Jak zbudować dom na sprzedaż


Powiedzenie, że pierwszy dom dla wroga, drugi dla przyjaciela, a dopiero trzeci dla siebie – straciło sens! Od razu musi być trzeci. Dlaczego? Bo coraz bliżej nam do rynku amerykańskiego, gdzie dom jest po prostu towarem. Buduj tak, byś mógł sprzedać.


Po amerykańsku w Polsce? Właśnie tak! Nie tylko nasze życie codzienne, ale i realia prawne i ekonomiczne zmieniają się w błyskawicznym tempie. Przypomnijmy sobie jak się zmieniła Polska po wejściu do Unii Europejskiej. Jak otworzył się świat, ilu Polaków poprawiło swój status majątkowy. Nieustanna zmiana – zazwyczaj na lepsze! A w tę nową jakość jest też wpisana większa mobilność społeczeństwa. Dom przestaje być siedzibą rodową, jest miejscem, gdzie aktualnie mieszkamy. Kto posiada albo buduje dom, powinien brać pod uwagę, że z różnych powodów będzie musiał albo chciał go sprzedać. Z jakich?








Zawsze należy budować z myślą, że może będziemy chcieli albo musieli dom sprzedać
Autor: Andrzej T. Papliński
I w Polsce rosną oczekiwania wobec domu – nie może być bardzo mały, powinien mieć garaż, najlepiej na dwa samochody
Autor: Andrzej T. Papliński
Osobna kategoria domów na sprzedaż – budowane przez dużych i małych deweloperów
Autor: Andrzej T. Papliński

Jest wiele powodów, by sprzedać...

- Wzrasta presja ekonomiczna. Rosną koszty utrzymania domu. Dzieci odchodzą i dom staje się za duży, mało kogo stać na beztroskie ogrzewanie pustych pokoi. Może kilka lat temu jeszcze tak. Teraz ludzie liczą pieniądze i dochodzą do wniosku, że mogliby zaoszczędzić, zamieniając dom na mniejszy.
- Właściciele domu się starzeją i nie mają już sił utrzymać nieruchomości. Wygodniej i taniej spędzić starość w mieszkaniu, w jakimś cichym zakątku leśnej dzielnicy miasta. Ten modny na Zachodzie trend zaczyna być obecny i w Polsce.
- Zmienia się sytuacja majątkowa właścicieli domów. Wiele rodzin budowało dom w latach chudych – standardy jakości, wielkość, także upodobania estetyczne – to się zmienia wraz ze wzrostem stanu posiadania. Zamożność daje impuls do sprzedania domu i budowania drugiego.
- Coraz częściej trzeba się przenieść do innego miasta za pracą. Sprzedać dom i kupić gotowy – zamiast wynajmować. Zjawisko dotyczy na przykład menadżerów i specjalistów pracujących w dużych koncernach.
- Rozwody to częsty powód sprzedaży do niedawna wspólnej nieruchomości. Rozwodzi się co trzecie małżeństwo w Polsce, czego oczywiście Czytelnikom „Muratora” nie życzymy.
- Modne jest budowanie za miastem, lecz mało kto przewiduje, że życie w oddaleniu od pracy, szkoły, sklepów jest w Polsce trudniejsze niż gdzie indziej. Kto w Ameryce buduje taki dom, staje się commuter – czyli wchodzi do grupy ludzi dojeżdżających do pracy. Tam liczy się odległość – godzina w jedną stronę to znakomity wynik. Amerykanie mają autostrady, a my... wąskie drogi i korki. Czas, jaki commuters tu i tam spędzają w samochodzie, jest ten sam – wiele godzin dziennie. I już jest chęć i determinacja, by porzucić wiejskie uroki, na które nie ma czasu, na rzecz miasta. Argumentem jest też koszt dojazdu i utrzymania dwóch, a nawet trzech samochodów. To z powodu cen paliwa. W Stanach Zjednoczonych od trzech lat obserwuje się zjawisko powrotu mieszkańców do miasta.
- Po szybkim wzroście cen mieszkań w 2006 roku przyszedł czas na ceny domów i działek. Nastąpił wysyp deweloperów-amatorów budujących jeden-dwa domy na sprzedaż. Tego towaru jest tyle, że w chwili obecnej – gdy mamy stagnację na rynku – można mówić o rynku kupujących. Łatwiej dziś o decyzję kupna budynku w stanie surowym lub deweloperskim, niż o rozpoczęciu budowy.

Jak się to robi w Ameryce?


Proces budowy jest obwarowany ścisłymi przepisami i pozwoleniami, a jej kolejne etapy odbierają inspektorzy budowlani
Autor: Andrzej T. Papliński

Autor: Andrzej T. Papliński




Domy są sprzedawane przez agentów na zasadzie wyłączności
Autor: Andrzej T. Papliński
Każdy agent może dostać klucz do sprzedawanej nieruchomości – jeśli znajdzie klienta, dostanie część prowizji od sprzedającego
Autor: Andrzej T. Papliński
Wnętrze domu przygotowane do sprzedaży – to co zostaje w wyposażeniu, wchodzi w cenę
Autor: Andrzej T. Papliński


Open house – dzień, w którym potencjalni kupcy mogą obejrzeć dom na sprzedaż
Autor: Andrzej T. Papliński

Światowy klient, polski dom
Polaków zawsze dziwiło, dlaczego za oceanem nie ma tak charakterystycznego dla nas przywiązania do miejsca. Nie ma, ponieważ społeczeństwo, dla którego priorytet stanowi rozwój i biznes, jest w ciągłym ruchu. Ponadto w USA kupno i sprzedaż domu w ostatnich latach, do czasu kryzysu kredytów sub-prime, to był jeden z lepszych sposobów zarabiania pieniędzy. I w bardziej normalnych czasach Amerykanie co najmniej cztery razy w życiu zmieniają dom – by mieszkać bliżej szkoły, pracy, dzieci. Stąd ciągły ruch w interesie real estate. Za oceanem budowę domu traktuje się z taką samą odpowiedzialnością, jak produkcję samochodów czy kamizelek kuloodpornych. Dom-towar musi spełniać parametry jakościowe. Budowaniem zajmują się wyłącznie licencjonowane firmy. Władze utrzymują skuteczne instytucje kontrolne – inspektorów budowlanych. Ich wizyta i podpis decydują o dalszym prowadzeniu budowy. Inspektorzy sprawdzają zgodność każdego elementu domu z projektem oraz normami technicznymi. Dbają więc, by dom został prawidłowo zbudowany, a jego stan techniczny był przewidywalny. Ten proces będzie postępował i u nas. Kupujący ma coraz większe wymagania – nie chce zapłacić dużych pieniędzy za dom o niejasnej historii budowlanej. Doszedł też inny kontroler – bank. Nim da kupującemu kredyt, każe wykonać ocenę techniczną domu przez rzeczoznawcę. Jest też nowy czynnik – światowy. W Polsce działają już trzy międzynarodowe agencje nieruchomości. Największa RE/MAX daje możliwość umieszczenia ofert w Internecie w Polsce, ale także w bazie światowej, z której korzysta 122 tysiące agentów z 87 krajów. Czy to ważne? Tak. W różnych stronach świata są Polacy zamierzający wrócić do kraju, ale szukający agencji, która zapewni im transakcję i towar na takim samym poziomie, jak w USA czy Wielkiej Brytanii.

Wszelkie nowoczesne instalacje podnoszą wartość domu
Autor: Andrzej T. Papliński

Czego można się dowiedzieć o polskiej nieruchomości? (Iwona Sysik, prawnik) Sprzedający jest zobowiązany udzielić wszelkich niezbędnych i dostępnych mu informacji o sprzedawanej nieruchomości. Zatajenie czegoś lub udzielenie nieprawdziwych informacji może się skończyć stwierdzeniem nieważności umowy (na przykład jako zawartej pod wpływem błędu) i koniecznością zwrotu pieniędzy lub odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady nieruchomości albo odszkodo-wawczą za nienależyte wykonanie zobowiązania. Podstawą odpowiedzialności mogą być fałszywe oświadczenia złożone przy sprzedaży, czyli w akcie notarialnym. Wskazanie błędnych lub niepełnych informacji przy samym zgłaszaniu nieruchomości do sprzedaży jeszcze takich skutków nie rodzi. Podważa jedynie zaufanie do sprzedającego i utrudnia zawarcie umowy sprzedaży. Niezależnie od pisemnych oświadczeń i ustnych zapewnień, kupujący może (i powinien) sprawdzić:
- odpis z księgi wieczystej;
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
- zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym lub wypis i wyrys z planu miejscowego;
- pozwolenie na budowę domu, projekt budowlany i dokumentację budowy – jeśli kupuje działkę z domem;
- dokument zgłoszenia budynku do eksploatacji;
- zaświadczenie, że w budynku nikt nie jest zameldowany;
- zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości;
- zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami i składkami na ZUS, jeśli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą;
- zaświadczenie o zapłaceniu raty za użytkowanie wieczyste (jeżeli grunt jest w użytkowaniu wieczystym);
- umowę nabycia nieruchomości przez sprzedającego.
W ewidencji gruntów są informacje, jaka jest powierzchnia nieruchomości, rodzaje użytków, klasa gruntów (rolnych) i przebieg granic. Można porównać, czy dane z ewidencji pokrywają się z danymi deklarowanymi przez sprzedającego i ujawnionymi w księdze wieczystej.
Dokumentacja budowy – jeśli przedmiotem zakupu jest nowo wybudowany dom albo dom w budowie – pozwala ustalić, czy budowę prowadzono legalnie, czy nie było istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu, czy obiekt został formalnie oddany do użytkowania.
Plan miejscowy pokazuje, jakie jest przeznaczenie nieruchomości. Jest to szczególnie ważne przy zakupie działki budowlanej lub domu z myślą o rozbudowie lub budowie kolejnych budynków na działce. Plan miejscowy określa zasady zagospodarowania terenu, w tym:
- rodzaj zabudowy;
- parametry zabudowy: wysokość budynków, kształt dachu, linie zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, minimalną wielkość działki;
- tereny pod ulice i inne obiekty publiczne.
Z planu można się też dowiedzieć, jakie jest przeznaczenie przyległych terenów. Sprawdzenie go pozwoli wykluczyć w przyszłości takie zagrożenia, jak uciążliwa droga szybkiego ruchu albo zakład produkcyjny w sąsiedztwie.

Uwaga! Zazwyczaj w akcie notarialnym zamieszczane jest oświadczenie kupującego, że zapoznał się ze stanem technicznym budynku i nie wnosi z tego powodu zastrzeżeń. W razie podpisania takiego oświadczenia ewentualne roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne mogą dotyczyć tylko wad ukrytych, które ujawnią się po zakupie domu.


Dla wielu klientów zakup domu na etapie stanu surowego jest atrakcyjny – mogą sprawdzić technologię budowy i dowolnie wykończyć dom
Autor: Andrzej T. Papliński
Coraz bardziej się opłaca zatrudniać sprawdzone legalne ekipy – chodzi nie tylko o jakość domu, ale też o czytelną historię budowy
Autor: Andrzej T. Papliński

USA. Stan Illinois. Seller's disclosure – oświadczenie sprzedającego o wadach ukrytych
Podobny dokument wprowadzają także polskie biura nieruchomości. Warto zobaczyć, jak wygląda test prawdomówności właściciela domu. Uwaga do dokumentu amerykańskiego: Celem tego raportu jest dostarczanie kupującym informacji o defektach nieruchomości. Oświadczenie nie zwalnia potencjalnego kupującego z troski o sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości. Sprzedający oświadcza, że podaje informacje zgodnie ze swym aktualnym stanem wiedzy na temat sprzedawanej nieruchomości.
Jestem właścicielem domu przez ostatnie 12 miesięcy
TAK ?   NIE ?   
Wiem o występowaniu powodzi lub okresowych podtopieniach w piwnicy lub w kotłowni
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem, że nieruchomość znajduje się na terenie zalewowym, lub ubezpieczyłem dom od powodziTAK ?   NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o wadach w fundamencie lub piwnicy (włączając pęknięcia i wybrzuszenia)
TAK ?   NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o nieszczelności lub defektach w dachu, stropie lub kominie
TAK ?   NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o wadach w ścianach lub podłogachTAK ?   NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o wadach w instalacji elektrycznej
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o wadach w instalacji wodnej (dotyczy także podgrzewacza wody, pomp, uzdatniania wody, zraszaczy ogrodu i basenu)
TAK ?   NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o szkodliwych dla zdrowia parametrach wody pitnej
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o wadach w ogrzewaniu, klimatyzacji i systemie wentylacji
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o wadach kominka lub innego urządzenia grzewczego
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o wadach zbiornika na ścieki, rur kanalizacyjnych lub przydomowej oczyszczalni ściekówTAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o niebezpiecznej koncentracji radonu w obrębie nieruchomości
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o obecności azbestu w obrębie nieruchomości
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o obecności ołowiu w farbach, rurach wodociągowych, kanalizacji lub w ziemi w obrębie nieruchomości
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o pozostałościach kopalni, zapadlinach i innych niestabilnościach gruntu w obrębie nieruchomości
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem, że w miejscu, gdzie stoi dom, było kiedyś wysypisko śmieci lub inne składowisko
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o żerowaniu owadów w drewnie wbudowanym w dom lub uszkodzeniu drewna przez owady
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem o podziemnych budowlach w obrębie posesji
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Wiem, że granice działki są przedmiotem sporu
TAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?
Otrzymałem w przeszłości ostrzeżenie od władz lub instytucji kontrolnych, że moja nieruchomość narusza prawo, a powód ostrzeżenia nie został usuniętyTAK ?    NIE ?    NIE MAM WIEDZY ?

Moim zdaniem (Dominika Merek, szef portalu Murator Nieruchomości)
Wolnoamerykanka i... już tylko lepiej

Realia są takie, że zamiast rynku po amerykańsku mamy wolnoamerykankę. Wszystko przez to, że głównym czynnikiem podejmowania decyzji przy wyborze domu jest cena, dopiero na drugim miejscu lokalizacja, a jeszcze dalej technologia budowy. Efekt? Z jednej strony coraz większe zainteresowanie domami, z drugiej wciąż popularna decyzje, by budować metodą gospodarczą, a więc nie do końca profesjonalnie. Z kolei deweloperzy, by pozyskać klienta, starają się zaoferować przede wszystkim atrakcyjną cenę, niestety często kosztem jakości. Wierzę, że w dłuższej perspektywie to się będzie zmieniać na lepsze.

Tradycja przeciwko nam
Tradycja budowania w Polsce jest przeciwko nam. Powiedzenie, że dopiero trzeci dom będzie dla siebie (bez błędów) – demaskuje naszą słabość. Dom jak towar?! To się kłóci z bohaterstwem budowania samemu. Już nie fizycznie, przy mieszaniu betonu czy układaniu pustaków, ale w roli organizatora budowy – zatrudniania ekip, kupowania materiałów, nadzorowania przebiegu prac. Zaangażowanie jest uzasadnione ekonomicznie, autentycznie godne podziwu, ale i wielce ryzykowne. Dlaczego? Bo często w efekcie powstaje produkt złej jakości. Jest wiele powodów takiego stanu:
- Inwestor zmienia projekt. Większość zmian architektonicznych uzgadnia z projektantem. Ale niestety zmienia też samowolnie w trakcie budowy.
- Inwestor psuje urodę projektu, podnosząc chociażby ściankę kolankową, zmieniając układ okien, wysokość posadowienia domu, szerokość okapu – niszczy delikatną równowagę między elementami elewacji.
- Inwestor i wykonawca nie szanują projektu i często zmieniają technologię budowy. Ryzyko wad konstrukcyjnych jest w Polsce bardzo duże!
- Inwestorzy nadzorują budowę sami, państwowy nadzór budowlany rzadko pojawia się na budowie, a jeśli nawet – sprawdza, czy wymiary w naturze zgadzają się z projektem. W ten sposób zamiast wiarygodnego produktu ze znakiem jakości urzędniczego podpisu, wychodzi często produkcja garażowa.
- Wykonawcy nie nadążają za postępem. Mamy znakomite materiały, projekty i narzędzia, ale ilu jest jeszcze na budowach panów Józków, którzy trzymając peta w kąciku ust mówią „Szefowa, da się zrobić”.
Rynek nieruchomości jak w Ameryce
W Stanach Zjednoczonych pośrednik biura nieruchomości ma jedno zadanie: znaleźć dom albo kupca dla swojego klienta. Przeważają oferty na wyłączność. Pośrednik wprowadza ofertę do internetowej bazy MLS – do ogłoszenia mają dostęp wszystkie biura nieruchomości, liczba potencjalnych klientów jest więc ogromna. Jeśli dojdzie do transakcji, prowizję 5-6% ceny płaci tylko sprzedający. Rynek nieruchomościowy dysponuje potężnymi bazami danych internetowych – nie tylko ofert, ale też średnich cen nieruchomości w każdym zakątku Stanów. Kupujący ma więc dostęp do ogromnej liczby informacji, które pomagają mu podjąć decyzję o zakupie. Pośrednicy zaś organizują rutynowe wydarzenia ułatwiające sprzedaż domów – „Open house” – dzień otwarty dla zainteresowanych kupnem. Co jeszcze można zaobserwować w Stanach? Coraz więcej mechanizmów kontrolnych w obrocie nieruchomościami. Każdą transakcję pilotuje dwóch prawników – reprezentujących kupującego i sprzedającego. Rzetelność dokumentów domu zapewnia instytucja zwana kompanią tytułową. Od lat 90. w wielu Stanach Ameryki prawo wymaga od sprzedającego dom wyjawiania wad ukrytych. Sprzedający wypełnia i podpisuje specjalne oświadczenie. To coś więcej niż opis stanu technicznego domu. To przyznanie się do ewentualnych wad ukrytych. Seller’s disclosure jest obowiązkowe. Jeśli podane informacje są nieprawdziwe, nowy właściciel ma mocny dowód – dokument z podpisem – i może iść do sądu. Oprócz oświadczenia sprzedającego jest jeszcze ocena techniczna domu. Inspekcję przeprowadza kupujący. W ten sposób Amerykanie zlikwidowali plagę spraw sądowych związanych z odkryciem wad po kupnie domu. Zasada „nabywco – strzeż się” odchodzi w przeszłość. Jak jest w Polsce? Rynek pośredników obrotu nieruchomościami wzoruje się na doświadczeniach amerykańskich. Pośrednicy muszą mieć licencję i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Działają polskie bazy internetowe ofert na wyłączność MLS, są prężnie stowarzyszenia pośredników, 50 agencji wdrożyło certyfikat ISO. Przy zawieraniu umowy sprzedający wypełnia kartę domu, w której informuje, z czego dom został zbudowany, w co wyposażony. Klienci korzystający z bazy MLS (a więc ci, którzy powierzyli agencji sprzedaż domu na wyłączność) mogą być proszeni o wypełnienie oświadczenia o wadach ukrytych. Czego w Polsce nie ma? Czytelnego podziału ról. Sprzedający idzie do agencji z poczuciem, że ktoś chce na nim zarobić. Kupujący często robi uniki, by nie zapłacić tak naprawdę za adres. Agent troszczy się nieraz wyłącznie o prowizję. Jeszcze większa jest nieprzejrzystość co do zadań agenta. W Polsce, inaczej niż w Stanach, agent musi zbadać stan prawny nieruchomości, choć nie jest prawnikiem. Oczekuje się, że trafnie oceni stan techniczny domu, chociaż nie jest rzeczoznawcą. Na polskim rynku brakuje prawników, którzy reprezentowaliby obie strony – kupującego i sprzedającego – tak jak jest to w Ameryce.




Autor: Andrzej T. Papliński

Autor: Andrzej T. Papliński

Autor: Andrzej T. Papliński

Co z tego wynika?
Dom jak towar? Co z tego wynika dla Czytelnika „Muratora”? To, że decydując się na budowę domu, musi pamiętać, że choćby zaczynał ją jako odważny amator, powinien prowadzić i zakończyć jak dobry deweloper.
- Dom pierwszy – ten z powiedzenia – musi być jak trzeci – dla siebie.
- Dom powinien być budowany także z myślą o tym, że być może trzeba będzie ustawić przed nim tablicę „Na sprzedaż”.
- Dom powinny budować profesjonalne firmy, których tożsamość można ustalić, rachunki z budowy pokazać, gwarancję i rękojmię wyegzekwować.
- Dom powinien mieć czytelną historię: projekt architektoniczy taki sam jak dzieło zbudowane, dziennik budowy, gwarancje i certyfikaty.
- Architektura domu powinna być uniwersalna. Najlepiej sprzedają się domy typowe.
- Jak w Ameryce, tak i w Polsce są trzy najważniejsze wyznaczniki atrakcyjnej nieruchomości: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty