Wynajmujemy dom. Prawa i obowiązki lokatora oraz właściciela


Najem wolnorynkowy to dla właściciela dochodowy interes. Musi się on jednak liczyć z ograniczeniami, które nakładają na niego przepisy prawa.
zawierając umowę najmu, najemca zobowiązuje się do regularnego uiszczania czynszu, a wynajmujący – oddania najemcy lokalu do używania. To jednak nie wszystkie ich obowiązki.

Jak najemca płaci czynsz
Strony powinny w umowie najmu uzgodnić termin dokonywania płatności. Jeżeli tego nie zrobią, to zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego czynsz powinien być płacony z góry. W przypadku umowy zawartej na okres niedłuższy niż miesiąc płatność powinna więc być dokonana za cały czas najmu, a gdy ma on trwać dłużej albo gdy umowę zawarto na czas nieoznaczony – czynsz będzie płatny co miesiąc do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Oczywiście strony mogą ustalić inny wariant płatności czynszu, na przykład za trzy miesiące z góry. Pieniądze mogą być przekazane do rąk wynajmującego lub przelewem na wskazany przez niego rachunek bankowy. Jeżeli najemca opóźnia się z płaceniem czynszu, wynajmującemu przysługuje prawo do naliczenia odsetek ustawowych za okres opóźnienia, które obecnie wynoszą 11,5% w stosunku rocznym. Zazwyczaj do obowiązków najemcy oprócz uiszczania czynszu należy również dokonywanie opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu i ustalonych na podstawie wskazań liczników lub wykazów przekazanych przez wynajmującego (za zużytą wodę, energię elektryczną, wywóz śmieci, szamba itp.).

Jak wynajmujący może się ustrzec od strat
Zastaw. W celu zabezpieczenia zapłaty czynszu wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach wniesionych do wynajmowanego lokalu przez najemcę oraz członków jego rodziny (jeżeli najemca zalega z płatnościami za czynsz oraz świadczenia dodatkowe nie dłużej niż rok). Gdy zaległości są większe, wynajmujący musi znaleźć inny sposób na uzyskanie zapłaty czynszu, gdyż zastaw nie wchodzi w grę. Prawo zastawu wygasa, jeśli rzeczy nim obciążone zostaną z lokalu usunięte. Wynajmujący może nie zgodzić się na usunięcie rzeczy i zatrzymać je na własne ryzyko (to znaczy odpowiada za ich ewentualne zniszczenie lub utratę, nawet z przyczyn od niego niezależnych), dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony.
Kaucja. Często się zdarza, że wynajmowany lokal jest już umeblowany lub nawet specjalnie wyremontowany i wynajmującemu zależy na utrzymaniu go w dobrym stanie. Dlatego powszechną praktyką jest pobieranie kaucji gwarancyjnej – zazwyczaj w wysokości miesięcznego czynszu – w celu zabezpieczenia lokalu przed niepożądanymi działaniami najemcy mogącymi spowodować szkody. Kaucja może też zabezpieczać uiszczenie czynszu za jeden lub więcej okresów płatności. Przy najmie stałym, do którego stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, wysokość kaucji nie może przekroczyć rocznego czynszu. Jeżeli po zakończeniu umowy najmu lokal jest w należytym stanie (przy czym normalne zużycie wynikające z bieżącego korzystania z lokalu nie wpływa na końcową ocenę) i wszystkie płatności są uregulowane, pobrana kaucja jest zwracana najemcy.

Co ma zrobić właściciel, gdy najemca...

...nie płaci czynszu. Jeżeli zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajmujący może uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczyć miesięczny termin do zapłaty zaległości. Uprzedzenie powinno mieć formę pisemną (w przeciwnym razie można je uznać za niebyłe) oraz zostać doręczone na adres do korespondencji wskazany przez najemcę (to warunek skutecznego prawnie doręczenia). Jeśli na przykład najemca jest cudzoziemcem i większość czasu przebywa za granicą, a z wynajętego lokalu korzysta sporadycznie, należy zadbać o to, by wskazał pełnomocnika do doręczeń w kraju lub podał zagraniczny adres, pod którym stale przebywa. Gdy najemca – mimo otrzymanego uprzedzenia – nie wywiąże się z płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli po upływie okresu wypowiedzenia najemca nie opuści lokalu, wynajmujący może wystąpić do sądu o eksmisję.

...urządza huczne zabawy.
Najemca musi się stosować do zasad tak zwanego porządku domowego, a zwłaszcza respektować ciszę nocną. Wszelkie długotrwałe hałasy i imprezy w porze nocnej, powtarzające się pomimo stosowania upomnień przez wynajmującego, mogą skutkować wypowiedzeniem umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jeśli najemca czyni uciążliwym korzystanie z pozostałych lokali w tym budynku, również inny lokator lub właściciel innego lokalu albo budynku może wystąpić do sądu z powództwem o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie zwolnienia lokalu.

...odnajmuje lokal innej osobie. Najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć (dotyczy najmu stałego, przy najmie okazjonalnym może podnająć, jeżeli umowa mu tego nie zabrania). Jeśli to zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód. Zgoda wynajmującego powinna być wyrażona na piśmie. Jeżeli wynajmujący ją wyrazi, najemca i osoba trzecia są odpowiedzialni wobec wynajmującego za prawidłowe używanie lokalu, zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

...używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem. Najemca powinien w okresie obowiązywania umowy najmu korzystać z lokalu w sposób określony w umowie, a gdy ta tego nie określa – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. W przypadku naruszenia przez najemcę tego warunku (na przykład prowadzenia działalności gospodarczej w wynajętym mieszkaniu), wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu przy zachowaniu miesięcznego terminu wypowiedzenia, jak również wystąpić przeciwko najemcy z roszczeniem o naprawienie szkody (na przykład do wyrównania podwyższonych opłat wynikajacych ze zmiany przeznaczenia lokalu: podatek od nieruchomości, zwiększone zużycie energii, wody).

...nie chce się wyprowadzić. Przeciwko najemcy, który nie ma już tytułu prawnego do zajmowania lokalu (upłynął czas, na jaki umowa była zawarta, lub okres wypowiedzenia), ale dalej z niego korzysta, właściciel może wystąpić do sądu o nakazanie opuszczenia lokalu.

Jak wynajmujący może podwyższyć czynsz
Najem okazjonalny. Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 685 k.c.). Przepis ten ma zastosowanie tylko do najmu okazjonalnego (patrz ramka s. 196). W tego rodzaju sytua-cjach nie ma ograniczeń co do częstotliwości i wysokości podwyżek.

Najem stały. W tym wypadku stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którymi podwyższenie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu może być dokonywane nie częściej niż co sześć miesięcy (art. 9 ust. 1b). To ograniczenie nie dotyczy opłat niezależnych od właściciela, które mogą być podniesione w każdym czasie (na przykład związanych ze wzrostem cen energii, gazu, wody). Sześciomiesięczny termin, z upływem którego staje się dopuszczalne wprowadzenie kolejnej podwyżki czynszu, biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów limitują też wysokość podwyżki:
- opłat związanych z użytkowaniem lokalu (niezależnych od właściciela) – może ona wynieść tyle, ile jest niezbędne do pokrycia przez właściciela kosztów dostaw energii, wody czy gazu do lokalu używanego przez najemcę;
- jeśli czynsz w skali roku przewyższa 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo miałby przekroczyć ten próg, podwyżka jest możliwa tylko w dwóch przypadkach:
 – gdy przychody z czynszu nie zapewniają właścicielowi pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrotu kapitału ani zysku;
 – gdy nie przekroczy w danym roku średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowanego w roku poprzednim przez prezesa GUS.
Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
- zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
 – 1,5% nakładów poniesionych na budowę albo zakup lokalu lub
 – 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie lokalu zwiększające jego wartość użytkową, aż do ich pełnego zwrotu;
- godziwy zysk (przepisy go nie definiują).
Okres wypowiedzenia wysokości czynszu i innych opłat za używanie lokalu w przypadku najmu stałego wynosi trzy miesiące, chyba że strony ustalą w umowie dłuższy termin (art. 8a). Wynajmujący na pisemne żądanie lokatora jest zobowiązany wskazać przyczynę podwyżki oraz przedstawić jej kalkulację.

Uwaga! Jeżeli wynajmujący w ciągu 14 dni od otrzymania pisemnego żądania najemcy nie przedstawi mu wyliczeń, podwyżka będzie nieważna.

Jak sporządzić umowę najmu?

FORMA. Umowę można zawrzeć zarówno w formie ustnej, jak i pisemnej. Z uwagi na możliwość wystąpienia w przyszłości sporu pomiędzy stronami i trudności z udowodnieniem ich obowiązków i uprawnień wynikających z umowy lepiej jest sporządzić ją na piśmie. Umowę ustną zawartą na okres dłuższy niż rok uważa się zawartą na czas nieokreślony, co ma wpływ chociażby na termin jej wypowiedzenia (do wypowiedzenia takiej umowy mają zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów).
TREŚĆ. Najważniejsze punkty umowy powinny określać:
- przedmiot najmu (adres domu, lokalu) i tytuł prawny, jaki przysługuje właścicielowi (własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu);
- na jaki czas ją zawarto i czy przewiduje się możliwość jej przedłużenia;
- wysokość, sposób i termin opłacania czynszu;
- kto ponosi opłaty eksploatacyjne;
- obowiązki najemcy w zakresie sposobu korzystania z lokalu;
- uprawnienia wynajmującego, na przykład do wglądu w użytkowanie lokalu;
- wysokość kaucji zabezpieczającej;
- w jakich sytuacjach można wypowiedzieć umowę i jaki jest okres wypowiedzenia.

Kiedy mamy najem okazjonalny, a kiedy stały?

OKAZJONALNY. Jest to czasowy wynajem mieszkania, z którego – w całości lub części – właściciel przejściowo nie korzysta. Na przykład wyjeżdża na kilka miesięcy za granicę i na ten czas wynajmuje mieszkanie. Chodzi więc o sytuację, gdy lokal okresowo przestaje być dla właściciela miejscem zamieszkania. Do takiego najmu odnoszą się przepisy Kodeksu cywilnego, ale z pewnymi wyjątkami – na przykład w zakresie wypowiedzenia najmu stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
STAŁY. Mamy z nim do czynienia, na przykład gdy właściciel ma kilka lokali i wynajmuje je w celach zarobkowych. Do takiego najmu będą miały zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Kiedy nie można eksmitować najemcy?

Wyroków sądowych nakazujących opuszczenie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca roku następne­go włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma być przekwaterowana. W tym okresie lokatorzy są pod ochroną. Nie mogą być eksmitowani na bruk:
- kobiety w ciąży;
- osoby małoletnie, niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione oraz sprawujące opiekę nad takimi osobami;
- obłożnie chorzy,
- emeryci i renciści spełniający warunki otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
- osoby bezrobotne.
Wszystkim tym osobom przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Dopóki gmina nie zapewni takiego lokum, mogą one pozostać w dotychczasowym miejscu zamieszkania.

Jak najemca może się bronić przed podwyżką

W wypadku najmu stałego w ciągu dwóch miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia ma on możliwość:
- odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, co skutkuje rozwiązaniem najmu z upływem okresu wypowiedzenia, lub
- skierować do sądu pozew o ustalenie, czy podwyżka jest zasadna bądź czy zasadna jest jej wysokość.
Do chwili uprawomocnienia się wyroku lokator uiszcza czynsz lub inne opłaty w wysokości sprzed podwyżki. Biorąc pod uwagę czas rozpoznawania spraw przez sądy, właściciel nawet wiele miesięcy może nie otrzymywać czynszu w nowej wysokości. Jeżeli jednak sąd uzna, że najemca ma uiszczać czynsz według stawki wskazanej przez wynajmującego w wypowiedzeniu lub według innej ustalonej przez sąd, najemca musi wyrównać wynajmującemu różnicę między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Jeśli najemca w terminie dwóch miesięcy od podwyżki czynszu nie odmówi na piśmie jej przyjęcia ani nie wystąpi do sądu, to z upływem terminu wypowiedzenia będzie musiał uiszczać czynsz w nowej wysokości.

Kto musi zadbać o dobry stan lokalu
Najemcę obciążają tak zwane drobne nakłady, które są związane z eksploatacją lokalu i powinny być dokonywane na bieżąco. Należą do nich drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, instalacji i urządzeń technicznych, dzięki którym najemca korzysta z wody, światła czy ogrzewania lokalu, malowanie ścian. Wynajmującego obciążają wszelkie generalne remonty związane z lokalem, takie jak wymiana okien, podłóg lub płytek. Pamiętajmy też, że do wynajmującego należy wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli lokal wymaga napraw obciążających wynajmującego i nie da się bez nich korzystać z lokalu, najemca może wezwać wynajmującego do dokonania koniecznych napraw w określonym terminie. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego czasu najemca może dokonać napraw na koszt wynajmującego (art. 663 k.c.). Jeśli ten nie zwróci najemcy poniesionego wydatku, może on potrącić swoją wierzytelność z czynszu należnego właścicielowi (uchwała SN z 19 marca 1975 r., III CZP 13/75, OSNCP 1976, nr 2, poz. 25).
Zniszczenia. Gdy najemca zniszczy jakieś elementy wyposażenia lokalu, musi sam je naprawić lub wymienić. Jeżeli natomiast zniszczenie byłoby efektem działania wynajmującego, najemca może zażądać przywrócenia stanu poprzedniego, a gdyby to było niemożliwe, może rozwiązać umowę najmu i domagać się odszkodowania od wynajmującego.
Wady. Mogą się pojawić wady, które ograniczają przydatność lokalu do umówionego użytku, na przykład zacznie przeciekać dach. W takiej sytuacji najemca może żądać od wynajmującego obniżenia czynszu za okres trwania szkód. Także w razie tak słabego ogrzewania, że można je uznać za bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo do zwolnienia się od tej opłaty (wyrok SN z 14 grudnia 1965 r., II CR 470/65, OSNCP 1966, nr 11, poz. 192). Jeśli wada uniemożliwia korzystanie z lokalu, a wynajmujący pomimo zawiadomienia go o tym przez najemcę nie usunął jej w odpowiednim terminie lub też wada nie da się usunąć, najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Należy pamiętać, że uprawnienia najemcy do obniżenia czynszu oraz rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym nie mają zastosowania, jeżeli najemca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Gdyby jednak wady najętego lokalu zagrażały zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca mógłby wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o tych wadach. Sąd Najwyższy kwalifikuje jako stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek również nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, którego nie usuwano przez kilka lat, a które powstało na skutek warunków antysanitarnych (wyrok SN z 21 maja 1974 r., II CR 199/1974). Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o ochronie własności.
Ulepszenia. Najemca może założyć w lokalu na przykład oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, instalację RTV i inne podobne urządzenia. Jest to zakazane tylko wtedy, gdyby sposób dokonania takich ulepszeń był sprzeczny z obowiązującymi przepisami albo zagrażał bezpieczeństwu nieruchomości. Potrzebna jest jednak na nie zgoda wynajmującego. Jeśli ten nie wyrazi zgody, najemca może wystąpić na drogę sądową z żądaniem zobowiązania właściciela do wyrażenia zgody na założenie danej instalacji. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może się go domagać za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Jak się rozstać z najemcą
Właściciel może wypowiedzieć bezterminowy najem mieszkania (niezależnie od rodzaju najmu) wyłącznie na piśmie, wskazując tego przyczyny oraz zachowując terminy określone w ustawie o ochronie praw lokatorów:
- nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
 – mimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciw porządkowi domowemu, niszczy lokal;
 – zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległości;
 – wynajął, podnajął lub oddał w bezpłatne używanie lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
- z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia – jeżeli najemca nie zamieszkuje w tym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (dotyczy to tylko lokali, w których czynsz jest niższy w skali roku niż 3% wartości odtworzeniowej);
- nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego – jeśli właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny;
- nie później niż na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego – jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu i nie dostarczy lokalu zamiennego najemcy, któremu nie przysługuje prawo do lokalu, w którym mógłby zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny. Jeżeli jednak właściciel nie zamieszka w odzyskanym lokalu lub przestanie w nim mieszkać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego najmu, lokator ma prawo do niego wrócić na dotychczasowych warunkach lub żądać od właściciela zwrotu różnicy za okres jednego roku między czynszem i opłatami obciążającymi go poprzednio i obecnie. Jeśli najemca wybierze powrót do lokalu, właściciel musi ponieść koszty powrotnej przeprowadzki. Jeżeli to najemca chce rozwiązać umowę zawartą na czas nieokreślony i nie dojdzie z wynajmującym do porozumienia w tym zakresie, może wypowiedzieć najem przy zachowaniu terminu wypowiedzenia określonego w umowie, a gdy umowa tego nie reguluje – terminu ustawowego, czyli najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 683 § 3 kc). Jeśli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem, ale tylko w wypadkach określonych w umowie.

Rada Muratora

Mieszkanie lub dom jednorodzinny wynajmuj tylko na czas oznaczony, bo inaczej możesz mieć problem z pozbyciem się niechcianego najemcy! W umowie koniecznie wskaż sytuacje uprawniające strony do jej wcześniejszego rozwiązania, inaczej najem będzie musiał trwać przez okres wskazany w umowie.

Czy i jak rozliczać nakłady
Jeżeli najemca dokonał ulepszeń w lokalu, wynajmujący ma wybór – może zatrzymać ulepszenia, płacąc najemcy kwotę odpowiadającą ich wartości w chwili zwrotu lokalu, lub żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ta zasada obowiązuje wtedy, gdy strony w umowie nie uregulowały kwestii dokonywania ulepszeń w przedmiocie najmu. Rozliczać albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego można dopiero po zakończeniu najmu. Najemca nie może potrącić sobie nakładów na ulepszenia z czynszu (orzeczenie SN z 21 stycznia 1971 r., II CR 605/70, OSPiKA 1971, nr 12, poz. 228). Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia stanu lokalu oraz roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na lokal (zarówno koniecznych, jak i ulepszeń) lub zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia
jego zwrotu (art. 677 k.c.).

Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny
- ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty