13, tel. (22) 620-31-73.
Wielkopolska Izba Budownictwa – wydaje certyfikaty firmom budowlanym i deweloperskim, przyznaje również honorowe odznaki WIB pracownikom firm członkowskich. Siedziba: Poznań, ul. Piekary 14/15, tel. (61) 855-21-92.
Komputerowy Bank Informacji o Firmach „Kontrahent” – jest prowadzony przez Centralny Ośrodek Informacji Budownictwa i ma dane firm rekomendowanych przez KIB, WIB, PSBD oraz PZIiTB. Mieści się w Warszawie, ul. Bartycka 26, paw. 24, tel. (22) 651-14-51.
Związek Pracodawców Budownictwa z siedzibą w Gliwicach – możemy w nim zaczerpnąć informacji o firmach członkowskich (ich wykaz na stronie internetowej).

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty