Kupno domu od dewelopera

Chcesz mieć dom, ale nie masz czasu na szukanie działki, wybieranie projektu, organizowanie budowy. Zamierzasz więc kupić gotowy dom, ale nowy, zbudowany zgodnie z najnowszymi standardami. Kto ci jest potrzebny? Deweloper.

Deweloper zawodowo zajmuje się zagospodarowywaniem nieruchomości. Wyszukuje nieruchomość nadającą się do rozwoju, opracowuje dla niej najlepszy z punktu widzenia rynku (opłacalności) sposób zagospodarowania, następnie znajduje środki finansowe na realizację swojego projektu i na koniec go sprzedaje.

Deweloper po polsku
W Polsce do rzadkości należą deweloperzy, którzy sami finansują całą inwestycję, czyli kupują grunt, uzbrajają go, stawiają domy i sprzedają już gotowe. Ze względu na małą dostępność kredytów deweloperzy starają się budować za pieniądze przyszłych właścicieli. Reklamy najczęściej zachęcają nas do kupna nieruchomości, które fizycznie nie istnieją, a funkcjonują jedynie w postaci projektu.
Deweloperzy stosują dwa warianty sprzedaży:
- sprzedają działkę i zawierają z nabywcą umowę wybudowania na niej domu,
- zawierają umowę-przyrzeczenie sprzedaży wyodrębnionej działki ze zbudowanym domem.
Z punktu widzenia interesów kupującego wariant zakupu działki na początku współpracy jest zdecydowanie bezpieczniejszy. Jest to właściwie zakup gruntu z umową na wykonawstwo. Deweloper pełni rolę firmy wykonawczej lub inwestora zastępczego. Jeśli nabywca płaci raty po wykonaniu ustalonych w harmonogramie robót, jego interesy są należycie zabezpieczone. Wariant ten ma jednak pewne niedogodności. Wyobraźmy sobie, że niektórzy nabywcy popadli w kłopoty finansowe i nie płacą rat. Deweloper nie ma możliwości wypowiedzenia im umowy. Wstrzymuje to nie tylko budowę części domów, ale i zagospodarowanie wspólnych terenów osiedla. Nabywcy wywiązujący się z płatności mogą jeszcze długo mieszkać "na placu budowy". Taka sytuacja jest szczególnie uciążliwa w wypadku zabudowy szeregowej.
Wariant ten ze względu na większe bezpieczeństwo nabywców jest lepszy zwłaszcza w wypadku wiązania się z firmami o niewielkiej renomie. Przeniesienie własności nieruchomości po jej ostatecznym zagospodarowaniu jest mniej bezpieczne dla nabywców. Zasadą jest bowiem, że właścicielem budynków i budowli znajdujących się na gruncie jest właściciel gruntu. Nawet wniesienie pełnej wpłaty nie czyni kupującego właścicielem domu. Dlatego nabywcy decydujący się na takie rozwiązanie powinni  bezwarunkowo podpisywać umowy w formie aktu notarialnego wraz z ujawnieniem roszczeń w księdze wieczystej.

O co pytać dewelopera przed podpisaniem umowy?
O wyborze konkretnego dewelopera decyduje przede wszystkim lokalizacja budowanych przez niego domów i ich cena. Wiedza ta jednak nie wystarczy. Przed podpisaniem zobowiązań finansowych trzeba sprawdzić wiarygodność dewelopera. W jej ocenie pomoże uzyskanie odpowiedzi na kilka pytań:
Czy w przeszłości już coś wybudował? Jeśli tak, to trzeba obejrzeć te domy i dowiedzieć się, czy ich właściciele są zadowoleni z jakości, terminowości itp. Niezadowoleni ludzie bardzo chętnie się pożalą.
Czy ma tytuł prawny do gruntu? Deweloper powinien pokazać akt notarialny nabycia gruntu lub wypis z księgi wieczystej. Warto na wszelki wypadek osobiście sprawdzić w sądzie wieczystoksięgowym, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Jeśli deweloper nie jest właścicielem gruntu albo ma dopiero umowę przedwstępną, lepiej na razie z niego zrezygnować. Czy ma prawomocne pozwolenie na budowę? W razie braku prawomocnego pozwolenia lepiej tylko zarezerwować dom i wstrzymać się z podpisywaniem jakichkolwiek wiążących umów. Trzeba jednak precyzyjnie określić - na piśmie - zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Kto będzie wykonawcą? Dobrze jest, jeżeli deweloper wybrał doświadczonego wykonawcę, który daje "gwarancję dobrego wykonania" (czyli blokadę środków własnych wykonawcy lub gwarancję bankową na pokrycie kar umownych z tytułu złego wykonania). Firmy dysponujące takimi gwarancjami są jednak droższe, dlatego deweloperzy w poszukiwaniu oszczędności często wybierają firmy niedoświadczone i tanie, które są potencjalnym zagrożeniem dla inwestycji.
Czy ma zapewnione finansowanie? Warto dowiedzieć się, z jakim bankiem współpracuje firma i jaki jest jej kapitał. Gwarancja bankowa na finansowanie projektu oznacza, że powstanie on bez względu na sukces w znalezieniu klientów na wszystkie zaplanowane domy. Jeśli finansowanie nie jest zapewnione, a deweloper liczy na pieniądze ze sprzedaży, może nie dotrzymać terminów z uwagi na brak klientów.
Jak dużo buduje? Warto też ocenić skalę projektu (liczbę domów na budowanych jednocześnie osiedlach) oraz szansę sukcesu z punktu widzenia rynku nieruchomości. Realizacja dużych przedsięwzięć może się opóźnić z powodu trudności związanych ze sprzedażą, a co za tym idzie z finansowaniem inwestycji.
Jaki jest status prawny firmy? Od tego zależy między innymi sposób reprezentacji oraz wysokość kwoty, do jakiej firma odpowiada. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiadają do kapitału zakładowego, spółki akcyjne do wysokości kapitału akcyjnego. Warto poprosić o wypis z rejestru handlowego lub z ewidencji działalności gospodarczej.
Czy uzyskał Certyfikat Wiarygodności Dewelopera? Certyfikat ten przyznawany jest na dwa lata pod warunkiem spełnienia wielu szczegółowych kryteriów. Posiadanie certyfikatu nie daje oczywiście gwarancji pełnego bezpieczeństwa, jednak jest jedną z przesłanek minimalizujących ryzyko.
Czy ubezpieczył swoją działalność od odpowiedzialności cywilnej? Jeśli tak, to do jakiej kwoty.

Co powinno być w umowie?
Deweloperzy, przygotowując inwestycję, przygotowują również stosowne umowy. Z tego właśnie powodu umowy zazwyczaj lepiej zabezpieczają interesy dewelopera. Warto więc zasięgnąć porady prawnika, który pomoże w uzyskaniu symetrii praw i obowiązków stron.
W dobrej umowie uregulowane są wszystkie aspekty transakcji, a w szczególności podane:
- opis stron umowy, czyli dane klienta i dewelopera (nazwa, siedziba, podstawa działalności, osoba reprezentująca firmę);
- opis przedmiotu transakcji, czyli: powierzchnia domu (z podaniem sposobu jej wyliczenia), stan i standard wykończenia, rodzaj materiałów (najlepiej z podaniem nazwy producenta i nazwy wyrobu). Warto wprowadzić jako załącznik do umowy projekt budowlany lub przynajmniej tę jego część, która opisuje technologie oraz zwymiarowane rzuty kondygnacji;
- powierzchnia i dokładne położenie działki w osiedlu - do umowy powinna być dołączona mapa sytuacyjno-wysokościowa z naniesionymi granicami własności oraz planem zagospodarowania działki i reszty osiedla, a przynajmniej części pomiędzy wjazdem na teren osiedla a wjazdem na działkę;
- sposób dostępu do nieruchomości i wysokość udziału w drodze dojazdowej oraz innych powierzchniach wspólnych (parking wewnętrzny, boisko, plac zabaw dla dzieci);
- opis towarzyszącej infrastruktury - stan wykończenia dróg dojazdowych, chodniki, poziom zainwestowania w tereny zielone;
- cena gruntu;
- cena domu i sposób jej indeksacji - najlepiej, gdy cena jest ryczałtowa, czyli określona z góry, ewentualnie z możliwością jej waloryzacji na przykład wskaźnikiem wzrostu cen robót i materiałów budowlanych, publikowanym przez GUS; konieczne jest przy tym określenie, jaka kwota podlega indeksacji: cała czy tylko pozostała do zapłaty; jeśli cena jest ustalona w obcej walucie, trzeba ustalić, według jakiego kursu będą rozliczane wpłaty;
- harmonogram prac oraz data zakończenia budowy;
- harmonogram płatności - powinien być powiązany z harmonogramem prac, czyli nabywca powinien wnosić opłaty stosownie do postępu prac i to najlepiej po ich wykonaniu;
- wysokość pierwszej wpłaty - najczęściej na poziomie wartości gruntu;
- wysokość ostatniej raty będącej swoistą gwarancją należytego wykonania (jest to zazwyczaj około 10% ceny domu, płatne po odebraniu budynku i usunięciu ewentualnych usterek);
- kary za nieprzestrzeganie terminów wykonania robót lub płatności;
- warunki gwarancji wykonanych prac;
- możliwości i skutki wypowiedzenia umowy;
- sposób rozliczenia prac dodatkowych lub zaniechań;
- sposoby dokonywania zmian w projekcie i ich konsekwencje - ustalenia te zabezpieczają nabywcę przed zmianami technologii lub materiałów przez nieuczciwego dewelopera (na przykład na niższej jakości), a dewelopera - przed żądaniem wprowadzenia istotnych zmian projektowych, wymagających zmiany pozwolenia na budowę;
- dodatkowe klauzule na wypadek różnych okoliczności trudnych do przewidzenia, na przykład zwiększenia stawki podatku VAT.

Umowa jest dokumentem kluczowym, określającym prawa i obowiązki obu stron. Warto, aby była starannie przygotowana, gdyż ułatwia to dochodzenie praw w sytuacjach spornych. Kupując dom u dewelopera, warto skonsultować umowę z prawnikiem. Można, a nawet trzeba negocjować warunki. Umowa i jej treść są oczywiście ważne, lecz najważniejsza jest renoma firmy deweloperskiej.

Czy ryzyko dewelopera oznacza ryzyko jego klienta?
Przedsięwzięcia deweloperskie są zagrożone ryzykiem:
- prawnym - czy nie będzie problemów z nabyciem nieruchomości, przekwalifikowaniem gruntów na budowlane, czy nie zmienią się przepisy (w tym podatkowe), jak będzie można zagospodarować nieruchomość, czy dostanie pozwolenie na budowę, czy będą protesty sąsiadów itp.,
- finansowym - czy zdobędzie środki na finansowanie inwestycji, czy przygotuje inwestycję w założonym
czasie, czy nie przekroczy kosztorysu,
- budowlanym - czy dotrzyma harmonogramu i jakości,
- rynkowym - czy deweloper "trafi" w popyt klientów.
Każdy rozsądny przedsiębiorca stara się minimalizować ryzyko lub dzielić się nim z innymi. Tak działają również deweloperzy. Najskuteczniejszym sposobem zmniejszenia ryzyka rynkowego oraz finansowego jest podpisywanie umów z klientami jeszcze na etapie realizacji projektu. Im wcześniej nastąpi sprzedaż, tym mniejsze ryzyko po stronie dewelopera, ale większe po stronie jego klienta. Klient zyskuje w zamian większy wybór oraz możliwość dokonywania niewielkich zmian projektowych wewnątrz domu, często bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów.

Jak się zabezpieczyć przed "plajtą" dewelopera?

Dobrym zabezpieczeniem interesu klienta jest przeniesienie własności gruntu na początku inwestycji i wnoszenie kolejnych wpłat po wykonaniu określonych robót - jeśli deweloper zbankrutuje, klientowi zostanie przynajmniej działka z rozpoczętą budową.
Są też inne rozwiązania, rzadziej spotykane, ponieważ znacznie podwyższają koszty:
- wpłaty rat na konto powiernicze w banku obsługującym inwestycję - wówczas bank przejmuje na siebie ryzyko finansowania inwestycji, a pieniądze od nabywców przekazuje deweloperowi dopiero z chwilą przewłaszczenia nieruchomości. Deweloper buduje za własne środki z pomocą kredytu. W razie braku postępów na budowie bank może wstrzymać finansowanie. Jeśli deweloper zbankrutuje, bank przejmuje nieruchomość oraz zwraca środki niedoszłym nabywcom;
- uzyskanie przez dewelopera gwarancji bankowej na dokonywane wpłaty - wówczas bank gwarantuje klientom spłatę ich wierzytelności w razie niewypłacalności firmy.

Gdzie sprawdzić renomę dewelopera?
Zdecydowanie najlepszym źródłem informacji o firmie są jej klienci, dlatego przede wszystkim należy wybrać się na wycieczkę do osiedla domów już zbudowanych.
Warto szukać informacji w organizacjach zawodowych deweloperów:
- Polskim Stowarzyszeniu Budowniczych Domów - Warszawa, ul. Foksal 2, tel. (0-22) 827 77 50, 828 30 43,
- Krajowej Izbie Budownictwa - Warszawa, ul. Zielna 49, tel. (0-22) 620 70 82 (83),
- Polskim Związku Inżynierów i Techników Budowlanych - Warszawa, ul. Czackiego 3/5, tel. (0-22) 827 25 76,
- Krajowym Związku Pracodawców Budownictwa - Warszawa, ul. Elektoralna 13, tel. (0-22) 620 31 73,
- Wielkopolskiej Izbie Budownictwa - Poznań, ul. Piekary 14/15, tel. (0-61) 855 21 92.
Ponadto można skorzystać z usług firm zajmujących się wywiadem gospodarczym (kontakty do tych firm można znaleźć w gazetach i książkach telefonicznych). Coraz większe możliwości daje Internet, w którym na przykład jedna z kancelarii prawnych publikowała czarną listę dłużników.
Podobne posty