Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jest to pierwszy dokument, jaki trzeba uzyskać, aby wybudować dom. To jednocześnie wskazówka i podstawa do dalszych działań.
Kiedy potrzebna

Ustalenia warunków zabudowy wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca w szczególności na budowie (montażu), odbudowie, rozbudowie i nadbudowie obiektu budowlanego.
Nie trzeba ustalać warunków zabudowy, jeśli:
- roboty budowlane, polegające na remoncie lub montażu, przebudowa lub zmiana przeznaczenia budynku lub jego części, nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu,
- planowana inwestycja nie wymaga pozwolenia na budowę.

Warunki zabudowy możemy uzyskać jeszcze przed zakupem działki, gdyż osoba wnioskująca o wydanie takiej decyzji nie musi być właścicielem. Upewnimy się w ten sposób, czy określona działka przeznaczona jest pod zabudowę. Jeśli boimy się, że właściciel upatrzonej działki sprzeda ją komuś innemu, zanim dostaniemy decyzję, możemy zaproponować mu zawarcie umowy przedwstępnej.

Gdzie po decyzję

Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta lub upoważniony przez niego urzędnik (na przykład architekt miejski). Na decyzję czeka się do miesiąca, a gdy sprawa jest skomplikowana – do dwóch miesięcy od złożenia wniosku. Formularze wniosków są dostępne w wydziale architektury urzędu gminy lub miasta. Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są zwolnione od opłat.

Co we wniosku

We wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu należy określić:
- rodzaj inwestycji (na przykład dom jednorodzinny, przyłącza, szambo) i podać ogólną charakterystykę zabudowy (technologia, liczba kondygnacji, czy będzie garaż i na ile samochodów),
- zapotrzebowanie na wodę, energię, gaz oraz jak będzie rozwiązana sprawa zaopatrzenia budynku w poszczególne media, czyli do jakich sieci będzie przyłączony budynek i jakie indywidualne urządzenia zostaną wykonane na działce (własna studnia, szambo), a także jaki będzie dojazd do działki, jeśli nie przylega ona do ulicy,
- czy inwestycja będzie miała jakiś wpływ na środowisko.
Do wniosku należy dołączyć dwa egzemplarze mapy z oznaczeniem granic działki, na której ma być zbudowany dom. Mogą to być kopie mapy zasadniczej, a w razie jej braku – mapy ewidencyjnej - obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, oraz najbliższe otoczenie. Niektóre urzędy wymagają, aby była to mapa zaktualizowana przez uprawnionego geodetę. Na etapie warunków zabudowy nie jest to jednak konieczne. Uaktualnienie mapy wymagane jest dopiero do projektowania. Jeśli jednak zamierzamy zaraz po uzyskaniu warunków zabudowy zlecić wykonanie projektu i wystąpić o pozwolenie na budowę, lepiej od razu zamówić u uprawnionego geodety mapę do celów projektowych.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie daje jeszcze stuprocentowej gwarancji, że na działce wybudujemy to, co chcemy. Urząd jedynie określa w niej szczegółowe warunki, jakie trzeba spełnić, aby starać się o pozwolenie na budowę.

Co w decyzji

W decyzji o warunkach zabudowy określa się:
- jaki budynek i przyłącza można zbudować,
- jakie warunki wynikają z planu miejscowego, na przykład: linie zabudowy, wysokość budynku i kształt dachu itp.,
- warunki wynikające m.in. z przepisów techniczno-budowlanych i przepisów o ochronie środowiska (na przykład obowiązek uzyskania odpowiednich opinii lub uzgodnień),
- rozwiązania w zakresie zaopatrzenia budynku w wodę, energię, gaz, odprowadzania ścieków oraz komunikacji,
- warunki, jakie trzeba spełnić, aby nie naruszyć praw sąsiadów lub innych osób,
- granice terenu inwestycji oraz miejsce usytuowania planowanych sieci i przyłączy zaznaczone na załączniku mapowym,
- okres ważności decyzji.
Nie ma ustawowych terminów ważności decyzji. Jeśli chcemy, aby była ona ważna przez kilka lat, musimy poprosić o to we wniosku.

Kiedy urząd odmawia

Urząd odmawia ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli planowana inwestycja jest sprzeczna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na przykład jeśli zaplanujemy budowę domu w miejscu, gdzie plan zawiera zakaz zabudowy lub na terenach przeznaczonych pod zabudowę innego rodzaju (przemysłową, usługową) albo na przykład na terenie projektowanej ulicy. W takiej sytuacji urząd nie może wydać decyzji pozytywnej, gdyż byłaby ona nieważna. Inwestor niezadowolony z decyzji (lub inna strona, na przykład sąsiad) może odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego w ciągu 14 dni od jej otrzymania. Jeśli organ drugiej instancji utrzyma w mocy taką decyzję, można wnieść skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Gdy nie ma szans na uzyskanie warunków zabudowy na podstawie obowiązującego planu, można starać się o jego zmianę. W tym celu należy złożyć wniosek do zarządu gminy (miasta). Niestety gminy zazwyczaj nie uwzględniają pojedynczych wniosków. Procedura zmiany planu lub uchwalenia nowego jest długotrwała i kosztowna, a gminy nie mają obowiązku sporządzenia planu, jeśli nie dotyczy to terenów przeznaczonych na cele publiczne.

Podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1999 r. nr 15, poz. 139 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty