Decyzja o warunkach zabudowy


Jeżeli w gminie nie ma planu miejscowego – a tak jest najczęściej, bo większość starych planów wygasła – każdy, kto zechce wybudować lub rozbudować dom, musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. 

Będzie nam potrzebna, gdy na obszarze, dla którego nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zechcemy między innymi:
- wybudować, rozbudować lub przebudować dom lub inny obiekt wymagający pozwolenia na budowę (na przykład garaż);
- zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (na przykład zaadaptować budynek gospodarczy na cele mieszkalne).
Jeśli w danej miejscowości obowiązuje plan miejscowy, inwestorzy mają ułatwione zadanie. W takiej sytuacji nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy, gdyż sposób zagospodarowania terenu wynika z ustaleń planu. Plan miejscowy określa przeznaczenie terenu oraz parametry zabudowy, na przykład: jej wysokość, kształt dachów, linię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną. Inwestor może zagospodarować nieruchomość tylko w taki sposób, jaki przewiduje plan.

Kiedy można ją wydać
Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko wówczas, jeśli spełnione są łącznie następujące warunki:
- co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, że na tej podstawie można wyznaczyć parametry nowej zabudowy. Ten wymóg nazywany jest dobrym sąsiedztwem. Nie dotyczy on zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie;
- działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową);
- teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia (musi to być potwierdzone przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią);
- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane albo rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę);
- decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi między innymi ochrony środowiska lub zabytków.
Jeszcze do niedawna warunek dobrego sąsiedztwa traktowano bardzo restrykcyjnie - odmawiano wydania warunków zabudowy, jeśli żadna bezpośrednio przyległa działka nie była zabudowana. Taka praktyka została zakwestionowana przez sądy administracyjne. Niestety, wyznaczanie większego obszaru analizy urbanistycznej też może prowadzić do nadużyć (patrz ramki na tej i następnej stronie).

Do kogo po decyzję

Wniosek o wydanie decyzji składamy w urzędzie gminy (miasta). Druk wniosku dostaniemy w wydziale architektury tego urzędu. Do wniosku trzeba dołączyć dwie kopie mapy zasadniczej lub, w razie jej braku, mapy katastralnej (ewidencyjnej) w skali 1:500 lub 1:1000, obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki). Na mapie zaznaczamy granice obszaru inwestycji. Do wniosku trzeba też dołączyć oświadczenie właściwych przedsiębiorstw, że istniejące sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego przez nas obiektu albo że przewidywana jest ich rozbudowa. Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień między innymi z:
- wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą – w zakresie zadań publicznych na obszarach, na których stare plany miejscowe – które utraciły moc – przewidywały inwestycje publiczne, na przykład drogi;
- wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską;
- dyrektorem parku narodowego – jeśli chodzi o obszary położone w granicach parku i jego otuliny;
- organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych – jeżeli chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne;
- właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego.

JAKA OPŁATA SKARBOWA?
- za wydanie decyzji o warunkach zabudowy – 107 zł;
- za przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby – 56 zł;
- decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego – zwolnione z opłaty.

Co urząd ustala w decyzji
Z decyzji o warunkach zabudowy dowiemy się:
- czy planowana przez nas inwestycja jest w ogóle w tym miejscu dopuszczalna;
- jaką budynek może mieć wysokość i szerokość elewacji frontowej, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, ile może wynieść powierzchnia zabudowy, gdzie jest linia zabudowy;
- w jaki sposób budynek będzie zaopatrywany w wodę i energię, jak będzie rozwiązane odprowadzanie ścieków oraz dostęp do drogi publicznej;
- czy dotyczą nas szczególne wymagania wynikające z przepisów:
– o ochronie środowiska
i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków,
– o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
– o ochronie obiektów budowlanych na terenach górniczych,
– sanitarnych lub przeciwpożarowych.
Urząd może w decyzji o warunkach zabudowy nałożyć obowiązek wykonania ekspertyz, opinii i uzgodnień oraz uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Projekt budynku musi być dostosowany do wymogów decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli dom będzie zaprojektowany inaczej, nie dostaniemy pozwolenia na budowę.

Uwaga! Jeżeli już po wydaniu warunków zabudowy inwestor zdecyduje się na zagospodarowanie działki w inny sposób, będzie musiał wystąpić o zmianę decyzji o warunkach zabudowy. Niestety, postępowanie w tej sprawie może trwać równie długo jak ustalanie pierwotnych warunków zabudowy, gdyż wymaga ponownego przeprowadzenia analizy urbanistycznej i uzgodnienia decyzji z innymi organami.

Warunki zabudowy i „dobre sąsiedztwo” w orzecznictwie sądów administracyjnych

- „Działką sąsiednią jest każda działka znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego wyznaczanego na podstawie przepisu § 3 rozporządzenia ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz.U. nr 164, poz. 1588” (wyrok NSA z 18 kwietnia 2007 r., sygn. II OSK 657/06).
- „Pojęcie obszaru analizowanego w rozumieniu powołanego rozporządzenia, oczywiście szersze od pojęcia działki sąsiedniej, nie może być interpretowane w oderwaniu od przepisów ustawy i prowadzić do naruszenia jej postanowień” (jw.).
- „Ratio legis art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) »jest ochrona ładu przestrzennego«. Ma on na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie »działki sąsiedniej« winno być interpretowane funkcjonalnie” (wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r., sygn. II OSK 646/06).
- „Jeśli działka, na której jest planowana inwestycja, nie ma wspólnej granicy z żadną działką zabudowaną, niemniej jednak znajduje się w dość bliskiej (pod względem urbanistycznym) odległości od takiej zabudowy, nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji o warunkach zabudowy” (jw.).
-  „W związku z tym, że przywołana ustawa posługuje się sformułowaniami nie zawsze jasnymi, to w razie wątpliwości należy je interpretować na korzyść obywatela, to jest na korzyść jego uprawnień właścicielskich” (jw.).

Jak długo decyzja jest ważna?

Jest wydawana bezterminowo, ale organ, który ją wydał, stwierdzi jej wygaśnięcie, jeżeli:
- inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce;
- dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji, chyba że inwestor uzyska już ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Czy trzeba być właścicielem działki?

O decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić każdy zainteresowany, nawet jeśli nie jest właścicielem. Decyzja taka nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza niczyich praw do nieruchomości.

Czy można przenieść decyzję na inną osobę?

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest zobowiązany – za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana – do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki w niej zawarte. Nie dotyczy to jednak decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanych na podstawie starej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r.

Ile czasu ma urząd na wydanie decyzji?

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego w sprawie skomplikowanej wymagającej przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego decyzja powinna zapaść w ciągu dwóch miesięcy od złożenia wniosku. Do tego czasu nie wlicza się przerw w postępowaniu niezawinionych przez organ (na przykład spowodowanych koniecznością uzupełnienia wniosku). W praktyce postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy może trwać cztery, a nawet sześć miesięcy.

Kiedy urząd może wstrzymać wydanie decyzji?

Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, dla którego sporządzenie planu miejscowego jest obowiązkowe, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu. W innych przypadkach postępowanie można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Musi ono być podjęte, jeżeli:
- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
- w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Gdzie się odwołać od niekorzystnej decyzji?

Od decyzji o warunkach zabudowy można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od jej otrzymania. Strona niezadowolona z decyzji organu drugiej instancji może ją z kolei zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni. Ostatnią możliwością zaskarżenia rozstrzygnięcia wojewódzkiego sądu administracyjnego jest wniesienie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego w ciągu 30 dni od ogłoszenia wyroku. Skargę kasacyjną musi sporządzić i podpisać adwokat lub radca prawny.

Swoboda administracyjna czy bezprawie? (Zdaniem eksperta: Jerzy Krotoski adwokat, Kancelaria Krotoski-Adwokaci)

Nieprecyzyjne przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sprawiają, że urzędnik ma dużą dowolność przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Podstawowym kryterium otrzymania zgody na lokalizację konkretnej inwestycji jest zachowanie tak zwanej zasady dobrego sąsiedztwa. Oznacza to, że planowana zabudowa powinna pozostawać w zgodzie z zabudową sąsiednią. Do uzyskania warunków zabudowy konieczne jest zatem, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji i cech kształtowania zabudowy. W praktyce organ administracji przeprowadza każdorazowo tak zwaną analizę urbanistyczną, w której ocenia planowaną inwestycję przez pryzmat zabudowy sąsiedniej. W tym momencie pojawia się największy problem, a zarazem pole do nadużyć polegające na tym, że urzędnik ma dużą swobodę w wyznaczeniu analizowanego obszaru i ustaleniu, które z sąsiednich działek będą miarodajne do wydania warunków zabudowy. Przepisy rozporządzenia wykonawczego do ustawy regulują jedynie minimalną powierzchnię tego obszaru, przyjmując, że jego granice wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m. Nie ma natomiast przepisu, który określałby maksymalną średnicę obszaru analizowanego. Ta luka prawna ma nierzadko kolosalne znaczenie dla losów inwestycji. Dla przykładu, powiększenie obszaru analizowanego o 100 m może prowadzić do objęcia nim dziesięciopiętrowego budynku i tym samym uznania go za zabudowę sąsiednią, co z kolei może doprowadzić do wydania warunków na równie wysoki obiekt, mimo że w najbliższym sąsiedztwie znajduje się wyłącznie dwupiętrowa zabudowa jednorodzinna. Praktyka niektórych urzędów obfituje w przypadki wydawania decyzji o warunkach zabudowy, której parametry są nie do pogodzenia z najbliższym otoczeniem. W ocenie urzędników takie decyzje są jednak dopuszczalne, ponieważ obszar analizowany został odpowiednio rozszerzony i w swojej najdalszej części objął zabudowę zgodną z wnioskiem inwestora. Takie kontrowersyjne decyzje budzą wiele emocji wśród społeczności lokalnych, które zaskakiwane są wydawaniem warunków zabudowy dla wielkich osiedli albo wysokich obiektów. Konieczne jest ustawowe uregulowanie maksymalnych rozmiarów analizowanego obszaru. Do tego czasu można bronić swych praw w postępowaniu administracyjnym i sądowo-administracyjnym.

Podstawa prawna:
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty