Podatek od sprzedaży nieruchomości

Od 2004 roku zostały zmienione niektóre warunki zwolnienia z podatku od sprzedaży nieruchomości. Zmiany są w większości korzystne dla podatników.
Możliwości zwolnienia od podatku opisywaliśmy na łamach Muratora już wielokrotnie.
Od 1 stycznia 2004 r. wprowadzono jednak w tym zakresie istotne zmiany – przede wszystkim więcej jest możliwości uniknięcia podatku.

Kiedy podatek
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek podatkowy powstaje w przypadku odpłatnego zbycia (najczęściej sprzedaży) nieruchomości lub jej części, jeżeli nie następuje ono w ramach działalności gospodarczej i jest dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli więc nieruchomość kupiliśmy przykładowo sześć lat temu, jej sprzedaż nie obliguje nas do zapłaty podatku dochodowego.
Jeśli jednak sprzedajemy nieruchomość „młodszą”, musimy się liczyć z koniecznością zapłaty podatku. Przypomnijmy, że stosownie do art. 28 ustawy przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł, natomiast podatek w formie ryczałtu – 10% uzyskanego przychodu – jest płatny w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży. W terminie płatności podatku należy też złożyć deklarację PIT-23.
Co jednak najważniejsze, podatnik może skorzystać ze zwolnienia od zapłaty podatku, jeżeli w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży wyda uzyskany przychód na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy.

Więcej zwolnień
Nowy, poszerzony katalog celów mieszkaniowych „preferowanych” zwolnieniem podatkowym zawiera:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
- nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego;
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
Aby uzyskać zwolnienie z podatku, wszystkie wymienione inwestycje muszą mieć miejsce na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przykład. Pan Kowalski w styczniu 2004 r. sprzedał mieszkanie. Uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczył jeszcze w 2004 r. na przebudowę budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne. Nie musi płacić podatku od sprzedaży.

Zwolnienie przysługuje tylko w razie przeznaczenia pieniędzy na cele określone w ustawie. Zwolnienia są bowiem odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania i nie można ich interpretować rozszerzająco. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 kwietnia 2001 r. (sygn. akt I SA/Gd 2402/98): „Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wynika, że zawarte w tymże przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny), a nie przykładowy. Skoro zatem wydatki na cele mieszkaniowe, które powodują zwolnienie z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, zostały wyliczone w sposób wyczerpujący, co do zasady brak jest podstaw, aby do tego katalogu zaliczać jeszcze inne wydatki”.

Przykład. Pan Jankowski w lutym 2004 r. sprzedał działkę. Otrzymane pieniądze zamierza przeznaczyć na wkład na poczet spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Nie przysługuje mu prawo do zwolnienia, bo art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy nie przewiduje takiej możliwości.

Spłata kredytu mieszkaniowego

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują również możliwość skorzystania ze zwolnienia w przypadku przeznaczenia pieniędzy na spłatę kredytu mieszkaniowego. W tym zakresie również zaszły istotne zmiany.

Data zaciągnięcia kredytu. Do końca 2003 r. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowił, iż wolne od podatku są przychody w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe – ale nie wcześniej niż 24 miesiące przed dniem uzyskania przychodu. Od 1 stycznia 2004 r. z przepisów usunięto zastrzeżenie dotyczące daty zaciągnięcia kredytu. Taki korzystniejszy przepis odnosi się jednak do przychodów ze sprzedaży uzyskanych w 2004 r.

Przykład. Pani Nowakowa w marcu 2004 r. sprzedała mieszkanie. Uzyskane pieniądze wydała na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup w 2001 r. W świetle obecnie obowiązujących przepisów pani Nowakowej przysługuje zwolnienie od podatku ze sprzedaży mieszkania, bez względu na to, że kredyt był zaciągnięty ponad 24 miesiące przed sprzedażą.

Spłata odsetek. Od 1 stycznia 2004 r. w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie uregulowano, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości można wydatkować nie tylko na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, ale również na spłatę odsetek od takich kredytów lub pożyczek.

Termin spłaty kredytu. Od 1 stycznia 2004 r. możliwość uzyskania zwolnienia dotyczy jedynie spłaty kredytu dokonanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości. Przypomnijmy, iż do końca 2003 r. przepisy nie określały limitu czasowego na wydatkowanie uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy na spłatę kredytu.

Przykład. Pan Wróblewski w grudniu 2003 r. sprzedał mieszkanie i zadeklarował, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na spłatę kredytu mieszkaniowego. Ponieważ do końca 2003 r. ustawa nie określała czasowego limitu na spłatę kredytu, moim zdaniem pan Wróblewski (który sprzedał nieruchomość w 2003 r.) może wydawać uzyskaną kwotę na spłatę kredytu w okresie dłuższym niż dwa lata. Dwuletnie ograniczenie dotyczy bowiem transakcji dokonanych od początku 2004 r.

Kiedy własne
W art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dodanym od 1 stycznia 2004 r.) wyraźnie stwierdzono, iż przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie (o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie. Wcześniej ustawa nie określała, co należy rozumieć pod pojęciem „własny”. Jednak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 kwietnia 1998 r. (I SA/Lu 275/97) stwierdził: „Strony poczyniły nakłady na remont budynku, w którym wprawdzie mieszkały, ale który nie stanowił ich własności, a w związku z tym nie mogły korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy”.

Przykład. Pani Górecka w kwietniu 2004 r. sprzedała mieszkanie, a uzyskane pieniądze przeznaczyła na remont budynku, w którym mieszka. Ponieważ budynek nie jest jej własnością (jest ona jego najemcą), nie przysługuje jej prawo do zwolnienia z podatku od sprzedaży.

Pamiętajmy o oświadczeniu
Od wielu lat przedmiotem sporu jest kwestia, czy niezłożenie (w terminie 14 dni od sprzedaży) oświadczenia o przeznaczeniu pieniędzy na cele mieszkaniowe powoduje definitywną utratę prawa do zwolnienia. Na szczęście Ministerstwo Finansów w piśmie z 10 stycznia 2002 r. (nr PB2/MK-033-02-4/02) stwierdziło: „Niezłożenie oświadczenia w terminie 14 dni od daty sprzedaży nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wyda uzyskane pieniędze na cele określone w tym przepisie”.
Aby jednak uniknąć niepotrzebnych kłopotów z urzędem skarbowym, warto pamiętać o tym obowiązku.

Podstawa prawna: ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty