Jak wziąć kredyt i nie wpaść w tarapaty finansowe. Poradnik


Nie wystarczy staranny i przemyślany wybór oferty kredytowej. Gdy się zadłużamy na wiele lat, zadbajmy dodatkowo o swój komfort.

Nie możemy wykluczyć, że w przyszłości będziemy mieli problemy z zachowaniem płynności finansowej. Może wzrosnąć oprocentowanie kredytu, zmienić się kurs waluty, można stracić pracę. Ryzyko niewypłacalności można jednak ograniczyć.

Bezpieczne ustalenie LTV

Jeśli się decydujemy na sfinansowanie budowy lub zakupu nieruchomości kredytem, wskazane jest, abyśmy mieli wkład własny. Jest to ważne nie tylko dla nas, ale również dla banku. Z punktu widzenia banku oznacza to bowiem udzielenie kredytu o mniejszym ryzyku kredytowym, a z naszego – mniejsze koszty okołokredytowe. Po pierwsze, nie będziemy płacić ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (około 3,5% za trzy lata z góry). Po drugie, wysokość posiadanych środków własnych ma istotny wpływ na poziom oprocentowania, jaki może zaproponować bank. Przykładowo jeśli klient wniesie 20% wkładu własnego, bank zmniejszy marżę o 0,25% dla kredytu w złotych polskich i 0,2% dla kredytu udzielonego w walucie. Maksymalny stosunek kredytu do wartości nieruchomości (czyli właśnie LTV) jest określony w wewnętrznych regulacjach banku. W przypadku standardowej transakcji, takiej jak budowa domu, najlepiej jest mieć środki w wysokości co najmniej 20% wartości inwestycji. Należy przy tym dodać, że jeśli budujemy dom na działce, która nie podlegała wcześniej kredytowaniu, to jej wartość już stanowi wkład własny. Nakłady dotychczas poniesione na budowę również go podwyższają. Banki dopuszczają finansowanie kredytem całości inwestycji. Możliwe jest nawet otrzymanie dodatkowych środków na pokrycie kosztów okołokredytowych, na przykład w wysokości 10% docelowej wartości nieruchomości. Musimy wziąć jednak pod uwagę, że od środków, które bank wypłaci powyżej 80% wartości nieruchomości, zapłacimy składkę ubezpieczenia. Oznacza to, że banki ponoszą ryzyko do 80% wartości nieruchomości, a pozostałe 20% leży w gestii towarzystwa ubezpieczeniowego, i jest to zasada obowiązująca na całym rynku kredytowym. Im więcej będziemy mieli środków własnych, tym dla nas lepiej ze względów ekonomicznych.

Proporcja raty do zarobków

Generalnie dochód, jaki uzyskujemy, powinien wystarczyć na zapewnienie tak zwanego minimum socjalnego (różnie przyjmowanego w poszczególnych bankach), zapłatę rat innych zobowiązań finansowych oraz raty wnioskowanego kredytu. Lepiej będzie, jeżeli zostaną nam jeszcze wolne środki – uzyskamy wówczas większe bezpieczeństwo na wypadek wzrostu stawek oprocentowania – zwłaszcza, gdy je korzystnie zainwestujemy. Jeśli zaciągamy kredyt w walucie obcej (albo waloryzowany kursem waluty obcej), nasza zdolność kredytowa liczona jest dla równowartości kwoty kredytu w złotych powiększonej o 20%. To zabezpiecza nas na wypadek wzrostu kursu waluty. Warto pamiętać, że w większości banków kredyt można nadpłacać, jeśli tylko dysponuje się wolną gotówką. Taka operacja jest korzystna dla kredytobiorcy, ponieważ zmniejsza się w ten sposób kapitał, od którego naliczane są odsetki. Zanim się zdecydujemy na wcześniejszą spłatę części kredytu, sprawdźmy, czy nasz bank pobiera za to opłatę i w jakiej wysokości.

Dłużej czy krócej

Im dłuższy czas spłaty, tym niższa miesięczna rata kapitałowo-odsetkowa. Na przykład rata kredytu w wysokości 200 tys. zł udzielonego w PLN rozłożonego na 30 lat przy oprocentowaniu 7,05% wyniesie 1337 zł, a na 10 lat – 2327 zł. Okres kredytowania ma również wpływ na zdolność kredytową. Im dłuższy, tym dzięki niższej racie wyższa zdolność kredytowa. Dłuższy okres kredytowania wybierajmy wtedy, gdy nie chcemy obciążać naszego budżetu domowego wysoką ratą, bo planujemy inne wydatki albo nie jesteśmy pewni naszej przyszłej sytuacji finansowej. W końcu ewentualne nadwyżki będzie można przeznaczyć na wcześniejszą spłatę kredytu. Jeśli jednak nasze zarobki pozwalają na zapłacenie wyższej raty, to lepiej zaciągnąć kredyt na krótszy okres. Zmniejszy się dzięki temu koszt z tytułu płaconych odsetek.

Czy obawiać się spadku wartości nieruchomości?

Przez najbliższych kilka lat nie powinniśmy obserwować spadku cen na rynku nieruchomości. Według opinii ekspertów raczej nastąpi ich stabilizacja. Ewentualny chwilowy spadek ceny naszej nieruchomości w stosunku do wartości, jaką bank przyjął w analizie kredytowej, nie powinien być powodem do zmartwień. W perspektywie kilkunastu lat działka i dom powinnny bowiem zyskiwać na wartości. Nagły spadek wartości nieruchomości nie musi oznaczać zaprzestania przez klienta spłaty kredytu. W takim wypadku bank może wymagać wydłużenia czasu opłacania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub zażądać dodatkowego zabezpieczenia pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty