Korzystanie z cudzego gruntu czyli kto i kiedy może ograniczyć twoją własność

Jeśli właściciel nieruchomości nie zgadza się na wybudowanie na jego gruncie sieci uzbrojenia, starosta może wydać wbrew jego woli decyzję zezwalającą na zajęcie gruntu.
Własność, choć podlega konstytucyjnej ochronie, jest prawem, które można odebrać lub ograniczyć ze względu na realizację określonych celów publicznych. Cele te oraz zasady wywłaszczania określono w ustawie o gospodarce nieruchomościami. O tym, kiedy ta ustawa pozwala odebrać komuś prawo własności, napisaliśmy w poprzednim numerze (Murator 4/2001, Dla dobra publicznego s. 146). Tym razem zajmiemy się czasowym zajęciem nieruchomości.

Kto i kiedy może za nas decydować?
Organem orzekającym o czasowym zajęciu nieruchomości w trybie przepisów art. 124-127 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest starosta. W przepisach określono trzy sytuacje, w których starosta może wydać decyzję-zezwolenie na zajęcie cudzej nieruchomości wbrew woli jej właściciela. Są to:
- zakładanie i przeprowadzanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń,
- poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin stanowiących własność skarbu państwa,
- siła wyższa (na przykład powódź, skażenie terenu) albo nagła potrzeba zapobieżenia powstaniu znacznej szkody.
Przed wydaniem zezwolenia musi być podjęta próba zawarcia umowy o czasowe udostępnienie nieruchomości (warunek ten nie dotyczy jedynie zajęcia nieruchomości z powodu siły wyższej lub zapobieżenia powstaniu znacznej szkody). Stronami postępowania o wydanie zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości są nie tylko wnioskodawca i właściciel czy użytkownik wieczysty nieruchomości, ale także inne osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości (osoba korzystająca ze służebności, użytkownik, najemca, dzierżawca, osoba sprawująca trwały zarząd). Oznacza to, że mogą oni uczestniczyć w postępowaniu i odwoływać się od decyzji. Przysługuje im też odszkodowanie za szkody majątkowe, jeśli ograniczenie własności nieruchomości narusza jednocześnie ich uprawnienia wynikające z zawartych umów.

Przewody na cudzym gruncie
Decyzja-zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości pod budowę przewodów i urządzeń może być wydana tylko wtedy, jeżeli w planie miejscowym obejmującym daną nieruchomość określono możliwość realizacji tych inwestycji (bądź jej nie zakazano). Należy podkreślić, że decyzja-zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości nie może być wydana dla inwestycji już zrealizowanej.

Decyzja-zezwolenie na zajęcie nieruchomości nie zastępuje decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ani pozwolenia na budowę. Wręcz przeciwnie, decyzja-zezwolenie może być wydana tylko dla takiej inwestycji, której przebieg został określony w decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja-zezwolenie na zajęcie nieruchomości uprawnia inwestora do władania cudzym gruntem. Jest to niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę sieci lub przyłączy na cudzym gruncie.

Starosta może wydać decyzję-zezwolenie:
- z urzędu, jeśli inwestycja ma być realizowana przez skarb państwa za pośrednictwem państwowej jednostki organizacyjnej, nie mającej osobowości prawnej, lub
- na wniosek zarządu jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub samorządu województwa) albo jednostki organizacyjnej, osoby fizycznej lub osoby prawnej, mającej zrealizować określoną inwestycję.
W decyzji-zezwoleniu starosta określa, na czym polega ograniczenie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (na przykład na wybudowaniu określonych przewodów, których przebieg pokazano na załączonej mapie). Ponadto zobowiązuje właściciela lub użytkownika wieczystego do udostępniania nieruchomości w celu konserwacji i usuwania awarii wybudowanych urządzeń, zawsze gdy ich właściciel uzna to za konieczne. Urządzenia te pozostają bowiem własnością przedsiębiorstwa (na podstawie art. 49 k.c.). Właściciel gruntu nie może utrudniać przedsiębiorstwu dostępu do wybudowanych urządzeń, ochrona prawa własności urządzeń ma tu bowiem pierwszeństwo przed ochroną prawa własności gruntu.
W szczególnych wypadkach (na przykład gdy jest to niezbędne ze względu na interes społeczny) starosta może zezwolić realizującemu inwestycję na natychmiastowe zajęcie nieruchomości. W normalnym trybie realizujący inwestycję musi zaczekać aż decyzja-zezwolenie stanie się ostateczna, co oznacza, że może wejść na cudzy teren dopiero wówczas, gdy żadna ze stron nie odwoła się od tej decyzji w ciągu 14 dni od dnia jej otrzymania. Jeśli jednak ktoś złoży odwołanie, inwestor musi zaczekać na decyzję wojewody.
Jeśli zaś ta zostanie zaskarżona do sądu administracyjnego, musi jeszcze zaczekać do czasu rozpatrzenia skargi przez ten sąd albo (w wyjątkowych sytuacjach) wystąpić o wydanie zezwolenia na natychmiastowe zajęcie nieruchomości. Ostateczna decyzja-zezwolenie stanowi podstawę do ujawnienia ograniczenia praw do nieruchomości w dziale III księgi wieczystej.

Wydobywanie kopalin
Czasowe zajęcie nieruchomości może być uzasadnione poszukiwaniem, rozpoznawaniem i wydobywaniem kopalin, które  zgodnie z Prawem geologicznym i górniczym są własnością skarbu państwa.
Decyzja w tej sprawie może być wydana zarówno z urzędu, jak i na wniosek jednostki posiadającej koncesję na poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin. Przed wydaniem zezwolenia wnioskodawca lub starosta musi złożyć właścicielowi ofertę czasowego zajęcia nieruchomości za określonym odszkodowaniem lub jej wykupu. Decyzja-zezwolenie może być wydana dopiero w razie odmowy właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Czasowe zajęcie nieruchomości pod wydobywanie kopalin nie może trwać dłużej niż dwanaście miesięcy. Po ich upływie nie można udzielić ponownego zezwolenia, ale możliwe jest wywłaszczenie nieruchomości (czyli odebranie prawa własności lub użytkowania wieczystego za odszkodowaniem).

Gdy grozi szkoda
Starosta może wydać zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości, jeżeli wystąpi:
- siła wyższa lub
- nagła potrzeba zapobieżenia znacznej szkodzie (na przykład natychmiastowe wzniesienie wałów przeciwpowodziowych).
Powodem zajęcia nieruchomości nie może być tu konieczność usunięcia awarii urządzeń, które wybudowano na podstawie zezwolenia na budowę przewodów na cudzym gruncie (bowiem właściciel urządzeń ma - jak już powiedziano - prawo ich  konserwacji i usuwania awarii bez konieczności uzyskiwania dodatkowych zezwoleń). Omawiany przepis może natomiast być podstawą do wydania zezwolenia na zajęcie nieruchomości sąsiednich (lub dalej położonych) względem nieruchomości, na której zaistniała awaria takich urządzeń. Decyzja-zezwolenie może dotyczyć każdego rodzaju nieruchomości, bez względu na jej przeznaczenie, wykorzystywanie i położenie, niezależnie również od tego, czy jest objęta planem miejscowym. Starosta wydaje decyzję-zezwolenie z urzędu lub na wniosek osoby mającej usunąć przyczynę lub skutki zaistnienia siły wyższej lub znacznej szkody. Wnioskodawca musi udowodnić, że jest powód do wydania zezwolenia na zajęcie czyjejś nieruchomości, a starosta podać w decyzji jej uzasadnienie, czyli dokładnie określić, na czym polega siła wyższa bądź niebezpieczeństwo powstania znacznej szkody. Nie prowadzi się tu wcześniejszych rokowań z właścicielem zajmowanej nieruchomości. Decyzji zawsze nadaje się z urzędu rygor natychmiastowej wykonalności. Termin zajęcia nieruchomości nie może być dłuższy niż 6 miesięcy.

Podstawa prawna: ustawa z  21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543)

Inne przepisy
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią odrębną - niezależną od przepisów Kodeksu cywilnego - podstawę prawną ograniczania sposobu korzystania z własności nieruchomości. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego osoba zamierzająca uzyskać prawo do cudzej nieruchomości w celu prowadzenia robót budowlanych lub innego korzystania z cudzej nieruchomości, może ubiegać się o ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych (w tym służebności drogowej i gruntowej). Może to nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego.

Czy można negocjować warunki?
Rokowania z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) przeprowadza ten, kto zamierza realizować daną inwestycję:
- zarząd gminy (powiatu lub województwa) albo działająca w ramach jego upoważnienia samorządowa jednostka organizacyjna, realizująca inwestycję (na przykład gminne przedsiębiorstwo wodociągowe),
- starosta bądź państwowa jednostka organizacyjna działająca z jego upoważnienia - jeżeli inwestycję ma realizować skarb państwa,
- osoba fizyczna lub przedstawiciel firmy, która ma zrealizować określoną inwestycję (może to być zarówno właściciel sąsiedniej nieruchomości, który chce przeprowadzić przyłącze przez grunt sąsiada, jak też przedsiębiorstwo zajmujące się wykonywaniem sieci uzbrojenia: zakład wodociągowo-kanalizacyjny, energetyczny, gazownia).
Jeżeli w wyniku rokowań właściciel (lub użytkownik wieczysty) wyrazi zgodę na czasowe zajęcie nieruchomości, odbywa się ono na warunkach określonych przez strony w umowie (można w niej ustalić na przykład termin zajęcia, termin doprowadzenia działki do stanu poprzedniego, wysokość zapłaty za udostępnienie gruntu, wysokość odszkodowania za szkody). W razie niedotrzymania warunków tej umowy strony mogą dochodzić swoich praw przed sądem cywilnym. Rokowania o zawarcie umowy nie mogą toczyć się w nieskończoność. Jeśli właściciel nieruchomości nie wyraża zgody na zaoferowane warunki umowy w terminie określonym w ofercie lub inwestor nie akceptuje warunków zaoferowanych przez właściciela, sporządza się protokół lub inny dokument stwierdzający podejmowane czynności i stanowiska stron, a następnie dołącza się go do wniosku o wydanie decyzji-zezwolenia przez starostę.

Czy należy się odszkodowanie?
Odszkodowanie należy się tylko wtedy, gdy właściciel poniósł szkodę lub zmniejszyła się wartość zajętej nieruchomości. Nie ma natomiast podstaw do wypłaty jakiejkolwiek należności za czas zajęcia nieruchomości (chyba że nastąpiło na podstawie umowy, a nie decyzji-zezwolenia i tak postanowiono w tej umowie). Ten, kto uzyskał zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości, przede wszystkim zobowiązany jest ją doprowadzić do stanu poprzedniego, czyli sprzed wykonania jakichkolwiek prac. Jeżeli nieruchomość zostanie przywrócona do stanu poprzedniego i w wyniku zrealizowanej inwestycji infrastrukturalnej nie zmniejszy się jej wartość, to nie ma podstawy do wypłaty jakiegokolwiek odszkodowania. Dopiero gdy nie ma możliwości przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, osoba lub jednostka, która zajęła czasowo nieruchomość, jest zobowiązana do wypłaty odszkodowania. Wysokość odszkodowania ustala starosta w odrębnej decyzji wydawanej już po zakończeniu prac na nieruchomości, na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość szkody. Może się zdarzyć, że w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej wartość nieruchomości wzrośnie. Właściciel może być wówczas zobowiązany do uiszczenia tak zwanej opłaty adiacenckiej (w wysokości nie większej niż 50% kwoty, o którą wzrosła wartość nieruchomości). Jeśli zrealizowana inwestycja uniemożliwia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu dalsze korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem (na przykład założone przewody utrudniają lub uniemożliwiają zabudowę nieruchomości), to może on żądać wykupienia tej nieruchomości przez osobę, która uzyskała zezwolenie na jej czasowe zajęcie. Właściciel lub użytkownik wieczysty może dochodzić tego roszczenia przed sądem powszechnym. Jeśli nieruchomość została zajęta z powodu siły wyższej lub grożącej szkody, roszczenie o nabycie nieruchomości może być skierowane wyłącznie przeciwko skarbowi państwa, reprezentowanemu przez starostę.
Podobne posty