Ile podatku zapłacisz od wynajmu. Poradnik podatnika


Jeśli wynajmujemy mieszkanie „prywatnie” (nie w ramach działalności gospodarczej), możemy wybrać jedną z dwóch form opodatkowania uzyskanych przychodów – ryczałt albo zasady ogólne.
Ryczałt

Wynosi 8,5 lub 20% przychodu. Jeśli przychody z tytułu najmu nie przekroczą w 2008 r. 15 072 zł, zapłacimy podatek według niższej stawki. Jeżeli przekroczą, od każdej złotówki powyżej tej kwoty zapłacimy 20% podatku. Przychodem jest czynsz określony w umowie najmu, nie wlicza się do niego opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemcę.
Zalety ryczałtu:
- przychodów z najmu nie łączy się z innymi dochodami, od których płacimy podatek według skali podatkowej (19, 30 i 40%);
- łatwo się go rozlicza, bo jeżeli wysokość przychodów z najmu wynika z umowy zawartej w formie pisemnej, nie trzeba prowadzić ewidencji przychodów ani wyposażenia.
Wadą jest to, że:
- przy ustalaniu podatku nie możemy uwzględnić żadnych kosztów uzyskania przychodu. Nie jest opłacalny, gdy koszty są wysokie. Ryczałt opłacamy miesięcznie na rachunek właściwego urzędu skarbowego do 20 dnia każdego miesiąca następującego po tym,w którym uzyskaliśmy przychód, a za grudzień w terminie złożenia zeznania rocznego. Od drugiego roku najmu możemy się rozliczać kwartalnie, ale pod warunkiem, że przychody w poprzednim nie przekroczyły równowartości 25 tys. euro (94 200 zł w 2007 r. ) i że o takim wyborze powiadomiliśmy naczelnika właściwego urzędu skarbowego. Podatek płaci się wówczas do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie złożenia zeznania. Nie trzeba wypełniać żadnych deklaracji w trakcie roku. Do 31 stycznia następnego roku obowiązani jesteśmy złożyć zeznanie PIT-28.

Zasady ogólne

Polegają one na opodatkowaniu dochodu według skali podatkowej – 19, 30 lub 40%. Dochodem jest przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, na przykład opłaty za mieszkanie (jeśli zgodnie z umową ponosi je wynajmujący), składkę za ubezpieczenie, wydatki na remont, prowizję pośrednika, odpisy amortyzacyjne. Koszty muszą być udokumentowane fakturami, które trzeba przechowywać przez pięć lat, licząc od końca roku, w którym upłynął termin zapłaty podatku.
Zaleta zasad ogólnych:
- jeżeli koszty uzyskania przychodu są wysokie, podatek może być niższy niż przy ryczałcie.
Wady to:
- dochody z najmu łączy się z tymi z innych źródeł, co może spowodować przekroczenie kolejnego progu podatkowego i konieczność dopłaty podatku;
- skomplikowane obliczanie zaliczek i konieczność gromadzenia faktur. W ciągu roku płaci się tylko zaliczki na podatek, a ostatecznego rozliczenia dokonuje się w zeznaniu rocznym PIT-36 składanym do 30 kwietnia. Zaliczki trzeba obliczać samemu, uwzględniając kwotę wolną od podatku – w 2008 r. 3091 zł (etatowcy powiadamiają o tym pracodawcę). Termin zapłaty pierwszej upływa 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym uzyskano dochód. Zaliczkę za następny miesiąc ustala się, obliczając różnicę między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą wpłaconych zaliczek. Za grudzień wyjątkowo wpłaca się zaliczkę razem z tą za listopad (i w tej samej wysokości). Gdy rozpoczynamy wynajem i chcemy się rozliczać z podatku na zasadach ogólnych, nie składamy żadnego oświadczenia.

Wybierasz ryczałt? Pamiętaj o oświadczeniu!

Jeżeli decydujemy się na ryczałt, musimy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w tej formie naczelnikowi naszego urzędu skarbowego nie później niż 20 stycznia albo najpóźniej w dniu uzyskania pierwszego przychodu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego). Spóźnienie powoduje utratę prawa do wyboru. Oświadczenie dotyczy również lat następnych, chyba że w kolejnym roku do 20 stycznia zgłosimy zmianę formy opodatkowania. W tym samym terminie możemy zgłosić zmianę cyklu rozliczania z miesięcznego na kwartalny. Nie można przejść z ryczałtu na zasady ogólne (i na odwrót) w trakcie roku podatkowego.

Jak ten podatek opłaca małżeństwo?
Jeśli wynajmowane lokum należy do majątku wspólnego, małżonkowie mogą wybrać, czy będą się rozliczać z podatku oboje (po połowie), czy jedno z nich (z całości). Warunkiem opłacania podatku tylko przez jednego z małżonków jest złożenie oświadczenia podpisanego przez oboje w urzędzie skarbowym najpóźniej:
- 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymano pierwszy w roku przychód z najmu – jeśli podatek ma być płacony na zasadach ogólnych;
- 20 stycznia lub w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu (gdy najem rozpoczęto w trakcie roku) – jeżeli wybierze się ryczałt. Oświadczenie jest ważne tylko przez rok podatkowy. W kolejnym trzeba je ponowić, jeśli nadal chce się rozliczać w ten sam sposób. Taki wybór mają tylko małżeństwa.
Podobne posty