Kupno działki rolnej


Chcesz kupić ziemię rolną? Nawet gdy właściciel chce ci ją sprzedać i zgodnie ustalicie cenę, a nawet podpiszecie umowę u notariusza, może się okazać, że ta ziemia nie będzie twoja.
Od 16 lipca 2003 r. obowiązują szczególne przepisy dotyczące sprzedaży gruntów rolnych zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Dają one Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz skarbu państwa (a w określonych sytuacjach również dzierżawcy gruntu) prawo pierwokupu oraz swoistego prawa odkupu nieruchomości rolnych sprzedawanych przez prywatnych właścicieli.

Ograniczenia nie tylko w sprzedaży

Prawo pierwokupu przysługuje Agencji i dzierżawcy nie tylko w przypadku zawierania umów sprzedaży całej nieruchomości, ale także fizycznej części nieruchomości czy ułamkowej części współwłasności.
Prawo odkupu przysługuje wyłącznie Agencji w przypadku zawierania innych niż sprzedaż umów przenoszących prawo własności, takich jak darowizna, zamiana i dożywocie.

Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje najpierw dzierżawcy nieruchomości, a potem Agencji.
Dzierżawca nieruchomości rolnej może skorzystać z prawa pierwokupu, jeśli łącznie są spełnione następujące warunki:
- umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną,
- dzierżawa była wykonywana co najmniej trzy lata od daty zawarcia umowy,
- nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.
Agencja może skorzystać z prawa pierwokupu dopiero wówczas, gdy:
- brak jest uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy,
albo
- dzierżawca ów nie wykona przysługującego mu prawa.

Realizacja pierwokupu

O przysługującym dzierżawcy lub Agencji prawie pierwokupu informuje zainteresowane podmioty notariusz na wniosek stron złożony do aktu notarialnego. Z przepisów nie wynika, aby informowanie o prawie pierwokupu podmiotów mogących skorzystać z tego prawa było obowiązkiem notariusza. Ustawa o notariacie zobowiązuje go jedynie do informowania stron o obowiązujących przepisach prawnych mających zastosowanie do łączącego ich stosunku prawnego. Natomiast z art. 598 § 1 kc wynika wyraźnie, że uprawnionego do pierwokupu zawiadamia sprzedający.
W praktyce wygląda to tak, że notariusz najpierw sporządza umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości rolnej, pod warunkiem że uprawniony (dzierżawca, Agencja) nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. O treści tej umowy zawiadamia niezwłocznie podmiot uprawniony do pierwokupu, przesyłając mu wypis umowy. W przypadku dzierżawy określonej w ustawie najpierw zawiadamia się dzierżawcę, a dopiero gdy on nie skorzysta z przysługującego mu uprawnienia – Agencję. Zgodnie z art. 598  § 2 kc dzierżawca i Agencja mają miesiąc (każde z osobna) na skorzystanie ze swego prawa.
W tym czasie Agencja musi nie tylko pisemnie powiadomić sprzedającego, że chce skorzystać z przysługującego jej prawa pierwokupu, ale także je zrealizować – podpisując umowę notarialną przenoszącą własność nieruchomości.
Skorzystanie z prawa pierwokupu skutkuje zawarciem umowy na zasadach określonych w umowie warunkowej, czyli za cenę w niej wskazaną.
Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu tego prawa wystąpić o sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę nieruchomości przy pomocy biegłego rzeczoznawcy i w takiej cenie nieruchomość jest nabywana przez Agencję.
Jeżeli przy zawieraniu umowy zobowiązującej kupujący dał jakiś zadatek, to w razie skorzystania z prawa pierwokupu trudno mówić, że sprzedający nie wykonał umowy w rozumieniu art. 394 § 2 kc, nie ma więc podstaw do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Będzie miał wówczas zastosowanie art. 394 § 3 kc mówiący, że w razie rozwiązania umowy strony zobowiązane są zwrócić sobie to, co świadczyły. Sprzedający powinien więc zwrócić niedoszłemu kupującemu otrzymany zadatek.
Gdy Agencja w ciągu miesiąca nie udzieli odpowiedzi albo wyrazi chęć skorzystania z prawa pierwokupu, ale nie przystąpi do aktu notarialnego, strony umowy zobowiązującej mogą podpisać akt notarialny przenoszący własność.

Prawo odkupu

Prawo odkupu przysługuje wyłącznie Agencji Nieruchomości Rolnych w sytuacji, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży.
Podobnie jak w przypadku pierwokupu notariusz sporządzający umowę zawiadamia Agencję o jej treści. Różnica jest jednak zasadnicza, gdyż w tym przypadku nie zawiera się umowy warunkowej, ale od razu umowę przenoszącą własność. Jeśli Agencja chce skorzystać z prawa odkupu, powinna w ciągu miesiąca od powiadomienia jej o przysługującym prawie notarialnie odkupić nieruchomość za jej równowartość pieniężną.
Jeżeli równowartość pieniężna nieruchomości nie wynika z treści umowy (na przykład przy darowiźnie), równowartość tę określa rzeczoznawca zatrudniony przez Agencję.
Jeżeli natomiast równowartość pieniężna wynikająca z treści umowy rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, Agencja w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa odkupu może wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
W umowie przenoszącej własność nieruchomości na Agencję, jak w każdej innej umowie, określane są warunki płatności. Nie ma więc przeszkód, aby Agencja poddała się rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 kpc. To znacznie ułatwia zaspokojenie roszczenia kupującego.

Wyłączenia, czyli sprzedaż z pominięciem Agencji

Ani prawo pierwokupu, ani odkupu nie powstaje, jeżeli:
- nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej.W razie sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni,
- nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami (czyli zstępny, wstępny, rodzeństwo, dziecko rodzeństwa, osoba przysposobiona i przysposabiająca, małżonek niepozostający ze sprzedającym we współwłasności ustawowej małżeńskiej lub osoba pozostająca ze sprzedającym faktycznie we wspólnym pożyciu),
- w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha (prawo pierwokupu jest wyłączone, jeśli nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której nabywca mieszka, lub w gminie sąsiedniej),
- przeniesienie własności ma na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej, chyba że zostanie spełniony warunek, o którym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy z 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie (wówczas pierwokup może mieć miejsce).
Ponadto uprawnienie odkupu nie przysługuje Agencji, jeżeli:
- przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.
Jeżeli zatem nieruchomość rolną nabywa rolnik indywidualny (spełniający wymogi ustawy podane obok), Agencji nie przysługuje prawo pierwokupu ani odkupu gruntu. W takiej sytuacji do umowy przeniesienia własności należy dołączyć:
- oświadczenie o prowadzeniu gospodarstwa poświadczone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta,
- dyplom ukończenia szkoły z uzyskanym tytułem zawodowym albo dyplom uzyskania tytułu zawodowego lub dyplom potwierdzający kwalifikacje zawodowe bądź oświadczenie o kwalifikacjach rolniczych poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta),
- świadectwo pracy,
- dokument określający zameldowanie na pobyt stały,
- oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o łącznej powierzchni i miejscu położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem lub dzierżawcą.
Z dniem uzyskania przez Polskę członkostwa w Unii Europejskiej jako dowód kwalifikacji do nabycia nieruchomości rolnych dopuszczone będą również odpowiednie dokumenty wydane przez właściwe organy lub instytucje państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Dowody te i oświadczenie stanowią załączniki do umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej.

Uwaga! Czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji o innej niż sprzedaż umowie przeniesienia własności nieruchomości rolnej jest nieważna. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej z powyższych przyczyn może wystąpić Agencja oraz każdy, kto ma w tym interes prawny.

Podstawa prawna: ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. nr 64, poz. 592)

Rolna czy nie?
W praktyce ograniczenia w obrocie dotyczą wszystkich nieruchomości określonych w planach zagospodarowania przestrzennego jako rolne (oznaczonych symbolem R), niezależnie od ich położenia.
Jeżeli na danym terenie nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, decyduje treść wypisu z rejestru gruntów (zawierającego także kwalifikację gruntów – określenie ich przeznaczenia) oraz oświadczenie zbywcy o zakresie użytkowania gruntu, ważne są też informacje dotyczące na przykład uzyskania warunków zabudowy nieruchomości.
Sytuacja komplikuje się, jeśli się okaże, że tylko część nieruchomości zakwalifikowana jest jako grunt rolny. Jeżeli cała nieruchomość, także działki niezakwalifikowane jako R, wykorzystywana jest do produkcji rolnej i stanowi zorganizowaną całość, wtedy cała nieruchomość podlega przepisom ustawy.
W sytuacji gdy część nieruchomości jest zakwalifikowana jako R, część jako budowlana, ale całość nie jest wykorzystywana rolniczo – wątpliwości są jeszcze większe, ale na ogół przyjmuje się, że o zbyciu takiej nieruchomości należy także powiadomić Agencję.
Przy ocenie, czy do danej nieruchomości będzie miała zastosowanie omawiana ustawa, można brać po uwagę normy obszarowe dla gospodarstw rolnych oraz zdolność konkretnej nieruchomości do prowadzenia produkcji rolnej. W przeciwnym wypadku można by dojść do absurdalnych wniosków, iż na przykład 200-metrowa działka stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu niniejszej ustawy. W praktyce jednak przy istnieniu wątpliwości, czy dana nieruchomość jest rolna, zawsze stosuje się przepisy omawianej ustawy.

Czy każda umowa podlega ustawie?

W praktyce powstał problem, czy przepisy ustawy stosuje się do innych umów przenoszących własność, na przykład umów zniesienia współwłasności, podziału majątku dorobkowego małżonków, działu spadku, podziału majątku spółki cywilnej, komandytowej i jawnej oraz zawieranych w celu realizacji zapisu spadkowego i roszczenia z art. 231 kodeksu cywilnego.
Niektórzy prawnicy uważają, że w przypadku wszelkich umów dotyczących wyjścia ze wspólności trudno uznać, iż stanowią one umowę przeniesienia własności. Każdy ze współwłaścicieli ma przecież prawo do całej nieruchomości, a w razie zniesienia współwłasności uzyskuje jedynie wyłączność do określonej jej części. Nadto samo nabycie udziału we współwłasności lub nabycie gruntu rolnego do majątku objętego współwłasnością łączną podlega prawu pierwokupu, zatem ponowne wprowadzenie prawa pierwokupu Agencji przy znoszeniu współwłasności byłoby zbędne. Poza tym zniesienia współwłasności można dokonać w drodze sądowej, a ustawa dotyczy jedynie umów, a nie orzeczeń sądowych, zatem gdyby ograniczenie w postaci prawa pierwokupu jednak istniało, to łatwo można by je obejść.
Podobnie należy traktować umowy realizujące roszczenie z art. 231 kc, który ma zastosowanie w sytuacji, gdy wybudowano jakieś obiekty na cudzym gruncie. Stosujący ustawę notariusze reprezentują jednak pogląd przeciwny i przy okazji sporządzania każdej z wymienionych umów zawiadamiają Agencję.
Chociaż ustawa nie wspomina o użytkowaniu wieczystym, w praktyce stosuje się ją także do umów dotyczących przeniesienia tego prawa do nieruchomości.
Z całą pewnością ustawa nie dotyczy natomiast orzeczeń sądowych (na przykład stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku, zasiedzenia, zniesienia współwłasności) i decyzji administracyjnych przenoszących własność nieruchomości (na przykład zwrotu wywłaszczonych nieruchomości).

Kto pierwszy do kupna?
Problem pojawia się wówczas, gdy prawo pierwokupu przysługuje również innym podmiotom, na przykład gminie w stosunku do gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym lub innemu podmiotowi, na przykład na podstawie umowy cywilnoprawnej. Niestety, ustawa nie wskazuje tu rozwiązania ani nie daje pierwszeństwa Agencji Nieruchomości Rolnych. Należy zatem przyjąć, że w takiej sytuacji jednocześnie powiadamia się uprawnionych. W przypadku zbiegu prawa pierwokupu Agencji i gminy raczej nie powinno być wątpliwości, że decyduje pierwszeństwo zgłoszenia zamiaru skorzystania z prawa pierwokupu.
Natomiast gdy prawo Agencji zbiega się z prawem pierwokupu wynikającym z umowy, to raczej pierwszeństwo z uwagi na potrzebę realizacji ogólnych celów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego będzie miała Agencja.

WAŻNE DEFINICJE

Nieruchomość rolna
W świetle przepisów kodeksu cywilnego nieruchomość to zarówno część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości rolne to te, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej – z wyjątkiem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Gospodarstwo rodzinne
Jest to gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.
Gdy grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego są przedmiotem współwłasności, przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych uwzględnia się powierzchnię nieruchomości rolnych odpowiadających udziałowi we współwłasności takich nieruchomości, a w przypadku współwłasności łącznej uwzględnia się łączną powierzchnię nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot takiej współwłasności.

Rolnik indywidualny
W świetle ustawy jest to osoba fizyczna będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, która spełnia łącznie następujące warunki:
- prowadzi osobiście gospodarstwo rolne, czyli podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie,
- posiada kwalifikacje rolnicze: ma co najmniej zasadnicze wykształcenie rolnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe albo osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w takim gospodarstwie przez co najmniej pięć lat,
- zamieszkuje w gminie, na której obszarze położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty