Zasiedzenie nieruchomości państwowej


Jeżeli od trzydziestu lat korzystasz bez tytułu prawnego z nieruchomości należącej do skarbu państwa albo gminy, sprawdź – może stałeś się właścicielem użytkowanego gruntu w drodze zasiedzenia.

Do 30 września 1990 r. nie było możliwe zasiedzenie nieruchomości należących do skarbu państwa. Zakaz zasiedzenia nieruchomości państwowych położonych w miastach został wprowadzony 20 lipca 1961 r. na podstawie art. 7 ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Z kolei od 1 stycznia 1965 r., to jest wraz z wejściem w życie Kodeksu cywilnego, obowiązuje zawarty w art. 177 zakaz stosowania przepisów o zasiedzeniu do nieruchomości będących przedmiotem własności państwowej, niezależnie od ich położenia, charakteru czy też przeznaczenia. Przepisy te zostały uchylone 30 września 1990 r. w art. 1 pkt 34 ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny.

Warunki zasiedzenia

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli:
- jest posiadaczem samoistnym nieruchomości, to znaczy korzysta z niej jak właściciel, nie mając jednak do tego żadnego tytułu prawnego;
- posiada nieruchomość nieprzerwanie:
a) od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny w dobrej wierze (to jest w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że posiada prawo własności nieruchomości),
b) od lat trzydziestu jako posiadacz samoistny w złej wierze (wchodząc w posiadanie, wiedział, że nie jest właścicielem nieruchomości).
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć sobie czas posiadania swojego poprzednika. Jeśli jednak poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, to jego czas posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Jeżeli w okresie posiadania nieruchomości obowiązywały przepisy uniemożliwiające zasiedzenie (na przykład zakaz zasiedzenia nieruchomości państwowych), trzeba dokonać szczegółowych obliczeń czasu posiadania stosownie do przepisów przejściowych zawartych w art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny. Zgodnie z tą regulacją, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej noweli (to jest przed 1 października 1990 r.) istniał stan, który wyłączał zasiedzenie nieruchomości (posiadanie dotyczyło nieruchomości państwowych), a po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia (posiadanie trwa nadal), zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie, jednak okres wymagany do zasiedzenia (20 lub 30 lat) ulega skróceniu o czas posiadania sprzed wejścia w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę. Czyli okres niezbędny do zasiedzenia nieruchomości państwowych ulega maksymalnie skróceniu do 10 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze, a do 15 – w złej.
Obliczając termin zasiedzenia, należy więc uwzględnić:
- po pierwsze – okres posiadania, jaki upłynął od 1 października 1990 r.;
- po drugie – okres posiadania pod rządami przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia, jednak nie więcej niż połowę ustawowego terminu zasiedzenia (maksymalnie 10 lub 15 lat);
- po trzecie – okres posiadania sprzed obowiązywania przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia, czyli sprzed 20 lipca 1961 r. (dla nieruchomości położonych w miastach) lub 1 stycznia 1965 r. (dla pozostałych).

Przykład 1. Stanisław J. był właścicielem nieruchomości na terenie m.st. Warszawy od 1938 r.
Na mocy dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy własność nieruchomości przeszła na skarb państwa, a następnie stała się własnością gminy. Mimo to Stanisław J. po wojnie nadal użytkował nieruchomość, ogrodził ją i zabudował budynkiem mieszkalnym, w którym do dziś mieszka jego syn Bartłomiej. Korzysta z nieruchomości jak właściciel, dlatego ma status posiadacza samoistnego. Jednak z uwagi na to, iż wiedział, że na skutek nacjonalizacji nieruchomości utracił prawo własności, jest posiadaczem w złej wierze.
Okres posiadania samoistnego przed 21 lipca 1961 r. nie podlegał zaliczeniu, gdyż przed tą datą nie doszło jeszcze do zasiedzenia. Z kolei posiadanie przypadające na okres od 21 lipca 1961 r. do 30 września 1990 r. z uwagi na ustawowy zakaz nie mogło prowadzić do zasiedzenia nieruchomości państwowej (komunalnej), jednak może mieć wpływ na skrócenie okresu wymaganego do zasiedzenia o 15 lat. A zatem bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się 1 października 1990 r., a kończy 1 października 2005 r. Z tym dniem Stanisław J. nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie.

Stwierdzenie zasiedzenia

Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności jest uprawniony każdy zainteresowany, a w szczególności posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu położenia nieruchomości.
Do wniosków dotyczących nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej należy dołączyć odpis z księgi, a w przypadku nieruchomości, dla których prowadzony jest zbiór dokumentów – zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika z tego zbioru.
Wnioskodawca powinien wskazać inne osoby zainteresowane w sprawie. Jeżeli tego nie zrobi, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie (art. 609-610 Kodeksu postępowania cywilnego).
W czasie postępowania sąd z urzędu bada, przeciwko komu biegnie zasiedzenie, jaki ma charakter posiadanie oraz dobrą i złą wiarę posiadania. Postępowanie powinno toczyć się z udziałem dotychczasowego właściciela lub jego następców prawnych. Sprawa, w której wnioskodawca w ogóle nie podał dotychczasowego właściciela, a ograniczył się do wskazania poprzedniego samoistnego posiadacza nieruchomości, nie powinna się toczyć bez wyjaśnienia, kto był właścicielem nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 29 maja 1998 r. II CKU 171/97).

Koszty zasiedzenia

Do uiszczenia opłaty od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia jest zobowiązany wnioskodawca. Pismo wnoszone przez kilka osób podlega jednej opłacie. W każdym piśmie należy podać wartość przedmiotu sprawy. Nie ma to jednak znaczenia dla wysokości opłaty, gdyż od 2 marca 2006 r. od wniosku w sprawie o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą w wysokości 2000 zł.
Trzeba też pamiętać o podatku od spadków i darowizn, który ma również zastosowanie do nabycia własności przez zasiedzenie. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Podatek wynosi 7% wartości nabytej nieruchomości.

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia

Przy ustalaniu, czy zostały spełnione przesłanki zasiedzenia, należy pamiętać, że bieg terminu zasiedzenia może ulec przerwaniu przez każdą czynność podjętą przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia lub zabezpieczenia roszczenia (art. 123 k.c.). Taką czynnością może być wytoczenie powództwa o zwrot nieruchomości lub o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ponadto bieg terminu zasiedzenia przerywa się przez uznanie, że nie jest się właścicielem. Takie uznanie następuje na przykład przez podpisanie umowy najmu czy dzierżawy nieruchomości. Po każdym przerwaniu termin zasiedzenia biegnie na nowo. Jeżeli do przerwania doszło przez czynność w postępowaniu przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju, zasiedzenie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone.

Przykład 2. Państwo Wojciech i Anna K. byli właścicielami nieruchomości, dla której założono zbiór dokumentów. W latach 60. część tej nieruchomości została wywłaszczona czona na rzecz skarbu państwa. Z uwagi na brak zainteresowania wywłaszczonym terenem (miała być tam wybudowana droga) państwo K. dalej gospodarowali na całej nieruchomości. Korzystali z sadu zlokalizowanego na wywłaszczonym terenie, a w czerwcu 1975 r. wybudowali tam budynek gospodarczy. Państwo K. byli zatem posiadaczami samoistnymi wywłaszczonej nieruchomości w złej wierze, gdyż wiedzieli, że część nieruchomości przeszła na własność skarbu państwa. Z dniem 1 października 2005 r. mogliby nabyć przez zasiedzenie własność nieruchomości, która wcześniej została im odebrana przez wywłaszczenie. Jednakże w 2003 r. skarb państwa wystąpił do sądu o wydanie nieruchomości, co doprowadziło do przerwy biegu terminu zasiedzenia.

Podstawa prawna:
- art. 1 pkt 34 oraz art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 55, poz. 321),
- ustawa z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. nr 32, poz. 159 z późn. zm.),
- art. 123 oraz art. 172-177 Kodeksu cywilnego.

Z ORZECZNICTWA SĄDU NAJWYŻSZEGO – TERMIN ZASIEDZENIA
Problem okresów uwzględnianych przy liczeniu terminu zasiedzenia rozwiązała uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 31 stycznia 2002 r., III CZP 72/01 (OSNC nr 9/2002, poz. 107).
Sąd orzekł, że okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości.
Ponadto w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z 19 marca 2003 r. I CKN 106/01 czytamy, że w zakresie przepisów przejściowych ustawodawca posłużył się zasadą bezpośredniego działania nowej ustawy i nie ustanowił żadnych przepisów przejściowych rozwiązujących problem stanów posiadania nieruchomości państwowych, które rozpoczęły się przed wejściem w życie przepisów wyłączających możliwość ich zasiedzenia, a które nie doprowadziły do nabycia własności przed tą datą. Tak więc jeżeli bieg terminu zasiedzenia zakończył się przed wejściem w życie przepisów zakazujących zasiedzenie nieruchomości państwowych (czyli przed 20 lipca 1961 r. lub 1 stycznia 1965 r.), nabywca uzyskał własność nieruchomości państwowej przez zasiedzenie. Jeśli jednak termin nie upłynął w tym czasie, nie uzyska stwierdzenia nabycia prawa własności przez zasiedzenie i nie może zaliczyć tego czasu przy obliczaniu terminu zasiedzenia biegnącego od 1 października 1990 r.
Z kolei w orzeczeniu z 13 stycznia 1995 r. III CZP 174/94 (OSNC 1995, nr 4, poz. 67) Sąd Najwyższy przekonująco wyjaśnił, że przez zwrot „przed wejściem w życie ustawy” rozumieć należy okres rozpoczęty przed 1 października 1990 r., nie zaś trwający jeszcze do tego dnia.

WZÓR WNIOSKU O STWIERDZENIE ZASIEDZENIA

                                                                                          Warszawa, dnia 1 grudnia 2005 r.
Wnioskodawca: Bartłomiej Jaworski
zam. 00-000 Warszawa
ul. .....................                                              Do Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa
                                                                                             w Warszawie I Wydział Cywilny
Uczestnicy: Miasto Stołeczne Warszawa
Wartość przedmiotu sprawy: 750 000 zł
Wniosek
o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości
przez zasiedzenie
Wnoszę o:
1. Stwierdzenie, że wnioskodawca Bartłomiej Jaworski nabył przez zasiedzenie z dniem 1 października 2005 r. własność nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr Kw ......., położonej w Warszawie dzielnica Mokotów, składającej się z działki nr ........ o pow. .......... m².
2. Zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
3. Przeprowadzenie wskazanych w uzasadnieniu wniosku dowodów.

Uzasadnienie
Opisana we wniosku nieruchomość została nabyta przez ojca wnioskodawcy Stanisława Jaworskiego w 1938 r. na mocy aktu notarialnego. W 1945 r. została znacjonalizowana. Ojciec wnioskodawcy nieprzerwanie posiadał przedmiotową nieruchomość od 1938 r., również po jej upaństwowieniu. Po śmierci Stanisława Jaworskiego w 2001 r. wnioskodawca przejął posiadanie nieruchomości i traktował ją, podobnie jak ojciec, jak swoją własność.
Na działce znajduje się budynek mieszkalny, który został wybudowany przez ojca wnioskodawcy w 1955 r. Dom składa się z czterech samodzielnych lokali i trzy z nich są wynajmowane od 1972 r.
Dowód: zeznania świadków
– Katarzyna Kowalska zam. Warszawa ul. ......
– Tadeusz Kowalski zam. Warszawa ul. .......
– Ewa Szczęsna zam. Warszawa ul. .......
Dowód: dokumenty
– pozwolenie na użytkowanie budynku,
– umowy najmu lokali nr 2, 3 i 4.

Właścicielem hipotecznym nieruchomości opisanej we wniosku jest m.st. Warszawa.
Dowód: odpis z księgi wieczystej Kw ......
Wobec powyższego wniosek jest zasadny.
                                                                                                           Bartłomiej Jaworski
                                                                                                        ..................................
                                                                                                         (podpis wnioskodawcy)
Załączniki:
1. Odpis wniosku i załączników.
2. Odpis księgi wieczystej.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty