Dla dobra publicznego. Wywłaszczanie nieruchomości

Jeżeli dom stoi w miejscu planowanej ulicy, może być odebrany właścicielowi, ale tylko za odpowiednim odszkodowaniem.
Prawo własności, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają ochronie równej dla wszystkich. Własność nie jest jednak nienaruszalna, bowiem Konstytucja RP zezwala w pewnych sytuacjach na jej ograniczenie - ale tylko w przepisach o randze ustawy i w zakresie nie naruszającym istoty prawa własności.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami jest właśnie jedną z tych, które dopuszczają pozbawienie lub ograniczenie własności. Zdefiniowano w niej pojęcie wywłaszczenia nieruchomości, jego tryb i zasady oraz cele publiczne, dla których realizacji może ono nastąpić.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu - w drodze decyzji - prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Komu, co i kiedy można odebrać?

Wywłaszczone mogą zostać osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki samorządu terytorialnego (gmina, powiat lub samorząd województwa).
W wyniku wywłaszczenia może być im odebrane prawo do nieruchomości: własność, użytkowanie wieczyste albo ograniczone prawo rzeczowe (na przykład spółdzielcze prawo do lokalu, służebność przejazdu). Niedopuszczalne jest natomiast wywłaszczenie skarbu państwa, co nie wyklucza odebrania prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości państwowej.
Wywłaszczeniem można objąć każdą nieruchomość (gruntową, budynkową i lokalową) zarówno niezabudowaną, jak i zabudowaną, bez względu na sposób jej wykorzystywania. Można wywłaszczyć całą nieruchomość lub jej część. Jeżeli jednak część niewywłaszczona nie nadaje się do dalszego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo zażądać jej wykupienia (roszczenia tego można dochodzić przed sądem powszechnym).
Wywłaszczenie może nastąpić tylko na rzecz skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Odebrane w wyniku wywłaszczenia prawo przechodzi zatem na skarb państwa, gminę, powiat lub samorząd województwa, z wyjątkiem służebności osobistych (na przykład służebność mieszkania), które w wyniku wywłaszczenia wygasają.
Wywłaszczenie wchodzi w rachubę tylko wtedy, gdy:
- dana nieruchomość przeznaczona została w planie miejscowym na cele publiczne,
- cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób.
Nie można dokonać wywłaszczenia (a nawet wszcząć takiego postępowania), jeżeli cel uzasadniający wywłaszczenie został już zrealizowany.

O wywłaszczeniu i odszkodowaniu za nie orzeka starosta, wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej (art. 112 ust. 4 i art. 129 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Najpierw rokowania...

Przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego starosta (wywłaszczenie na rzecz skarbu państwa) lub zarząd gminy, powiatu bądź samorządu województwa (wywłaszczenie na rzecz jednostki samorządu terytorialnego) muszą podjąć próbę nabycia nieruchomości w drodze umowy. Muszą więc przeprowadzić rokowania z osobami, którym przysługują prawa do nieruchomości niezbędnej dla realizacji celu publicznego. Rokowania muszą dotyczyć m.in. ceny nieruchomości, sposobu i formy jej zapłaty (może być oferowana nieruchomość zamienna).
Jeżeli rokowania doprowadzą do porozumienia i zawarcia wynegocjowanej umowy, nie ma potrzeby wywłaszczania. Jeżeli jednak rokowania nie dadzą efektu (bo na przykład właściciel nieruchomości nie zgadza się na oferowaną cenę), starosta wszczyna postępowanie wywłaszczeniowe:
- z urzędu, jeśli nieruchomość ma przejść na własność skarbu państwa lub
- na wniosek zarządu gminy, powiatu bądź samorządu województwa, jeśli nieruchomość ma się stać własnością gminy, powiatu lub samorządu województwa (do takiego wniosku muszą być dołączone m.in. dokumenty z przeprowadzonych rokowań).
Jeszcze przed rozpoczęciem postępowania wywłaszczeniowego starosta musi zawsze sprawdzić prawidłowość przeprowadzonych rokowań i wyznaczyć osobie, która ma być wywłaszczona, dodatkowy dwumiesięczny termin na zawarcie umowy zbycia nieruchomości. Jeżeli jednak starosta uzna, że wniosek nie spełnia warunków uzasadniających wszczęcie postępowania (bo na przykład planowana inwestycja wcale nie ma charakteru publicznego), to nie wyznaczy właścicielowi nieruchomości terminu na zawarcie umowy sprzedaży, tylko wyda decyzję o odmowie wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.
Jeśli starosta stwierdzi jedynie braki formalne we wniosku lub w załącznikach (na przykład brak dokumentów świadczących o przebiegu rokowań), to wezwie wnioskodawcę (czyli na przykład zarząd gminy) do usunięcia braków w terminie siedmiu dni, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania (art. 64 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego).

...a na koniec decyzja

Po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu na zawarcie umowy postępowanie wywłaszczeniowe staje się faktem. Oficjalną datą jego wszczęcia jest dzień doręczenia stronom stosownego zawiadomienia. Starosta składa do sądu wniosek o ujawnienie postępowania wywłaszczeniowego w księdze wieczystej nieruchomości (lub w zbiorze dokumentów, jeśli nie ma księgi wieczystej). Gdy wywłaszczenie nie dojdzie do skutku, starosta zobowiązany jest wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu.
W postępowaniu wywłaszczeniowym starosta zobowiązany jest do przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, na której rozpatruje się i ocenia:
- warunki dopuszczalności wywłaszczenia,
- wnioski i żądania stron,
- zasady ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie.
Z rozprawy sporządza się protokół. Na rozprawie osoba mająca być wywłaszczona może jeszcze zgłosić zamiar sprzedaży nieruchomości. W takim wypadku starosta umarza postępowanie wywłaszczeniowe, ale dopiero po zawarciu tej umowy.
Postępowanie wywłaszczeniowe zawsze kończy się wydaniem przez starostę decyzji administracyjnej (pozytywnej lub negatywnej albo o umorzeniu postępowania).

Skutki wywłaszczenia
Wywłaszczenie nieruchomości następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu staje się ostateczna (czyli kiedy nie można się już od niej odwołać). Taka decyzja jest podstawą do wpisu nowego właściciela lub użytkownika wieczystego w księdze wieczystej.
Do czasu wykorzystania nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia, oddaje się ją w dzierżawę poprzedniemu właścicielowi, jeżeli złoży on taki wniosek.
W pewnych sytuacjach (określonych w art. 108 K.p.a.) starosta może udzielić osobie, która będzie realizowała cel publiczny, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości – jeszcze zanim decyzja o jej wywłaszczeniu stanie się ostateczna – jeżeli zwłoka w zajęciu uniemożliwiałaby realizację celu publicznego.

Tylko za odszkodowaniem

Wywłaszczonej osobie należy się odszkodowanie od skarbu państwa lub od jednostki samorządu terytorialnego. Odszkodowanie musi odpowiadać wartości nieruchomości lub wywłaszczonego prawa.
Jeżeli wywłaszczana nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego było obciążone innym prawem rzeczowym (na przykład hipoteką lub służebnością drogi koniecznej), odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. W praktyce wygląda to tak, że właścicielowi wypłaca się odszkodowanie pomniejszone o wartość praw rzeczowych, obciążających nieruchomość, a pozostałą część odszkodowania wypłaca się tym osobom, którym przysługiwały te prawa.
Odszkodowanie powinno być wypłacone jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty. W razie zwłoki lub opóźnienia w wypłacie oprócz zwaloryzowanego odszkodowania należą się również odsetki.
Jeżeli osoba uprawniona do odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody, odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego.
W ramach odszkodowania może być przyznana odpowiednia nieruchomość zamienna, jeżeli osoba wywłaszczana wyrazi na to zgodę. Różnicę w wartościach nieruchomości wyrównuje się przez odpowiednie dopłaty. Przeniesienie prawa własności do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby wywłaszczanej następuje w decyzji o wywłaszczeniu i odszkodowaniu, która stanowi podstawę do ujawnienia praw nowego właściciela w księdze wieczystej. Nieruchomość zamienna może być również zaoferowana wcześniej, w czasie rokowań. W takim wypadku prawo własności do nieruchomości zamiennej przechodzi na rzecz osoby uprawnionej w drodze umowy zamiany.

Gdy nie ma właścicieli
Wywłaszczyć można również nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, gdy nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe, ponieważ nie ma księgi wieczystej ani innych dokumentów.
W takiej sytuacji nie ma możliwości prowadzenia rokowań, więc zastępuje się je obowiązkowym podaniem do publicznej wiadomości informacji o zamiarze wywłaszczenia nieruchomości, w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie ogólnopolskiej. W ogłoszeniu starosta podaje też dwumiesięczny termin na zgłoszenie się osób, którym do danej nieruchomości przysługuje prawo własności lub inne prawa rzeczowe. Jeśli nikt się w tym terminie nie zgłosi, starosta może wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe, wywieszając stosowne ogłoszenie w siedzibie starostwa powiatowego. Następnie - jeżeli nadal nie są znane uprawnione osoby - starosta wyda decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez skarb państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego wnioskującą o wywłaszczenie (bez przeprowadzania rozprawy administracyjnej). Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja staje się ostateczna (czyli po 14 dniach od podania jej do publicznej wiadomości przez wywieszenie w siedzibie starostwa powiatowego).
Odszkodowanie ustalone w decyzji składa się do depozytu sądowego na 10 lat. Jeśli w tym czasie zgłosi się były właściciel i udowodni swoje prawa do nieruchomości, może on żądać wypłaty odszkodowania z depozytu sądowego, ale bez waloryzacji i odsetek, bowiem złożenie sumy odszkodowania do depozytu sądowego jest równoznaczne ze spełnieniem świadczenia.

Podstawa prawna: art. 112-135 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543)

Dlaczego wywłaszczają?

Do wywłaszczenia uprawniają następujące cele publiczne:
- wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i wodne oraz pod budowę i utrzymywanie obiektów i urządzeń transportu publicznego i łączności publicznej,
- budowa i utrzymywanie sieci i urządzeń służących do odwadniania terenu, przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej,
- budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych oraz obiektów służących do oczyszczania ścieków i utylizacji odpadów,
- budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych, służących zaopatrzeniu w wodę oraz ochronie przed powodzią,
- ochrona dóbr kultury,
- ochrona miejsc pamięci narodowej i pomników zagłady,
- budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, a także publicznych: szkół, obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych,
- budowa i utrzymywanie obiektów i urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa, ochrony granic i zapewnienia bezpieczeństwa publicznego,
- poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin stanowiących własność skarbu państwa,
- zakładanie i utrzymywanie cmentarzy,
- ochrona zagrożonych gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody,
- inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Jak ustala się wysokość odszkodowania?

Wysokość odszkodowania określana jest w decyzji wywłaszczeniowej, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego co do wartości rynkowej nieruchomości. Wartość tę ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji.
Jeśli osoba, która ma być wywłaszczona, kwestionuje sporządzoną przez rzeczoznawcę wycenę nieruchomości lub wysokość ustalonego odszkodowania, powinna dla udowodnienia swoich zarzutów przedstawić alternatywną wycenę innego rzeczoznawcy majątkowego. W razie istotnych rozbieżności w tych wycenach o opinię prosi się organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Określając wartość rynkową nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest uwzględnić w szczególności:
- rodzaj nieruchomości,
- położenie,
- sposób użytkowania,
- przeznaczenie w planie miejscowym,
- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
- stan zagospodarowania,
- aktualne ceny w obrocie nieruchomościami.
Wartość rynkową nieruchomości określa się według ostatniego sposobu jej użytkowania, chyba że przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, związane z celem wywłaszczenia, zwiększa jej wartość - wtedy wartość rynkową nieruchomości określa się według tego przeznaczenia. Wynika z tego, że wysokość odszkodowania musi być określona z uwzględnieniem najkorzystniejszego sposobu jej użytkowania w ramach planu miejscowego.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty