Co oferują deweloperzy. Sprawdziliśmy dla Ciebie

W ostatnich miesiącach coraz trudniej jest sprzedać budowane domy czy mieszkania. Walka o klienta zaostrza się. Czy oznacza to, że deweloperzy obniżają ceny lub wprowadzają inne udogodnienia dla klientów? Żeby to sprawdzić, odwiedziliśmy kilku losowo wybranych deweloperów w Warszawie, Poznaniu, Katowicach i Gdańsku.
Inwestycje, które odwiedziliśmy, budowane są w różnych technologiach, w różnych częściach miasta, przez firmy znane i duże oraz niewielkie. Różny jest też stopień zaawansowania budowy. Szczególnie uważnie przyjrzeliśmy się umowom proponowanym przez deweloperów.

Standard – bez białego montażu

Osiedle położone 24 kilometry od centrum Warszawy. Domy budowane są w systemie Ytong, bez białego montażu. Media (prąd, kanalizacja, woda) są doprowadzone do domów. Deweloper instaluje ogrzewanie elektryczne oraz termy. Budowane szeregowo domy mają powierzchnię użytkową 78,5 i 96 m2, a działki od 176 do 324 m2. Najtańszy dom na najmniejszej działce kosztuje prawie 165 tys. zł. Własność gruntu jest przekazywana po dokonaniu pierwszej wpłaty w wysokości 30% wartości całej inwestycji. Kolejne raty należy wpłacać zgodnie z harmonogramem przyjętym w umowie. Umowa ta zaledwie ogólnikowo określa w załączniku zakres robót. Deweloper udostępnia potencjalnym klientom wzór umowy wraz z aneksami oraz kiepskiej jakości kserokopie rozkładu mieszkań i osiedla.
Na osiedlu bliźniaków w okolicy Mysiadła budowa jest zaawansowana. Domy, które znalazły już kupców, wymagają tylko wykończenia. Firma prezentuje swoim potencjalnym klientom plan zagospodarowania osiedla oraz plany i opisy techniczne budynków. Działki mają od 400 do 697 m2, natomiast domy 129 i 162 m2 powierzchni użytkowej. Ceny wahają się od 455 tys. zł (działka 406 m2, dom 129 m2) do 625 tys. zł (odpowiednio 498 i 161 m2). Firma buduje już piąte osiedle w tej okolicy. Działki są podzielone i ogrodzone, wewnątrz osiedla w ramach ogólnej ceny deweloper buduje drogę z kostki brukowej. Wpłaty są uzależnione od postępu prac danej inwestycji, pierwsza wynosi 10% wartości domu.
Cieszący się dobrą opinią katowicki deweloper w cenę budowanych domów (na przykład 360 tys. zł za 164 m2 domu na 300 m2 działki) wlicza wszystkie prace związane z doprowadzeniem mediów i zagospodarowaniem osiedla. Klienci mogą otrzymać szczegółowy projekt domu i osiedla, można również negocjować warunki umowy, szczególnie w zakresie wysokości poszczególnych rat. Pierwsza rata wynosi 25% kosztów budynku. Po jej wniesieniu można kupić wydzieloną już działkę i zostać właścicielem nieruchomości.

Promocje – kto pierwszy, ten lepszy

Inny deweloper, budujący również w okolicach Warszawy, zachęca do pośpiechu przy kupnie domu: pierwszych pięciu klientów otrzyma bezpłatne garaże, a pierwszych dziesięciu – bezpłatny dostęp do dróg i placów zabaw. Ci, którzy nie załapią się na promocję, będą musieli zapłacić 35 zł za 1 m2 wspólnych terenów. Firma buduje tu domy wolno stojące, bliźniaki i szeregowce z Porothermu (o powierzchni od 115 do 175 m2), bez białego montażu, podłóg i terakoty. Cena metra kwadratowego domu na tym osiedlu wynosi 1800 zł, do tego trzeba jednak doliczyć jeszcze 7% VAT-u (zawsze trzeba pytać, czy podana cena zawiera ten podatek). Ogrodzenie trzeba będzie wykonać we własnym zakresie. Pierwsza wpłata wynosi 12,5% ceny całej inwestycji i jednocześnie przekazywany jest notarialny akt własności działki. Dalsze wpłaty są uzgadniane w harmonogramie, ale nie są powiązane z postępem budowy. Deweloper jednak zapewnia, że nie będzie opóźnień, bo bank kredytujący budowę mógłby w takiej sytuacji wstrzymać wypłaty transz kredytu.
W kolejnej firmie deweloperskiej dodatkową atrakcją dla klientów ma być strych, który może służyć za schowek i nie jest wliczany do powierzchni użytkowej. Metr kwadratowy domu z takim darmowym strychem można kupić za 1999 zł (cena bez VAT-u). Domy są wolno stojące, parterowe z użytkowym poddaszem, o powierzchni 150 lub 170 m2, budowane w systemie Porotherm z dachówką Braas, bez podłóg i białego montażu (istnieje możliwość wykonania za dodatkową opłatą). Działki (530 i 550 m2) kosztują równowartość 22 dolarów za 1 m2. W cenę wliczone jest doprowadzenie wszystkich mediów oraz ogrodzenie działek i domofon dla całego osiedla.

Pozwolenie na budowę... „już prawie mamy”

Odwiedzamy kolejnego dewelopera. Reklama obiecuje cenę 329 500 zł. Niestety, domy za tę cenę zostały  sprzedane, można już tylko kupić dom za 370 tys. brutto o powierzchni 210 m2, składający się z parteru, piętra i poddasza. Cena podawana jest jako stała, jednak umowa przewiduje jej zmianę, na przykład w razie zmiany stawki podatku VAT na materiały budowlane lub zmiany powierzchni lokalu. Deweloper buduje na jednej, nie podzielonej jeszcze działce, dlatego przeniesienie prawa własności nastąpi po zakończeniu inwestycji. Jest jeden szkopuł, budowa jeszcze nie ruszyła, bo firma jest – jak zapewnia jej właściciel – na etapie kończenia formalności związanych z otrzymaniem pozwolenia na budowę. Zawierając umowę, należy wpłacić 10% ogólnej wartości inwestycji. Kolejne raty są płatne według szczegółowego harmonogramu określającego kolejne etapy wykonania inwestycji. Faktyczny stan wykonania inwestycji zawsze potwierdza inspektor nadzoru budowlanego.
Deweloper przedstawia klientom plan zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczy budynków. Udostępnia również wzór umowy wraz z aneksami oraz wypis z księgi wieczystej terenu.

Jakie piękne osiedle... na obrazku

Jeden z deweloperów zupełnie nas zaskoczył: ma zamiar budować domy w zabudowie szeregowej i bliźniaczej, w tradycyjnej technologii, ale... nie ma pojęcia, kiedy inwestycja się rozpocznie, nie wie, czy otrzymał już pozwolenie na budowę, nie ma żadnych planów ani przygotowanych wzorów umów. Chętnie pokazuje za to kolorową grafikę przedstawiającą, jak ślicznie będzie wyglądało budowane osiedle. Nie jest też pewien, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności. Zachęca jednak do płacenia rat (im więcej, tym lepiej dla klienta, bo będzie miał mniej obciążeń finansowych). Najtańszy dom z działką ma kosztować 501 tys. zł (w ogłoszeniu prasowym była mowa o 500 tys. zł), na co składa się cena powierzchni użytkowej – 2,6 tys. zł/m2 i cena działki – 320 zł/m2. I na koniec jeszcze jedna informacja – za grunty wspólne: drogi, place zieleni itp. wszyscy klienci muszą dodatkowo zapłacić po 20 224 zł – cóż za precyzja obliczeń.

Umowy – uwaga na pułapki
 

Niemal wszystkie sprawdzane firmy dopuszczają możliwość negocjacji umowy. Jednak niewielkie ustępstwa z ich strony dotyczą właściwie tylko sposobu płatności, czyli wysokości rat i terminów ich wpłacania. Zazwyczaj bardziej elastyczne są małe firmy. Klienci – zadowoleni, że udało im się ustalić w tym zakresie korzystniejsze warunki – zapominają, że są jeszcze inne ważne ustalenia w umowie, które mogą okazać się źródłem konfliktów.

Za jaką powierzchnię płacisz

Firmy budowlane posługują się w umowach najczęściej pojęciem powierzchni użytkowej. Warto ustalić, w jaki sposób będzie liczona. Odesłanie w tym względzie do Polskiej Normy może się okazać niekorzystne dla klienta. Zgodnie z normą PN-ISO 9836 za powierzchnię użytkową uznaje się część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Oblicza się ją w świetle wykończonych ścian na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. Ale uwaga: do powierzchni kondygnacji netto (czyli także do powierzchni użytkowej) wliczane są elementy nadające się do demontażu, takie jak: ścianki działowe, rury, kanały. Poza tym norma ta nic nie mówi na temat liczenia powierzchni pomieszczeń, które mają zróżnicowaną wysokość, na przykład na poddaszach. A zatem zamiast odwoływać się do tej normy, która wcale nie musi być obowiązkowo stosowana, lepiej określić od razu w umowie, że kupujący płaci na przykład za powierzchnię użytkową pomieszczeń o wysokości nie mniejszej niż 2,5 m mierzoną w świetle wykończonych ścian.

Czy można zrezygnować

Prawie wszyscy deweloperzy przewidują możliwość odstąpienia od umowy, ale wiąże się to zawsze z jakąś stratą dla klienta. Dolegliwość jest zróżnicowana w zależności od tego, z czyjej winy następuje rezygnacja z realizacji umowy.
Bywa, że kupujący ma prawo odstąpić od umowy dopiero wówczas, gdy firma spóźnia się z realizacją robót ponad 90 dni w stosunku do ustalonego harmonogramu robót. W takiej sytuacji firma gwarantuje zwrot wpłaconych pieniędzy (zazwyczaj bez odsetek i kar umownych) w ciągu 14 dni od odstąpienia od umowy. Przez ten czas może obracać wpłaconymi przez klienta pieniędzmi nawet wtedy, gdy wcale nie zamierza wywiązać się z umowy.
Z kolei firmy zastrzegają sobie możliwość odstąpienia od umowy już wtedy, gdy klient spóźnia się z wpłatą o miesiąc, a czasem nawet tylko o 7 dni. Spotkaliśmy się też z takim zapisem, że jeśli klient spóźni się z zapłatą raty ponad 21 dni, to wykonawca może odstąpić od umowy, potrącając 10% wartości umowy, a resztę wpłaconych pieniędzy zwróci (bez odsetek) dopiero wówczas, gdy znajdzie kolejnego klienta na miejsce poprzedniego, a ma na to czas do 12 miesięcy!!! W umowie tej nie przewidziano natomiast żadnych możliwości odstąpienia od umowy przez klienta. W świetle prawa jest to niedozwolone. Jeśli takie zapisy się pojawią w projekcie umowy, to zdecydowanie zażądajmy ich zmiany lub usunięcia.

Jakie kary dla spóźnialskich

Odpowiednio ustalone kary umowne mogą być doskonałym środkiem dyscyplinującym zarówno wykonawcę, jak też klienta, do terminowego wywiązywania się z umowy. Stanowią coś w rodzaju gwarancji jej wykonania. Cóż, kiedy firmy zastrzegają sobie śmiesznie niskie kary za opóźnienia, na przykład 0,3% za każdy dzień zwłoki. Jednak procent ten ma być liczony od kwoty ostatniej raty, która to rata wynosi zaledwie 5% wartości całej inwestycji!
A jakie kary płaci spóźnialski klient? Z pewnością dużo wyższe. Otóż, nawet niewielka zwłoka daje wykonawcy podstawę do naliczania odsetek ustawowych, a nawet odstąpienia od umowy i potrącenia od 5 do 10% wartości inwestycji.
Poza tym każda firma budowlana zastrzega sobie możliwość przesunięcia terminu realizacji umowy z przyczyn od niej niezależnych, nie określając, jak długie mogą być opóźnienia. A zatem jeśli wystąpią niekorzystne warunki pogodowe (deszcze, mrozy) albo firma będzie musiała uzyskać jakieś decyzje administracyjne, opinie lub uzgodnienia innych organów, to budowa naszego domu może się przedłużać w nieskończoność. Naszym zdaniem takie okoliczności nie powinny stanowić żadnego usprawiedliwienia dla opóźnień. Solidny wykonawca, ustalając harmonogram robót, powinien uwzględnić warunki klimatyczne panujące w naszym kraju i przewidzieć realny termin zakończenia budowy. Natomiast jeśli chodzi o ewentualne opóźnienia spowodowane przedłużającym się postępowaniem w urzędach, to przecież oczywiste jest, że budowa domu wymaga uzyskania co najmniej dwóch decyzji administracyjnych i wielu uzgodnień z różnymi organami (im większa inwestycja – osiedle – tym większe są wymagania). Firma, która podpisuje umowy z klientami i bierze od nich pieniądze, nie mając jeszcze załatwionych formalności urzędowych związanych z budową, staje się z gruntu mocno podejrzana. Również postępowanie związane z zakończeniem budowy nie powinno wpływać na zmianę terminu realizacji umowy, jeśli budowa była prowadzona zgodnie z pozwoleniem i przepisami. Gdy powstają przy tym jakieś trudności, to z pewnością nie są one niezależne od wykonawcy. Starajmy się wyeliminować z umów takie zapisy, które dają wykonawcy możliwość jednostronnego wpływu na termin lub sposób realizacji umowy lub zastrzegają rażąco wysokie kary tylko dla jednej strony.

Co z odbiorem

Umowa powinna precyzyjnie określać, kiedy i w jaki sposób nastąpi zakończenie jej realizacji. Zazwyczaj wykonawcy postanawiają, że zakończenie budowy następuje z chwilą odbioru technicznego budynku, który – uwaga: może nastąpić także pod nieobecność kupującego. Wystarczy, że klient zostanie powiadomiony o terminie odbioru, a powołana przez wykonawcę komisja sporządzi w tym dniu protokół odbioru. Tymczasem zgodnie z prawem budowa jest zakończona, gdy inwestor po wykonaniu wszystkich robót zawiadomi urząd o zakończeniu budowy lub uzyska pozwolenie na użytkowanie, jeśli był do tego zobowiązany (często pozwolenie takie jest potrzebne w wypadku budowy większego osiedla). Dopiero po dokonaniu tych czynności budynek może być przekazany klientowi do użytkowania. Warto więc zaznaczyć w umowie, że do całkowitego spełnienia świadczenia przez wykonawcę potrzebny będzie nie tylko odbiór techniczny dokonany w obecności stron lub ich przedstawicieli, ale także pozytywne załatwienie wszystkich spraw w urzędzie związanych z zakończeniem budowy całego osiedla. Znane są bowiem wypadki, że wykonawca uznawał budowę domu za zakończoną w terminie (bo wezwał kupującego do odbioru), podczas gdy nie było jeszcze infrastruktury na osiedlu, a więc dom nie nadawał się do zamieszkania. Musiało minąć jeszcze wiele tygodni, zanim można się było wprowadzić.

Pamiętajmy, że ważne jest nie tylko, kto, gdzie, co i za ile ma zbudować. Liczą się też drobiazgi – nie bez powodu mówi się, że diabeł tkwi w szczegółach. Dlatego czytajmy umowy, negocjujmy i wyjaśniajmy niekorzystne i nieprecyzyjne zapisy.
Na pocieszenie można dodać, że projekty umów przygotowywane  przez deweloperów znacznie się zmieniły w ostatnich latach. Są już o wiele bardziej wyważone, mniej w nich niekorzystnych postanowień dla klienta i nieuzasadnionych korzyści dla wykonawcy. Z pewnością wpłynęła na to rosnąca konkurencja na rynku budowlanym, zmniejszony popyt na nowe domy, a także wprowadzenie nowych przepisów prawnych chroniących konsumentów.
Porównanie ofert różnych deweloperów pod względem ceny nie jest proste. Jedni podają osobno ceny domu i działki, inni cenę łączną, niektórzy wliczają w nią koszty doprowadzenia mediów, budowy ogrodzenia czy zagospodarowania osiedla, a niektórzy każą za to płacić oddzielnie. Bardzo duże różnice dotyczą wysokości pierwszej wpłaty: od 10 do 35% ceny inwestycji.
Kończą się czasy sprzedawania nieistniejących domów. Coraz częściej deweloperzy szukają nabywców na domy niemalże gotowe lub takie, które przy udziale środków klienta można wykończyć lub zbudować w ciągu niespełna roku. Niestety, zdarzają się też oferty sprzedaży domów, na które deweloper nie otrzymał jeszcze pozwolenia na budowę, nie ma nawet żadnych jej planów.

O co pytaliśmy, co sprawdzaliśmy

- Co deweloper oferuje (jaka jest powierzchnia domu, technologia, cena)? Czy jest to zgodne z ofertą zamieszczoną w prasie?
- Czy grunt jest podzielony na działki budowlane?
- Czy deweloper jest wyłącznym właścicielem gruntu i czy nieruchomość nie jest zadłużona?
- Czy uzyskał już pozwolenie na budowę (czy można je zobaczyć)?
- Czy można obejrzeć zatwierdzony projekt domu oraz projekt zagospodarowania całego osiedla?
- Czy w podaną cenę domu wliczone są prace związane z doprowadzeniem mediów i zagospodarowaniem osiedla (sieci, drogi wewnętrzne, ogrodzenie, zieleń)?
- Czy można otrzymać projekt umowy (do domu)?
- Czy umowa dokładnie określa, do czego zobowiązuje się wykonawca (szczegółowy zakres robót ze wskazaniem rodzaju i jakości użytych materiałów)?
- Jakie są warunki płatności (wysokość rat i czy terminy ich wpłacania są powiązane z postępem prac na budowie)?
- Czy są kary umowne i za co je przewidziano?
- Jakie są warunki odstąpienia od umowy?
- Czy można negocjować warunki umowy?
- Kiedy następuje przeniesienie własności (czy na przykład po pierwszej racie odpowiadającej wartości działki, czy dopiero po zakończeniu inwestycji)?

Niedozwolone „chwyty”

Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów wprowadziła w 2000 roku do Kodeksu cywilnego nowe przepisy dotyczące niedozwolonych postanowień umowy. Otóż postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie były z nim indywidualnie uzgadniane (zostały automatycznie przeniesione z wzorca zaproponowanego przez przedsiębiorcę), nie wiążą klienta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to jednak postanowień określających główne świadczenia stron (na przykład: co ma być wybudowane i za jaką cenę), jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Za niedozwolone uznaje się m.in. postanowienia umowne, które:
- pozbawiają wyłącznie konsumenta prawa do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub wypowiedzenia,
- wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty, jeżeli rezygnuje on z umowy,
- nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty określonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy albo zastrzegają obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,
- przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta, mimo że kontrahent nie wywiązuje się z umowy.
Lista niedozwolonych klauzul umownych jest znacznie dłuższa. My staramy się zwrócić uwagę tylko na te, które najczęściej pojawiają się w projektach umów przygotowywanych przez deweloperów.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty