Jak zalegalizować samowolę


Przepisy nie przewidują już w przypadku samowoli budowlanej bezwzględnego nakazu rozbiórki, lecz procedurę jej legalizacji. Wiąże się ona jednak z koniecznością wniesienia opłat legalizacyjnych, których wysokość uległa zmianie od 31 maja 2004 r.
Sposób postępowania w razie wykrycia samowoli zależy od tego, kiedy wybudowano obiekt i jakiego rodzaju roboty wykonano bez pozwolenia.

Co jest samowolą

Uważa się za nią:
- budowę lub rozbudowę budynku albo innego obiektu bez wymaganego pozwolenia na budowę;
- wybudowanie obiektu lub wykonanie określonych robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia;
- istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę (ten temat omówimy w oddzielnym artykule w kolejnym numerze Muratora).

Budowane bez pozwolenia
Jeśli nadzór budowlany wykryje, że budujemy dom lub inny obiekt bez wymaganego pozwolenia, wyda postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. W postanowieniu tym ustali wymagania w zakresie niezbędnego zabezpieczenia budowy i zobowiąże inwestora do przedstawienia w wyznaczonym terminie następujących dokumentów:
- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma planu);
- czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami;
- zaświadczenia o wpisie autora projektu na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego;
- oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przedłożenie tych dokumentów w wyznaczonym terminie jest równoznaczne ze złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót.
Po otrzymaniu dokumentów urząd zbada, czy projekt jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego (jeśli taki uchwalono), czy jest kompletny i czy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, oraz wyda postanowienie ustalające wysokość opłaty legalizacyjnej.
Stanowi ona iloczyn stawki opłaty (s) podwyższonej 50-krotnie (obecnie stawka podstawowa wynosi 500 zł), współczynnika kategorii obiektu (k) i współczynnika wielkości obiektu (w). Można to zilustrować następującym wzorem:
500 zł · 50 · k · w
Przykładowo dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych k = 2,0, w = 1,0, a zatem opłata legalizacyjna dla takiego budynku wynosi:
500 zł · 50 · 2 · 1 = 50 000 zł
W przypadku domów letniskowych, budynków gospodarczych, garaży do dwóch stanowisk włącznie k = 1,0 i w = 1,0. Dlatego opłata legalizacyjna dla tych obiektów wynosi:
500 zł · 50 · 1 · 1 = 25 000 zł
Na postanowienie ustalające wysokość opłaty można wnieść zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Niestety, nie wstrzymuje to wykonania postanowienia. Opłatę trzeba wnieść w terminie siedmiu dni od doręczenia postanowienia, w przeciwnym razie może się to skończyć nakazem rozbiórki.
Po wniesieniu opłaty nadzór budowlany zatwierdza projekt i zezwala na wznowienie robót. W wydanej decyzji nakłada też obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Jeśli samowolną budowę już zakończono, nadzór budowlany wydaje postanowienie nakazujące przedłożenie wymaganych dokumentów (jak wyżej) i postanowienie w sprawie opłaty legalizacyjnej. Potem zatwierdza projekt i również zobowiązuje inwestora do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Uwaga! Jeśli przed 11 lipca 2003 r. postępowanie w sprawie samowoli zakończyło się ostatecznym nakazem rozbiórki, to decyzja ta podlega wykonaniu i tej samowoli nie da się już, niestety, zalegalizować. Przepisy obowiązujące od 1 stycznia 1995 r. do 10 lipca 2003 r. nie przewidywały bowiem legalizacji samowoli, lecz zobowiązywały nadzór budowlany do wydania bezwzględnego nakazu rozbiórki.

Budowa bez zgłoszenia

Niektóre obiekty i roboty budowlane nie wymagają pozwolenia na budowę, ale zamiar ich wykonania trzeba zgłosić w urzędzie:
- wolno stojące budynki gospodarcze, wiaty i altany o powierzchni zabudowy do 10 m², przy czym nie może ich być więcej niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki, a powierzchnia działki nie może być mniejsza niż 500 m²;
- przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;
- tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy;
- przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 m²;
- pojedyncze zbiorniki na gaz płynny o pojemności do 7 m³, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach jednorodzinnych;
- przyłącza do budynków;
- remont istniejących obiektów budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli nie obejmuje on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych;
- remont instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych oraz remont instalacji gazu płynnego w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
- docieplenie ścian budynków o wysokości do 12 m oraz dachów budynków;
- utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.
Niedokonanie zgłoszenia wykonania wymienionych obiektów i robót jest traktowane podobnie jak budowa bez pozwolenia. W razie wykrycia takiej samowoli nadzór budowlany może wstrzymać roboty budowlane i nakazać przedłożenie w ciągu 30 dni (jest to termin ustawowy, którego nie można przedłużać) następujących dokumentów:
- projektu zagospodarowania terenu;
- opisu rodzaju i zakresu robót;
- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy lub robót z ustaleniami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma planu);
- oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Również w tym wypadku organ nadzoru budowlanego ustala opłatę legalizacyjną, jednak jej wysokość jest znacznie mniejsza niż w razie budowy bez pozwolenia. Zazwyczaj stawki opłat legalizacyjnych za wykonanie robót budowlanych bez zgłoszenia są ustalone kwotowo i wynoszą 2500 lub 5000 zł.
Po wniesieniu opłaty urząd zezwala na dokończenie robót, jeśli obiekt nie został jeszcze ukończony.

Podstawa prawna:- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)
- ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. nr 93, poz. 888)

Samowole sprzed 1995 r.

Obecne regulacje dotyczące samowoli mają zastosowanie tylko do tych obiektów, które zostały wybudowane po wejściu w życie Prawa budowlanego z 1994 r.
Natomiast w stosunku do obiektów, których budowę zakończono przed 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy Prawa budowlanego z 1974 r. Pozwalały one na legalizację samowoli, pod warunkiem że wybudowane bez pozwolenia obiekty:
- znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju;
- nie stanowią zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia.
Gdy wybudowany samowolnie obiekt nie spełnia tych warunków, nadzór budowlany może wydać decyzję o przymusowej rozbiórce. W pozostałych wypadkach może jedynie nakazać inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego lub terenu nieruchomości do stanu zgodnego z przepisami.
Aby zalegalizować taką samowolę sprzed kilkunastu lub kilkudziesięciu lat, właściciele powinni zwrócić się do starosty o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku o nie należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania.
Do samowoli budowlanych sprzed 1995 r. nie mają zastosowania przepisy obecnie obowiązującego Prawa budowlanego w zakresie możliwości nakładania opłat legalizacyjnych. Odnoszą się one bowiem wyraźnie do sytuacji przewidzianych w art. 48 Prawa budowlanego z 1994 r., a ten zgodnie z przepisami przejściowymi tej ustawy nie ma zastosowania do obiektów, których budowa została zakończona przed 1 stycznia 1995 r.

Przykładowe opłaty legalizacyjne (wg stawek obowiązujących od 31 maja)

Za wybudowanie bez pozwolenia:- domu jednorodzinnego – 50 000 zł,
- domu letniskowego, budynku gospodarczego, garażu do dwóch stanowisk – 25 000 zł,
- pensjonatu, sklepu, restauracji, garażu powyżej dwóch stanowisk o kubaturze do 2500 m³ – 375 000 zł,
- parkingu o powierzchni do 1000 m² – 200 000 zł.
Za wykonanie bez zgłoszenia:- budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni zabudowy do 10 m² – 5000 zł,
- przydomowej oczyszczalni ścieków – 5000 zł,
- tymczasowego obiektu budowlanego – 5000 zł,
- przydomowego basenu i oczka wodnego o powierzchni do 30 m² – 2500 zł,
- zbiornika na gaz płynny o pojemności do 7 m³ – 5000 zł,
- przyłączy do budynków – 5000 zł, a za ich przebudowę lub remont – 2500 zł,
- docieplenie ścian budynków o wysokości do 12 m lub dachu – 2500 zł.
Do spraw wszczętych, a niezakończonych przed 31 maja br. do obliczania wysokości opłaty legalizacyjnej stosuje się przepisy dotychczasowe, które przewidywały między innymi za samowolne wybudowanie domu jednorodzinnego opłatę w wysokości 30 000 zł.

Kiedy nakaz rozbiórki

Decyzję nakazującą rozbiórkę otrzymamy, gdy:
- budowa jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
   – ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
   – ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, gdy nie ma planu miejscowego, lub
- narusza przepisy, w tym techniczno-budowlane, w sposób uniemożliwiający doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem, lub
- inwestor nie spełnił w wyznaczonym terminie obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany, mających na celu doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem, lub
- inwestor nie uiścił w terminie opłaty legalizacyjnej.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty