Gdy deweloper ogłasza upadłość

Kupno domu od dewelopera to często inwestycja na całe życie. W polskich realiach przeważnie podpisujemy umowę i wpłacamy pieniądze, zanim dom zostanie wybudowany. Tymczasem działalność deweloperska wymaga znacznych nakładów finansowych i wiąże się z ryzykiem. Nie zawsze kończy się powodzeniem.

Przed zawarciem umowy z deweloperem należy sprawdzić, jaką ma opinię na lokalnym rynku. Przede wszystkim warto porozmawiać z osobami, które od niego kupiły dom lub mieszkanie i dowiedzieć się, czy dotrzymywał terminów umowy. Jeżeli wcześniejsze inwestycje postępowały opieszale, to można się spodziewać, że na kolejnej budowie będzie coraz gorzej.
Pisaliśmy już na naszych łamach, o co pytać dewelopera przed zawarciem umowy i co należy w niej zapisać (Kupno domu od dewelopera, Murator 5/01 s. 167). Tym razem radzimy, co robić, gdy pojawią się problemy.

Pożytek z umowy
Deweloper przeważnie nie zawiera od razu umowy sprzedaży określonego domu czy mieszkania. Najpierw jest zawierana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, a nabywca płaci w określonych terminach raty zaliczki, które później zostają zaliczone na poczet ceny domu. Strony mogą też umówić się na zapłatę zadatku.   
W umowie przedwstępnej jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (na przykład sprzedaży), zwanej umową przyrzeczoną (art. 389 Kodeksu cywilnego).
Umowa przedwstępna powinna zawierać:
- istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (w tym cenę domu, która nie może już się zmienić),
- termin, w jakim ma być zawarta umowa przyrzeczona.
Prawo nie przewiduje dla umowy przedwstępnej żadnej określonej formy. Może być zatem zawarta ustnie, na piśmie albo w formie aktu notarialnego. Deweloperzy zawierają przeważnie pisemne umowy przedwstępne w zwykłej formie. Warto jednak pamiętać, że akt notarialny, choć kosztowny, może w przyszłości znacznie ułatwić dochodzenie praw.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej i upłynął ustalony w niej termin sprzedaży domu, a deweloper nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej, to nie można go do tego zmusić. Można jedynie dochodzić odszkodowania.
Jeżeli umowa przedwstępna miała formę notarialną i upłynął oznaczony w niej termin zawarcia umowy przyrzeczonej, to można żądać od niesumiennego kontrahenta, aby sprzedał dom lub mieszkanie. Gdy firma nie chce spełnić tego żądania, trzeba wystąpić do sądu z powództwem o zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy sprzedaży (art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c.).

Zawarcie umowy przedwstępnej i zapłata nawet znacznej części ceny nie czyni nas właścicielem gruntu i budowanego na nim domu - nawet gdy umowa ma formę aktu notarialnego. Właścicielem działki i budynku jest deweloper aż do czasu, gdy odrębnym aktem notarialnym sprzeda nam nieruchomość.

Zanim upadnie

Jeżeli krążą plotki, że firma deweloperska niedługo zbankrutuje, to trzeba próbować zabezpieczyć się przed stratami. Nie zawsze jest to możliwe. Jeżeli została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, ale termin jej realizacji jeszcze nie upłynął, to w zasadzie nie można nic zrobić, nawet gdy widać, że na budowie powstały już opóźnienia. Wynika to stąd, że świadczeniem z umowy przedwstępnej jest zawarcie w określonym czasie umowy przyrzeczonej, czyli sprzedaży. Zaawansowanie budowy czy pogłoski o bankructwie nie mają tu znaczenia.
Dopiero kiedy minął termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a firma nie chce zawrzeć umowy sprzedaży domu, można dochodzić:
- odszkodowania, jeśli umowa przedwstępna nie miała formy notarialnej, albo
- zawarcia umowy sprzedaży, jeśli taką formę miała.
Gdy mimo upływu terminu domu wcale nie ma, to od naszego uznania zależy, czy będziemy się domagali  przeniesienia własności działki z rozgrzebaną budową, czy też zażądamy jedynie odszkodowania za niewywiązanie się z umowy.
Jeżeli upadająca firma podpisze z klientem umowę sprzedaży domu, ryzyko poniesienia strat jest znacznie mniejsze, ale i wtedy nie można tracić czujności. Zdarza się bowiem, że deweloper chętnie zawiera z nabywcą umowę sprzedaży nieruchomości, a następnie okazuje się, że nieruchomość ta jest obciążona hipoteką. Dług hipoteczny przechodzi na właściciela nieruchomości, a więc jeśli deweloper go nie spłaci – zapłacić będzie musiał nabywca domu. Hipoteka może powstać jednak dopiero wtedy, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości, dlatego przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką (powinien to też sprawdzić notariusz sporządzający akt).

Jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej trzeba  sprawdzić stan prawny nieruchomości i sytuację finansową firmy deweloperskiej.

Ogłoszenie upadłości

Postępowanie upadłościowe wszczynane jest wtedy, gdy kondycja finansowa firmy jest na tyle zła, że nie jest w stanie spłacić długów, i nie są to przejściowe trudności finansowe. Postępowanie to może być wszczęte na wniosek:
- dłużnika, czyli dewelopera (musi on w ciągu 2 tygodni od zaistnienia okoliczności świadczących o upadłości ogłosić zaprzestanie płacenia długów), lub
- każdego z wierzycieli (w tym klientów dewelopera).
Postępowanie upadłościowe toczy się przed rejonowym sądem gospodarczym. Jeżeli majątek dłużnika nie wystarcza nawet na pokrycie kosztów postępowania upadłościowego, sąd oddala wniosek o ogłoszenie upadłości. Klienci nie mają wówczas szans na odzyskanie pieniędzy. Gdyby jednak zachodziło podejrzenie, że właściciele firmy celowo doprowadzili do jej bankructwa, można zawiadomić o tym prokuraturę.
Jeżeli majątek bankruta jest większy, sąd gospodarczy wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości.
W postanowieniu takim sąd wyznacza:
- syndyka upadłości,
- sędziego-komisarza,
- termin, w ciągu którego wierzyciele upadłego mogą zgłaszać swe wierzytelności.
Od dnia ogłoszenia upadłości zbankrutowany deweloper nie może zarządzać firmą ani korzystać i rozporządzać majątkiem należącym do niego w dniu ogłoszenia upadłości, jak też nabytym w toku postępowania. Majątek ten jest masą upadłości i należy wydać go syndykowi. Syndyk obejmuje majątek upadłego, zarządza nim i przeprowadza jego likwidację. Postępowanie sądowe dotyczące mienia wchodzącego w skład masy upadłości może być wszczęte i dalej prowadzone jedynie przez syndyka lub przeciwko niemu, a nie przeciwko zbankrutowanej firmie.

Jak zgłosić wierzytelność

Zgodnie z art. 150 Prawa upadłościowego każdy wierzyciel, który chce uczestniczyć w czynnościach postępowania upadłościowego (na przykład, aby odzyskać zainwestowane w budowę pieniądze), powinien w oznaczonym terminie zgłosić sędziemu-komisarzowi swą wierzytelność. Terminy, w których należy zgłaszać wierzytelności, są podawane w prasie ogólnokrajowej.
Zgłoszenie wierzytelności powinno spełniać trzy warunki:
- należy go dokonać na piśmie,
- trzeba do niego dołączyć w oryginale lub w uwierzytelnionym odpisie dokumenty usprawiedliwiające roszczenie (na przykład umowę, dowody wpłaty),
- jeżeli już przed ogłoszeniem upadłości sprawa trafiła do sądu – trzeba podać, jaki jest stan sprawy.
Po upływie terminu wyznaczonego do zgłaszania roszczeń syndyk sporządza projekt listy wierzytelności i przedstawia go sędziemu-komisarzowi, a ten uznaje wierzytelności bądź odmawia ich uznania. W razie odmowy można w ciągu 2 tygodni od daty obwieszczenia o ustaleniu listy wnieść do sądu sprzeciw.
Kiedy lista wierzytelności zostanie ustalona, następuje likwidacja majątku masy upadłości (między innymi sprzedaż ruchomości i nieruchomości) i podział uzyskanych sum pomiędzy wierzycieli. Syndyk sporządza plan podziału i przedstawia go sędziemu-komisarzowi, a następnie podaje do publicznej wiadomości. W ciągu kolejnych 2 tygodni można wnieść zarzuty do planu podziału. Gdy cały majątek upadłego zostanie zlikwidowany, a środki z likwidacji podzielone, następuje zakończenie postępowania upadłościowego.

Dom czy pieniądze

Jeżeli umowa przedwstępna nie została zrealizowana przed ogłoszeniem upadłości (czyli nie doszło do podpisania umowy sprzedaży), to nie można żądać, by syndyk zawarł umowę przyrzeczoną (czyli przeniósł własność nieruchomości), choćby nawet umowa przedwstępna miała formę notarialną. Można jedynie zgłosić do masy upadłości swoje roszczenie wyrażone w sumie pieniężnej (wartość dokonanych wpłat). Zgodnie bowiem z art. 32 § 2 Prawa upadłościowego zobowiązania majątkowe niepieniężne zamieniają się w dniu ogłoszenia upadłości na pieniężne i w tym dniu stają się płatne, chociażby termin wykonania jeszcze nie nastąpił.
Jeśli doszło do zawarcia umowy sprzedaży domu, ale umowa ta nie została w całości wykonana (na przykład firma nie dokończyła umówionych robót albo klient nie zapłacił jeszcze określonej w umowie ceny sprzedaży) i w tym czasie ogłoszono upadłość firmy budowlanej, syndyk może:
- odstąpić od tej umowy,
- wykonać umowę i żądać jej wykonania od drugiej strony.
Nabywca domu może złożyć sędziemu-komisarzowi żądanie, by wyznaczył termin, w którym syndyk oświadczy na piśmie, czy odstępuje od umowy, czy też żąda jej wykonania. Niezłożenie tego oświadczenia w wyznaczonym terminie jest równoznaczne z odstąpieniem od umowy. W takiej sytuacji kupujący powinien zgłosić swoją wierzytelność (czyli zapłaconą dotychczas za dom sumę pieniężną) do masy upadłości i zwrócić nieruchomość (podpisać z syndykiem stosowną umowę przenoszącą własność nieruchomości). Jeżeli z powodu niewykonania umowy klient poniósł dodatkowe straty, również zgłasza je do masy upadłości.

Dla zmniejszenia ryzyka budowy w systemie deweloperskim można starać się, aby przeniesienie własności działki (podpisanie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości) nastąpiło już na początku inwestycji, zaś budowa domu była prowadzona na podstawie oddzielnej umowy o roboty budowlane. Niestety niewiele firm godzi się na takie rozwiązanie.

Jaką mamy szansę

Prawo upadłościowe przewiduje ściśle określoną kolejność zaspokajania roszczeń.
W pierwszej kolejności zaspokaja się między innymi:
- koszty postępowania upadłościowego, zarządu i likwidacji masy upadłościowej, podatki, wynagrodzenia za pracę,
- należności z zawartych przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości umów wzajemnych (na przykład sprzedaży nieruchomości), których wykonania zażądał syndyk,
- należności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia masy upadłości.
Szanse na odzyskanie zainwestowanych w budowę pieniędzy zależą przede wszystkim od wielkości majątku bankruta. Zwykle jest on niewielki i wystarcza co najwyżej na pokrycie zaległych podatków i wynagrodzeń dla pracowników. Dlatego jeżeli jest choć cień wątpliwości co do kondycji finansowej firmy, nie warto wiązać się z nią żadnymi umowami, w szczególności zaś dotyczącymi sprzedaży nieruchomości. Jest to dla potencjalnego nabywcy domu najlepsze zabezpieczenie.

Podstawa prawna: rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24 października 1934 r. – Prawo upadłościowe (Dz. U. z 1991 r. nr 118, poz. 512 z późn. zm.)

Gdy zbankrutuje wykonawca

Gdy budowa odbywa się na naszej działce, to z firmą budowlaną zawieramy jedynie umowę o wybudowanie domu. Powinna ona mieć formę pisemną dla celów dowodowych. Oznacza to, że dochodzenie roszczeń z ustnej umowy będzie niemożliwe, jeśli nie będziemy mieli innego dokumentu potwierdzającego zawarcie umowy, na przykład rachunku.
Jeśli wykonawca opóźnia budowę i wiadomo, że nie będzie w stanie wybudować domu w umówionym terminie, możemy odstąpić od umowy. Nie musimy przy tym czekać na nadejście umówionego terminu oddania budynku ani wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu. Uprawnienie to jest bardzo istotne, gdyż pozwala zrezygnować z niesolidnego wykonawcy i zapobiec powstaniu ewentualnych szkód, związanych z nieterminowym wykonaniem umowy. Pamiętajmy jednak, że rezygnacja z dotychczasowego wykonawcy i zatrudnienie nowego również będą się wiązały z dodatkowymi kosztami - nie każdy wykonawca chce kończyć za kogoś rozpoczętą budowę, a nawet jeśli się zgodzi, to za wyższe wynagrodzenie.
Jeśli przeciwko firmie wykonawczej, z którą zawarliśmy umowę, toczy się postępowanie upadłościowe, nie możemy już od niej domagać się wybudowania domu, a jedynie zwrotu pieniędzy. Stosuje się tu bowiem te same przepisy, co wobec upadającego dewelopera. Jednak sytuacja klienta, który zlecił budowę na własnej działce, jest nieporównanie lepsza niż sytuacja osoby, która wpłacała pieniądze na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Ten pierwszy jest właścicielem działki i wybudowanego na niej obiektu (lub jego części), podczas gdy klient dewelopera nie ma nic.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty