Jak wybrać dobrą działkę?

Nie na każdej działce można zbudować wymarzony dom. Uda się to pod warunkiem, że wybierzesz działkę odpowiedniej wielkości, w dobrym otoczeniu, a także gdy wraz z nią nie kupisz kłopotów takich, jak trudny grunt czy odległe perspektywy uzbrojenia... O tym, jak ocenić działkę, mówi nasz przewodnik.

JAK DUŻA DZIAŁKA

Duża działka to więcej przestrzeni i duży ogród do pielęgnowania. Mała - to mniej pracy, ale życie okno w okno z sąsiadami. Wielkość działki może być z jednej strony ograniczona przez cenę, z drugiej musi być co najmniej taka, aby zmieścił się na niej zaplanowany dom, ogród i miejsce na samochód.
Wielkość działki a przepisy
W przepisach budowlanych nie określa się obecnie minimalnej powierzchni działki budowlanej, lecz jedynie odległości nowo wznoszonego budynku od granic działki sąsiada.
Odległość budynku od ulicy może wynikać z linii zabudowy określonej w planie miejscowym lub w ustawie o drogach publicznych. Wymóg dotyczący linii zabudowy powinien znaleźć się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu danej działki.
   
Uwaga! Pamiętaj, że tylko na odpowiednio dużej działce można wykonać studnię i szambo. Przepisy wymagają bowiem zachowania minimalnych odległości od okien i drzwi domu, a także od ulicy i granicy działki.

Minimalne odległości domu od granicy działki
4 m – gdy ściana ma okna i drzwi
3 m – gdy ściana jest bez okien i drzwi
poniżej 3 m do 1,5 m lub w ostrej granicy – za zgodą sąsiada

Lokalne ograniczenia powierzchni działek
Minimalna powierzchnia działki może być dla danej okolicy określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na terenach leśnych, przy parkach narodowych oraz na terenach uzdrowiskowych i objętych ochroną konserwatorską często nie można uzyskać zgody na budowanie na działkach nie mniejszych niż na przykład 1000 m2. W strefie konserwatorskiej w Milanówku pod Warszawą jest to aż 5000 m2. Oznacza to, że nie tylko trzeba będzie wydać pieniądze na większą działkę, ale też że w przyszłości nie będzie jej można podzielić.  
Przepisy miejscowe mogą też ograniczać maksymalną powierzchnię zabudowy: na terenach przylegających do parków narodowych może to być tylko 20% powierzchni działki.

Warunki zabudowy mogą ograniczyć wielkość budowlanej części działki.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Ile miejsca na dom

Miejsce, jakie zajmie dom (wraz z podcieniami, wiatami, wjazdem do garażu), czyli powierzchnia zabudowy, zależy od tego, jaki on będzie: parterowy czy piętrowy, rozłożysty czy o prostej, zwartej bryle.

- Największą powierzchnię działki zajmie dom parterowy niepodpiwniczony: będzie ona co najmniej równa jego powierzchni całkowitej (wszystko trzeba zmieścić na jednej kondygnacji).

- Budowa domu parterowego z piwnicą o tej samej powierzchni netto nieco zmniejszy powierzchnię zabudowy. Przeniesienie części pomieszczeń do piwnicy (pomieszczenia gospodarcze, kotłownia, pralnia) odciąży kondygnację mieszkalną. Podobnie garaż w podziemiu, ale uwaga: garaż w piwnicy to problemy techniczne (śnieg i lód na podjeździe to konieczność odwodnienia).

- Powierzchnia zabudowy domu piętrowego o tej samej powierzchni netto będzie malała wraz ze wzrostem liczby kondygnacji. W praktyce oznacza to, że na dom parterowy potrzeba dwa razy więcej miejsca niż na dom jednopiętrowy o tej samej powierzchni.

Jeżeli działka jest mała, piętrowy dom jest najlepszym rozwiązaniem


  „Dom z narożnym wejściem”, powierzchnia netto: 171,5 m2, powierzchnia zabudowy: 119,3 m2, minimalne wymiary działki: 19,8 x 20,5 m, autorzy projektu: architekci Mirosław Jednacz, Marek Malanowski.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki
„Z wykuszami” – typ II,
powierzchnia netto: 174 m2, powierzchnia zabudowy: 225,2 m2, minimalne wymiary działki: 24,7 x 26,8 m, autor projektu: architekt Piotr Matuszewski.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Szerokość działki
Działka szerokości powyżej 18 m pozostawia swobodę wyboru projektu z katalogu. Jeśli z obu stron zachowamy przepisowe odległości (2 x 4 m), zmieści się na niej każdy dom o szerokości 10 m. W katalogach zdarzają się również projekty domów specjalnie z myślą o wąskich działkach – na przykład 16-metrowych.
Na indywidualne zamówienie architekt zaprojektuje dom również na węższą działkę.
Na działce szerokości 14 m przy zachowaniu  przepisowych odległości dom może mieć 6 m. W wypadkach szczególnych można też postawić węższy dom (5,4 albo nawet 4,8 m), ale trudniej wtedy dobrze rozplanować wnętrze i mieszkanie w takim domu nie będzie wygodne.

Uwaga! Jeśli działka jest wąska, warto postarać się o zgodę sąsiada i postawić dom możliwie jak najbliżej granicy działki. JAKI KSZTAŁT DZIAŁKI
Jeśli działka jest mała, na wybór projektu ma wpływ również jej kształt. Im bardziej regularny, tym lepiej.


Dom na szerokiej działce. Elewacja frontowa ma ponad 30 m długości.
Dom na wąskiej działce.„Dom z wiatą”. Z jednej strony dom można ustawić w ostrej granicy. Wystarczy wtedy działka szerokości 14,8 m. Autor projektu: architekt Janusz Kaczorek.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Kształt działki a projekt domu
Na działce zbliżonej do kwadratu łatwo usytuować zarówno dom parterowy, jak i piętrowy, zachowując obowiązujące odległości od granic działki.
Nie powinno być też problemu z wyborem projektu gotowego.


Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Działka długa i wąska (w kształcie wydłużonego prostokąta) nadaje się tylko do zbudowania bardzo wąskiego domu. Trudniej na niej ustawić dom parterowy. Warto postarać się o zgodę sąsiada i z jednej strony zbliżyć dom do granicy działki albo ustawić go w poprzek.


Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Działka szeroka i płytka może narzucić kształt i ustawienie domu (dłuższym bokiem równolegle do ulicy), a także może uniemożliwić wygospodarowanie większej wypoczynkowej części ogrodu z tyłu domu.


Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Działka o nietypowym kształcie może utrudniać dobranie projektu z katalogu – potrzebny wtedy będzie projekt indywidualny. Trudno będzie na niej wydzielić część wypoczynkową ogrodu. Projekt i budowa domu mogą być droższe: rozczłonkowana bryła domu może być jedynym możliwym sposobem zabudowy.


Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

A = B = C = D = 450 m2

Ulica z jednej czy z dwóch stron
Najlepsze są działki z dostępem do ulicy tylko z jednej strony – ze względu na:
1) krótsze ogrodzenie od strony ulicy,
2) łatwość wydzielenia ogrodu niewidocznego dla przechodniów,
3) okna z trzech stron zorientowane na własną działkę, a tylko z jednej – na ulicę.

Działka narożna ma kilka wad:
1) okna na ulicę aż z dwóch stron,
2) mniejsza swoboda rozplanowania pomieszczeń – ciche trzeba umieścić od strony ogrodu,
3) trudności z rozplanowaniem części wypoczynkowej ogrodu,
4) taras widoczny od ulicy, chyba że bryła zostanie załamana i taras będzie zasłonięty przez część budynku.

Sposób na wady narożnej działki: dom w kształcie litery „L” działa jak parawan, oddzielając ogród od ulicy, a ponadto umożliwia umiejscowienie pomieszczeń mieszkalnych od strony ogrodu.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki
STRONY ŚWIATA
Działka powinna umożliwić takie ustawienie domu, aby jak najwięcej korzystać ze światła słonecznego.
Orientacja działki
Im mniejsza działka, tym ważniejsze jej usytuowanie wobec stron świata. Najłatwiej zaprojektować dom na działce, gdy ulica przebiega po jej stronie północnej. Najtrudniej – gdy  po  południowej: niełatwo wtedy o właściwe oświetlenie pomieszczeń i wygospodarowanie miejsca na ogród.


Optymalna sytuacja: działka z ulicą od strony północnej. Tu należy umieścić wejście, pomieszczenie gospodarcze, spiżarnię, gabinet. Kuchnia blisko wejścia, w narożniku domu może mieć również drugie okno od wschodu. Sypialnie – od wschodu, a sypialnie dzieci od bardziej słonecznej strony południowej. Pokój dzienny i taras – od południa i zachodu.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki
Układ korzystny: działka z dojazdem od strony wschodniej. Wejście do domu można zrobić od frontu (strona wschodnia) lub z boku domu (od północy). Kuchnia blisko wejścia – od północy i wschodu. Pokój dzienny i taras pozostają w strefie słonecznej. Zwolennicy wschodniej lokalizacji sypialni będą musieli pogodzić się z tym, że jej okna będą wychodziły na ulicę.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki


Układ najtrudniejszy: ulica po stronie południowej. Na małej działce zawsze zmusza do kompromisów.
Wariant 1. Z zacienionym ogrodem i pokojem dziennym w głębi domu. Jeśli wejście i kuchnię umieścisz od wschodu i północy, sypialnie będą miały niekorzystne położenie (południe i ulica).
Wariant 2. Ze słonecznym ogrodem i pokojem dziennym od ulicy. Kuchnia i wejście – od wschodu. Jeśli w głębi usytuujesz sypialnie, warto, aby dochodziło do nich światło z dwóch stron.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Usytuowanie pomieszczeń a strony świata

- wejście do domu, pomieszczenia gospodarcze, spiżarnia, hol, garderoba mogą być oświetlone rozproszonym światłem północnym. Mogą być też od wschodu;
- kuchnia może być usytuowana od północy lub od wschodu;
- pokój dzienny, jadalnia, tarasy, loggie i sypialnie powinny być dobrze oświetlone: najlepiej, jeśli dociera tam światło z dwóch stron – na przykład południowej i zachodniej;
- najlepsza lokalizacja dla sypialni to wschód: budzisz się wraz ze słońcem, bardziej wypoczęty i pełen energii. Okno na zachód pozwoli ci dłużej pospać, ale latem sypialnia będzie przegrzana;
- sypialnie dziecięce są zwykle całodniowe: słońce może docierać o różnych porach dnia – można je usytuować od strony południowej, wschodniej i zachodniej.

Problemy z zacienianiem
Drzewa i budynki stojące w sąsiedztwie mogą nadmiernie zacieniać dom. Dlatego warto oglądać działkę o różnych porach dnia, a jeśli nie możesz ocenić tego sam, najlepiej poradzić się architekta. Dom również nie powinien zacieniać działki sąsiada. Urząd może nie zatwierdzić projektu, jeśli nie spełnia on warunków technicznych dotyczących zacieniania. Z SĄSIADEM PRZEZ ŚCIANĘ
Jeśli działka jest zbyt droga lub mała, warto rozważyć budowę bliźniaka z przyjaciółmi lub rodziną. Jeszcze mniejszej działki potrzeba pod segment.
Działka pod bliźniak
Wielkość. Działka pod bliźniak może być węższa niż pod dwa sąsiadujące ze sobą domy wolno stojące. Przyjmuje się, że najmniejsza szerokość działki pod budowę jednej części bliźniaka to 10 m. Przy zachowaniu przepisowych 4 m od granicy sąsiada na dom pozostaje 6 m. Działka może być węższa, jeśli dom zbliżymy do granicy sąsiada (według przepisów podanych w pierwszej części przewodnika).



Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki
Ponieważ bliźniak z jednej strony będzie stał w ostrej granicy, oszczędzisz 4 m na szerokości działki.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Kształt i położenie względem ulicy. Obie działki przeznaczone pod domy bliźniacze powinny mieć dobry dostęp do ulicy. Ze względu na usytuowanie pomieszczeń najlepsze będą działki szerokie: domy będą mogły stykać się wzdłuż swoich krótszych boków. Na działce wąskiej  dwie części bliźniaka będą musiały stykać się wzdłuż swoich najdłuższych ścian: trudniej wtedy zapewnić jednakowo dobre oświetlenie w obu częściach.

Orientacja. Najlepiej, jeśli wjazd na działkę jest od północy. Obie części bliźniaka mają wtedy szansę na dobre oświetlenie z trzech pozostałych stron. Dobre możliwości daje też działka od wschodu.

Dom szeregowy

Wielkość. Dom szeregowy ma ślepe ściany z dwóch stron, dlatego wystarczy działka szerokości 6 m (wyjątek: segment skrajny, na który musi mieć min. 6 + 4 m), jaką mają zwykle domy szeregowe, chociaż lepsze możliwości rozplanowania pomieszczeń daje działka szerokości 7,2 m.

Orientacja. Najlepsza orientacja działki dla domów szeregowych to wejście od strony wschodniej. Tutaj umieszczamy wtedy kuchnię, łazienkę, a na piętrze sypialnie, od strony zachodniej zaś salon.

Typowe problemy
Zanim podejmiesz decyzję o zakupie działki pod bliźniak, upewnij się, czy na pewno sąsiad zrealizuje swoją część według uzgodnionego projektu. Jeśli nie skończy swojej części albo ją sprzeda, może tam powstać zupełnie inny dom.
Jeśli trafia się okazja kupna działki pod dom szeregowy, sprawdź, czy jest gotowy projekt całego osiedla. Bez tego ryzykujesz, że każdy zbuduje swój segment inaczej i przyjdzie ci mieszkać w chaotycznym otoczeniu. Budowanie domu szeregowego jest najbezpieczniejsze w formie zorganizowanej: przez spółdzielnię lub dewelopera – wtedy kupujemy działkę razem z projektem, będącą częścią projektu całego osiedla.


Zwarta bryła bliźniaka sprawia, że dom wygląda jak jednorodzinny.
Budowa domu szeregowego w całościowo zaprojektowanym i jednocześnie realizowanym osiedlu to uporządkowane i estetyczne otoczenie.
NA CZYM MA STANĄĆ DOM
W trudnych warunkach gruntowo-wodnych i na stoku budowa domu może być trudniejsza i bardziej kosztowna.
Rodzaj gruntu
Lepsze pod budowę domu są piaski i żwiry niż nieprzepuszczalne i trudne do kopania gliny. Bywają jednak takie grunty, których lepiej w ogóle unikać. Najtrudniejsze z punktu widzenia fundamentowania są grunty organiczne (torfy, namuły), stare wysypiska śmieci, a także  niedostatecznie zagęszczone nasypy.

Poziom wody gruntowej
Woda w niewielkiej odległości od powierzchni terenu może zdecydowanie utrudnić i powiększyć koszt wykonania fundamentów. Po pierwsze – konieczne jest wtedy odwodnienie wykopu na czas budowy, po drugie – gdy dom będzie podpiwniczony, trzeba wykonać szczelne i trwałe izolacje przeciwwodne, które są tak drogie, że budowa piwnic staje się nieopłacalna.

Gdy teren nie jest płaski...
- ... lecz ma znaczny spadek, skarpa może zacząć się osuwać, co w skrajnej sytuacji grozi katastrofą budowlaną. Jeśli dom ma stanąć u stóp zbocza, problemem może być spływanie w jego stronę wód opadowych i błota. Dlatego zawsze przed kupnem takiej działki warto zasięgnąć rady doświadczonego geotechnika;
- ... przed kupieniem działki warto się skonsultować z architektem i konstruktorem. Podpowiedzą oni, czy pochylenie skarpy nie będzie przeszkodą w zaprojektowaniu i zbudowaniu domu;
- ... najkorzystniejsze jest, gdy stok opada w kierunku południowym. Stok od strony północnej wymusza takie zaprojektowanie domu, aby jak najwięcej światła dochodziło do jego ścian bocznych (równoległych do pochyłości stoku);
- ... naturalne krzywizny mogą zaowocować malowniczym ogrodem – łatwiej będzie stworzyć kaskady, naturalnie wyglądające skalniaki i murki oporowe.

Co mówią dziko rosnące rośliny o działce?
Sosny mogą być dowodem na to, że podłoże jest piaszczyste, a woda gruntowa – głęboko. Takie warunki gruntowo-wodne lubią także rozchodnik, szczaw polny, żarnowiec, macierzanka.
Różowo kwitnące krwawnice i skrzyp świadczą o wysokim poziomie wód gruntowych. Na takiej działce mogą też rosnąć: olchy, wierzby, a także sitowie i wełnianki.



Sosny.
Krwawnice.
Skrzyp.

Gdy trzeba wyrównać lub podwyższyć teren...

... nie może to prowadzić do zmiany naturalnego spływu wód opadowych i kierowania ich na teren sąsiada bez jego zgody. Inaczej sąsiad może interweniować w urzędzie nadzoru budowlanego, a nawet wystąpić na drogę sądową.

Jak sprawdzić grunt?
Najpewniejszym sposobem jest wykonanie badań geotechnicznych. W Warszawie najprostsze badanie wraz z opinią kosztuje minimum 1000 zł, we Wrocławiu i Gdańsku od 700 zł. O wodę gruntową warto też zapytać sąsiadów (zwłaszcza tych, którzy mają piwnice – jak się budowało, czy były kłopoty, czy piwnice są mokre czy suche).

  „Na stoku” wariant II, powierzchnia netto 198,1 m2, powierzchnia zabudowy 104 m2, autor projektu: architekt Paweł Wład Kowalski.
Projekt domu na działkę, której teren od strony drogi wznosi się w górę. Ogród znajdzie się powyżej wejścia do domu. W przylegającym do ulicy przyziemiu – garaż i pomieszczenia gospodarcze, na parterze część dzienna, na piętrze – sypialnie. Do domu można wejść ze wszystkich trzech poziomów.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki
OKOLICA I SĄSIEDZTWO
Sąsiedztwo i otoczenie mogą się wydawać mniej ważne dla tych, którzy planują się odgrodzić od nich murem, i oglądać je tylko z okien samochodu. Z takimi planami jednak różnie bywa... Zawsze lepiej zamieszkać w estetycznym otoczeniu i dobrze czuć się w nowym miejscu, dlatego warto uważnie przyjrzeć się okolicy działki.
Obejrzyj i sprawdź
- Jaki jest charakter okolicy? Jeśli dom będzie ci służył tylko do celów mieszkalnych, szukaj działki w dzielnicach mieszkaniowych, najlepiej przy ulicach cichych i niezbyt ruchliwych, a nie wśród warsztatów samochodowych i hurtowni. Co innego dom z biurem, częścią usługową czy sklepem – pod taki lepsza będzie działka położona przy bardziej ruchliwych ulicach, gdzie trafia „w interesach” wiele ludzi.
- Jakie są domy w okolicy: ich estetyka, wiek i styl? Czy twój wymarzony dom będzie pasował do tego miejsca? Najlepiej wybrać okolicę, w której domy skalą, stylem i charakterem są zgodne z obrazem twojego domu.
- Jakie są ulice? Czy są chodniki, oświetlenie, zieleń? Z ich widokiem będziesz stykać się codziennie, więc będą wpływać na poczucie komfortu życia i bezpieczeństwa (samochód tonący w błocie, droga od przystanku autobusowego ciemnymi uliczkami, spacer z wózkiem po krzywych chodnikach).
- Jacy ludzie mieszkają w najbliższym sąsiedztwie i w okolicy? Jest to szczególnie ważne dla najmłodszego i najstarszego pokolenia – to one będą najbardziej związane z miejscowym środowiskiem.
- Jakie walory przyrodnicze ma okolica? Jeśli w pobliżu jest las albo park – to spore atuty działki.
- Jakie widoki będą za twoim oknem? Nie bez znaczenia jest, czy będzie to ładny dom sąsiada, czy rozpadające się komórki lub wysypisko śmieci.


Bezpieczne położenie: działka w willowej dzielnicy miasta. Uporządkowana ulica, znane sąsiedztwo. Już dziś wiadomo, na jakie widoki będą się otwierały okna domu. Tylko wejść i budować...
Ładna, niekłopotliwa działka, ale trzeba z nią kupić sąsiedztwo domu w budowie. Jeśli ciągnie się ona od wielu lat, może popsuć widok jeszcze na długo.



Działka w okolicy, gdzie stoją same rezydencje, to sygnał, że właściciel domu dostępnego nie będzie się tu czuł dobrze.
Tu kiedyś było pole... Mała działka na osiedlu, gdzie jest całościowy projekt urbanistyczny, to wprawdzie ogród niewiele większy od chustki do nosa, ale za to szansa na uporządkowane sąsiedztwo i pożytki z życia we wspólnocie.

Wypytaj sąsiadów
- W jakiej gminie będziesz mieszkać? Czy łatwo dostać pozwolenie na budowę i w ogóle załatwiać różne formalności? Jak pracuje gmina, jak dba o ulice, place zabaw, przedszkola i szkoły?  
- Jakie są podstawowe usługi w okolicy? Będzie ci się żyło znacznie łatwiej, gdy w pobliżu będą: sklep spożywczy, apteka, poczta, przychodnia lekarska czy kościół. Jeśli masz małe dzieci – również przedszkole i szkoła.
- Czy teren, na którym leży działka, jest narażony na hałas, zanieczyszczenia, promieniowanie elektromagnetyczne (oględziny i skąpe informacje agencji mogą nie wystarczyć, by dowiedzieć się o tym, że działka jest w obszarze korytarza lotniczego, w pobliżu linii kolejowej, terenu ćwiczeń wojskowych, zajezdni, postoju taksówek, warsztatów czy zakładów przemysłowych, stacji benzynowej, wysypiska śmieci, linii wysokiego napięcia i podziemnego kabla energetycznego).
- Ile czasu zajmie dojazd do pracy? Czy ulice dojazdowe często się korkują? Czy do działki można dojechać komunikacją miejską?  
- Czy okolica jest bezpieczna, czy nie słynie z napadów i włamań? O bezpieczeństwie może zadecydować to, czy zabudowa na danym terenie jest intensywna, czy rozproszona. Jak daleko jest do najbliższego sąsiada, który w razie czego udzieli pomocy? Czy na terenie oferuje swoje usługi agencja ochrony?

Upewnij się w gminie
- Jaki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie upatrzonej działki? Może on określać rodzaj zabudowy (mieszkaniowa, mieszkaniowo-usługowa, usługowo-produkcyjna) i gabaryty budynków, czyli przesądzać o tym, czy może tu powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu itp.
- Czy działka jest w strefie ochrony konserwatorskiej? Jeśli tak, to konserwator może postawić warunek dostosowania formy architektonicznej projektowanego budynku do istniejącej zabytkowej zabudowy, a nawet dać konkretne zalecenia co do pokrycia dachu, kolorystyki domu itp. 
- Czy planowane w okolicy inwestycje (na przykład stacja benzynowa, supermarket, wjazd na autostradę) nie pogorszą warunków mieszkaniowych? Warto to sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
- Czy działka ma dostęp do ulicy? Pamiętaj, że do każdej działki budowlanej powinny prowadzić dojście i dojazd od drogi publicznej. Jeśli do działki prowadzi wydzielona jezdnia, nie powinna być węższa niż 3 m. Funkcję dojazdu mogą też spełniać dojścia bez wydzielonej jezdni o minimalnej szerokości 4,5 m.



Otoczenie skromnych, przedwojennych domów szeregowych może być zobowiązujące. Jeśli teren objęty jest ochroną konserwatorską, nie będzie można zbudować domu o dowolnej formie architektonicznej.
Działki w polu, niedaleko blokowiska. Z jednej strony gwarancja usług w pobliżu, z drugiej – nieciekawy widok i niebezpieczeństwo powstania nowych, zakłócających spokój inwestycji.
Do działki położonej w drugiej linii zabudowy może być trudny dojazd. Niełatwo będzie tam trafić bez konkretnych wskazówek.

Jeśli nie ma dojazdu
Kupno działki bez dostępu do ulicy to duże ryzyko. Chociaż można się starać o ustanowienie (za wynagrodzeniem) służebności przejazdu przez cudzy teren. W tej sprawie trzeba się porozumieć z właścicielem gruntu, przez który miałaby przebiegać droga. Jeśli się nie zgodzi, trzeba będzie zwrócić się do sądu. Wprawdzie postępowanie to jest zwykle skuteczne, ale może trwać kilka miesięcy. UZBROJENIE DZIAŁKI
Działka uzbrojona to taka, do której doprowadzone są podstawowe sieci: wodociągowa, kanalizacyjna i energetyczna. Działki nieuzbrojone są co prawda tańsze, ale im dalej do sieci, tym droższe będzie przyłączenie.
Informacji o możliwości podłączenia działki do istniejących sieci mogą udzielić sprzedający, pracownicy wydziału gminy zajmującego się inwestycjami, ale najlepiej pytać u źródeł, czyli w przedsiębiorstwach, do których należą sieci: w miejscowym przedsiębiorstwie wodociągowo-kanalizacyjnym, w zakładzie energetycznym, gazowni. Tam też można się wstępnie dowiedzieć, ile będzie kosztować uzbrojenie (opłaty, projekt, wykonanie przyłącza). Opłaty za wykonanie przyłączy są ustalane przez lokalne zakłady sieciowe indywidualnie dla konkretnej działki.

Wodociąg i kanalizacja
Wodociąg zapewni nam wodę sprawdzonej jakości, co jest ważne zwłaszcza w okolicach, gdzie wody gruntowe są zanieczyszczone ściekami. Gdy nie ma możliwości podłączenia budynku do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, trzeba będzie wykonać na działce własną studnię i szambo.

Prąd
Przyłączenie do sieci energetycznej jest najdroższe i na ogół najbardziej kłopotliwe, zwłaszcza jeśli konieczna jest rozbudowa sieci. Na przykład doprowadzenie prądu do działki w podwarszawskiej gminie Stare Babice kosztowało w 2000 r. około 10 tys. zł (40 m przyłącza i udział w budowie trafostacji wspólnej dla kilkunastu działek), a w Milanówku 20 tys. zł (150 m przyłącza). Najgorzej jest, jeśli nikt w pobliżu się nie buduje i trzeba samemu sfinansować rozbudowę sieci – koszt może wynieść i 45 tys. zł (tyle zapłacił inwestor w Olsztynie).

Gaz
Brak gazociągu jest mniejszym problemem, gdyż nie ma obowiązku korzystania z gazu, jeśli plan miejscowy wyraźnie tego nie nakazuje. Gdy nie ma gazu, dom można ogrzewać energią elektryczną, olejem lub gazem płynnym.



Uzbrojone działki to rzadkość.
Na terenach intensywnej zabudowy potrzebna jest kanalizacja deszczowa. Jej brak może prowadzić nawet do zalewania budynku, jeśli grunt nie jest w stanie wchłonąć wody opadowej.
Czy opłaca się kupić działkę ze słupem? Właściciele sieci często zgadzają się na jego przesunięcie, ale na koszt osoby zainteresowanej.

Gdy nie ma wodociągu
Zapytaj sąsiadów, czy na ich działkach jest woda nadająca się na potrzeby gospodarstwa domowego, czy studnie nie wysychają, czy jakość wody jest dobra. Jeśli usłyszysz o problemach ze znalezieniem wody, możesz skorzystać z usługi radiestety, który pomoże znaleźć miejsce pod studnię lub wykaże, że na działce nie ma wody. Cena takiej usługi wynosi co najmniej 100 zł.

Uwaga na podziemne niespodzianki
W zakładach sieciowych spytaj, czy na działce nie ma przewodów podziemnych, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić zabudowę (poproś o skonfrontowanie swojej mapy z mapami zakładu). Jeśli okaże się, że są, dowiedz się, jaka jest szansa na ich przeniesienie lub usunięcie i ile trzeba będzie za to zapłacić.

Autorzy zdjęć: Elżbieta Borkowska-Gorączko, Hanna Jankowska, Wojciech Kawęczyński, Adam Marosz, Magdalena Niezabitowska-Krogulec, Małgorzata Olechnowicz, Grzegorz Otwinowski, Mariusz Pasek, Grzegorz Rogiński, Zygmunt Stępiński, Krzysztof Zasuwik.
Podobne posty