Analiza wniosku kredytowego. Kredyt hipoteczny


Bank musi sprawdzić, czy aktualna i przewidywana sytuacja finansowa i majątkowa kredytobiorcy umożliwi mu spłatę kredytu wraz z odsetkami w proponowanym terminie oraz czy spłata będzie odpowiednio zabezpieczona.

Wniosek kredytowy – po stwierdzeniu przez pracownika banku, że jest kompletny – poddawany jest zazwyczaj trzyetapowej analizie:
- prawnej;
- technicznej;
- finansowej.
Na każdym z tych etapów bank może się zwrócić do klienta z prośbą o dostarczenie dodatkowych dokumentów. Obecnie analiza wniosku w każdym banku jest bezpłatna.

Jak długo bank rozpatruje wniosek?

Czas ustosunkowywania się do wniosku o kredyt (od złożenia dokumentów do wypłaty kredytu) nie powinien przekraczyć 30 dni. W bardziej złożonych przypadkach okres ten może być wydłużony a wnioskodawca zostaje powiadomiony o przewidywanym terminie podjęcia decyzji. Pamiętajmy, że niestandardowe dokumenty mogą przedłużyć analizę naszego wniosku. Jeżeli na przykład czerpiemy dochody z kilku źródeł, to oceniający będzie potrzebował więcej czasu na rozpatrzenie wniosku niż w wypadku zwykłej umowy o pracę. Każdy bank zaczyna liczyć moment rozpoczęcia analizy od chwili otrzymania kompletnego wniosku kredytowego. Oznacza to, że jeśli brakuje choćby jednego dokumentu, bank może ją wstrzymać. Z praktyki doradcy kredytowego wynika, że kredyt może być wypłacony w czasie od trzech do dziewięciu tygodni od złożenia wniosku. Wszystko zależy od banku, przedmiotu kredytowania, a także zdyscyplinowania kredytobiorcy.

Analiza prawna
Najpierw bank sprawdza faktyczny stan prawny nieruchomości. W przypadku zakupu mieszkania lub domu na rynku wtórnym badane są następujące dokumenty:
- potwierdzające nabycie nieruchomości przez zbywcę/właściciela (akt notarialny, przydział, wyrok sądu wraz z zaświadczeniem urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku);
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości (ważny od miesiąca do trzech miesięcy – w zależności od banku);
- pozwolenie na użytkowanie wraz z załącznikami lub niezakwestionowane przez organ nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy albo decyzja o wysokości podatku od nieruchomości – w przypadku gdy zabezpieczeniem jest dom jednorodzinny niestarszy niż pięcioletni;
- przedwstępna umowa kupna ze zbywcą;
- jeśli nabywane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – zaświadczenia ze spółdzielni o braku zaległości w opłatach czynszowych, o prawie przysługującym do lokalu oraz braku przeszkód do założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości (jeżeli lokal nie ma założonej księgi);
- wycena nieruchomości;
- wypis i wyrys z rejestru gruntów działki (jeśli przedmiotem zabezpieczenia kredytu jest dom);
- zaświadczenie o kwocie kredytu pozostającej do spłaty (jeżeli nabywana nieruchomość jest obciążona hipoteką).

Jeśli z kredytu ma być finansowany również remont, konieczne będą dodatkowo:
- kosztorys;
- harmonogram prac (na druku bankowym);
- pozwolenie na budowę, jeśli przewidziane prace tego wymagają.

W razie zakupu działki na rynku wtórnym bank sprawdza:
- dokument potwierdzający nabycie nieruchomości przez zbywcę (akt notarialny, przydział, wyrok sądu wraz z zaświadczeniem z urzędu skarbowego o uregulowaniu kwestii podatkowej);
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości;
- umowę przedwstępną ze zbywcą;
- wycenę nieruchomości;
- wypis i wyrys z rejestru gruntów działki;
- wypis z planu przestrzennego zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy potwierdzające budowlany charakter działki;
- zaświadczenie o kwocie kredytu pozostającej do spłaty (jeśli nabywana nieruchomość jest obciążona hipoteką).

Jeżeli kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, bank sprawdzi:
- odpis z księgi wieczystej działki, na której deweloper/spółdzielnia realizuje inwestycję;
- oświadczenie inwestora zastępczego (na druku bankowym);
- pełnomocnictwa dla osób podpisujących umowę przedwstępną w imieniu dewelopera/spółdzielni, jeśli te osoby nie są wymienione w Krajowym Rejestrze Sądowym;
- prawomocne pozwolenie na budowę;
- umowę przedwstępną z deweloperem/spółdzielnią;
- wycenę nieruchomości;
- czy jest zgoda banku na bez-obciążeniowe wydzielenie księgi wieczystej dla lokalu, jeżeli deweloper finansuje budowę z kredytu, i czy w IV dziale księgi wieczystej znajduje się wpis hipoteki na rzecz tego banku;
- wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera/spółdzielni;

W przypadku finansowania z kredytu wykończenia nabywanego lokalu trzeba dołączyć do wniosku:
- kosztorys;
- harmonogram prac (na druku bankowym);
- pozwolenie na budowę, jeśli przewidziane prace tego wymagają.

Analiza techniczna
Dotyczy wartości nieruchomości. Jeżeli klient nie dostarczy wyceny nieruchomości sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę (z listy rzeczoznawców honorowanych przez bank), wówczas bank zleci ją, często obciążając jej kosztem kredytobiorcę (od 0 do 1200 zł, w zależności od banku i od rodzaju wycenianej nieruchomości). Opłata ta nie jest zwracana w przypadku negatywnej decyzji kredytowej. Klient zawsze dostaje jeden egzemplarz takiej wyceny.

Analiza finansowa

To po prostu badanie zdolności kredytowej wnioskodawcy. Na tym etapie bank sprawdza jego dochody i analizuje zobowiązania – zarówno kredytowe, jak i z tytułu na przykład przyznanych limitów na rachunkach ROR i kartach kredytowych, z tytułu alimentów itp. Często bierze również pod uwagę inne stałe wydatki klienta związane z utrzymaniem mieszkania, czesnym za szkołę czy przedszkole lub ubezpieczeniem. W zależności od źródła dochodu bank wymaga dostarczenia wszelkich zaświadczeń o zarobkach lub innych dokumentów poświadczających osiągany dochód; niekiedy żąda deklaracji podatkowej PIT za poprzedni rok, wyciągów z konta z przynajmniej trzech miesięcy i wyciągów z kart kredytowych. Przy działalności gospodarczej dodatkowo wymaga zaświadczeń z ZUS i US o niezaleganiu
z podatkami i składkami.

Jeśli zależy nam na szybkim otrzymaniu kredytu, pamiętajmy, że:

- W trakcie spotkania z pracownikiem banku lub doradcą kredytowym trzeba szczegółowo zanotować listę wymaganych dokumentów. Trzeba będzie dostarczyć je wszystkie, ponieważ banki mają swoje zasady i rzadko od nich odstępują. Postarajmy się złożyć je wszystkie razem, a unikniemy pytań, czy dany dokument już dostarczaliśmy, czy też nie.
- Jeśli oferta danego banku jest atrakcyjna, to wpłynie do niego większa liczba wniosków kredytowych, a tym samym wydłuży się okres analizy naszego wniosku. Analityk może podjąć tylko kilka decyzji kredytowych dziennie – przy założeniu, że nie są to trudne przypadki.
- Między przyjęciem wniosku a wydaniem decyzji mogą się pojawić dodatkowe warunki, które kredytobiorca musi spełnić, a o których doradca lub pracownik banku mogli nie wiedzieć. Do chwili dostarczenia dokumentów (zaświadczeń, opinii itd.) analityk wstrzyma procesowanie wniosku.
- Jeśli decyzja o przyznaniu kredytu będzie pozytywna, bank przygotuje umowę kredytową. Może to zająć od dwóch do pięciu dni. Warto dokładnie przeczy-tać umowę i sprawdzić,
czy zostały w niej potwierdzone wcześniejsze ustalenia z doradcą lub pracownikiem banku.
- Warunkiem wypłaty kredytu jest złożenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej (gdy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym i księga wieczysta już istnieje) lub podpisanie przez dewelopera umowy cesji wierzytelności na rzecz banku (gdy kupujemy na rynku pierwotnym).
- Po podpisaniu dyspozycji wypłaty kredytu czekamy na uruchomienie pieniędzy od trzech do 12 dni.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty