Aby dom był wspólny. Działka, dom i małżeństwo

Gdy małżonkowie chcą zbudować dom na działce, która jest własnością na przykład tylko żony, muszą pamiętać, że dom również będzie należał tylko do niej. Dom będzie wspólny, jeśli żona przekaże mężowi udział we własności gruntu.

Zasadą jest, że rzeczy nabyte przez małżonków przed ślubem stanowią majątek odrębny każdego z nich, zaś nabyte w trakcie trwania małżeństwa – wchodzą do majątku wspólnego. Ale nie zawsze. Reguła ta nie dotyczy rzeczy otrzymanych w darowiźnie lub odziedziczonych. Darowizna lub spadek są odrębną własnością małżonka, który ją otrzymał. A zatem zarówno zakupiona przed ślubem, jak też podarowana lub odziedziczona (w dowolnym czasie), działka stanowi majątek odrębny małżonka. Wszystko, co powstanie na takiej działce, będzie należało do małżonka-właściciela gruntu, a małżonek współfinansujący budowę będzie miał jedynie prawo do poniesionych nakładów.
Jeśli małżonkowie chcą, aby dom był wspólny, mają na to cztery sposoby:
- przeniesienie własności działki (lub udziału w tej własności) do majątku wspólnego – przez rozszerzenie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej,
- przeniesienie własności działki (lub udziału w tej własności) do majątku wspólnego bez rozszerzenia wspólności ustawowej,
- przeniesienie udziału we własności działki do majątku odrębnego małżonka – przez zawarcie umowy darowizny,
- sprzedaż na rzecz małżonka udziału w tej nieruchomości.
Każda z tych umów musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie będzie nieważna. Za sporządzenie umowy notariusz pobiera wynagrodzenie zwane taksą notarialną.

Rozszerzenie wspólności ustawowej

Dokonuje się przez zawarcie małżeńskiej umowy majątkowej, w której rozszerza się dotychczasową ustawową wspólność na przedmioty wchodzące dotychczas do odrębnego majątku jednego z małżonków. Należy jednak pamiętać o tym, że małżeńska umowa majątkowa kształtuje stosunki majątkowe między małżonkami przede wszystkim na przyszłość. Dlatego umowa przenosząca jedynie własność (lub udział we własności) nieruchomości gruntowej z majątku odrębnego do majątku wspólnego nie ma charakteru małżeńskiej umowy majątkowej. Będzie mieć taki charakter, jeśli małżonkowie rozstrzygną w niej także, jak mają kształtować się w przyszłości ich stosunki majątkowe (również w zakresie darowizn dokonywanych na rzecz jednego z nich). Objęcie składnika majątku odrębnego małżeńską wspólnością majątkową oznacza, że wobec tego składnika stosuje się od tej pory zasady dotyczące współwłasności łącznej. Zawarcie takiej umowy podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 38 zł i nie rodzi żadnych innych skutków podatkowych.

Przeniesienie działki do majątku wspólnego
Dopuszczalne jest także rozporządzenie jednym konkretnym składnikiem majątku odrębnego (w tym wypadku działką) przez „wniesienie” go do majątku wspólnego, bez dodatkowych rozstrzygnięć na przyszłość. Spowoduje to powstanie współwłasności o charakterze łącznym. Nie jest to jednak klasyczna małżeńska umowa majątkowa ani umowa darowizny. O charakterze umowy zdecyduje notariusz i pobierze lub nie podatek od darowizny.

Darowizna udziału
Przesunięcie majątkowe z jednego majątku odrębnego do drugiego majątku odrębnego jest w polskim systemie prawnym jak najbardziej dopuszczalne. Jeżeli dokonywane jest bezpłatnie, małżonkowie zawierają umowę darowizny obejmującą własność rzeczy lub udział w tej własności. W wyniku spisania umowy darowizny udziału w nieruchomości gruntowej powstaje współwłasność ułamkowa obojga małżonków, a udziały w owej nieruchomości należą do ich majątków odrębnych. W wypadku zawarcia umowy darowizny powstaje obowiązek podatkowy: notariusz sporządzający umowę pobiera (jako płatnik) podatek od spadków i darowizn w wysokości od 3% do 7% wartości przedmiotu darowizny (wysokość podatku zależy od wartości rynkowej przedmiotu darowizny).

Sprzedaż udziału
Istnieje jeszcze jeden sposób rozwiązania problemu własności działki i mającego powstać na niej domu. Właściciel działki może sprzedać udział w nieruchomości gruntowej swojemu małżonkowi. Od tej pory będą współwłaścicielami działki w częściach ułamkowych. Przy sporządzaniu umowy sprzedaży notariusz pobiera (jako płatnik) podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości udziału.
Uwaga! Sprzedaż udziału w nieruchomości może być obciążona 10-procentowym podatkiem, jeżeli od jej nabycia nie minęło 5 lat. 

Porównanie kosztów
Rozważmy następujący przykład: pan Kowalski chce, aby odziedziczona przez niego działka o wartości 40 000 zł stała się wspólną własnością jego i małżonki.
Koszty zawarcia poszczególnych umów wynoszą:
- małżeńska umowa majątkowa:
  – taksa notarialna: 100 zł,
  – opłata za wniosek o wpis do księgi wieczystej: 100 zł,
  – podatek od czynności cywilnoprawnych: 38 zł,
  – wpis do księgi wieczystej: 30 zł,
  – razem 268 zł;
- darowizna udziału o wartości 20 000 zł:
  – taksa notarialna liczona od wartości udziału: 500 zł (300 zł plus 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł),
  – opłata za wniosek o wpis do księgi wieczystej: 100 zł,
  – podatek od spadków i darowizn naliczany od kwoty 10 943 zł (po odjęciu kwoty 9 057 zł wolnej od podatku): 353,95 zł (289,80 zł plus 5% od nadwyżki powyżej 9 660 zł),
  – wpis do księgi wieczystej: 300 zł (ok. 1,5 % wartości udziału),
  – razem 1253,95 zł;
- sprzedaż udziału o wartości 20 000 zł:
  – taksa notarialna: 500 zł,
  – opłata za wniosek o wpis do księgi wieczystej: 100 zł,
  – podatek od czynności cywilnoprawnych: 400 zł (2% od wartości sprzedawanego udziału),
  – wpis do księgi wieczystej: 300 zł (ok. 1,5 % wartości udziału),
  – razem 1300 zł. 

Podstawa prawna:- Kodeks rodzinny i opiekuńczy
- ustawa z 23 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 1997 r. nr 16, poz. 89)
- rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 12 kwietnia 1991 r. w sprawie taksy notarialnej (Dz. U. nr 33, poz. 146 z poźn. zm.)

SŁOWNICZEK
Współwłasność łączna – prawo własności przysługujące wspólnie małżonkom, bez wyodrębniania udziałów; żadne z małżonków nie może rozporządzać nieruchomością bez zgody drugiego.
Współwłasność w częściach ułamkowych – prawo własności przysługujące dwóm lub więcej osobom, z których każda ma określony ułamkowy udział w tej własności; każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem (na przykład go sprzedać).

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty