Odpowiedzialność sprzedającego za wady nieruchomości


Dom czy działka, podobnie jak inne sprzedawane rzeczy, mogą mieć wady fizyczne lub prawne. W takich sytuacjach prawo chroni kupującego, dając mu możliwość dochodzenia praw z tytułu rękojmi.

Poprzez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu tę rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Przedmiotem sprzedaży mogą być rzeczy ruchome i nieruchomości. W wypadku nieruchomości umowy dotyczą najczęściej sprzedaży całej nieruchomości, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta, albo jednej z działek, z których składa się nieruchomość. Gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, która nie ma założonej księgi wieczystej, przedmiot sprzedaży oznaczany jest według danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez gminy. Przedmiotem sprzedaży może też być udział we współwłasności nieruchomości.
Jeżeli na działce znajduje się budynek, jest on częścią składową nieruchomości i można go sprzedać tylko łącznie z ziemią. Częściami składowymi nie są natomiast sieci uzbrojenia terenu, gdyż wchodzą one w skład przedsiębiorstwa energetycznego, gazowego lub wodociągowego, jeśli zostały przejęte na własność przez przedsiębiorstwo.
Odpowiedzialność sprzedającego za wady sprzedanej nieruchomości dotyczy zarówno wad samej działki, jak i znajdującego się na niej budynku. Powstaje ona z chwilą przekazania nieruchomości kupującemu, dlatego istotne jest określenie w akcie notarialnym, kiedy nastąpi wydanie nieruchomości wraz z częściami składowymi i objęcie ich w posiadanie przez kupującego. Jest to istotne, bo od tego momentu liczy się termin rękojmi za wady.

Kiedy wada fizyczna
Z wadą fizyczną mamy do czynienia wówczas, gdy rzecz:
1) ma cechy, które zmniejszają jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności, lub ze zwykłego przeznaczenia rzeczy, na przykład na działce znajdują się urządzenia lub przewody uniemożliwiające jej zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, na przykład:
- według planu miejscowego działka ma inne przeznaczenie, niż twierdził sprzedający,
- w budynku zastosowano inne materiały niż deklarowane przez sprzedającego,
- okaże się, że zgodnie z planem miejscowym budynek jest przeznaczony do rozbiórki, bo planowana jest w tym miejscu droga, a sprzedający zapewniał kupującego, że plan nie zawiera żadnych ograniczeń w dotychczasowym sposobie korzystania z tej nieruchomości;
3) została wydana w stanie niezupełnym – na przykład działka ma mniejszy obszar, niż wynika to z dokumentów.

Uwaga! Jeżeli umowa nie będzie zawierała żadnego zapewnienia sprzedającego o przeznaczeniu nieruchomości lub braku przeszkód w możliwości jej zagospodarowania, to ograniczenia wynikające z planu miejscowego nie będą stanowiły ani wady fizycznej, ani prawnej. Dopiero rozbieżności pomiędzy deklarowanym przez sprzedającego i rzeczywistym przeznaczeniem nieruchomości mogą być uznane za wadę. Dlatego, aby uniknąć przykrych niespodzianek, warto przed zakupem zapoznać się w urzędzie gminy z planem miejscowym, jeśli taki został uchwalony.

Kiedy wada prawna 

Z wadą prawną nieruchomości mamy do czynienia wtedy, gdy:
- sprzedana nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej, czyli sprzedający nie mógł nieruchomości sprzedać, bo należała ona do innej osoby, albo sprzedający był tylko jednym ze współwłaścicieli lub nieruchomość stanowiła współwłasność łączną małżonków, a sprzedaży dokonało tylko jedno z nich; 
- nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej, na przykład użytkowaniem, służebnością, zastawem, dzierżawą, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej.

Kiedy sprzedający nie odpowiada

Sprzedający jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy.
Odpowiedzialność będzie jednak wyłączona tylko co do tej konkretnej wady, o której kupujący wiedział w chwili zawierania umowy lub wydania rzeczy. Oczywiście to sprzedający musi wykazać, że nabywca był świadom wady, i to niezależnie od tego, czy wada była jawna, czy ukryta. Kupujący ma bowiem prawo zbadać jakość wydawanej mu rzeczy, nie ma natomiast obowiązku podejmowania szczególnych działań w celu wykrycia wady (na przykład powoływania rzeczoznawcy).
Jeżeli umowa sprzedaży dotyczy używanego domu, to sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi za zmniejszenie wartości i użyteczności tego domu będące następstwem normalnej jego eksploatacji.
Jeśli jednak dom ten jest zdewastowany w większym stopniu, niż wynikałoby to z jego normalnego używania, to sprzedający jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi, chyba że kupujący, zawierając umowę sprzedaży takiego domu, znał ten nadmierny stopień zużycia.
Sprzedający nie odpowiada z tytułu rękojmi za wady prawne sprzedanej nieruchomości, jeżeli obciążenie nieruchomości jest wpisane w księdze wieczystej.
Kupujący ma bowiem obowiązek zbadania stanu prawnego nieruchomości wynikającego z księgi wieczystej. Jeśli tego nie zrobi, a potem okaże się, że takie obciążenie było wpisane w księdze wieczystej, to sytuację tę traktuje się tak, jak gdyby kupujący o wadzie wiedział, a wtedy zawsze rękojmia jest wyłączona. Jeżeli natomiast obciążenie nieruchomości nie jest wpisane w księdze wieczystej, to sprzedający poniesie odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wadę prawną, ponieważ w tej sytuacji kupujący nie musi czynić żadnych dodatkowych starań, ażeby dowiedzieć się o obciążeniu kupionej nieruchomości.

Uwaga! Przepisów o rękojmi za wady nie stosuje się w przypadku licytacyjnej sprzedaży nieruchomości w trybie egzekucji sądowej oraz przy sprzedaży licytacyjnej w postępowaniu upadłościowym.

Jak zmodyfikować odpowiedzialność 
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi przy sprzedaży nieruchomości może być przez strony umowy rozszerzona, ograniczona lub wyłączona.
Rozszerzenie nastąpi, gdy strony ustalą, że w razie pojawienia się wad fizycznych (na przykład w sprzedanym budynku) sprzedający nie będzie dokonywał napraw, ale od razu, gdy kupujący oświadczy, że odstępuje od umowy, zwróci mu zapłaconą cenę i przyjmie budynek.
Odpowiedzialność z rękojmi będzie ograniczona, gdy strony umówią się, że sprzedający będzie odpowiadał tylko za niektóre wady (na przykład ukryte) albo że nie poniesie za nie odpowiedzialności.
Za zgodą obydwu stron można również wyłączyć odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi. Nie będzie to jednak skuteczne w sytuacji, gdy na skutek wady prawnej kupujący zostanie zmuszony do wydania kupionej nieruchomości osobie trzeciej. Wtedy sprzedający powinien zwrócić kupującemu cenę, chyba że dokonując zakupu tej nieruchomości, kupujący wiedział, że prawa sprzedającego były sporne, albo w umowie spisano, że nabywa on tę nieruchomość na własne ryzyko. 

Uwaga! Wyłączenie lub ograniczenie rękojmi będzie bezskuteczne, jeżeli sprzedający podstępnie zataił wadę przed nabywcą.

Czego może żądać kupujący
Jeżeli sprzedana nieruchomość ma wady fizyczne, kupujący może:
- odstąpić od umowy,
- żądać obniżenia ceny,
- chcieć usunięcia wady.
Odstąpienie od umowy następuje przez złożenie sprzedającemu stosownego oświadczenia. W przypadku nieruchomości oświadczenie to musi mieć formę aktu notarialnego. W tej sytuacji umowa przestanie istnieć, tak jakby jej nie było. Kupujący ma obowiązek wydać działkę sprzedającemu, a ten oddać pieniądze.     
Obniżenie ceny nastąpi w takim stosunku, w jakim  wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Przykładowo, gdyby okazało się, że zakupiona działka nie jest działką budowlaną, jak zapewniał sprzedający, to w razie zgłoszenia przez kupującego żądania obniżenia ceny sprzedający powinien zwrócić różnicę pomiędzy wartością gruntu budowlanego i gruntu o innym przeznaczeniu. W przypadku wad domu obniżenie ceny powinno odpowiadać różnicy ceny prawidłowo wybudowanego budynku i budynku z wadami.
Gdyby sprzedający zobowiązał się, że natychmiast usunie wady, to nie można odstąpić od umowy ani żądać obniżenia ceny. Dotyczy to przede wszystkim wad budynku wybudowanego przez sprzedającego. Za naprawę oczywiście płaci sprzedający.   
Usunięcie wady powinno nastąpić w wyznaczonym przez kupującego czasie. Powinien to być rozsądny termin uwzględniający rodzaj i zakres robót naprawczych. W wezwaniu do usunięcia wad kupujący powinien zastrzec, że w razie bezskutecznego upływu tego terminu odstąpi od umowy. Gdyby naprawa wymagała jednak bardzo wysokich kosztów, sprzedający może odmówić usunięcia wad.
Kupujący, który z powodu wady fizycznej odstępuje od umowy lub żąda obniżenia ceny, ma także względem sprzedawcy roszczenie odszkodowawcze. Sprzedający nie tylko musi zwrócić lub obniżyć cenę, ale także naprawić kupującemu szkodę, jaką poniósł on w związku z zakupem wadliwej nieruchomości. Odszkodowanie może obejmować zwrot kosztów sporządzenia aktu notarialnego, projektu budowlanego, ekspertyzy technicznej, koszty napraw budynku, a nawet koszt wynajmowania mieszkania na czas remontu. Jeżeli jednak szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedający nie ponosi winy (na przykład okaże się, że na działce są podziemne urządzenia, o których nie wiedział nawet sprzedający), to kupujący może żądać zwrotu tylko tych kosztów, które poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady – na przykład kosztów zawarcia aktu notarialnego oraz zwrotu nakładów, ale tylko tych, które nie spowodowały podwyższenia wartości nieruchomości.
Jeżeli nieruchomość jest dotknięta wadami prawnymi, kupujący może:
- odstąpić od umowy lub
- żądać obniżenia ceny.
W takiej sytuacji, podobnie jak w przypadku wad fizycznych, można dochodzić także odszkodowania.

Kiedy trzeba zgłosić żądanie
Jeżeli odkryjemy, że zakupiona nieruchomość ma wady fizyczne, w ciągu miesiąca od wykrycia musimy powiadomić o tym sprzedającego. Jeśli tego nie zrobimy, możemy stracić uprawnienia z rękojmi.
Gdyby sprzedający podstępnie zataił istnienie wady lub zapewnił kupującego, że wady nie istnieją, niezachowanie tego terminu nie spowoduje utraty uprawnień.
Oto przykład: właściciel nieruchomości wie, że należące do niego grunty są położone na terenach osuwiskowych lub podmokłych i technicznie ich zabudowa jest albo niemożliwa, albo bardzo kosztowna (wykonał w tym zakresie stosowne ekspertyzy). Nie wspomina o tym jednak nabywcy, który zamierza na takiej działce wybudować dom.
Takie zachowanie sprzedającego jest oceniane jako podstępne i dlatego odpowiada on za wady tej nieruchomości nawet wtedy, gdyby kupujący zawiadomił go o wadzie po upływie miesiąca od jej wykrycia.
Podobnie będzie w sytuacji, gdy sprzedający zapewni kupującego, że używany dom ma wymienione instalacje elektryczne i wodociągowe, a w rzeczywistości instalacje te nie były wymienione. Także wtedy nabywca nie utraci uprawnień z rękojmi, choćby powiadomił zbywcę o istnieniu wad po upływie miesiąca od ich wykrycia.
Natomiast termin zgłoszenia wady prawnej zależy od tego, czy osoba trzecia wystąpiła z roszczeniem przeciwko nabywcy, czy nie. Jeśli toczy się już postępowanie sądowe, kupujący pownien zawiadomić o tym niezwłocznie sprzedającego.
Jeżeli osoba trzecia nie wystąpiła z roszczeniem, nabywca ma rok na powiadomienie sprzedającego o wadzie, licząc od dnia, w którym się o niej dowiedział.

Jak długo trwa rękojmia
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne działki wygasają po upływie roku, a w przypadku budynku po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy nastąpiło wydanie rzeczy kupującemu. Oznacza to, że w tym terminie trzeba wystąpić z powództwem do sądu. Jeżeli sprzedający zataił podstępnie wadę, można dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi mimo upływu tych terminów.

Uwaga! Terminy dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nie mogą być umownie przedłużane ani skracane.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości wygasają po upływie roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady.
Kupujący może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne nawet wtedy, gdy osoba trzecia nie wystąpiła przeciw niemu z żadnym roszczeniem. Wystarczy, że kupujący dowie się, na przykład z jakichś dokumentów, o prawie innej osoby do nieruchomości. Może wtedy w ciągu roku odstąpić od umowy albo zażądać obniżenia ceny. W sytuacji, gdy kupujący dowiedział się o wadzie prawnej dopiero na skutek powództwa wytoczonego przez osobę trzecią (na przykład gdy ktoś wniósł przeciwko nabywcy nieruchomości powództwo o jej wydanie), okres rękojmi biegnie od dnia, w którym wyrok wydany w tej sprawie stał się prawomocny.
Trzeba jednak pamiętać o tym, że gdy osoba trzecia dochodzi praw do sprzedanej nieruchomości, kupujący powinien niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedającego i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie. Jeżeli tego nie zrobi, a osoba trzecia uzyska dla siebie korzystne orzeczenie, naraża się na utratę uprawnień z tytułu rękojmi za wadę prawną.
Podobnie jak w przypadku wad fizycznych upływ wskazanych w przepisach terminów nie stoi na przeszkodzie dochodzeniu roszczeń z rękojmi, gdy sprzedawca podstępnie wadę zataił.

Uwaga! Aby skutecznie dochodzić uprawnień z rękojmi, trzeba przed upływem wskazanych wyżej terminów wystąpić z powództwem do sądu przeciwko sprzedającemu. Samo zgłoszenie wady, nawet na piśmie i z potwierdzeniem odbioru, nie stanowi czynności zmierzającej do wyegzekwowania prawa, nie przerywa więc biegu terminu dla dochodzenia roszczeń z rękojmi.

Podstawa prawna: art. 556-576 Kodeksu cywilnego

Rękojmia jest instytucją chroniącą kupującego, a dotyczy wad fizycznych i prawnych sprzedanej rzeczy. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obciąża sprzedającego niezależnie od tego, czy jest to osoba prywatna, czy firma budująca i sprzedająca domy.

Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy jest absolutna, co oznacza, że sprzedawca nie może się z niej sam zwolnić. Odpowiedzialność ta obciąża go niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa.
Jeżeli więc na zakupionej działce są na przykład jakieś niezinwentaryzowane urządzenia podziemne (kable, studzienki), to sprzedający ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wadę fizyczną sprzedanej działki – choćby o istnieniu tych urządzeń nie wiedział – jeżeli obniżają one wartość lub użyteczność tej działki, na przykład uniemożliwiają jej zabudowę.
Sprzedawca jest odpowiedzialny jedynie za takie wady, które istniały w rzeczy w chwili jej wydania kupującemu, nawet jeżeli wadliwość rzeczy wyszła na jaw później.
W razie sporu kupujący będzie musiał udowodnić, że przyczyna powodująca wadę istniała w rzeczy, zanim została mu ona wydana.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty