Jak odrolnić grunt pod budowę domu


Przed kupnem takiego gruntu trzeba sprawdzić, czy budowa będzie w ogóle możliwa. Jeśli tak, to nabywcę gruntu rolnego na drodze do własnego domu czeka sporo formalności.

Odrolnienie polega na zmianie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia gruntów z rolnego na nierolnicze, a następnie wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Procedurę odralniania określa ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przed zakupem ziemi rolnej z myślą o budowaniu na niej domu jednorodzinnego należy sprawdzić w urzędzie gminy lub miasta, czy teren, na którym położona jest działka, jest objęty obowiązującym miejscowym planem i jakie ma przeznaczenie – rolnicze, czy też plan zmienił już jego przeznaczenie na budowlane. Każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego, można też wystąpić o wydanie wypisu i wyrysu z tego planu. Jeśli w obowiązującym planie działka ma status gruntu rolnego, to zmiana jej przeznaczenia na cele nierolnicze będzie możliwa dopiero na etapie uchwalania nowego planu lub zmiany obowiązującego (po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu można składać wnioski do planu).
Zmiana przeznaczenia gruntów w planie
Zgodnie z przepisami wspomnianej ustawy na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty określone w ewidencji gruntów i budynków jako nieużytki oraz inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Zmiana przeznaczenia polega na ustaleniu innego niż rolniczy sposobu użytkowania tych gruntów i jest dokonywana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów o najlepszej wartości użytkowej wymaga zgody odpowiednich organów:
- ministra właściwego do spraw rozwoju wsi – dotyczy to użytków rolnych klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha;
- marszałka województwa (wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej) – dla użytków rolnych klas IV, jeśli ich zwarty obszar projektowany do zmiany przeznaczenia przekracza 1 ha, oraz użytków rolnych klas V i VI z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha. Zgoda wymienionych organów jest wydawana na podstawie wniosku złożonego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma moc obowiązującą od dnia wejścia w życie planu. O zmianie przeznaczenia gruntów, dla których taka zgoda nie jest wymagana, samodzielnie decydują organa gminy.
Gdy przeznaczenie gruntu już zmieniono
Wtedy trzeba jeszcze wyłączyć grunty z produkcji rolnej (choć nie wszystkie). Wyłączenie polega na rozpoczęciu innego niż rolnicze użytkowania gruntów i może nastąpić po wydaniu zezwalającej na to decyzji. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych uzyskanie decyzji o wyłączeniu jest konieczne dla:
- użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb;
- użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;
- pozostałych gruntów rolnych.
Dla niewymienionych powyżej gruntów nie trzeba przeprowadzać postępowania wyłączeniowego. Jednakże rada gminy może podjąć uchwałę o objęciu ochroną również gruntów rolnych zaliczonych do klas IV, IVa i IVb wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego.
Wniosek o wydanie decyzji należy złożyć we właściwym miejscowo starostwie powiatowym (lub urzędzie miasta na prawach powiatu), załączając:
- plan zagospodarowania terenu z zaznaczonym obszarem przeznaczonym do wyłączenia;
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- wypis i wyrys z rejestru gruntów;
- dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (akt notarialny, odpis z księgi wieczystej). Decyzja o wyłączeniu musi być wydana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. W decyzji zezwalającej na trwałe wyłączenie określa się obowiązki z nim związane – zwłaszcza wysokość opłat (patrz ramka na następnej stronie). Może być to również obowiązek zdjęcia próchnicznej warstwy gleby (humusu) z gruntów rolnych klas I, II, IIIa, IIIb, III, IVa i IV oraz z torfowisk w celu wykorzystania jej dla poprawienia wartości użytkowej innych gruntów.

Kiedy grunt jest rolny?

NIERUCHOMOŚCI ROLNE to grunty:

- określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne (grunty orne, sady, łąki, pastwiska);
- pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi służącymi wyłącznie
na potrzeby rolnictwa;
- pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
- pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
- parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
- pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
- pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
- zrekultywowane na potrzeby rolnictwa;
- torfowisk i oczek wodnych;
- pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
GLEBY POCHODZENIA ORGANICZNEGO – to wytworzone przy udziale materii organicznej, w warunkach nadmiernej wilgotności, gleby torfowe i murszowe.
GLEBY POCHODZENIA MINERALNEGO – to gleby inne niż organiczne.

Co z opłatami po sprzedaniu gruntu?

Jeśli inwestor, który otrzymał decyzję zezwalającą na wyłączenie, przed faktycznym wyłączeniem zbywa grunt, to obowiązek uiszczenia jednorazowej należności i opłat rocznych przechodzi na nabywcę – oczywiście od dnia faktycznego wyłączenia z produkcji rolnej. Zbywający musi uprzedzić nabywcę o tym obowiązku. Natomiast w przypadku zbycia gruntów po wyłączeniu z produkcji na nabywcę przechodzi tylko obowiązek ponoszenia opłat rocznych (zbywca musi o tym poinformować nabywcę).

Ile zapłacimy za wyłączenie

Osoba, która uzyskała zezwolenie, musi uiścić jednorazową należność oraz opłaty roczne – obowiązek ten powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji (przyjmuje się, że jest nim dzień rozpoczęcia robót budowlanych). Zasady naliczania opłat określa art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przykładowo: należność jednorazowa za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntu ornego klasy IIIb wynosi równowartość 450 ton ziarna żyta. Cenę tony ziarna żyta przyjmuje się w wysokości stosowanej do wymierzania podatku rolnego, ogłaszanej przez GUS. Średnia cena skupu żyta w pierwszych trzech kwartałach 2007 r. wyniosła 58,29 zł za 1 decytonę (1 kwintal), czyli równowartość 1 tony to 582,90 zł. W związku z tym należność jednorazowa za wyłączenie 1 ha wyniesie: 450 x 582,90 = 262 305 zł. Obliczoną należność jednorazową pomniejsza się o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami w dniu faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji. Jeśli wartość rynkowa gruntu przewyższy naliczoną należność, nie ustala się jej wcale. Należność jednorazową należy uiścić w ciągu 60 dni od daty ostateczności decyzji o wyłączeniu. Z opłat rocznych nie ma zwolnień, bez względu na wartość rynkową gruntu. Za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolnej inwestor będzie zobowiązany ponosić opłaty przez 10 lat w rocznej wysokości 10% obliczonej należności wyrażonej w tonach ziarna żyta. Dla gruntu rolnego klasy IIIb opłata roczna będzie więc wynosić 45 ton za hektar. Opłatę roczną za dany rok należy wpłacić do 30 czerwca każdego roku na konto Funduszu Ochrony Gruntów Rolnych.
Uwaga! Zwolnione z opłat – zarówno należności jednorazowej, jak i opłat rocznych – jest wyłączenie z produkcji rolniczej gruntu o powierzchni do 500 m² z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Gdy nie ma planu
W takim wypadku, aby móc budować, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest to możliwe, gdy spełnione są poniższe warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu (tak zwany warunek sąsiedztwa);
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące albo projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla funkcjonowania planowanego obiektu;
- teren, na którym planujemy budowę, objęto zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r., które następnie utraciły moc 1 stycznia 2004 r., lub teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze. Warunek sąsiedztwa nie musi być spełniony w przypadku zabudowy siedlis-kowej (czyli budynku mieszkalnego wraz z obiektami gospodarskimi służącymi gospodarstwu rolnemu), jeśli powierzchnia gospodarstwa rolnego dotyczącego tej zabudowy przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie.
Uwaga! Jeżeli gmina nie ma nowego planu miejscowego, a stary, który utracił moc, nie przewidywał zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany, warto sprawdzić zapisy
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, gdyż może być w nim określone, że na obszarze, na którym chcielibyśmy kupić działkę, planowana jest zmiana
przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze (ustalenia zawarte w studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych). Można wtedy kupić działkę rolną z tak zwanym potencjałem budowlanym. Niewiadomą pozostaje jednak, kiedy gmina uchwali miejscowy plan.
 
Podstawa prawna:

- ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t. Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 z późn. zm.)
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty