Legalizacja samowoli


Po raz kolejny zmieniły się zasady legalizacji samowoli. Zdecydowały o tym orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego i zakończenie okresu abolicji na nakładanie opłat legalizacyjnych.


Począwszy od 2008 r. legalizacja samowoli wybudowanych po 1 stycznia 1995 r. wiąże się z wnoszeniem opłat legalizacyjnych. Natomiast od 29 grudnia 2007 r. na skutek orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego zmieniły się wymogi proceduralne związane z legalizacją. Dotychczas szanse na to mieli tylko inwestorzy na obszarach objętych planem miejscowym lub dysponujący uzyskaną wcześniej (przed wszczęciem procedury legalizacyjnej) ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Teraz decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać w czasie procedury legalizacyjnej, nawet jeśli budowa została już ukończona.










Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Przed orzeczeniem
Dotychczas zgodnie z art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego, w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę, mógł wszcząć procedurę legalizacyjną, jeżeli budowa:
- była zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności
z ustaleniami:
– obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
– albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w razie braku obowiązującego planu);
- nie naruszała przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Żeby zalegalizować taką samowolę, inwestor musiał przedstawić między innymi zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami planu miejscowego albo decyzję o warunkach zabudowy.

Jak przebiega legalizacja

- Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót (jeśli budowa jest w toku), w którym nakazuje także niezbędne zabezpieczenie budowy i nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami planu miejscowego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami oraz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
- W wyznaczonym terminie składamy wymagane dokumenty. Jest to równoznaczne ze złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót (jeśli budowa nie została zakończona).
- Nadzór bada, czy projekt jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego (jeśli taki uchwalono) lub decyzją o warunkach zabudowy, czy jest kompletny i czy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę.
- Nadzór wydaje postanowienie o wysokości opłaty legalizacyjnej. Oblicza ją jako iloczyn podstawowej stawki opłaty (obecnie 500 zł) podwyższonej 50-krotnie, współczynnika kategorii obiektu i współczynnika wielkości obiektu. Przykładowo dla budynków jednorodzinnych opłata wynosi 50 000 zł, a dla domów letniskowych lub garaży do dwóch stanowisk – 25 000 zł.
- Opłatę musimy wnieść w ciągu siedmiu dni od doręczenia postanowienia, w przeciwnym razie może się to skończyć nakazem rozbiórki. Na postanowienie o opłacie możemy wnieść zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, ale – niestety – nie wstrzymuje to wykonania postanowienia.
- Nadzór budowlany zatwierdza projekt, zezwala na wznowienie robót (jeśli samowolna budowa nie została zakończona) i nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
-  Po zakończeniu budowy składamy do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Co orzeczono
W wyroku z 20 grudnia 2007 r. opublikowanym 29 grudnia 2007 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że: art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. b i art. 48 ust. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 i nr 170, poz. 1217 oraz z 2007 r. nr 88, poz. 587, nr 99, poz. 665 i nr 127, poz. 880) w częściach obejmujących wyrażenie „w dniu wszczęcia postępowania” są niezgodne z wynikającą z art. 2 Konstytucji RP zasadą sprawiedliwości społecznej oraz z art. 32 ust. 1 Konstytucji. W ocenie Trybunału ustawodawca zróżnicował sytuację prawną sprawców samowoli według kryterium obowiązywania na danym terenie planu miejscowego, a więc z przyczyn od nich niezależnych. W przypadku samowoli dokonanej na terenie, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, warunkiem zalegalizowania było dysponowanie decyzją o warunkach zabudowy ostateczną w dniu wszczęcia postępowania rozbiórkowego. Natomiast warunkiem legalizacji samowoli dokonanej na terenie, na którym plan obowiązuje, uczyniono uzyskanie zaświadczenia wójta o zgodności budowy z ustaleniami tego planu, przy czym nie było żadnych obostrzeń co do daty takiego zaświadczenia. Zdaniem Trybunału „zróżnicowanie sytuacji prawnej inwestorów godzi w zasady sprawiedliwości społecznej i równości wobec prawa oraz rodzi wątpliwości co do racjonalności działań prawodawcy. (…) Decydujące znaczenie w procesie legalizacji samowoli (również legalizacji prowadzonej w związku z wszczęciem postępowania rozbiórkowego) winno mieć ustalenie, że obiekt wybudowany bez pozwolenia na budowę nie narusza przepisów prawa – w tym regulujących kwestie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Powinna zatem istnieć możliwość dokonania takiego ustalenia również po wszczęciu postępowania rozbiórkowego, bo nie do pogodzenia z zasadami konstytucyjnymi jest orzekanie rozbiórki obiektu budowlanego, mimo że inwestorzy wykazali jego zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uzyskując ostateczną decyzję o warunkach zabudowy już w trakcie postępowania rozbiórkowego”.

Kiedy legalizacja jest niemożliwa?
Nie zalegalizujemy obiektu, jeśli:
- budowa jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (gdy nie ma planu albo inwestor nie uzyskał tej decyzji);
- budowa narusza przepisy, w tym techniczno-budowlane, w sposób uniemożliwiający doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem;
- inwestor nie spełnił w wyznaczonym terminie obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany, mających na celu doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem;
- inwestor nie uiścił w terminie opłaty legalizacyjnej (chyba że legalizacja następuje na podstawie przepisów Prawa budowlanego z 1974 r.). W wymienionych sytuacjach powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.

W stosunku do obiektów, których budowę zakończono przed 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy Prawa budowlanego z 1974 r. Pozwalały one na legalizację, pod warunkiem że wybudowane bez pozwolenia obiekty:

Co z samowolami sprzed 1995 r.

- znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju;
- nie stanowią zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia. Aby zalegalizować taką samowolę, właściciele powinni zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania.

Co się zmieniło

Wyrok oznacza, że od dnia jego publikacji inwestorzy mają szansę zalegalizowania wybudowanego bez pozwolenia obiektu na obszarze nieobjętym planem miejscowym także wtedy, gdy nie dysponowali wcześniej decyzją o warunkach zabudowy. O decyzję mogą wystąpić już po wszczęciu procedury legalizacyjnej. Problem w tym, iż dotychczas – zarówno w orzecznictwie, jak też w doktrynie – uznawano, iż decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla obiektów planowanych, a nie już istniejących. Jeśli wniosek o wydanie warunków zabudowy został złożony po wybudowaniu obiektu, postępowanie w takiej sprawie było umarzane jako bezprzedmiotowe. Na skutek orzeczenia Trybunału również ta praktyka winna ulec zmianie, albowiem Trybunał wyraźnie uznał, iż dopuszczalne jest uzyskanie takiej decyzji również w przypadku istniejących obiektów. „Nie może mieć tu znaczenia termin uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, bo ma ona charakter wyłącznie informacyjny i – sama przez się – nie kształtuje praw ani obowiązków inwestora wynikających wprost z ustaw (co oczywiście nie przeczy obowiązkowi jej uzyskania)”.
Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
- ustawa z 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 99, poz. 665)
- wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06 (Dz.U. z 2007 r. nr 247, poz. 1844)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty