Kiedy można budować przy granicy. Przepisy





Oprócz standardowych odległości – 3 lub 4 m od granicy – prawo przewiduje też kilka wyjątków, które pozwalają na zbliżenie budynku do działki sąsiada. Przepisy w tym zakresie często się jednak zmieniają.
Od 27 maja 2004 r. obowiązują zmienione przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wprowadzone zmiany dotyczą między innymi usytuowania budynku i miały ułatwić budowę na wąskich działkach, wprowadziły jednak całkowitą dowolność dla urzędników w decydowaniu o tym, jak można postawić dom.

Standardowe odległości

Nie uległy zmianie standardowe odległości od granicy działki, w jakich można postawić dom. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek należy sytuować w odległości od granicy nie mniejszej niż:
- 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów,
- 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Uwaga! Wypełnienie otworu w ścianie luksferami pozwala uznać ją za ścianę pełną, a zatem może ona być usytuowana przy granicy w odległości 3 m.

Minimalne odległości elementów budynku od granicy z sąsiednią działką: a – ściana bez okien, b – ściana z oknami.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Co jednak zrobić, gdy budynek nie będzie stał równolegle do granicy? Nowelizując rozporządzenie, autorzy zlikwidowali przepis, który mówił, jak w takiej sytuacji postępować. Należy jednak przypuszczać, iż odległości w przypadku ściany bez otworów będą liczone tak jak do tej pory, czyli standardowe 3 m liczy się od tej części domu, która będzie najbliżej granicy (czyli od najbliższego granicy narożnika, ryzalitu, wykusza).
Nowe przepisy precyzują natomiast, jak liczyć odległości w przypadku ściany z otworami. Otóż gdy w ścianie są okna lub drzwi, trzeba zachować odległość 4 m od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego do granicy działki. Przy nierównoległym do granicy usytuowaniu budynku pozostała część ściany (mur bez otworów) nie może stać bliżej niż 3 m do granicy działki.
Również w przypadku okien połaciowych odległość od zewnętrznej krawędzi otworu okiennego do granicy działki nie może być mniejsza niż 4 m.

Uwaga! Jeśli budynek będzie miał wysunięte gzymsy lub okapy, nie mogą one pomniejszać odległości od granicy o więcej niż 0,8 m. Natomiast balkony, galerie, werandy, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy mogą pomniejszać odległości od granicy najwyżej o 1,3 m.

W przypadku budynków usytuowanych skośnie do granicy ważna jest odległość do najbliższego narożnika i najbliższej krawędzi otworu w ścianie.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Gdy działka jest wąska

Przepisy § 12 ust. 3 rozporządzenia przewidują dwie sytuacje, w których pełna ściana budynku może stanąć w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy. Jest to możliwe, gdy:
- wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
- nie można zachować odległości 3 m ze względu na rozmiary działki.
W obydwu wymienionych przypadkach możliwość przybliżenia domu do granicy nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce, choć niewątpliwie okoliczności te będą brane przez urzędników pod uwagę przy wydawaniu pozwoleń na budowę.
Niestety, przepisy nie precyzują, jakie rozmiary działki nie pozwalają na zachowanie standardowej odległości. Jest to kryterium płynne, dlatego możliwość uzyskania pozwolenia na usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub przy granicy będzie zależała od uznania urzędnika. Dla jednego zbliżenie budynku do granicy będzie uzasadnione na działce o szerokości nie większej niż 10 m, dla innego nawet działka o szerokości 20 m może się okazać zbyt wąska.
Są też jednak korzyści z wprowadzenia takiego przepisu. Pozwala on bowiem wydać staroście pozwolenie na nietypowe usytuowanie domu bez konieczności uzyskiwania upoważnienia ministra infrastruktury, co znacznie oszczędza czas.

Gdy dom sąsiada stoi blisko
Znowelizowane przepisy dopuszczają też usytuowanie budynku ścianą bez otworów:
- w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy lub
- bezpośrednio przy granicy,
pod warunkiem że po drugiej stronie granicy stoi już podobnie usytuowany budynek (czyli w odległości mniejszej niż 3 m lub w ostrej granicy działki) lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę takiego budynku.
Gdy budynek ma stanąć przy samej granicy, powinien przylegać do ściany istniejącego budynku. Oznacza to zatem, że ściana przy granicy nie powinna być dłuższa niż ściana domu sąsiada. W nowych przepisach nie ma natomiast ograniczeń co do wysokości takiej ściany ani wieńczącego ją dachu. Może być ona zatem wyższa niż w już istniejącym domu, ale jej rozmiary nie mogą naruszać przepisów dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia budynków.

Uwaga! Jeśli dom sąsiada stoi w granicy, możemy nasz do niego „dostawić”. Jeżeli jego dom jest nieco odsunięty od granicy, naszego nie możemy zbliżyć bardziej. Pamiętajmy jednak o tym, że odległość nowego budynku od granicy nie może być mniejsza niż 1,5 m. Taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany, umożliwiać jej remont i konserwację.

Budynek może być zbliżony maksymalnie do granicy tylko na taką odległość jak dom sąsiada, jednak nie bliżej niż 1,5 m.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Co z nadbudową i rozbudową?

Rozporządzenie nie zawiera szczegółowych przepisów dotyczących rozbudowy i nadbudowy, należy więc stosować takie same zasady jak przy budowie nowego domu. Otóż jeśli chcemy rozbudować dom w kierunku granicy, będzie to możliwe tylko wówczas, gdy sąsiad też się rozbudował w naszym kierunku. Jeśli nie, trzeba będzie poszukać innych sposobów na powiększenie domu albo ubiegać się o zezwolenie na odstępstwo od przepisów. Mamy też niewielkie szanse na rozbudowanie się do samej granicy, jeśli granica po stronie sąsiada jest niezabudowana. W takich sytuacjach trudno się bowiem opierać na przepisie zezwalającym na zbliżenie do granicy w przypadku małych działek, gdyż przepis ten odnosi się do sytuacji, gdy wymiary działki nie pozwalają w ogóle na budowę domu przy zachowaniu odległości 3 lub 4 m od granicy, a nie do sytuacji, gdy na działce zrobiło się ciasno na skutek wybudowania jakiegoś obiektu.

Podstawa prawna:
- art. 9 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. nr 106, poz. 1126 z późn. zm.)
- § 12 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. nr 75, poz. 690, zm. Dz. U. z 2004 r. nr 109, poz. 1156)

Zgoda sąsiada będzie przydatna

W świetle obowiązujących przepisów sposób usytuowania budynku nie zależy już od zgody sąsiada, lecz albo od rozmiarów naszej działki (a raczej – w myśl zmienionych przepisów – od uznania urzędnika), albo od tego, w jaki sposób jest zabudowana sąsiednia działka. Takie rozwiązanie być może nie jest doskonałe, ale pozwala uniknąć dowolności zabudowy i sytuacji, gdy sąsiad, który już postawił dom (lub inny budynek) przy granicy, nie wyraża zgody – często tylko ze złośliwości – aby z drugiej strony powstał podobny obiekt.
Zgoda sąsiada może jednak być pomocna w uzyskaniu pozwolenia na budowę w odległości 1,5 m od granicy albo w ostrej granicy, gdy inwestor dyspouje małą działką, na której nie da się postawić domu z zachowaniem standardowych odległości. Pamiętajmy bowiem o tym, że urząd, wydając pozwolenie na budowę, powinien też sprawdzić, czy planowana budowa nie naruszy słusznych interesów sąsiadów. Zgoda sąsiada może więc stanowić dowód potwierdzający, że sąsiad nie uważa przybliżenia budynku do granicy za zamach na jego własność i nie będzie protestował przeciwko takiemu usytuowaniu budynku. Zgoda taka wprawdzie nie przesądza o uzyskaniu pozwolenia na budowę, ale może przyspieszyć i ułatwić postępowanie administracyjne.
Ponadto zgoda sąsiada może mieć istotne znaczenie w wyjątkowych sytuacjach, gdy nie mając możliwości postawienia domu zgodnie z przepisami, będziemy się starać o zezwolenie na odstępstwo od przepisów (na przykład zechcemy postawić ścianę z oknami w odległości mniejszej niż 4 m od granicy). W takim wypadku urząd rozpatrujący nasze podanie weźmie pod uwagę wszelkie okoliczności dotyczące zagospodarowania zarówno naszej, jak i sąsiedniej nieruchomości, a więc także stanowisko sąsiada w tej kwestii.

W wyjątkowych sytuacjach

Może się zdarzyć tak, że kształt i wielkość naszej działki będą wymagały rozwiązań niezgodnych z przepisami, na przykład umieszczenia okna w odległości mniejszej niż 4 m. Otóż w takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem będzie wystąpienie do starosty o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowalnych. Starosta w szczególnie uzasadnionych sytuacjach może udzielić takiej zgody po wcześniejszym uzyskaniu upoważnienia ministra infrastruktury. Jest to procedura długotrwała, ale możliwa do przeprowadzenia.