Jak zabezpieczyć wykonanie umowy. Budowa z deweloperem


Wznoszenie domu może być łatwiejsze, gdy powierzymy to zadanie deweloperowi. Trzeba jednak zadbać o prawne bezpieczeństwo takiej transakcji.

Istotą umowy z deweloperem jest to, iż podejmuje się on wybudowania domu na należącej do niego działce, a następnie do przeniesienia własności tak zabudowanej nieruchomości na kupującego; ten zaś jest zobowiązany do zapłaty ceny. W przypadku budowy i sprzedaży domu umowa deweloperska ma cechy zarówno umowy o roboty budowlane, jak i sprzedaży nieruchomości. I choć to zazwyczaj deweloper narzuca jej wzór i decyduje o formie, warto spróbować wynegocjować warunki, które zagwarantują kupującemu większe bezpieczeństwo.
Przedwstępna w formie aktu notarialnego
Zazwyczaj strony podpisują umowę przedwstępną. Najlepiej, jeśli ma ona formę aktu notarialnego. Daje wtedy gwarancję, że po wybudowaniu domu dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości nawet wtedy, gdy deweloper będzie się uchylał od zawarcia umowy sprzedaży. W takiej sytuacji kupujący może wystąpić do sądu z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w sprawie przeniesienia własności nieruchomości. Wyrok w tej sprawie uwzględniający powództwo zastępuje umowę. Takich możliwości nie daje natomiast zwykła umowa pisemna. Gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się odtego, druga może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, jednak rzadko się to zdarza. Odpowiedzialność kontrahenta uchylającego się od zawarcia umowy jest ograniczona do tak zwanego ujemnego interesu umowy. Warto tu przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2006 r. (II CSK 274/06): „Wyrównaniu w granicach tak zwanego ujemnego interesu umowy nie podlegają korzyści, które kontrahent by osiągnął, gdyby umowa nie doszła do skutku. Chodzi jedynie o odszkodowanie w ramach tak zwanego ujemnego interesu umownego. Odszkodowanie to obejmuje straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami, na które składają się koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem, wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które odpowiadały uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania.” Odszkodowanie może też obejmować koszty związane na przykład z zaciągnięciem kredytu.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby deweloper chciał sprzedać nieruchomość innej osobie albo doszło do jego upadłości. Nieruchomość obciążona wpisem roszczenia o przeniesienie własności na podstawie umowy przedwstępnej raczej nie znajdzie innego nabywcy. Nawet gdyby tak się stało, osoba, na rzecz której został dokonany taki wpis, zachowuje swoje roszczenie i może go dochodzić na podstawie art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece od aktualnego właściciela nieruchomości (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z 13 lipca 2005 r., sygn. I CK 28/05 M. Prawn. 2007/3/154). Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje bowiem skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną już po jego ujawnieniu. Oznacza to, że roszczenia wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed nieujawnionymi w księdze. Wyjątkiem jest służebność drogi koniecznej i ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku­ lub innego urządzenia. W przypadku upadłości dewelopera prawa i roszczenia wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo zaspokojenia z sumy uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości w ramach likwidacji masy upadłościowej. Tak więc nawet jeśli kupującemu nie uda się wcześniej doprowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, może liczyć, że po jej sprzedaniu przez syndyka otrzyma zwrot zainwestowanych pieniędzy.
Uwaga! Nie każda umowa daje możliwość wpisania w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Jest to możliwe tylko w przypadku umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami stron i jednoczesną zgodą dewelopera na wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.
Kary zapisane w umowie
Są to dodatkowe postanowienia, które przewidują sankcje za niedotrzymanie zobowiązań niepieniężnych, na przykład terminów zakończenia budowy i przekazania budynku lub usunięcia wad. Jeśli przewidziano karę za opóźnienie wpłat przez kupującego, to może być ona traktowana jedynie jako ustalenie odsetek umownych, a nie jako kara umowna. Zapis o karach jest więc bardziej potrzebny kupującemu niż deweloperowi. Wykonawca może bowiem – nawet bez szczególnych zapisów w umowie – naliczać odsetki ustawowe, gdy kupujący spóźnia się z zapłatą. Przy zobowiązaniach niepieniężnych (w tym do wybudowania domu i przeniesienia własności nieruchomości) odsetki za zwłokę nie mają zastosowania. Kupujący mógłby jedynie domagać się odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym, ale wtedy musiałby wykazać, jaką szkodę poniósł z tego powodu, a to nie jest łatwe. Dlatego lepiej jest zapisać umowne sankcje za nienależyte wykonanie umowy. Wtedy nawet gdy kupujący nie poniesie żadnej szkody, może się domagać zapłaty kary umownej. Aby odniosły one przewidywany skutek, czyli zdopingowały dewelopera do terminowego wykonania umowy, powinny być na tyle dotkliwe, by opóźnianie robót było nieopłacalne. Niestety, deweloperzy często zastrzegają górny limit kar umownych, na przykład nie więcej niż 5% wartości umowy. Wtedy nawet kilkumiesięczne opóźnienie nie będzie ich wiele kosztować.  Umowa może też przewidywać kary umowne za odstąpienie od umowy, ale wtedy powinny one być jednakowe dla obydwu stron. Postanowienia, które nakładają wyłącznie na kupującego (konsumenta) obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej, stanowią niedozwolone klauzule umowne.
Zadatek na „otarcie łez”
Zazwyczaj jest stosowany przy zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości. Jest zabezpieczeniem na wypadek, gdyby któraś ze stron nie wywiązała się z umowy przedwstępnej, to jest nie przystąpiła do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli to sprzedający uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, powinien zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Gdy kupujący się rozmyśli – traci wpłacony zadatek. Co do zasady strona, która nie wywiązała się z umowy, traci kwotę równą wysokości zadatku tylko wtedy, gdy niewywiązanie się było przez nią zawinione. Można jednak w umowie zawrzeć postanowienie, że zadatek przepada lub jest zwracany w podwójnej wysokości bez względu na powody niezawarcia umowy przyrzeczonej. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2006 r. (sygn. III CK 357/05): „Przepis art. 394 § 3 k.c. łączy przepadek zadatku lub obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej z sytuacją, w której niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które jedna ze stron ponosi odpowiedzialność. Ze względu na dyspozytywny charakter tego przepisu strony umowy mogą przyjąć na siebie ryzyko jej niewykonania, niezależnie od okoliczności, i uregulować losy wręczonego zadatku inaczej, niż wynikałoby to z art. 394 § 3 k.c. Ochrona interesów stron wymaga jednak, aby odejście od reguły wyrażonej w art. 394 § 3 k.c. wynikało z wyraźnego sformułowania umowy”. Takie rozwiązanie z pewnością zmobilizuje strony do realizacji umowy, ale jest dość ryzykowne, bo nikt nie może przewidzieć, czy jakieś przyczyny losowe nie uniemożliwią jej wykonania. Szkoda byłoby w takiej sytuacji stracić zadatek. W umowach deweloperskich wszelkie wpłaty są zazwyczaj traktowane jako zaliczki, to znaczy – podobnie jak zadatek – są zaliczane na poczet ceny sprzedaży. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka jest zwracana w kwocie nominalnej bez żadnych dodatkowych sancji finansowych, chyba że strony postanowią inaczej. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby pierwszą wpłatę (na przykład 10%) nazwać zadatkiem ze wszystkimi konsekwencjami takiego postanowienia, a pozostałe wpłaty traktować jak zaliczki.


Jak długo można się domagać umowy sprzedaży?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Oznacza to, że w tym terminie strona zainteresowana dochodzeniem roszczeń powinna wystąpić do sądu o zawarcie umowy albo zapłatę odszkodowania. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Termin roczny nie dotyczy jednak zwrotu zaliczki. Roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się po upływie terminu rocznego określonego w art. 390 § 3 k.c. (uchwała Sądu Najwyższego z 8 marca 2007 r. III CZP 3/07). Zwrotu zaliczki można się domagać w ciągu dziesięciu lat od zawarcia umowy przedwstępnej. Podobnie jest z zadatkiem.

Czy kara umowna zabezpieczy nas przed stratami?

Warto w umowie zastrzec, że postanowienia o karach umownych nie wyłączają możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Jeśli z powodu nienależytego wykonania umowy poniesiemy większe szkody, będziemy się dzięki temu mogli domagać ich naprawienia w pełnej wysokości, niezależnie od kar umownych. Na przykład jeżeli na skutek opóźnienia w oddaniu domu kupujący będzie musiał wynajmować mieszkanie, będzie mógł dochodzić zwrotu tych kosztów od dewelopera. Bez takiego zapisu klient będzie musiał się zadowolić karą umowną.

Jaka jest rola banku, gdy budujemy na kredyt?

Zazwyczaj w takich sytuacjach bank kredytujący kupującego ustala sposoby zabezpieczenia kredytu na czas trwania umowy, a także zasady wypłaty transz kredytu, tak aby zminimalizować ryzyko. Z reguły wypłata kolejnych transz następuje po przeprowadzeniu przez przedstawiciela banku kontroli stanu zaawansowania budowy. Trzeba się jednak liczyć z tym, że każda jego wizyta na budowie może się wiązać z dodatkowymi kosztami (przynajmniej kilkadziesiąt złotych). Jeśli stwierdzi on, że deweloper wywiązał się z kolejnego etapu budowy, bank wypłaci pieniądze. Takie zasady bank może jednak wprowadzić tylko wtedy, gdy w umowie z deweloperem terminy płatności zostaną powiązane z terminami realizacji poszczególnych etapów robót. Jeżeli tego nie dopilnujemy i deweloper narzuci nam sztywne terminy płatności, bank będzie mógł wypłacać kredyt bez sprawdzania postępu robót, co da deweloperowi pole do nadużyć.

Przeniesienie własności przed zakończeniem budowy

Nabycie własności nieruchomości (działki) jeszcze w czasie budowy to najlepsze zabezpieczenie dla klienta. Trzeba bowiem pamiętać, że dopóki deweloper­ jest właścicielem działki, to wszystko, co na gruncie powstanie, jest jego własnością niezależnie od wysokości wpłat dokonanych przez klienta. W razie upadłości dewelopera i przy braku skutecznych zabezpieczeń klient może zostać z niczym. Dlatego warto wynegocjować przeniesienie własności nieruchomości jeszcze przed zakończeniem budowy. Można na przykład najpierw kupić działkę, a następnie zawrzeć z deweloperem umowę o roboty budowlane. Wtedy nawet w razie upadłości dewelopera klient ma działkę z rozpoczętą budową, której dokończenie może powierzyć innemu wykonawcy. Jednak takie rozwiązanie jest niechętnie stosowane przez deweloperów, poza tym rodzi komplikacje natury formalno-prawnej. Powstaje problem, kto jest inwestorem: deweloper czy kupujący? Może nim pozostać deweloper, a kupujący udostępnić mu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Takie rozwiązanie jest niezbędne, jeżeli deweloper na podstawie jednego pozwolenia buduje całe osiedle. W takiej sytuacji nie da się przenieść pozwolenia na budowę na nabywcę jednej z działek. Jeśli pozwolenie na budowę obejmuje tylko jeden obiekt, kupujący może – za zgodą sprzedającego – uzyskać decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę na swoje nazwisko. Będzie mógł wówczas na własny rachunek kontynuować budowę rozpoczętą przez dewelopera. To rozwiązanie jest stosowane wtedy, gdy deweloper zobowiązuje się do wykonania tylko części robót, na przykład stanu surowego. Po przeniesieniu pozwolenia na budowę kupujący przejmuje obowiązki inwestora, odpowiada za ewentualne nieprawidłowości i sam musi dopełnić formalności związanych z zakończeniem budowy.

Wpłata na rachunek powierniczy
Innym sprawdzonym – choć rzadko u nas stosowanym – sposobem zabezpieczenia realizacji umowy z deweloperem jest wpłata pieniędzy na rachunek powierniczy prowadzony przez bank. Umowa o prowadzenie takiego rachunku zawarta między trzema stronami (kontrahenci i bank) określa, komu i po spełnieniu jakich warunków bank wypłaci zgromadzone na nim środki. Przy czym mogą one być wypłacane deweloperowi w częściach (po zakończeniu określonego etapu budowy) lub jednorazowo (po zakończeniu budowy). W drugim wypadku deweloper musi budować z własnych środków lub z kredytu i dopiero po zrealizowaniu umowy i przeniesieniu własności nieruchomości może odebrać wynagrodzenie. Niestety, w naszych realiach mało który przedsiębiorca się na to godzi. Zaletą rachunku powierniczego jest to, że w razie upadłości jego posiadacza (dewelopera) środki pieniężne na nim zgromadzone są wyłączone z masy upadłościowej, a klient ma gwarancję ich zwrotu.
Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny
- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
Podobne posty